Uitspraak
201309978/1/R3.
Datum uitspraak: 5 november 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellante], gevestigd te [plaats],
en
de raad van de gemeente Eindhoven,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 3 september 2013 heeft de raad besloten het bestemmingsplan "IV Gestel buiten de Ring 2005 (kantoorbebouwing Bouvigne)" niet vast te stellen.
Tegen dit besluit heeft [appellante] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De raad en [appellante] hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 augustus 2014, waar [appellante], vertegenwoordigd door D. van de Ven, bijgestaan door mr. D.H. Nas, advocaat te Nijmegen, en de raad, vertegenwoordigd door A. Hardon en drs. G.C.A. Geers, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts zijn ter zitting [omwonenden] gehoord.
Overwegingen
1. [appellante], een vastgoedontwikkelaar, is eigenaar van een perceel dat wordt omsloten door de wegen Bouvigne, Karel de Grotelaan en Meerveldhovenseweg te Eindhoven. Zij heeft het gemeentebestuur verzocht een bestemmingsplan vast te stellen dat voorziet in de bouw van een nieuw kantoorgebouw op het perceel, omdat zij haar kantoorruimte wil concentreren op één locatie en omdat zij behoefte heeft aan een aansprekend kantoorgebouw op een locatie die bovenregionaal goed bereikbaar is. Ook wil zij een showroom, waar woonconsumenten een woning in 3D kunnen aanschouwen, in haar kantoorgebouw realiseren.
2. Het perceel aan de Bouvigne betreft een thans onbebouwde locatie waar voorheen een tuincentrum was gevestigd.
Vanaf 2007 is de gemeente met [appellante] in overleg over de herontwikkeling van het perceel.
Op 26 april 2012 is tussen de gemeente en [appellante] een exploitatieovereenkomst gesloten. Blijkens de artikelen 6.3 en 6.8 van deze overeenkomst heeft de gemeente een inspanningsverplichting om de realisatie van een kantoorgebouw met showroom op het perceel van [appellante] mogelijk te maken.
Op 13 december 2012 is een ontwerpplan ter inzage gelegd, waarin voor het desbetreffende perceel onder meer de bestemming "Kantoor" met een bouwvlak was opgenomen. Het ontwerpplan maakte de bouw van een kantoorgebouw binnen het bouwvlak mogelijk, met een maximale bouwhoogte van 26 meter en een hoogteaccent van maximaal 33 meter. Binnen het kantoorgebouw was op grond van de regels van het ontwerpplan een showroom met een maximale oppervlakte van 825 m2 toegestaan.
3. Bij het bestreden besluit heeft de raad besloten het bestemmingsplan niet vast te stellen. De raad stelt zich op het standpunt dat het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) in de weg staat aan de vaststelling van het plan. Daartoe heeft hij overwogen dat binnen de gemeente Eindhoven al jarenlang een overschot aan kantoorruimte bestaat. Volgens de raad zal de bouw van een nieuw kantoorgebouw op het perceel van [appellante] leiden tot een toename van de leegstand, nu [appellante] - bij de verplaatsing van haar activiteiten naar een nieuw te bouwen kantoorgebouw - elders in de gemeente kantoorruimte zal achterlaten. De raad stelt zich daarom op het standpunt dat aan de behoefte van [appellante] dient te worden voldaan binnen de bestaande kantorenmarkt.
Verder heeft de raad aan zijn besluit ten grondslag gelegd dat het maatschappelijk draagvlak voor de beoogde bebouwing ontbreekt, gelet op het grote aantal zienswijzen dat over het ontwerpplan is ingediend.
4. [appellante] kan zich niet met dit besluit verenigen. Zij betoogt dat de raad zich ten onrechte op het standpunt stelt dat het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro en de bestaande leegstand op de kantorenmarkt in Eindhoven op voorhand in de weg staan aan de vaststelling van het plan. Zij voert daarbij aan dat de afweging ter zake in het ontwerpplan nog positief uitviel. Volgens [appellante] bestond er voor de raad geen aanleiding om hierover bij het nemen van het bestreden besluit een ander standpunt in te nemen. Daarbij wijst zij er op dat de door haar beoogde ontwikkeling voldoet aan het gemeentelijke beleid, zoals dat onder meer is neergelegd in de nota Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020, de Prioriteitennota 2011-2014 en in de gemeentelijke toetsingscriteria voor bouwinitiatieven. Ook wijst zij op de toelichting bij het ontwerpplan, waarin onder meer staat dat de planlocatie op een belangrijk snijpunt ligt van structuren binnen de Brainport, te weten de A2 met de hoofdverbinding Eindhoven-Veldhoven, en dat met de beoogde uitstraling en opzet van het kantoorpand Bouvigne een wezenlijke bijdrage wordt geleverd aan de ruimtelijke waarde op deze cruciale knoop van infrastructuur en het stedelijk weefsel van Eindhoven, passend binnen de Brainportgedachte.
Verder betoogt [appellante] dat de raad bij het nemen van zijn besluit ten onrechte doorslaggevende betekenis heeft toegekend aan het ontbreken van maatschappelijk draagvlak en dat de raad onvoldoende rekening heeft gehouden met de exploitatieovereenkomst die de gemeente met haar heeft gesloten.
5. Blijkens de zienswijzennota en het verhandelde ter zitting hanteert de raad - bij de toetsing aan het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro en met het oog op het voorkomen van leegstand van (kantoor)gebouwen - onder meer de nota "Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020", de gemeentelijke "Prioriteitennota 2011-2014" en de gemeentelijke "Toetsingscriteria bouwinitiatieven".
In de nota Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020 van 18 juni 2012 is onder meer ingegaan op de bestaande leegstand van kantoren in Eindhoven. Volgens de nota zijn er geen aanwijzingen dat de situatie binnen afzienbare tijd substantieel verbetert. Blijkens deze nota is de nieuwbouw van kantoren echter niet onmogelijk en dient daarbij onder meer te worden voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in de Prioriteitennota 2011-2014.
In de Prioriteitennota 2011-2014 is onder meer aangegeven welke gebieden voorrang krijgen bij ontwikkelingen in de stad. Verder is in het bij de nota behorende "Overzicht van geprioriteerde grondexploitatieprojecten" aangegeven welke projecten, ondanks de economische crisis, nog doorgang kunnen vinden omdat over die projecten reeds afspraken zijn gemaakt met marktpartijen (de zogenoemde lopende projecten).
In de ten tijde van het nemen van het bestreden besluit geldende "Toetsingscriteria bouwinitiatieven" was vermeld dat de toevoeging van kantoren door nieuwbouw in principe niet is toegestaan. Daarbij is een uitzondering gemaakt voor onder meer initiatieven met een aantoonbare 70% voorverkoop of - verhuur.
6. De door [appellante] gewenste kantoorbebouwing aan de Bouvigne was ten tijde van het nemen van het bestreden besluit opgenomen op de lijst van lopende projecten als bedoeld in de Prioriteitennota 2011-2014. Ook voldoet het initiatief aan het in de "Toetsingscriteria bouwinitiatieven" gestelde vereiste dat sprake moet zijn van een aantoonbare 70% voorverkoop of - verhuur. Verder is in de toelichting bij het ontwerpplan gemotiveerd aangegeven waarom de herontwikkeling van het in het geding zijnde perceel, in de vorm van een kantorencomplex, aansluit bij de doelstellingen zoals geformuleerd in de Interimstructuurvisie van de gemeente Eindhoven, die in 2009 door de raad is vastgesteld.
Uit het bestreden besluit blijkt niet dat de raad bij het nemen van zijn besluit heeft onderkend dat de door [appellante] gewenste kantoorbebouwing past binnen het hiervoor weergegeven gemeentelijke beleid. Voor zover de raad stelt dat hij hangende de planprocedure het vermoeden heeft gekregen dat [appellante] de kantoorbebouwing niet zelf zal gaan gebruiken, zodat het project ten tijde van het nemen van het besluit niet langer voldeed aan het desbetreffende beleid, overweegt de Afdeling dat in de exploitatieovereenkomst, die voorafgaand aan het nemen van het bestreden besluit is gesloten, voor [appellante] de verplichting is opgenomen om het kantoorgebouw voor 70% zelf te gebruiken voor een periode van vijf jaar, waarbij een boeteclausule is opgenomen voor het geval [appellante] niet aan deze verplichting voldoet. Niet gebleken is dat de raad deze omstandigheid in zijn afweging heeft betrokken. Daarbij is tevens van belang dat de raad ter zitting heeft bevestigd dat de door [appellante] gewenste kantoorbebouwing wederom is opgenomen op de geactualiseerde lijst van lopende projecten als bedoeld in de Prioriteitennota 2011-2014.
Voor zover de raad, onder verwijzing naar de tussenuitspraak van de Afdeling van 5 december 2012, in zaak nr. 201200385/1/T1/R2, betoogt dat hij het plan niet heeft kunnen vaststellen, omdat de leegstand in kantoorgebouwen niet mag toenemen, overweegt de Afdeling dat uit de desbetreffende tussenuitspraak en uit de einduitspraak van 11 september 2013, in zaak nr. 201200385/1/R2, niet volgt dat ieder initiatief dat leegstand zou kunnen veroorzaken per definitie ruimtelijk onaanvaardbaar is. Hieruit volgt slechts dat de raad zich bij de vaststelling van een bestemmingsplan, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, rekenschap dient te geven van de mogelijk negatieve gevolgen voor de omgeving door leegstand. Uit het bestreden besluit blijkt niet waarom de raad zich op het standpunt stelt dat de door [appellante] gewenste bebouwing in dit geval een zodanig relevante toename van de leegstand tot gevolg zal hebben dat hieraan, bij afweging van alle betrokken belangen, bij voorbaat medewerking dient te worden ontzegd. Voorts heeft de raad met zijn aan het besluit ten grondslag gelegde motivering niet aannemelijk gemaakt dat het initiatief op geen enkele wijze zal kunnen voldoen aan het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro.
Verder is van belang dat de raad zich blijkens de zienswijzennota op het standpunt stelt dat de in het ontwerpplan voorziene bebouwing uit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is en dat niet hoeft te worden gevreesd voor parkeer- en verkeersoverlast. Ter zitting heeft de raad dienaangaande toegelicht dat hij het - gezien de ligging van het perceel van [appellante] tussen twee gebiedsontsluitingswegen, in een gebied met een zakelijke bestemming - uit stedenbouwkundig oogpunt juist wenselijk acht dat het perceel wordt bebouwd en dat hij wederom met [appellante] in overleg wil treden over de herontwikkeling van het perceel.
Uit het bestreden besluit blijkt niet waarom de raad zich, het vorenstaande in aanmerking nemende, op het standpunt stelt dat aan de belangen die zich tegen de planvaststelling verzetten in dit geval een groter gewicht dient te worden toegekend dan aan de belangen die met de planvaststelling zijn gediend, waaronder het belang van [appellante]. Daarbij neemt de Afdeling tevens in aanmerking dat - hoewel de tussen [appellante] en de gemeente gesloten overeenkomst, blijkens de bewoordingen daarvan, een inspanningsverplichting inhoudt - uit het bestreden besluit niet blijkt welk gewicht de raad bij het maken van zijn afweging heeft toegekend aan deze overeenkomst.
7. Gelet op het vorenstaande berust het bestreden besluit niet op een deugdelijke motivering.
Het beroep is gegrond. Het besluit van 3 september 2013 dient wegens strijd met artikel 3:46 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) te worden vernietigd. De raad dient een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. Daartoe zal de Afdeling een termijn stellen.
Het door de raad te nemen nieuwe besluit behoeft niet overeenkomstig afdeling 3.4 van de Awb te worden voorbereid.
8. De raad dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep gegrond;
II. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Eindhoven van van 3 september 2013 tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan "IV Gestel buiten de Ring 2005 (kantoorbebouwing Bouvigne)";
III. draagt de raad van de gemeente Eindhoven op om binnen 26 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen een nieuw besluit te nemen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan "IV Gestel buiten de Ring 2005 (kantoorbebouwing Bouvigne)";
IV. veroordeelt de raad van de gemeente Eindhoven tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 974,00 (zegge: negenhonderdvierenzeventig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. gelast dat de raad van de gemeente Eindhoven aan [appellante] het door haar voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 318,00 (zegge: driehonderdachttien euro) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. J. Kramer en mr. R. Uylenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.I. Breunese-van Goor, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Breunese-van Goor
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 november 2014
208.