Uitspraak
201402090/1/R1.
Datum uitspraak: 22 oktober 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant], wonend te [woonplaats], gemeente Steenwijkerland,
en
de raad van de gemeente Steenwijkerland,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 17 december 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Sint Jansklooster - Molenkampen III" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De raad heeft een nader stuk ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 augustus 2014, waar [appellant], bijgestaan door mr. J.T. Fuller, advocaat te Zwolle, en de raad, vertegenwoordigd door drs. E.S. Fijma, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
2. Het plan voorziet in de bouw van 38 woningen op de woningbouwlocatie Molenkampen III in de kern Sint Jansklooster. Daarnaast maakt het plan een tweede woning mogelijk op het perceel Molenstraat 8 wegens het beëindigen van het agrarisch bedrijf op dit perceel.
3. [appellant] heeft een agrarisch bedrijf met een totale omvang van ongeveer 39 hectare. Hiervan pacht hij ongeveer 6,4 hectare grond van de gemeente Steenwijkerland. Van dit gepachte deel is ongeveer 2,5 hectare nodig voor de verwezenlijking van het plan. [appellant] richt zich tegen het plan, aangezien het verlies van gronden leidt tot schade voor hem. Hij betoogt dat nieuwbouw op grond van het gemeentelijk beleid niet gewenst is en wijst erop dat het plan gefaseerd zal worden ontwikkeld, waaruit volgens hem blijkt dat er geen behoefte aan de woningen bestaat.
Voorts betoogt [appellant] dat niet duidelijk is of de raad alternatieve locaties heeft onderzocht. Hij voert in dit kader aan dat de raad ten onrechte niet heeft gekozen voor inbreiding en dat gezien de beoogde gefaseerde ontwikkeling de mogelijkheid bestond om zijn gronden buiten het plangebied te houden.
3.1. De raad stelt dat de ontwikkeling van Molenkampen III is opgenomen in het gemeentelijke woningbouwbeleid. De woonvisie en de daarmee samenhangende onderzoeken tonen aan dat de beoogde woningen voorzien in een behoefte. De raad heeft een voorstel gedaan waarbij een gedeelte van de voor het plan benodigde gronden elders gecompenseerd wordt. Na deze compensatie van grond bedraagt het verlies aan grond voor [appellant] ongeveer 1 hectare. In combinatie met de daarbij behorende financiële schadevergoeding leidt de voorziene ontwikkeling volgens de raad niet tot een dusdanig ruimtebeslag dat [appellant] zijn bedrijf niet meer kan voortzetten.
3.2. Het gemeentelijke woningbouwbeleid is neergelegd in de visie "Visie op wonen en leefbaarheid", die is vastgesteld door de raad op 29 mei 2012. De ontwikkeling van de Molenkampen III is hierin opgenomen. In de visie staat dat de bouw van nieuwe woningen is bedoeld voor de opvang van lokale vraag met een beperkte bovenregionale functie. Voor het cluster Vollenhove, waartoe de kern Sint Jansklooster behoort, bedraagt de woningbehoefte op basis van de lokale vraag ongeveer 130 woningen voor de periode 2012 tot 2021. Als gevolg van de crisis en de gewijzigde woningmarkt is dit aantal bijgesteld naar 125.
In het conceptrapport "Marktruimte op de woningmarkt in Steenwijkerland" van 19 november 2013, opgesteld door Stec Groep B.V., staat dat de geplande nieuwbouw niet voldoende is om de geprognosticeerde groei van het aantal huishoudens tot 2020 op te vangen. Naar aanleiding van het beroepschrift van [appellant] is de woningbouwbehoefte nader gespecificeerd in het rapport "Behoefteraming Sint Jansklooster" van mei 2014, eveneens opgesteld door Stec Groep B.V. In dit onderzoek staat dat in Sint Jansklooster tot 2024 voldoende behoefte is aan woningen om de woningontwikkeling van Molenkampen III te kunnen realiseren. De geprognosticeerde groei van het aantal huishoudens in de gemeente is groter dan het aantal geplande woningen. Verder heeft er de laatste vier jaar geen nieuwbouw of kaveluitgifte plaatsgevonden in Sint Jansklooster. Ter zitting heeft de raad voorts toegelicht dat uit een belangstellingsregistratie 42 concrete belangstellenden voor de woningbouwontwikkeling zijn voortgekomen.
In het rapport "Beeldkwaliteitplan uitbreiding St. Jansklooster" (hierna: het beeldkwaliteitplan) van 9 maart 2012, dat is opgesteld door Bureau B+O Architecten B.V., is aangegeven welke woningtypen er gerealiseerd worden. Het gaat om veertien vrijstaande woningen, twaalf twee-onder-een-kapwoningen en twaalf geschakelde woningen. Deze woningen zijn gebaseerd op de inspiratiebeelden van woningen die door de bewoners van Sint Jansklooster het meest gewaardeerd worden. Afhankelijk van de vraag zullen de woningen gefaseerd ontwikkeld worden, zo vermeldt de plantoelichting.
3.3. [appellant] heeft de genoemde rapporten niet betwist. Gelet op het voorgaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de woningen voorzien in zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte. Dat de voorziene woningen gefaseerd worden ontwikkeld, betekent, anders dan [appellant] stelt, niet dat geen behoefte bestaat aan de woningen. Voorts heeft de raad zich terecht op het standpunt gesteld dat de voorziene woningbouw in overeenstemming is met het gemeentelijke beleid. Het betoog faalt.
3.4. Met betrekking tot de locatiekeuze wordt overwogen dat de raad bij de keuze van een bestemming een afweging dient te maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het plan. Daarbij heeft de raad beleidsvrijheid. De voor- en nadelen van alternatieven dienen in die afweging te worden meegenomen.
In de plantoelichting staat dat het college van burgemeester en wethouders in 2008 op basis van een quick scan en in overleg met de provincie heeft ingestemd met de locatie Molenkampen III als volgende ontwikkelingsrichting voor Sint Jansklooster. De opgave was een woningbouwlocatie die landschappelijk inpasbaar was en de ruimtelijke opbouw van het dorp zoveel mogelijk recht doet. Door de ligging ten opzichte van het natuurgebied en de aanwezigheid van een waterwingebied zijn de uitbreidingsmogelijkheden van Sint Jansklooster zeer beperkt. De meest logische optie, die ook door de provincie wordt onderschreven, is volgens de plantoelichting om verder door te bouwen aan Molenkampen II. Met Molenkampen III wordt de uitbreiding zoveel mogelijk bij de bestaande kern aangesloten en kan de bestaande dorpsrand (Molenkampen II) beter worden ingepast.
Voorts heeft de raad te kennen gegeven dat de harde plancapaciteit, waaronder de beschikbare inbreidingslocaties, niet voldoende is om in de behoefte aan woningen te voorzien. Inbreiding door toevoeging van nieuwe koopwoningen is feitelijk niet mogelijk, zodat volgens de raad in nieuwe plancapaciteit dient te worden voorzien.
[appellant] heeft dit niet betwist. Gelet op het voorgaande heeft de raad in redelijkheid voor de voorgenomen locatie kunnen kiezen. Het betoog faalt.
3.5. De raad heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat het te ontpachten deel van de gronden van [appellant] slechts een beperkt gedeelte van het totale bedrijfsoppervlakte betreft. Ter zitting heeft [appellant] dit bevestigd. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het verlies van deze gronden het voortbestaan van zijn bedrijf in gevaar brengt of anderszins tot onevenredige schade zal leiden, mede gelet op het voorstel tot pachtcompensatie en schadevergoeding. De raad heeft derhalve in redelijkheid geen doorslaggevend gewicht toegekend aan het belang van [appellant] bij behoud van de bestaande situatie. Het betoog faalt.
4. [appellant] betoogt voorts dat het plan niet uitvoerbaar is, omdat de gemeente niet alle gronden bezit. Hij voert hiertoe aan dat de pachtovereenkomst voor zijn gronden niet ontbonden is en dat van redelijk overleg over de verwerving van deze gronden geen sprake is. [appellant] betoogt dat het plan in zoverre in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en wijst in dit verband op het perceel Molenstraat 8, waar een woningbouwmogelijkheid is opgenomen ter compensatie.
4.1. De raad stelt dat de door [appellant] gepachte gronden die nodig zijn voor de verwezenlijking van het plan eigendom zijn van de gemeente. Inherent aan een pachtconstructie is dat de pacht kan worden gewijzigd of beëindigd als de omstandigheden wijzigen. Sinds 2009 heeft overleg plaatsgevonden tussen [appellant] en het gemeentebestuur over het beëindigen van de pacht, hetgeen nog niet tot overeenstemming heeft geleid. Tenzij in minnelijk overleg anders overeengekomen wordt, kan het gemeentebestuur nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is de pachtovereenkomst laten beëindigen ten behoeve van realisering van de nieuwe woonbestemming.
4.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 30 januari 2013 in zaak nr. 201208418/1/R4 (www.raadvanstate.nl) is voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vaststelling van een bestemmingsplan in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit, waarbij de bewijslast wordt beheerst door de in die procedure geldende regels.
Vast staat dat het gemeentebestuur eigenaar is van de gronden van het plangebied. Deze gronden zijn thans verpacht aan [appellant], die deze gronden gebruikt voor zijn agrarisch bedrijf. Niet in geschil is dat de pachtovereenkomst kan worden beëindigd, hetgeen artikel 7:377, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek mogelijk maakt, zodat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de bedoelde pachtovereenkomst een zodanige privaatrechtelijke belemmering vormt dat het plan hierdoor niet uitvoerbaar is. Het betoog faalt.
4.3. Met betrekking tot de door [appellant] gemaakte vergelijking met het perceel Molenstraat 8 wordt overwogen dat de raad zich op het standpunt heeft gesteld dat deze situatie verschilt van de aan de orde zijnde situatie, omdat dit perceel geen eigendom is van het gemeentebestuur, anders dan de gronden die [appellant] pacht. Voorts dient het agrarische bedrijf op dit perceel beëindigd te worden, omdat de afstand tussen het bedrijfsperceel en de voorziene woningbouw te klein is. Het bedrijf van [appellant] kan ondanks het verlies aan gronden echter worden voorgezet. De raad heeft te kennen gegeven dat de eigenaar van het perceel Molenstraat 8 na overleg bereid was om mee te werken aan beëindiging van zijn bedrijf, mits ter compensatie een extra woning op zijn perceel zou worden toegestaan. In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de door [appellant] genoemde situatie niet overeenkomt met de thans aan de orde zijnde situatie. Het betoog faalt.
5. [appellant] richt zich voorts tegen de strook met de bestemming "Groen" aan de noordwestelijke zijde van het plangebied. Hij betoogt dat de raad ten onrechte deze bestemming heeft toegekend, aangezien de beoogde invulling van deze strook zal leiden tot nadelige gevolgen voor zijn bedrijfsvoering.
5.1. De raad stelt dat binnen deze bestemming een bestaande houtwal ligt, die bij de realisering van het plan gehandhaafd zal blijven. Van eventueel extra nadeel door een nieuwe invulling van deze bestemming is derhalve geen sprake.
5.2. In het beeldkwaliteitplan staat dat aan de noordzijde een houtwal zal worden ingericht met bomen, zodat er zicht blijft op het achterliggende landschap. In de nota zienswijzen staat dat door de open structuur minder sprake is van schaduwwerking op de aangrenzende agrarische gronden en minder onkruid. Ter zitting heeft de raad desgevraagd bevestigd dat bij de invulling van de strook rekening zal worden gehouden met de belangen van [appellant]. Met het oog op eventueel nadelige gevolgen voor de gebruikers van de gronden aan weerszijden van de groenbestemming, te weten [appellant] en de toekomstige bewoners van de voorziene woningen, heeft de raad in redelijkheid een groter belang kunnen toekennen aan de mogelijkheid tot het realiseren van een scheiding tussen de woningen en de agrarische gronden. Daarbij betrekt de Afdeling tevens dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat invulling van de groenbestemming zal leiden tot zodanige nadelige gevolgen voor hem dat de raad anders had moeten besluiten.
6. [appellant] betoogt tot slot dat het plan mogelijk leidt tot schadelijke gevolgen voor de bestaande boomstructuur aan de Molenstraat. Hij voert hiertoe aan dat de raad niet aannemelijk heeft gemaakt dat geen schade zal ontstaan.
6.1. De raad heeft te kennen gegeven dat de afstand tussen de bomenrij en de voorziene woningen ongeveer zes meter bedraagt en dat dit geen ongebruikelijke afstand is tussen bebouwing en groenstructuren. [appellant] heeft dit niet betwist. Ook heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat op dit moment reeds sprake is van schade aan de bomen, die als gevolg van het plan zal verergeren. Gelet op het voorgaande bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen naar verwachting geen ernstige schade aan deze bomenrij zal ontstaan. Het betoog faalt.
7. [appellant] heeft zich in het beroepschrift voor het overige beperkt tot het verwijzen naar de inhoud van de zienswijze. In de overwegingen van het bestreden besluit is ingegaan op deze zienswijze. [appellant] heeft in het beroepschrift, noch ter zitting redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijze in het bestreden besluit onjuist zou zijn.
8. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. E. Helder, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Schaaf, griffier.
w.g. Helder w.g. Schaaf
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 22 oktober 2014
523-667.