Uitspraak
201402617/1/A3.
Datum uitspraak: 24 september 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ridderstaete Vastgoed B.V., [appellant A] en [appellant B] (hierna tezamen en in enkelvoud: Ridderstaete Vastgoed B.V.), onderscheidenlijk gevestigd te Uden en beiden wonend te Nijmegen,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 februari 2014 in zaak nr. 13/2562 in het geding tussen:
Ridderstaete Vastgoed B.V.
en
het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen.
Procesverloop
Bij besluit van 7 december 2012 heeft het college aan [belanghebbende] een vergunning verleend voor het omzetten van een pand van zelfstandige woonruimte in woonruimte voor kamerverhuur (hierna: de omzettingsvergunning).
Bij besluit van 11 april 2013 heeft het college het door Ridderstaete Vastgoed B.V. daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 27 februari 2014 heeft de rechtbank het door Ridderstaete Vastgoed B.V. daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Ridderstaete Vastgoed B.V. hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 september 2014, waar Ridderstaete Vastgoed B.V., vertegenwoordigd door [appellant A], en het college, vertegenwoordigd door mr. S.G. Blasweiler, advocaat te Nijmegen, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet stelt de gemeenteraad, indien het naar het oordeel van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte als bedoeld in hoofdstuk II, of met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad als bedoeld in hoofdstuk III, een huisvestingsverordening vast.
Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 31 wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 1, onder 1.2, aanhef en onder c, van de Appendix van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013 is het verboden zonder onttrekkingsvergunning een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 2, onder 2.1, verlenen burgemeester en wethouders de vergunning, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad groter is dan het met het onttrekken gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften kan worden gediend.
Volgens de Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 is het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter dan het met het omzetten gediende belang, indien de woning waarop de aanvraag betrekking heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) een waarde heeft van onder de € 172.000,00 en de vergunning wordt aangevraagd voor realisatie van meer dan drie wooneenheden. Het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad is ook groter, indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat het verlenen van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het gebouw of in de omgeving van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft.
2. Aan het besluit van 11 april 2013 heeft het college ten grondslag gelegd dat het pand waarvoor de omzettingsvergunning is verleend geen grondgebonden eengezinswoning is, zodat de WOZ-waarde niet van belang is. Voorts is de aanvraag van de omzettingsvergunning voorgelegd aan de wijkmanager. Bij de wijkmanager was maar één, bij de politie ingediende, klacht over geluidsoverlast bekend, hetgeen niet voldoende is om redelijkerwijs aan te nemen dat het verlenen van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het pand waarop de vergunning betrekking heeft.
3. De rechtbank heeft overwogen dat het college, anders dan Ridderstaete Vastgoed B.V. heeft betoogd, niet gehouden is om in de beleidsregels te concretiseren wanneer een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het pand wordt gemaakt en het niet verplicht is de regel te hanteren dat indien meer dan 10% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de desbetreffende straat met dezelfde postcode wordt gebruikt als kamerverhuurpand een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid wordt gemaakt.
Voorts heeft de rechtbank overwogen dat een kamerverhuurpand in het algemeen meer druk op de woonomgeving van anderen legt in de vorm van overlast dan gezinswoningen. Dat Ridderstaete Vastgoed B.V. meer last ondervindt van het kamerverhuurpand dan voor de omzetting is dan ook niet onaannemelijk. Uit het dossier blijkt echter dat Ridderstaete Vastgoed B.V. slechts één klacht en één verzoek tot handhaving heeft ingediend. Dit is niet voldoende om te concluderen dat een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het pand of in de omgeving daarvan wordt gemaakt. De stelling van Ridderstaete Vastgoed B.V. dat meer klachten zijn ingediend is niet met stukken onderbouwd.
Nu het kamerverhuurpand geen grondgebonden woning is en derhalve de WOZ-waarde niet van belang is, heeft het college terecht de omzettingsvergunning verleend, aldus de rechtbank.
4. Ridderstaete Vastgoed B.V. betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat zij meer dan één klacht heeft ingediend en dat de rechtbank ten onrechte geen onderzoek ter plaatse heeft ingesteld. Hij verzoekt de Afdeling om dit te doen.
4.1. Uit het besluit van 11 april 2013 blijkt dat de wijkmanager informatie over een wijk krijgt van onder andere bewoners, ondernemers, politie, toezicht, wijkbeheerders, wijkteamregisseurs, welzijns- en jongerenwerk en woningcorporaties. De wijkmanager heeft volgens het college een goed beeld van de omgeving van de woning. Het college hanteert het beleid dat in beginsel wordt uitgegaan van de hoeveelheid klachten bij de beoordeling of een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het gebouw of de omgeving zal plaatsvinden door het verlenen van een omzettingsvergunning. Er was volgens het college maar één klacht, van 1 november 2012, bij de wijkmanager bekend. Op 16 maart 2013 heeft Ridderstaete Vastgoed B.V. een verzoek om handhaving tegen geluidsoverlast ingediend. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat een enkele klacht en een verzoek tot handhaving niet voldoende zijn om te concluderen dat sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het gebouw of de omgeving daarvan. Over de overige, naar zij stelt, via de geëigende weg ingediende klachten heeft Ridderstaete Vastgoed B.V. ter zitting verklaard deze te hebben ingediend in de periode van mei 2013 tot heden. Deze klachten dateren van na het besluit van 11 april 2013 en konden derhalve niet worden betrokken in de beoordeling van het bezwaar, zodat ook de rechtbank deze klachten niet heeft hoeven betrekken in haar beoordeling van de rechtmatigheid van dat besluit.
4.2. Ingevolge artikel 8:50, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht kan de rechtbank een onderzoek ter plaatse instellen. Als uit de stukken of uit het horen van partijen onvoldoende informatie naar voren komt kan de rechtbank gebruik maken van deze bevoegdheid. Deze bevoegdheid is discretionair van aard.
Gelet op het voorgaande is uit de stukken voldoende informatie naar voren gekomen en bestond voor de rechtbank geen aanleiding een onderzoek ter plaatse in te stellen. In het hogerberoepschrift is niet gemotiveerd dat en waarom uit de stukken onvoldoende informatie naar voren komt. Derhalve bestaat in hoger beroep evenmin aanleiding voor een onderzoek ter plaatse.
Het betoog faalt.
5. Hetgeen Ridderstaete Vastgoed B.V. voor het overige heeft aangevoerd is louter een herhaling van wat zij bij de rechtbank heeft aangevoerd. Deze is in de aangevallen uitspraak hierop ingegaan. In hoger beroep heeft Ridderstaete Vastgoed B.V. niet aangevoerd dat en waarom de desbetreffende overwegingen onjuist dan wel onvolledig zijn. Het aangevoerde geeft daarom geen aanleiding om die uitspraak te vernietigen.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J.C. Beerse, griffier.
w.g. Michiels w.g. Beerse
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 september 2014
382-773.