Uitspraak
201404070/1/A2.
Datum uitspraak: 24 december 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 3 april 2014 in zaak nr. 13/1057 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Groningen.
Procesverloop
Bij besluit van 12 februari 2013 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 22 augustus 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 april 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 1 december 2014, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door mr. A.A. Westers, advocaat te Groningen, en het college, vertegenwoordigd door mr. drs. J.P. Wemes, werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) ingetrokken en de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. [appellant] is eigenaar van het pand met ondergrond en tuin aan het [locatie] te Groningen (hierna: het pand). Op 12 april 2012 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van twee besluiten van 23 april 2007, waarbij op de voet van artikel 19, tweede lid, van de WRO vrijstelling van de voorschriften van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is verleend ten behoeve van de bouw van een kantoorgebouw en een ondergrondse parkeergarage op een dichtbij het pand gelegen terrein aan het Damsterdiep. Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat de bouw en de ingebruikname van het kantoorgebouw en de parkeergarage ertoe hebben geleid dat het woongenot in het pand door verlies aan uitzicht en zonlichttoetreding en door toename van geluidsoverlast is afgenomen en dat de waarde van het pand is gedaald.
5. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan een schadebeoordelingscommissie (hierna: de schadecommissie). Volgens het advies van de schadecommissie van 4 februari 2013 is de waarde van het pand, bestaande uit een winkelgedeelte op de begane grond en studentenkamers op de etages, niet ten gevolge van de planologische verandering gedaald. Daartoe is in dit advies uiteengezet dat die verandering niet heeft geleid tot een verslechtering van de bereikbaarheid van het winkelgedeelte of van de parkeermogelijkheden en dat de uitstraling van het Damsterdiep als geheel is verbeterd. Voorts is in dit advies uiteengezet dat de verhuurbaarheid van de studentenkamers niet is aangetast en de hoogte van de berekenbare huur niet is verminderd, omdat de nieuwe situatie niet tot een puntenaftrek, in het kader van de puntentelling voor onzelfstandige woningen, leidt.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 12 februari 2013 ten grondslag gelegd.
6. In bezwaar heeft [appellant] een taxatierapport van J. Palland (hierna: Palland) van 2 april 2013 overgelegd. Volgens dit rapport is de waarde van het pand ten gevolge van de bouw van de kantoortoren en de parkeergarage met € 45.000,00 gedaald. Daartoe is uiteengezet dat het uitzicht vanuit de voorzijde van het pand wordt belemmerd, de kans op inkijk in de voorzijde het pand is toegenomen, de zonlichttoetreding in het pand is afgenomen, de geluidsbelasting in het pand is verhoogd en de verkeerssituatie voor de winkel is verslechterd.
Naar aanleiding hiervan heeft de schadecommissie op verzoek van de algemene bezwaarschriftencommissie van de gemeente Groningen (hierna: de bezwaarcommissie) een nader advies uitgebracht. In dat advies is vermeld dat de bereikbaarheid, uitstraling, grootte en frontbreedte de bepalende factoren voor de waarde van commercieel vastgoed zijn en dat het taxatierapport van Palland geen aanleiding heeft gegeven om het advies van 4 februari 2013 aan te passen. Voorts heeft het college onderzoek naar de door [appellant] gestelde verhoging van de geluidsbelasting laten doen. Volgens de resultaten van dat onderzoek is een verhoging van de geluidsbelasting niet te verwachten en zal de geluidsbelasting ten gevolge van de te nemen maatregelen juist afnemen.
7. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college in de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime geen rekening heeft hoeven houden met een mogelijk gebruik van de etages van het pand als woning. Daartoe voert hij aan dat het pand een hoogste waarde heeft bij gebruik van die etages als woning. Voorts voert hij aan dat de planologische verandering heeft geleid tot aantasting van de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden en de zichtlocatie van het pand, tot vermindering van de lichtinval, het uitzicht en de privacy in het pand en tot toename van geluidsoverlast in het pand en windoverlast.
7.1. In een door het college overgelegde brief van 18 december 2013 heeft B. Akkerman RT (hierna: Akkerman), lid van de schadecommissie, uiteengezet dat gebruik van de etages als woning, mede gezien de onderhoudstoestand van het pand, zeker niet tot een hogere waarde dan bij kamerverhuur leidt en dat een onroerende zaak overeenkomstig de geldende taxatierichtlijnen in de meest optimale aanwending, in dit geval als kamerverhuurpand, dient te worden gewaardeerd. In deze brief is voorts, met verwijzing naar de in het taxatierapport van Palland opgesomde schadefactoren, nogmaals uiteengezet dat de waarde van het pand niet ten gevolge van de planologische verandering is gedaald.
7.2. [appellant] heeft niet met het rapport van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat het pand ten tijde van de inwerkingtreding van de besluiten van 23 april 2007 een hogere waarde als woonobject dan als kamerverhuurobject had. Uit het taxatierapport van Palland valt niet af te leiden dat bij deze taxatie acht is geslagen op de criteria die voor een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade van belang zijn en dat de planologische verandering, bij gebruik van het pand voor een winkel op de begane grond en kamerverhuur op de verdiepingen, een negatieve betekenis heeft voor de huuropbrengsten, die in beginsel bepalend voor de marktwaarde van het pand zijn. De rechtbank heeft aan dat rapport terecht niet de betekenis gehecht die [appellant] daaraan wenst toe te kennen.
Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 december 2014
452.