Uitspraak
201400860/1/R2.
Datum uitspraak: 17 december 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KEM Zwitserse Kade B.V. (hierna: KEM B.V.), gevestigd te Zeist,
appellante,
en
de raad van de gemeente Zeist,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 19 november 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Reparatieherziening Austerlitz/Zeisterbossen, Zwitsersekade 6" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft KEM B.V. beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
KEM B.V. heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 31 oktober 2014, waar KEM B.V., vertegenwoordigd door R.J.M.M. van den Hurk, bijgestaan door mr. P.V. Kleijn, advocaat te Utrecht, en de raad, vertegenwoordigd door mr. C.M.P. Zegers en vergezeld door drs. A.C. de Bruin, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
2. Het plan betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan "Austerlitz/Zeisterbossen". Beoogd is delen van de verbeelding en de planregels van het bestemmingsplan "Austerlitz/Zeisterbossen" te herzien. Het plan is geen zelfstandig geheel van verbeelding en planregels. Het maakt na inwerkingtreding onderdeel uit van het bestemmingsplan "Austerlitz/Zeisterbossen". Er is uitsluitend bedoeld een reparatie door te voeren naar aanleiding van de vernietiging van enkele onderdelen van dit besluit door de Afdeling bij haar uitspraak van 9 oktober 2013 in zaak nr. 201301576/1/R2.
3. KEM B.V. richt zich tegen de voor de gronden van het perceel Zwitsersekade 6 te Zeist in de verbeelding opgenomen aanduiding "maximum bebouwingspercentage (%) = 37". Zij betoogt dat het maximum bebouwingspercentage met 37% te laag is vastgesteld gelet op de bestaande feitelijke situatie. KEM B.V. voert aan dat de raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan "Austerlitz/Zeisterbossen" heeft beoogd 3% van het bebouwingspercentage bovenop de feitelijk bestaande situatie toe te kennen ten behoeve van ontwikkelmogelijkheden. Voorts voert zij aan dat gebouw B, evenals de gebouwen C en D, op de door de raad gebruikte tekening groter in afmeting zijn weergegeven dan de raad heeft meegenomen in zijn berekening van het bebouwingspercentage.
KEM B.V. wijst er verder op dat de gebouwen H1, H2, I en J wel op de tekening staan weergegeven, maar niet door de raad zijn meegenomen in de berekening.
4. De raad stelt zich op het standpunt dat met een maximum bebouwingspercentage van 37% goed is aangesloten bij de bestaande legale situatie. De raad wijst erop dat bij de berekening van het bebouwingspercentage is aangesloten bij de maten van de gebouwen die op de tekeningen bij de bouwvergunningen staan geschreven. De vier kantoorgebouwen, aangeduid als H1, H2, I en J, zijn door de raad niet in de berekening meegenomen, omdat geen van de aanwezige bouwvergunningen is verleend ten behoeve van deze gebouwen.
5. KEM B.V. is gevestigd op het perceel Zwitsersekade 6 te Zeist. Blijkens de verbeelding is aan het perceel de aanduiding "maximum bebouwingspercentage (%) = 37" toegekend.
5.1. Ten aanzien van het betoog van KEM B.V. dat de raad de beoogde beperkte uitbreidingsmogelijkheid van het maximum bebouwingspercentage ten onrechte niet bij de berekening van het bebouwingspercentage heeft betrokken, overweegt de Afdeling het volgende.
De raad stelt zich op het standpunt dat aan de beoogde uitbreidingsmogelijkheid reeds invulling is gegeven met de recente op 28 februari 2013 aan KEM B.V. verleende omgevingsvergunning voor de herbouw van de afgebrande loods, aangeduid als gebouw G. In zijn onderzoek naar de legaal tot stand gekomen bestaande bebouwing heeft de raad ten aanzien van gebouw G de bouwtekening van de bestaande toestand, behorend bij de op 5 april 1988 verleende vergunning, als uitgangspunt genomen. De bij deze vergunning vergunde afmeting van gebouw G bedraagt 826,35 m². Ter zitting heeft de raad toegelicht dat voor de herbouw van de loods ruim 173 m² aan extra oppervlak is vergund ten opzichte van het formaat van de afgebrande loods, zoals deze is weergegeven in de bouwtekening bij de vergunning van 5 april 1988. De Afdeling stelt vast dat zowel de raad als KEM B.V. voor de vergunde afmeting van gebouw G uitgaan van 1.000 m².
In hetgeen KEM B.V. heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat aan de beoogde uitbreidingsmogelijkheid reeds (gedeeltelijk) invulling is gegeven met de op 28 februari 2013 verleende omgevingsvergunning voor de herbouw van gebouw G. De Afdeling neemt hierbij in aanmerking dat uit rechtsoverweging 6.6 van de uitspraak van de Afdeling van 9 oktober 2013 in zaak nr. 201301576/1/R2 volgt dat de raad toentertijd met een bebouwingspercentage van 35% ruimte heeft willen bieden voor de herbouw van de eerder afgebrande loods, waarvoor op 28 februari 2013 een omgevingsvergunning is verleend. De enkele verwijzing door KEM B.V. naar een voor verschillende uitleg vatbaar citaat in het verweerschrift van de raad van 13 februari 2013 in de desbetreffende zaak, is onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van het standpunt van de raad.
Voor de beoordeling van de vraag of met de vergunde herbouw van gebouw G de beoogde 3% uitbreidingsmogelijkheid volledig is ingevuld, is van belang wat het maximum bebouwingspercentage van het perceel zal zijn nadat de raad de hierna in rechtsoverwegingen 5.3 en 5.5 genoemde gebreken zal hebben hersteld.
Het betoog faalt.
5.2. De Afdeling overweegt dat de raad bij het opstellen van het plan de relevante feiten dient vast te stellen en de nodige kennis dient te vergaren over de af te wegen belangen. Dit betekent dat de raad zich op de hoogte dient te stellen van de aard en omvang van de op het perceel Zwitsersekade 6 bestaande bebouwing en tevens of deze bebouwing legaal of illegaal aanwezig is, zodat een keuze gemaakt kan worden of een regeling, en zo ja welke, met betrekking tot de bebouwing in het plan wordt opgenomen. De rechtszekerheid vereist in het algemeen dat bestaand legaal gebruik overeenkomstig de bestaande situatie wordt opgenomen in een bestemmingsregeling. De raad heeft toegelicht dat bij de vaststelling van het plan is beoogd alleen legaal tot stand gekomen bestaande bebouwing op het perceel als zodanig te bestemmen. Om vast te kunnen stellen welke bestaande bebouwing op het perceel legaal tot stand is gekomen, heeft de raad onderzoek gedaan aan de hand van luchtfoto’s en verleende bouwvergunningen (thans: omgevingsvergunning voor bouwen; hierna: vergunning).
5.3. Ten aanzien van gebouw B overweegt de Afdeling het volgende. Voor de oprichting van gebouw B is geen vergunning bekend. Wel is een op 5 april 1988 verleende vergunning bekend, waarmee voor onder andere gebouw B toestemming is verleend voor het veranderen van de opslagruimte. Bij de desbetreffende vergunning zijn twee bouwtekeningen gevoegd. Een tekening ziet op de bestaande toestand en een tekening op de nieuwe toestand. In zijn onderzoek naar de legaal tot stand gekomen bestaande bebouwing heeft de raad ten aanzien van gebouw B de bouwtekening van de bestaande toestand, behorend bij de op 5 april 1988 verleende vergunning, als uitgangspunt genomen. De Afdeling stelt vast dat op deze tekening een tegenstrijdigheid bestaat wat betreft de weergave van de lengte van gebouw B. De op schaal getekende lengte van gebouw B op de tekening duidt op een lengte van ongeveer 37 meter, terwijl daarnaast in cijfers een lengte van 25 meter staat geschreven. In de bouwtekening van de nieuwe toestand, in hetgeen is weergegeven wat wordt vergund, is gebouw B eveneens op schaal getekend met een lengte van ongeveer 37 meter zonder een nadere omschrijving in cijfers. Uit het deskundigenrapport dat door KEM B.V. is overgelegd, volgt voorts dat de lengte van gebouw B op 13 januari 2014 tijdens een meting ter plaatse 36,54 meter bedroeg en dat het gezien het type van de constructie, de balkzwaarte en de vormgeving waarschijnlijk is dat het gebouw in één keer is gebouwd. Gelet op de tegenstrijdigheid in de tekening van de bestaande toestand, de aanwezigheid van een tekening van de nieuwe toestand die is vergund en gelet op de bevindingen in het door KEM B.V. overgelegde deskundigenrapport, had het op de weg van de raad gelegen om nader onderzoek te doen naar de lengte en daarmee naar de totale omvang van gebouw B. Dit is niet gebeurd. Ter zitting heeft de raad erkend dat een tegenstrijdigheid bestaat in de tekening die behoort bij de vergunning van 5 april 1988 en dat ervan moet worden uitgegaan dat voor dit gebouw een lengte van 37 meter is vergund. De raad is bij de berekening van het bebouwingspercentage derhalve niet uitgegaan van de vergunde afmeting voor gebouw B. Gelet hierop is het plan in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.
Het betoog slaagt.
5.4. Ten aanzien van de gebouwen C en D overweegt de Afdeling dat een vergunning van 17 februari 1982 voor het oprichten van beide gebouwen bij de gemeente bekend is. De Afdeling stelt vast dat uit de tekening, behorend bij die vergunning, volgt dat een vergunning is verleend voor het oprichten van twee bouwwerken met afmetingen van 10 bij 5 meter onderscheidenlijk 9 bij 7 meter. Ter zitting hebben de raad en KEM B.V. erkend dat de gebouwen C en D feitelijk groter zijn gebouwd dan ingevolge de oprichtingsvergunning is toegestaan. KEM B.V. heeft voorts ter zitting erkend dat de gebouwen C en D, voor zover deze groter zijn dan ingevolge de vergunning van 17 februari 1982 is toegestaan, niet nader zijn vergund. In hetgeen KEM B.V. heeft aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de raad de zonder vergunning gerealiseerde grotere omvang van de gebouwen C en D alsnog als zodanig had moeten bestemmen. De raad heeft derhalve bij de berekening van het bebouwingspercentage in redelijkheid uit kunnen gaan van de vergunde afmetingen 50 m² en 63 m² voor gebouw C onderscheidenlijk gebouw D.
Het betoog faalt.
5.5. Wat betreft de gebouwen H1, H2, I en J overweegt de Afdeling dat voor deze gebouwen geen oprichtingsvergunningen bekend zijn bij de gemeente. KEM B.V. heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de gebouwen sinds ongeveer 40 jaar aanwezig zijn. De raad heeft voorts ter zitting bevestigd dat in die 40 jaar nooit handhavend is opgetreden tegen het ontbreken van een vergunning voor deze gebouwen. Verder heeft de raad verklaard dat hij niet uitsluit dat voor deze gebouwen ooit een vergunning is verleend. Niet is gebleken dat er bij de raad overwegende ruimtelijke bezwaren bestaan tegen het meenemen van de gebouwen H1, H2, I en J in de berekening van het bebouwingspercentage. De enkele omstandigheid dat de gebouwen H1 en H2 na de vaststelling van het plan zijn gesloopt in verband met wateroverlast en rioleringswerkzaamheden, doet hieraan niet af. KEM B.V heeft in dit verband verklaard dat hij deze gebouwen wenst te herbouwen. Onder de hiervoor genoemde omstandigheden is het plan in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.
Het betoog slaagt.
6. In hetgeen KEM B.V. heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit voor het perceel Zwitsersekade 6 te Zeist is genomen in strijd met artikel 3:2 van de Awb. De Afdeling ziet in het belang bij een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding de raad op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen het gebrek binnen de hierna te noemen termijn te herstellen. De raad dient daartoe met inachtneming van hetgeen hiervoor in rechtsoverwegingen 5.3 en 5.5 is overwogen alsnog te voorzien in een deugdelijke planregeling wat betreft de aanduiding "maximum bebouwingspercentage (%) = 37" voor het perceel Zwitsersekade 6 te Zeist. Afdeling 3.4 van de Awb behoeft bij de voorbereiding van een gewijzigd besluit niet opnieuw te worden toegepast. Het gewijzigde besluit dient op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt te worden.
7. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt de raad van de gemeente Zeist op om binnen 12 weken na de verzending van deze uitspraak:
1. met inachtneming van overwegingen 5.3 en 5.5 alsnog te voorzien in een deugdelijke planregeling wat betreft de aanduiding "maximum bebouwingspercentage (%) = 37" voor het perceel Zwitsersekade 6 te Zeist en
2. de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en een gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P. Plambeck, griffier.
w.g. Michiels w.g. Plambeck
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 december 2014
159-815.