Uitspraak
201405601/1/A2.
Datum uitspraak: 29 april 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de stichting Stichting Het Raamwerk, gevestigd te Noordwijkerhout,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 26 mei 2014 in zaak nr. 13/7239 in het geding tussen:
de stichting
en
het college van burgemeester en wethouders van Katwijk.
Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 22 januari 2013 heeft het college [belanghebbende A] en [belanghebbende B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende A]) een tegemoetkoming in planschade van € 5.000,00, [belanghebbende C] en [belanghebbende D] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende C]) een tegemoetkoming in planschade van € 9.700,00 en [belanghebbende E] en [belanghebbende F] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende E]) een tegemoetkoming in planschade van € 11.900,00 toegekend.
Bij besluit van 30 juli 2013 heeft het college het door de stichting daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 mei 2014 heeft de rechtbank het door de stichting daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft de stichting hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[belanghebbende E] heeft een reactie ingediend.
De stichting heeft een nader stuk ingediend.
Het college heeft eveneens een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 maart 2015, waar de stichting, vertegenwoordigd door M.J. Kievit en door drs. F.J. Kraan en mr. G.A. de Jong, beiden werkzaam bij Kraan & De Jong Adviesbureau (hierna: Kraan & De Jong), en het college, vertegenwoordigd door M. van Beelen en drs. L. Rietdijk beiden werkzaam bij de gemeente, vergezeld door dr. J.W. van Zundert, voorzitter van de Adviescommissie Planschade Katwijk (hierna: de schadecommissie), zijn verschenen. Voorts is daar [belanghebbende E] gehoord.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag.
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht, of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. Bij besluit van 15 mei 2007 heeft het college, ten behoeve van het realiseren van zes woongebouwen in het kader van fase 1a van het project Zeehospitium (hierna: fase 1a), met toepassing van artikel 19, eerste lid, van de WRO vrijstelling verleend van de bepalingen van het bestemmingsplan Katwijk aan Zee van 26 augustus 1982 (hierna: het oude bestemmingsplan). Bij besluit van 8 juli 2010 heeft de raad van de gemeente Katwijk het bestemmingsplan Zeehospitium 1b (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 4 november 2010 in werking getreden. Het voorziet in de mogelijkheid om, ten behoeve van fase 1b van het project Zeehospitium, vier waaiervormige appartementengebouwen te realiseren (hierna: fase 1b). De vrijstelling en het nieuwe bestemmingsplan maken de herinrichting van het Rijnlands Zeehospitium Terrein mogelijk. Het herinrichtingsplan voorziet in de realisatie van woningen en voorzieningen voor de bewoners van het Rijnlands Zeehospitium en anderen. Het terrein ligt ten zuiden van Katwijk, tussen de Boulevard, de Seinpoststraat, de Drieplassenweg en de Sportlaan. De stichting, initiatiefnemer van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij de stichting zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade voor haar rekening te nemen.
5. [belanghebbende A] is eigenaar van woning aan de [locatie 1] en [locatie 2]. Op 9 mei 2012 heeft zij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan.
[belanghebbende C] is eigenaar van de woning aan de [locatie 3]. Op 7 mei 2012 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van de vrijstelling en het nieuwe bestemmingsplan.
[belanghebbende E] is eigenaar van de woning aan de [locatie 4] te Katwijk. Op 9 mei 2012 heeft hij het college eveneens verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van de vrijstelling en het nieuwe bestemmingsplan.
6. Het college heeft voor de op de aanvragen te nemen besluiten advies gevraagd aan de schadecommissie.
In afzonderlijke adviezen van 2 januari 2013 heeft de schadecommissie uiteengezet dat [belanghebbende A], [belanghebbende C] en [belanghebbende E] als gevolg van de planologische verandering of veranderingen in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat daaruit voor vergoeding vatbare schade is voortgevloeid in de vorm van waardevermindering van de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende C] en [belanghebbende E]. Volgens de schadecommissie is de waarde van de woning van [belanghebbende A] in september 2010 van € 500.000,00 naar € 485.000,00 gedaald, is de waarde van de woning van [belanghebbende C] in mei 2007 van € 395.000 naar € 381.000 en in september 2010 van € 370.000,00 naar 359.000,00 gedaald en is de waarde van de woning van [belanghebbende E] in september 2010 van € 655.000,00 naar € 630.000,00 gedaald. Omdat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op de aanvragen van toepassing is, dient een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woningen onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van [belanghebbende A], [belanghebbende C] en [belanghebbende E] dient te worden gelaten, aldus de schadecommissie.
Het college heeft de adviezen aan de besluiten van 22 januari 2013 ten grondslag gelegd en die besluiten in bezwaar gehandhaafd.
7. In beroep heeft de stichting drie afzonderlijke rapporten van een contra-expertise van Kraan & De Jong van 26 november 2013 overgelegd en heeft het college een schriftelijke reactie van de schadecommissie van 27 december 2013 overgelegd.
8. De stichting betoogt dat de voorzitter van de schadecommissie de schijn van partijdigheid heeft gewekt en dat de adviezen van de schadecommissie alleen al daarom ten onrechte aan de besluitvorming ten grondslag zijn gelegd. Daartoe voert de stichting aan dat het college de door haar in de loop van de procedure aangevoerde gronden steeds aan de voorzitter heeft voorgelegd, dat het college de schriftelijke reacties van de voorzitter op die gronden steeds integraal en zonder toelichting heeft overgenomen, dat vooral de voorzitter tijdens de hoorzittingen in bezwaar en beroep aan het woord is geweest en dat de voorzitter zich feitelijk als gemachtigde van het college heeft gedragen.
8.1. Het geven van antwoord op vele van de door de stichting in die gronden opgeworpen vragen vereist specialistische kennis of ervaring, waarover slechts een deskundige, zoals de voorzitter van de schadecommissie, beschikt. Dat het college die gronden aan de voorzitter heeft voorgelegd, dat het college de schriftelijke reacties steeds integraal en zonder toelichting heeft overgenomen en dat de voorzitter die reacties in bezwaar en beroep mondeling heeft toegelicht, betekent niet dat de voorzitter met de gemachtigde van het college kan worden gelijkgesteld. In het betoog is geen aanknopingspunt te vinden voor het oordeel dat door de schriftelijke en mondelinge inbreng van de voorzitter de schijn is gewekt dat de schadecommissie het college niet onpartijdig van advies heeft gediend.
Het betoog faalt.
9. De stichting betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat uit de adviezen van de schadecommissie van 2 januari 2013 blijkt dat bij de planologische vergelijking het vrijstellingsbesluit van 15 mei 2007 en het nieuwe bestemmingsplan afzonderlijk zijn betrokken en uiteen is gezet welke schade een gevolg is van het vrijstellingsbesluit dan wel het nieuwe bestemmingsplan. Daartoe voert de stichting aan dat in de adviezen niet is vermeld dat het vrijstellingsbesluit in de vergelijking tussen de planologische mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan en het daaraan voorafgaande regime (hierna: de tweede planvergelijking) onderdeel van het oude planologische regime is. Voorts voert de stichting aan dat de bebouwing van fase 1b, die deels binnen het bestaande bouwvlak is gelegen en deels voor [belanghebbende A] en [belanghebbende C] niet zichtbaar is, zich op ruim 170 m van de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] bevindt, terwijl de bebouwing van fase 1a zich op 30 m van deze woningen bevindt, zodat, anders dan de schadecommissie heeft gedaan, niet kan worden volgehouden dat de nadelige effecten van fase 1b in bijna dezelfde mate planschade veroorzaken als de nadelige effecten van fase 1a. Tevens voert de stichting aan dat uit de overwegingen van de schadecommissie over het kwalitatieve uitzicht vanuit de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] blijkt dat daarbij ten onrechte geen rekening is gehouden met de bebouwing van fase 1a. Verder voert de stichting aan dat in de schriftelijke reactie van 27 december 2013 in verband met de nadelige effecten van fase 1b voornamelijk naar de nadelige effecten van fase 1a is verwezen.
9.1. In hoger beroep is slechts in geschil of en zo ja, in hoeverre [belanghebbende A], [belanghebbende C] en [belanghebbende E] ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan schade hebben geleden.
9.2. Uit de adviezen van 2 januari 2013 valt af te leiden dat de schadecommissie daarin heeft onderkend dat de vrijstelling in de tweede planvergelijking onderdeel van het oude planologische regime is. In de bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegde schriftelijke reactie van 16 oktober 2014 heeft de schadecommissie dit uitdrukkelijk bevestigd. Dat het nieuwe bestemmingsplan bij [belanghebbende A] en [belanghebbende C] in bijna dezelfde mate als de vrijstelling tot schade heeft geleid, ondanks dat de bebouwing in fase 1b zich op grotere afstand van de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] bevindt dan de bebouwing in fase 1a, leidt niet tot een ander oordeel, omdat de omvang van de schade niet uitsluitend door de afstand van de woningen tot de schadeveroorzakende objecten wordt bepaald, maar ook door onder meer de aantasting van - de kwaliteit van - het uitzicht. Uit de adviezen, gelezen in samenhang met de schriftelijke reactie van 16 oktober 2014, valt voorts af te leiden dat bij het waarderen van de nadelige effecten van fase 1b rekening is gehouden met de bebouwing in fase 1a. Dat in de schriftelijke reactie van 27 december 2013, in verband met het waarderen van de nadelige effecten van fase 1b, voornamelijk naar de nadelige effecten van fase 1a is verwezen, is niet onbegrijpelijk. In de tweede planvergelijking zijn de nadelige effecten van fase 1a onderdeel van het oude planologische regime. De schadecommissie heeft naar deze effecten verwezen om het verschil tussen het nieuwe bestemmingsplan en het oude planologische regime inzichtelijk te maken.
Het betoog faalt.
10. De stichting betoogt verder dat de rechtbank heeft verzuimd een oordeel te geven over de beroepsgrond dat ten onrechte geen onderscheid tussen de woning aan de [locatie 1] en de woning aan de [locatie 2] is gemaakt.
10.1. De stichting heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze beroepsgrond zelfstandige betekenis had naast de door de rechtbank besproken beroepsgrond over de voorzienbaarheid van de schade. De rechtbank was derhalve niet gehouden over deze beroepsgrond afzonderlijk te oordelen.
Het betoog faalt.
11. De stichting betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de schade voor [belanghebbende A] ten tijde van de aankoop van de woning aan de [locatie 1] niet voorzienbaar was. Daartoe voert de stichting aan dat uit de in beroep en hoger beroep overgelegde bescheiden valt af te leiden dat [belanghebbende A] ten tijde van de aankoop van die woning rekening hield met de kans dat de planologische situatie zou veranderen, zodat een deel van de schade, bestaande uit de waardevermindering van die woning ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, voor rekening van [belanghebbende A] dient te worden gelaten.
11.1. Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de schade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten. In dat geval wordt de koper geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve planologische ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is, dat openbaar is gemaakt.
11.2. Uit de door de stichting overgelegde bescheiden blijkt niet van het ten tijde van de aankoop van de woning aan de [locatie 1] bestaan van een concreet en ter openbare kennis gebracht beleidsvoornemen van een daartoe bevoegd overheidsorgaan om de planologische situatie ter plaatse van het terrein van het Zeehospitium in een voor [belanghebbende A] ongunstige zin te veranderen. Aan die bescheiden, wat daarvan verder zij, kan reeds hierom niet de door de stichting gewenste betekenis worden toegekend.
Het betoog faalt.
12. De stichting betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de voor [belanghebbende C] nadelige planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de woning aan de [locatie 2] op 13 september 1974 niet voorzienbaar was. Daartoe voert de stichting aan dat ten onrechte niet is onderzocht of en zo ja, in hoeverre een met de bebouwing van het project Zeehospitium vergelijkbare bebouwing op grond van het ten tijde van die aankoop geldende planologische regime was te voorzien.
12.1. Niet is geschil is dat het vóór inwerkingtreding van het oude bestemmingsplan op 10 januari 1984 ter plaatse geldende bestemmingsplan niet meer beschikbaar is. Dit betekent dat een onderzoek naar de voor [belanghebbende C] nadelige effecten van het ten tijde van de aankoop van de woning geldende bestemmingsplan, uitgaande van realisering van de maximale mogelijkheden van dat bestemmingsplan, niet mogelijk is. Dit dient niet voor zijn risico te komen.
Het betoog faalt.
13. De stichting betoogt voorts dat de rechtbank, na te hebben vastgesteld dat uit de adviezen van de schadecommissie van 2 januari 2013 niet blijkt dat daarin is onderkend dat het onder het oude planologische regime mogelijk was om gebouwen met een bouwhoogte van 15 m op te richten, ten onrechte heeft overwogen dat er geen aanknopingspunt is voor het oordeel dat de planvergelijking een andere uitkomst zou hebben gehad, indien de schadecommissie het juiste uitgangspunt had gehanteerd. Daartoe voert de stichting aan dat de rechtbank heeft miskend dat het aan het college was om dat aan te tonen, omdat uit de in beroep overgelegde deskundigenrapporten blijkt van een andere uitkomst, terwijl in die rapporten het juiste uitgangspunt is gehanteerd.
13.1. In de adviezen is vermeld dat het ter plaatse van het terrein van het Zeehospitium krachtens het oude planologische regime was toegestaan gebouwen met een maximale goothoogte van 12 m op te richten. Uit het daarvan gemaakte proces-verbaal blijkt dat de voorzitter van de schadecommissie ter zitting van de rechtbank te kennen heeft gegeven dat het voor [belanghebbende A], [belanghebbende C] en [belanghebbende E] weinig verschil zou maken, als het er, rekening houdend met de aanvullende werking van de gemeentelijke bouwverordening, voor was gehouden dat het was toegestaan gebouwen met een maximale bouwhoogte van 15 m op te richten. In de schriftelijke reactie van 16 oktober 2014 heeft de schadecommissie dit bevestigd. Dat in de adviezen niet is verwezen naar de aanvullende werking van de gemeentelijke bouwverordening en de adviezen op dit punt een omissie vertonen, laat volgens de schadecommissie onverlet dat haar oordeel over de nadelige gevolgen van het nieuwe bestemmingsplan juist is en dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat er geen aanknopingspunt is voor het oordeel dat het hanteren van een maximale bouwhoogte van 15 m tot een andere uitkomst van de planvergelijking en schadeberekening zou hebben geleid. Daarbij is volgens de schadecommissie van belang dat de extra hoogte uitsluitend de daken van de gebouwen betreft.
13.2. In beroep is de schadecommissie van hetzelfde planologische gegeven, zijnde een maximale bouwhoogte van 15 m, uitgegaan als de door de stichting geraadpleegde deskundige. Dat tussen de schadecommissie en deze deskundige een verschil van inzicht bestaat over de uit dat planologische gegeven te trekken conclusie, betekent op zichzelf niet dat een concrete aanknopingspunt bestaat voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het standpunt van de schadecommissie, omdat daarmee nog niet aannemelijk is gemaakt dat de schadecommissie niet in redelijkheid tot haar conclusie heeft kunnen komen. Dat brengt met zich dat de stichting door het aan het besluit van 30 juli 2013 klevende gebrek niet is benadeeld en de rechtbank in dat gebrek terecht geen aanleiding heeft gevonden om dat besluit te vernietigen.
Het betoog faalt.
14. De stichting betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat geen grond bestaat voor het oordeel dat de schadecommissie niet heeft onderkend dat het onder het oude planologische regime was toegestaan om op de voor Verzorgings- en verpleeginstellingen bestemde gronden van het terrein van het Zeehospitium meer dan één dienstwoning te realiseren. Daartoe voert de stichting aan dat uit de schriftelijke reactie van 27 december 2013 niet blijkt dat de schadecommissie er rekening mee heeft gehouden dat hoewel krachtens de bij het oude bestemmingsplan behorende voorschriften (hierna: de oude planvoorschriften) per verzorgings- en verpleeginstelling één dienstwoning was toegestaan, het aantal instellingen op het terrein niet was beperkt, zodat het realiseren van meer dan één dienstwoning op het terrein niet was uitgesloten. Voorts voert de stichting aan dat, nu de bebouwing van fase 1a in de tweede planvergelijking een onderdeel van het oude planologische regime is, de rechtbank bij haar oordeel ten onrechte heeft betrokken dat de inkijk vanuit een dienstwoning niet was te vergelijken met de inkijk vanuit het krachtens de vrijstelling te realiseren woongebouw 5b.
14.1. Uit de adviezen van 2 januari 2013, gelezen in samenhang met de schriftelijke reactie van 27 december 2013, valt af te leiden dat de schadecommissie heeft onderkend dat in de oude planvoorschriften het aantal instellingen op het terrein niet was beperkt, zodat het realiseren van meer dan één dienstwoning niet was uitgesloten. In het betoog van de stichting is geen grond te vinden voor het oordeel dat de nadelige effecten van het oude bestemmingsplan voor de privacy van omwonenden zijn onderschat. Voorts heeft de rechtbank terecht de inkijk vanuit woongebouw 5b bij haar oordeel betrokken, omdat dat oordeel niet slechts betrekking heeft op de tweede planvergelijking, maar ook op de vergelijking tussen de planologische mogelijkheden van de vrijstelling en het daaraan voorafgaande regime (hierna: de eerste planvergelijking), die in beroep nog in geschil was.
Het betoog faalt.
15. De stichting betoogt voorts dat de rechtbank, in verband met de mogelijkheid om op de voor Zeewering bestemde gronden andere bouwwerken met een bouwhoogte van 3 m ten behoeve van de bestemming te realiseren, ten onrechte heeft overwogen dat de hoge ligging van de woning van [belanghebbende E] ertoe leidt dat de andere bouwwerken niet van betekenis voor het uitzicht van [belanghebbende E] zijn, dat aannemelijk is dat het visuele effect van de andere bouwwerken vanuit de benedenverdieping van de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] in verband met de achtergelegen hogere bebouwing en het geaccidenteerde duinlandschap ter plaatse zeer beperkt zou zijn geweest en dat niet aannemelijk is dat de maximale invulling van de bestemming van de voor Zeewering bestemde gronden tot een andere uitkomst van de planvergelijking leidt. Daartoe voert de stichting aan dat het mogelijk was om direct aangrenzend aan het perceel van [belanghebbende E], op de perceelgrens en derhalve op dezelfde hoogte, een bouwwerk met een zichtbelemmerend effect te realiseren. Voorts voert de stichting aan dat de rechtbank, nadat zij had vastgesteld dat de adviezen berusten op het onjuiste uitgangspunt dat het op de voor Zeewering bestemde gronden niet was toegestaan andere bouwwerken ten behoeve van de bestemming te realiseren, het besluit van 30 juli 2013 had behoren te vernietigen, in plaats van zelf een oordeel over de betekenis van het aan de adviezen klevende gebrek te geven.
15.1. In de adviezen is vermeld dat het op grond van artikel 29 van Pro de oude planvoorschriften was toegestaan om op de voor Zeewering bestemde gronden gebouwen en andere bouwwerken op te richten. Uit het daarvan gemaakte proces-verbaal blijkt dat de voorzitter van de schadecommissie ter zitting van de rechtbank te kennen heeft gegeven dat, gezien het hoogteverschil tussen het perceel van [belanghebbende E] en het daarachter liggende duingebied, het realiseren van andere bouwwerken met een bouwhoogte van 3 m niet van invloed zou zijn geweest op het uitzicht vanuit de woning van [belanghebbende E]. In de schriftelijke reactie van 16 oktober 2014 heeft de schadecommissie dit bevestigd. In die reactie is vermeld dat het bedoelde hoogteverschil 5 tot 8 m bedraagt. Voorts is daarin vermeld dat de veronderstelling dat de woningen aan de [locatie 1] en [locatie 3] onder het oude planologische regime een uitzichtbelemmering hadden kunnen ondervinden van de binnen de bestemming Zeewering toegelaten andere bouwwerken niet zodanig reëel is, dat deze optie de in de adviezen beschreven en gewogen nadelen van de nieuwbouw teniet zouden doen.
In het betoog van de stichting is geen grond te vinden voor het oordeel dat het nadere standpunt van de - voorzitter van de - schadecommissie niet juist is. Uit de door de stichting in beroep overgelegde deskundigenrapporten blijkt slechts van een verschil van inzicht met de schadecommissie over de uit dit planologische gegeven te trekken conclusie en niet van een concrete aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het standpunt van de schadecommissie.
Het betoog faalt.
16. De stichting betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de mate van hinder als gevolg van de onder het oude bestemmingsplan bestaande mogelijkheid om direct tegenover of nabij de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende C] en [belanghebbende E] een ontsluitingsweg te realiseren of nabij die woningen parkeervoorzieningen aan te leggen, veel minder is dan de hinder als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan, omdat het onder het oude bestemmingsplan niet was toegestaan op die gronden gebouwen te realiseren. Daartoe voert de stichting aan dat, nu de bebouwing van fase 1a in de tweede planvergelijking onderdeel van het oude planologische regime is, de rechtbank heeft miskend dat het in de oude situatie mogelijk was ter plaatse gebouwen te realiseren, zoals het krachtens de vrijstelling te realiseren woongebouw 5b, en dat dat tot het realiseren van een parkeerterrein en ontsluitingsweg op niet bebouwbare gronden had kunnen leiden. Voorts voert de stichting aan dat, nu krachtens het oude bestemmingsplan bebouwing met een bebouwingsoppervlakte van meer dan 14.000 m² was toegestaan, een zeer intensief gebruikte ontsluitingsweg met een drukbezocht parkeerterrein in de oude situatie zeer wel mogelijk was en dat het, anders dan de voorzitter van de schadecommissie ter zitting van de rechtbank heeft gesteld, daarbij niet slechts om hinder in de vorm van geluid en licht gaat, maar ook om hinder in de vorm van aantasting van de privacy van zich op en rondom het parkeerterrein begevende personen. Verder voert de stichting aan dat de rechtbank heeft miskend dat de schadecommissie zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat het gebruik van gronden ten behoeve van een ontsluitingsweg of parkeerterrein ertoe zou hebben geleid dat die gronden onbebouwd zouden zijn gebleven en de nadelige effecten ten gevolge van bebouwing op die gronden achterwege zouden blijven.
16.1. In de schriftelijke reactie van 27 december 2013 is vermeld dat in de adviezen van 2 januari 2013 is onderkend dat het realiseren van toegangswegen en parkeervoorzieningen binnen de voormalige bestemming mogelijk was. Uit het daarvan gemaakte proces-verbaal blijkt dat de voorzitter van de schadecommissie ter zitting van de rechtbank te kennen heeft gegeven dat het realiseren van inritten tot verkeershinder en lichthinder had kunnen leiden, maar dat daar tegenover staat dat op de gronden van deze inritten dan geen bebouwing aanwezig zou zijn, zodat er geen visuele belemmering voor het uitzicht zou zijn. In de schriftelijke reactie van 16 oktober 2014 heeft de schadecommissie daaraan toegevoegd dat de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] niet tegenover het voormalige bestemmingsvlak zijn gelegen, maar op ongeveer 70 m van de noordelijke begrenzing ervan, zodat een wegaansluiting niet direct voor deze woningen had kunnen worden aangelegd. Voorts is in deze reactie vermeld dat het bij de vrijstelling vergunde woongebouw 5a binnen de begrenzing van het toenmalige bestemmingsvlak valt, dat bij de vrijstelling is voorzien in een wegaansluiting die niet extra belastend is voor de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] en dat, anders dan de stichting stelt, bij de planvergelijking en bij de taxatie van de waardevermindering van de woningen met deze vermeende nadelige effecten van het oude bestemmingsplan rekening is gehouden.
16.2. In het betoog van de stichting is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het nadere standpunt van de - voorzitter van de - schadecommissie niet juist. Uit dat standpunt valt af te leiden dat de schadecommissie het verschil in de aantasting van de privacy als gevolg van de verandering van de planologische mogelijkheden van de betrokken gronden als schadefactor in de planvergelijking heeft betrokken, waarbij terecht als uitgangspunt is gehanteerd dat bij gebruik van de gronden voor een ontsluitingsweg of parkeervoorziening, de gronden niet zouden zijn bebouwd, zodat de nadelige effecten van bebouwing achterwege zouden zijn gebleven. Dat de door de stichting geraadpleegde deskundige dit standpunt niet deelt, betekent niet dat, naar de stichting heeft aangevoerd, de rechtbank dit standpunt ten onrechte aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd. Uit de door de stichting in beroep overgelegde rapporten van die deskundige blijkt slechts van een verschil van inzicht met de schadecommissie over de uit dit planologische gegeven te trekken conclusie en niet van een concrete aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het standpunt van de schadecommissie.
Het betoog faalt.
17. De stichting betoogt voorts dat de rechtbank, door te overwegen dat planologische hoogtebepalingen in de te vergelijken planologische regimes ontbreken, heeft miskend dat zich ter plaatse grote hoogteverschillen voordoen, dat dit invloed op de mate van de planologische verslechtering heeft en dat de schadecommissie hiermee geen rekening heeft gehouden.
17.1. In de schriftelijke reactie van 27 december 2013 is vermeld dat de in het plangebied voorkomende hoogteverschillen niet in de afweging zijn betrokken, omdat aan de onder het oude bestemmingsplan voor bebouwing bestemde gronden, noch aan de bouwlocaties onder het nieuwe planologische regime eisen aan het peil zijn gesteld, maar dat wel rekening is gehouden met feitelijke, voor de beoordeling relevante hoogteverschillen, met name bij de woning aan de [locatie 4]. In de schriftelijke reactie van 16 oktober 2014 is daaraan toegevoegd dat met name bij de beoordeling van de gevolgen voor het uitzicht en de inkijk rekening is gehouden met de effecten als gevolg van de feitelijke terreinsituatie. In het betoog van de stichting is geen grond te vinden voor het oordeel dat de schadecommissie die gevolgen verkeerd heeft ingeschat.
Het betoog faalt.
18. De stichting betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat geen grond bestaat voor het oordeel dat de schadecommissie zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de onder het nieuwe bestemmingsplan voor Groen bestemde gronden geen betekenis voor de tweede planvergelijking hebben. Daartoe voert de stichting aan dat de schadecommissie dat standpunt niet heeft toegelicht en dat dat, gezien de inhoud van de rapporten van de second opinion, onbegrijpelijk is. Voorts voert de stichting aan dat de groenbestemming van de gronden niet slechts met de oude bestemming van de gronden mag worden vergeleken, omdat het bij de beoordeling van aspecten als uitzicht en situeringswaarde om een totale planvergelijking gaat, zodat de nieuwe planologische situatie in het gehele plangebied met de oude planologische situatie in het gehele plangebied dient te worden vergeleken. Verder voert de stichting aan dat de rechtbank, naar aanleiding van dit gebrek, het besluit van 30 juli 2013 diende te vernietigen, in plaats van zelf een oordeel over de betekenis van de groenbestemming van de gronden te geven.
18.1. In de schriftelijke reactie van 27 december 2013 is vermeld dat niet valt in te zien dat het betrekken van de groenbestemming tot een andersluidende beoordeling van de aanvragen om een tegemoetkoming in planschade had kunnen leiden. In de schriftelijke reactie van 16 oktober 2014 is daaraan toegevoegd dat een met het oog op de planschade relevante vergelijking dient te worden gemaakt en dat niet relevante oude en nieuwe bestemmingen daarbij buiten beschouwing worden gelaten. Dit standpunt is op zichzelf niet onbegrijpelijk. Dat de door de stichting geraadpleegde deskundige dit standpunt niet deelt, betekent niet dat, naar de stichting heeft aangevoerd, de rechtbank dit standpunt ten onrechte aan haar beslissing ten grondslag heeft gelegd. Uit de rapporten van die deskundige blijkt slechts van een verschil van inzicht en niet van een concrete aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dit standpunt.
Het betoog faalt.
19. De stichting betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de schadecommissie zich in de schriftelijke reactie van 27 december 2013 terecht op het standpunt heeft gesteld dat de planologische verandering tot toename van visuele hinder door aanmerkelijk meer straat- en woonverlichting heeft geleid, waarbij van belang is dat de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] in de Seinpoststraat op korte afstand te maken krijgen met woongebouwen met een bouwhoogte van 21 m op gronden, waar voorheen geen gebouwen waren toegestaan. Daartoe voert de stichting aan dat de schriftelijke reactie van 27 december 2013, gezien de verwijzing naar fase 1a, op een onjuiste planvergelijking berust. Voorts voert zij aan dat, bezien vanuit de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C], de horizon niet door stedelijke verlichting van de 170 m verderop gelegen bebouwing van fase 1b wordt gedomineerd, maar door verlichting door bebouwing in de bestaande planologische situatie, waaronder bebouwing van fase 1a.
19.1. In de adviezen van 2 januari 2013 is vermeld dat de woongebouwen bij avond en nacht van invloed zijn op de skyline, dat de verlichting van de trappenhuizen en van de appartementen en de straatverlichting zichtbaar zijn en dat dit effect dient te worden vergeleken met hetgeen onder het oude planologische regime mogelijk was. Voorts heeft de schadecommissie hierin uiteengezet dat de nieuwe bebouwing zich grotendeels binnen het onder het oude bestemmingsplan geldende bebouwingsvlak bevindt, dat de toename van de bouwhoogte en van de bebouwingsintensiteit van invloed op de mate van lichthinder is en dat dan ook met enige toename van hinder van vooral de woonverlichting dient te worden gerekend, waarbij het gaat om een beperkte toename, gezien de langs de Boulevard aanwezige straatverlichting en de verlichting van de ten westen van het Zeehospitium aanwezige bebouwing en het tennispark. In de schriftelijke reactie van 27 december 2013 heeft de schadecommissie gesteld dat zij hierover ook na kennisneming van de rapporten van de door de stichting geraadpleegde deskundige niet anders denkt en dat, bezien vanuit de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C], de horizon bij avond en nacht wordt gedomineerd door stedelijke verlichting die er voorheen niet was.
In het betoog van de stichting is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank heeft miskend dat het college zich niet in redelijkheid met verwijzing naar de adviezen van de schadecommissie op het standpunt heeft kunnen stellen dat de planologische verandering voor [belanghebbende A] en [belanghebbende C] tot toename van lichthinder heeft geleid. Dat de door de stichting geraadpleegde deskundige het niet eens is met dat standpunt, betekent niet dat het door de schadecommissie verrichte onderzoek op dit onderdeel zodanig onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dat het college dit niet in redelijkheid aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. Voorts heeft de rechtbank fase 1a terecht bij haar oordeel betrokken, omdat dat oordeel niet slechts betrekking heeft op de tweede planvergelijking, maar ook op de eerste planvergelijking, die in beroep in geschil was.
Het betoog faalt.
20. De stichting betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat, nu de taxatie door Kraan & De Jong van de waarden van de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] niet is onderbouwd, deze taxatie niet leidt tot twijfel aan de taxatie door de schadecommissie van die waarden. Daartoe voert de stichting aan dat, nu uit de rapporten van de contra-expertise blijkt dat de schadecommissie heeft miskend dat de bebouwing van fase 1a in de tweede planvergelijking een onderdeel van het oude planologische regime is, de schadecommissie de waarden van de woningen op de peildatum in de oude situatie heeft overschat. Voorts voert de stichting aan dat de taxatie van de schadecommissie van een onjuiste peildatum uitgaat en dat niet aannemelijk is, gezien de neerwaartse prijsontwikkeling ten tijde van belang, dat dat gebrek niet aan de taxatie van de waarden van de woningen afdoet.
20.1. In het eerste onderdeel van het betoog is, gelet op hetgeen hiervoor onder 9.2 is overwogen, geen grond te vinden voor het oordeel dat de schadecommissie niet heeft onderkend dat de bebouwing van fase 1a in de tweede vergelijking onderdeel van het oude planologische regime is.
In de schriftelijke reactie van 27 december 2013 is uiteengezet dat hoewel de peildatum niet 1 september 2010 is, zoals in de adviezen is vermeld, maar 4 november 2010, dit gebrek geen gevolgen voor de taxatie van de waarden en waardevermindering van de woningen heeft, omdat de prijs van de woningen in de tussenliggende periode niet kenbaar is gewijzigd. In de schriftelijke reactie van 16 oktober 2014 is daaraan toegevoegd dat de schadecommissie deze opvatting baseert op de bij het lid van de commissie, taxateur RMT en makelaar NVM, aanwezige kennis van de prijsontwikkeling in de woningmarkt. De stichting heeft deze opvatting weersproken, maar niet aannemelijk gemaakt, met uit een objectieve bron afkomstige gegevens of bescheiden, dat deze opvatting onjuist is. Het tweede onderdeel van het betoog faalt evenzeer.
21. De stichting betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de schadecommissie zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de planologische verandering niet tot een planologische verbetering ter plaatse van de woning aan de [locatie 4] heeft geleid. Daartoe voert de stichting aan dat de schadecommissie in dit verband ten onrechte naar de bebouwing van fase 1a heeft verwezen, omdat die bebouwing, in de tweede planvergelijking, onderdeel van het oude planologische regime is. Voorts voert de stichting aan dat, gelet op de onder dat regime bestaande planologische mogelijkheden, de situeringswaarde van de woning is toegenomen en de aantasting van de privacy van [belanghebbende E] is afgenomen.
21.1. In het advies van 2 januari 2013 heeft de schadecommissie uiteengezet dat fase 1b heeft geleid tot een vorm van verstedelijking die in dit duingebied niet in de lijn der verwachting lag en dat, mede gezien de oriëntatie van de woning aan de [locatie 4] op dit duingebied, termen aanwezig zijn om bij de beoordeling een verslechtering van de situeringswaarde in aanmerking te nemen. In de schriftelijke reactie van 27 december 2013 heeft de schadecommissie daaraan toegevoegd dat de verstedelijking zich uit in zowel de beeldvorming als in de gebruiksintensiteit, met name ter plaatse van de nieuwe waaiervormige gevelwand nabij de woning, en dat daaraan niet afdoet dat de resterende, thans onbebouwd blijvende en voordien buiten de bebouwingsgrens gelegen gronden in het nieuwe bestemmingsplan een groene uitstraling hebben gekregen.
21.2. Uit de adviezen van de schadecommissie valt af te leiden dat daarin is onderkend dat fase 1a in de tweede planvergelijking onderdeel van het oude planologische regime is. Dat tussen de schadecommissie en de door de stichting geraadpleegde deskundige verschil van inzicht bestaat over de uit de voorhanden zijnde planologische gegevens te trekken conclusie over de gevolgen van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor de situeringswaarde van de woning aan de [locatie 4] en de privacy van [belanghebbende E], laat voorts onverlet dat daaruit niet blijkt van een concrete aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het standpunt van de schadecommissie. In het betoog van de stichting is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank niet heeft onderkend dat dat standpunt niet juist.
Het betoog faalt.
22. De stichting betoogt ten slotte dat de rechtbank heeft miskend dat de door [belanghebbende A], [belanghebbende C] en [belanghebbende E] geleden schade geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt en op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro voor hun rekening dient te worden gelaten. Daartoe voert de stichting aan dat de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag en dat de schade relatief gering van omvang is.
22.1. De stichting heeft dit betoog, als nader onderbouwd ter zitting, niet in eerste aanleg gevoerd. Dat brengt met zich dat de rechtbank het niet bij de beoordeling van het bij haar bestreden besluit heeft kunnen betrekken. Omdat de aangevallen uitspraak voorwerp van het hoger beroep is en er geen reden is gegeven waarom de stichting deze grond niet reeds voor de rechtbank had kunnen aanvoeren, hetgeen zij, gelet op de functie van het hoger beroep, wel had behoren te doen, kan dit betoog reeds hierom niet leiden tot gegrondbevinding van het hoger beroep en vernietiging van die uitspraak.
23. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
24. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 29 april 2015
452.