Uitspraak
201406521/1/A2.
Datum uitspraak: 29 april 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Zandvoort,
tegen de tussenuitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 30 januari 2014 en de uitspraak van 25 juni 2014 in zaak nr. 13/1565 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Zandvoort.
Procesverloop
Bij besluit van 17 juli 2012 heeft het college een aanvraag van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 5 februari 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, maar de afwijzing van de aanvraag, onder aanpassing van de motivering ervan, in stand gelaten.
Bij tussenuitspraak van 30 januari 2014 heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld om het in deze tussenuitspraak geconstateerde gebrek te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
Bij brief van 3 april 2014 heeft het college, gevolg gevend aan de tussenuitspraak, een nadere motivering van het besluit van 5 februari 2013 gegeven.
Bij uitspraak van 25 juni 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] tegen het besluit van 5 februari 2013 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 maart 2015, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. M.M. Breukers, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, en het college, vertegenwoordigd door J. Sandbergen, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling ten tijde van belang luidde, kennen burgemeester en wethouders een belanghebbende op zijn aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover hij ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade, als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO, dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologische regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellant] is sinds 24 december 1982 eigenaar van de woning aan de [locatie 1] (hierna: de woning) en sinds 2 maart 1995 eigenaar van het gebouw aan de [locatie 2] (hierna: het gebouw). Hij heeft het college op 31 augustus 2010 verzocht om vergoeding van planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Zandvoort Centrum van 31 maart 1998 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) en twee besluiten, als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO, van 27 mei 2004 en 4 augustus 2005. Dat bestemmingsplan en die besluiten zijn de planologische basis voor het oprichten van twee appartementengebouwen aan de Hoge Weg 39 en de Oranjestraat 12 (hierna: de plangebieden).
4. Het college heeft aan het besluit van 5 februari 2013 een advies van Langhout & Wiarda Juristen en Rentmeesters (hierna: Langhout) van 30 januari 2013 ten grondslag gelegd. In dat advies is, wat de planologische mogelijkheden van de plangebieden betreft, onder andere een vergelijking gemaakt tussen het regime van het nieuwe bestemmingsplan en dat van het onmiddellijk daaraan voorafgaande bestemmingsplan Oranjestraat e.o. van 20 februari 1990 (hierna: het oude bestemmingsplan). Uit deze vergelijking is de conclusie getrokken dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor [appellant] tot een beperkte planologische verslechtering heeft geleid. Voorts is uiteengezet dat de waarde van de woning is gedaald, maar dat de schade ten tijde van de aankoop van de woning voorzienbaar was en voor rekening van [appellant] dient te worden gelaten, omdat het krachtens het destijds geldende planologische regime - de gemeentelijke bouwverordening - was toegestaan in de plangebieden gebouwen op te richten met dezelfde omvang en functies, als door het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Verder is uiteengezet dat de waarde van het gebouw niet als gevolg van de planologische verandering is aangetast.
5. Naar aanleiding van het door de rechtbank in de tussenuitspraak van 30 januari 2014 vastgestelde gebrek heeft het college bij brief van 3 april 2014 een nader advies van Langhout van 2 april 2014 overgelegd. In dat advies is, wat de planologische mogelijkheden van de plangebieden betreft, een vergelijking gemaakt tussen het regime van de ten tijde van de aankoop van de woning toepasselijke bouwverordening en dat van het nieuwe bestemmingsplan. Voorts is in dat advies uiteengezet dat het gebouw de hoogste waarde bij het gebruik ten behoeve van een hotel heeft, dat deze waarde niet ten gevolge van de planologische verandering is aangetast en dat dat bij een gebruik van het gebouw ten behoeve van woondoeleinden niet anders zou zijn geweest.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat, gelet op het ten tijde van de aankoop van de woning toepasselijke planologische regime, de schade, bestaande uit de waardedaling van de woning, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten, omdat de Afdeling bij uitspraak van 21 december 2011 in zaak nr. 201101503/1/H2 heeft benadrukt dat slechts de planologische situatie op de datum van de aankoop van belang is en wijzigingen in het planologische regime, die na het moment van de aankoop plaatsvinden, niet relevant zijn. Daartoe voert hij aan dat ten tijde van de aankoop van de woning niet was voldaan aan het in de jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 6 augustus 2014 in zaak nr. 201311465/1/A2) gestelde vereiste van een ter openbare kennis gebracht beleidsdocument waaruit blijkt van een concreet voornemen van een daartoe bevoegd orgaan om de planologische situatie in het betrokken gebied te veranderen. Voorts voert hij aan dat het te ver gaat om, in het kader van de vraag of de schade voorzienbaar was, een vergelijking te maken tussen het regime van het nieuwe bestemmingsplan en het ten tijde van de aankoop van de woning toepasselijke planologische regime. Verder voert hij aan dat hij als gevolg van de inwerkingtreding van het oude bestemmingsplan een voordeel heeft verkregen, dat hij dit voordeel bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft verloren, dat zijn vermogenspositie hierdoor is aangetast en dat er geen wettelijke grondslag is voor het uitsluiten van dit nadeel van een tegemoetkoming in planschade.
6.1. Gelet op het ten tijde van de aankoop van de woning toepasselijke planologische regime, was het destijds toegestaan in de plangebieden bebouwing op te richten met ten minste dezelfde omvang en functies, als door het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is gemaakt. De door [appellant] bedoelde jurisprudentie van de Afdeling is slechts van betekenis in de situatie waarin dat nog niet was toegestaan. Deze situatie doet zich hier echter niet voor.
Van een redelijk denkend en handelend koper mag worden verwacht dat hij de bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de woning. Voor zover [appellant] dat niet heeft gedaan, doet dat niet af aan de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande kans dat die mogelijkheden zouden worden benut, zodat de schade, bestaande uit een waardevermindering van de woning, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten. Dat het college in dit verband een vergelijking heeft gemaakt tussen het regime van het nieuwe bestemmingsplan en het ten tijde van de aankoop van de woning toepasselijke planologische regime, is, anders dan [appellant] kennelijk meent, niet in strijd met de systematiek van de planschadevergoedingsregeling.
In het betoog van [appellant] is geen grond te vinden voor het oordeel dat het uit het verlies van een tijdelijk voordeel bestaande nadeel redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven. Indien het college voor dat nadeel een vergoeding zou toekennen, zou [appellant] een vergoeding ontvangen voor schade die hij, in het geval hij de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande planologische mogelijkheden in de koopprijs van de woning heeft verdisconteerd, niet heeft geleden, of voor schade die, in het geval hij die mogelijkheden niet in die koopprijs heeft verdisconteerd, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten.
Het betoog faalt.
7. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte met verwijzing naar het advies van Langhout van 2 april 2014 heeft overwogen dat het gebouw de hoogste waarde bij een gebruik ten behoeve van een hotel heeft en dat deze waarde niet ten gevolge van de planologische verandering is aangetast. Daartoe voert hij aan dat de motivering van dit onderdeel van dat advies niet overtuigend en niet juist is.
7.1. In het advies is voldoende inzichtelijk gemaakt dat het gebouw een hoogste waarde bij een gebruik als hotel heeft en dat die waarde niet ten gevolge van de planologische verandering is aangetast. In dit verband is van belang dat inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op kennis en ervaring en een nadere toelichting op deze inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd.
Dat [appellant], die het niet eens is met de taxatie van Langhout, kritische kanttekeningen bij het advies heeft geplaatst, betekent niet dat het onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest en dat de rechtbank de aan dat onderzoek verbonden conclusie niet aan de aangevallen uitspraak ten grondslag had mogen leggen. Uit die kanttekeningen blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie van Langhout dat het gebouw een hoogste waarde bij een gebruik als hotel had en dat die waarde niet ten gevolge van de planologische verandering is aangetast. Daarbij is van belang dat [appellant] niet met een rapport van een andere deskundige aannemelijk heeft gemaakt dat deze conclusie niet juist is.
Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen, dienen te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 29 april 2015
452.