Uitspraak
201408539/1/A2.
Datum uitspraak: 6 mei 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Wassenaar,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 8 september 2014 in zaak nr. 14/3176 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Wassenaar.
Procesverloop
Bij besluit van 2 juli 2013 heeft het college het pand aan de [locatie] in Wassenaar aangewezen als gemeentelijk monument.
Bij besluit van 18 maart 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 september 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 11 maart 2015, waar [appellant], bijgestaan door mr. M.J. van Basten Batenburg, advocaat te
Den Haag, vergezeld van [personen], en het college, vertegenwoordigd door M. Velišček, werkzaam bij de gemeente, vergezeld van J. Cirk, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 1, aanhef en onder a, van de Erfgoedverordening gemeente Wassenaar wordt onder monument verstaan:
1. een onroerende zaak die van algemeen belang is wegens zijn esthetiek, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde;
2. een terrein dat van algemeen belang is wegens een daar aanwezige zaak bedoeld onder 1.
Ingevolge die aanhef en onder b wordt onder gemeentelijk monument verstaan een onroerende zaak die of terrein dat overeenkomstig de bepalingen van deze verordening als beschermd gemeentelijk monument is aangewezen en als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Ingevolge artikel 3, onder a en b, kan het college, al dan niet op aanvraag van een belanghebbende, een monument aanwijzen als gemeentelijk monument. Voordat het college een besluit over de aanwijzing neemt, vraagt het advies aan de commissie welstand en cultureel erfgoed (hierna: de commissie).
Ingevolge artikel 10, onder a, is het verboden het voortbestaan van een gemeentelijk monument, als bedoeld in artikel 1, in gevaar te brengen en zonder vergunning van het bevoegd gezag of in strijd met bij zodanige vergunning gestelde voorschriften:
1. een gemeentelijk monument te slopen of te verplaatsen;
2. een gemeentelijk monument te verstoren of te wijzigen;
3. een gemeentelijk monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, dat het wordt ontsierd of in gevaar gebracht;
4. een beschermd gemeentelijk monument te beschadigen of te vernielen.
Ingevolge onderdeel b geldt het verbod, bedoeld onder a, niet indien het college in de vergunning nadere voorschriften stelt met betrekking tot de wijze waarop werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd.
2. Ingevolge het bestemmingsplan "Villawijken" rust op de in geding zijnde gronden zowel de bestemming "Wonen-2" als de dubbelbestemming "Waarde-cultuurhistorie".
Ingevolge artikel 18, lid 18.1, aanhef en onder a, zijn de voor "Wonen-2" aangewezen gronden bestemd voor eengezinswoningen.
Ingevolge lid 18.3, aanhef en onder b, is het college bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de plaats en de afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken in relatie tot de instandhouding van de aan de gronden eigen zijnde cultuurhistorische waarden, zoals vastgelegd in artikel 22.
Ingevolge artikel 22, lid 22.1, onder 1, zijn de voor "Waarde -cultuurhistorie" aangewezen gronden mede bestemd voor het behoud en zo mogelijk de versterking van de aan deze gronden eigen zijnde cultuurhistorische waarden, zijnde:
(…)
c) ensembles van de 19de en 20ste eeuwse landhuizen en villa’s en vroeg 20ste eeuwse villaparken en woonwijken waar de stedenbouwkundige kwaliteiten gepaard gaan met hoge gaafheid en/of zeldzaamheid;
(…)
e) GIP-objecten (voor zover deze niet al deel uitmaken van de te beschermen waarden als bedoeld onder c);
(...).
Ingevolge onderdeel 2 gelden met betrekking tot het bouwen binnen deze bestemming de hieronder omschreven regels. Deze regels hebben, bij strijdigheid daarmee, voorrang boven de regels genoemd in de artikelen 3 tot en met 19 van het bestemmingsplan.
Ingevolge lid 22.2 dient bouwen als bedoeld in lid 22.1 onder 2 zodanig plaats te vinden dat de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan aanwezige cultuur-historische waarden niet worden aangetast. Het college laat zich daarbij adviseren door deskundigen. Binnen de dubbelbestemming "Waarde-cultuurhistorie" is een scherpe beoordeling op welstand en beeldkwaliteit gewenst. Het handboek welstand en beeldkwaliteit zal hiervoor als aanvullend toetsingskader worden gehanteerd.
Ingevolge lid 22.5 kan sloop van karakteristieke panden en/of GIP-objecten of delen daarvan slechts worden toegestaan in het geval:
a. het delen betreft van een pand of bijgebouwen die op zichzelf niet als karakteristiek dan wel cultuurhistorisch waardevol vallen aan te merken en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt;
b. de karakteristieke hoofdvorm van een pand niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen van het pand kan worden hersteld;
c. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
d. de economische levensduur ten gevolge van de bouwtechnische kwaliteit is verstreken;
e. uit een waardestelling blijkt dat sloop aanvaardbaar is.
In alle gevallen is een sloopvergunning noodzakelijk.
3. [appellant] is eigenaar van het perceel en de daarop gelegen vrijstaande woning aan de [locatie] in Wassenaar (hierna: het pand). Het pand is in het kader van het gemeentelijk inventarisatie project (GIP) op de lijst gezet van panden of objecten met cultuur- en/of architectuurhistorische waarde.
Het college heeft de aanwijzing van het pand als gemeentelijk monument gebaseerd op een advies van de commissie van 17 juni 2013. De commissie heeft op basis van een redengevende omschrijving geadviseerd tot aanwijzing over te gaan, omdat het woonhuis met garage, terrassen en bloembakken en hekpijlers uit 1935 wegens cultuurhistorische-, architectuurhistorische- en ensemblewaarde van algemeen belang is voor de gemeente. Voorts is bij het besluit een reactie op de zienswijze van [appellant] over het voornemen tot aanwijzing gevoegd.
[appellant] heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt en daarbij een taxatierapport van Van Soest Makelaardij van 28 januari 2013 overgelegd. In dat rapport is geconcludeerd dat de aanwijzing als gemeentelijk monument leidt tot een waardevermindering van het pand van € 700.000,00.
Het college heeft vervolgens Welp Makelaardij B.V. ingeschakeld die op 21 februari 2014 een taxatierapport heeft uitgebracht.
Bij besluit van 18 maart 2014 heeft het college het bezwaar tegen de aanwijzing ongegrond verklaard. Volgens het college is de taxatie door Van Soest gebaseerd op de onjuiste aanname dat het pand zou kunnen worden gesloopt. Voorts ontbreekt de onderbouwing van de door Van Soest getaxeerde waarde van het pand die veel hoger is dan de WOZ-waarde en de door Welp getaxeerde waarde.
[appellant] heeft in beroep een taxatierapport van Schouwenhaghe Makelaardij B.V. van 28 mei 2014 overgelegd. In dat rapport is de waardevermindering van het pand ten gevolge van de aanwijzing als gemeentelijk monument getaxeerd op € 924.000,00.
4. Niet in geschil is dat het pand een beschermenswaardig object is dat voor aanwijzing als gemeentelijke monument in aanmerking komt. Het geschil is beperkt tot de vraag of het college in redelijkheid daartoe heeft kunnen besluiten.
5. [appellant] betoogt - samengevat - dat de rechtbank heeft miskend dat de aanwijzing van het pand als gemeentelijk monument tot een zo grote waardedaling van het pand leidt, dat het college in redelijkheid niet tot die aanwijzing heeft kunnen besluiten. Volgens [appellant] is de rechtbank ten onrechte er van uitgegaan dat het aan hem is om aannemelijk te maken dat een zodanige waardedaling zich voordoet. Hij voert aan dat het college alvorens tot aanwijzing over te gaan, dient te onderzoeken of dat leidt tot mogelijke negatieve effecten voor hem als eigenaar van het pand en dat vervolgens dan op hem de bewijslast rust om die conclusie te weerspreken. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte geen betekenis heeft gehecht aan de door Van Soest en Schouwenhaghe verrichte taxaties. De rechtbank heeft hun taxatierapporten onjuist uitgelegd en tegenover de conclusies van deze deskundigen alleen haar eigen oordeel gesteld. Met deze rapporten is de waardevermindering aangetoond, aldus [appellant].
5.1. De rechtbank heeft terecht vooropgesteld dat de enkele aanwijzing van een pand als gemeentelijk monument niet zonder meer met zich brengt dat het pand in waarde daalt. Slechts indien zou blijken dat de waardedaling zo groot is dat het belang van de eigenaar onevenredig zou worden geschaad, zou dit in de door het college te maken afweging betrokken kunnen worden (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 15 mei 2013 in zaak nr. 201207256/1/A2). Het college heeft in het besluit van 2 juli 2013 het standpunt ingenomen dat een zodanige waardedaling zich in dit geval niet voordoet, zoals is toegelicht in de van dit besluit deel uitmakende reactie op de zienswijze van [appellant] over de voorgenomen aanwijzing. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank terecht overwogen dat het dan op zijn weg ligt om aannemelijk te maken dat die waardedaling zich wel voordoet.
5.2. Ingevolge artikel 22, lid 22.5, van de planvoorschriften is de mogelijkheid van (gedeeltelijke) sloop van het pand beperkt met het oog op het herstel of behoud van cultuurhistorische waarden. Sloop is slechts toegestaan onder de in deze bepaling genoemde voorwaarden en daarvoor is een vergunning vereist. Het college heeft op de zitting bij de rechtbank onweersproken toegelicht dat die voorwaarden vergelijkbaar zijn met de criteria die het college hanteert bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de sloop van een gemeentelijk monument op grond van artikel 10 van Pro de verordening. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de aanwijzing als gemeentelijk monument niet tot een relevante wijziging van de sloopmogelijkheden van het pand heeft geleid. Nu in het rapport van Van Soest wel van een dergelijke wijziging is uitgegaan en de taxaties daarop zijn gebaseerd, heeft het college in dit rapport terecht geen aanleiding gezien voor de conclusie dat in dit geval de aanwijzing van het pand als gemeentelijk monument heeft geleid tot een waardedaling van het pand. Dat in het taxatierapport is vermeld dat bij de waardebepaling van het pand in de huidige staat en zonder de status van gemeentelijk monument rekening is gehouden met al datgene dat voor een juiste waardebepaling van invloed kan zijn, leidt niet tot een ander oordeel, omdat hiermee niet is gezegd waarmee nu precies rekening is gehouden.
Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank eveneens terecht geoordeeld dat hij met het taxatierapport van Schouwenhaghe evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de aanwijzing van het pand als gemeentelijk monument heeft geleid tot waardevermindering. De rechtbank heeft, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, terecht overwogen dat de waardebepaling in dit rapport niet berust op een juist uitgangspunt, voor zover bij de maximale invulling van de bouwmogelijkheden het uitgangspunt is gehanteerd dat in de situatie zonder monumentenstatus, in tegenstelling tot de situatie met monumentenstatus, (gedeeltelijk) slopen van het pand zonder meer mogelijk is. Voorts heeft de rechtbank terecht overwogen dat, voor zover er bij de waardebepaling zonder monumentenstatus niet vanuit is gegaan dat het pand wordt gesloopt, maar dat het pand wordt verbouwd en uitgebreid tot de maximale bouwmogelijkheden, zoals hij ter zitting heeft gesteld, het college zich in navolging van de commissie onweersproken op het standpunt heeft gesteld dat de aanwijzing van het pand als monument geen verandering brengt in de maximaal toegestane bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan. Daarbij heeft de rechtbank terecht betrokken dat ook bij het bouwen zonder monumentenstatus ingevolge artikel 18, lid 18.3, en artikel 22, lid 22.2, van de planvoorschriften, de bestaande cultuurhistorische waarden in aanmerking moeten worden genomen. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat niet valt in te zien waarom Schouwenhaghe bij het bepalen van de waarde van het pand met aanwijzing als gemeentelijk monument niet is uitgegaan van (aanvullende) bouwmogelijkheden en bij het bepalen van de waarde van het pand zonder die aanwijzing is uitgegaan van de maximale bouwmogelijkheden.
5.3. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank zich bij de beoordeling van de taxatierapporten van Van Soest en Schouwenhaghe niet een eigen deskundigenoordeel gevormd. De rechtbank heeft op basis van de van toepassing zijnde verordening en het bestemmingsplan geoordeeld dat deze taxateurs de daarin opgenomen voorschriften niet dan wel onjuist hebben betrokken bij de taxatie, zodat hun taxatierapporten zijn gebaseerd op onjuiste uitgangspunten. Nu [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aanwijzing van het pand als gemeentelijk monument heeft geleid tot een waardevermindering van het pand, heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college in redelijkheid geen overwegende betekenis heeft hoeven toekennen aan het door [appellant] gestelde financiële belang en heeft zij terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college van de aanwijzing als gemeentelijk monument had moeten afzien. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding in te gaan op het verzoek van [appellant] om een deskundige te benoemen.
Het betoog faalt.
6. Het betoog van [appellant] dat de rechtbank heeft miskend dat het taxatierapport van Welp niet als een contra-expertise kan worden aangemerkt, faalt. Zoals hiervoor onder 5.1 is overwogen, lag het op de weg van [appellant] om de gestelde waardevermindering aannemelijk te maken. Nu de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat hij hierin niet is geslaagd en zij het taxatierapport van Welp niet bij haar oordeel heeft betrokken, kan het betoog niet leiden tot het oordeel dat de aangevallen uitspraak niet in stand kan blijven.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. G.M.H. Hoogvliet en mr. C.M. Wissels, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Jansen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 6 mei 2015
609.