Uitspraak
201408932/1/A2.
Datum uitspraak: 6 mei 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Roosendaal,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 16 september 2014 in zaak nr. 14/213 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Roosendaal.
Procesverloop
Bij besluit van 16 juli 2013 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 28 november 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 16 september 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
Met toestemming van [appellant] en het college is afgezien van een behandeling van de zaak ter zitting.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, gelezen in verbinding met artikel 9.1.10, tweede lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, is een besluit tot vrijstelling, waartoe het verzoek is ingediend vóór 1 juli 2008, een oorzaak als bedoeld in het eerste lid.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden bezien of de aanvrager door een wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het oude planologisch regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. Het college heeft in 1993 vrijstelling verleend van het bestemmingsplan "Langdonk" voor de vestiging van een hotel aan de Bovendonk 23. Bij besluit van 23 december 2009 heeft het college aan Bastion Hotel Roosendaal B.V. vrijstelling verleend van dat bestemmingsplan voor de uitbreiding van dat hotel (hierna: het vrijstellingsbesluit). [appellant] is eigenaar van de tegenover het hotel gelegen woning aan de [locatie]. Hij heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade, bestaande uit waardevermindering van zijn woning, die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het vrijstellingsbesluit. Volgens hem heeft de uitbreiding van het hotel geleid tot verslechtering van het uitzicht vanuit de woning, aantasting van zijn privacy door inkijk in de woning vanuit het hotel, en een toename van de parkeerintensiteit aan de Bovendonk.
4. Het college heeft aan de afwijzing van de aanvraag een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van mei 2013 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft in dat advies een vergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan en de in 1993 verleende vrijstelling (hierna: het oude planologische regime) enerzijds en het vrijstellingsbesluit anderzijds. Volgens haar heeft het vrijstellingsbesluit voor [appellant] niet tot planologisch nadeel geleid.
Het zicht van [appellant] vanuit de woning is volgens de SAOZ niet verslechterd door het vrijstellingsbesluit, omdat het onder het oude planologische regime mogelijk was op ongeveer 40 m afstand van de woning van [appellant] een breed bouwwerk van maximaal 15 m hoog op te richten, terwijl de vrijstelling is verleend voor een smaller gebouw oplopend in hoogte van 5,5 m op ongeveer 38 m afstand van de woning tot 8,5 m op ongeveer 46 m afstand van de woning. Daarnaast konden op basis van het oude planologische regime bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van 5 m worden opgericht op een afstand van ongeveer 17 m van de woning, aldus de SAOZ.
Ook de gebruiksmogelijkheden en daarmee gepaard gaande verkeersbewegingen en inbreuk op de privacy van [appellant] zijn volgens de SAOZ niet verslechterd door het vrijstellingsbesluit, omdat onder het oude planologische regime tal van met een hotel vergelijkbare of zelfs nadeligere gebruiksmogelijkheden waren toegestaan, zoals een voorziening voor dag- en avondonderwijs, en inkijk in zijn woning vanuit een gebouw van 15 m hoog mogelijk was.
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen en daarom niet aan de besluitvorming ten grondslag mocht worden gelegd. Daartoe voert hij aan dat het vrijstellingsbesluit een hoteltoren van 22 m mogelijk heeft gemaakt, welke toren het uitzicht vanuit zijn woning vrijwel volledig wegneemt. Deze toren is aanzienlijk hoger dan de maximale bouwhoogte die op grond van het bestemmingsplan was toegestaan, zodat het standpunt van de SAOZ dat hij van het vrijstellingsbesluit geen nadeel heeft ondervonden, onnavolgbaar is. Verder heeft de SAOZ ten onrechte geen waarde toegekend aan het feit dat niet alle hotelgasten gebruik kunnen maken van het parkeerterrein van het hotel en derhalve aan de Bovendonk parkeren. Ten slotte gaat de door de SAOZ gemaakte vergelijking met een school niet op, aangezien een school met name in de avond- en nachtelijke uren aanzienlijk minder overlast veroorzaakt dan een hotel, aldus [appellant].
5.1. De rechtbank heeft terecht overwogen dat indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Anders dan [appellant] aanvoert, heeft de rechtbank niet overwogen dat voor het naar voren brengen van die aanknopingspunten een deskundigenrapport nodig is. De rechtbank heeft slechts vastgesteld dat [appellant] geen deskundigenrapport heeft overgelegd en heeft vervolgens bezien of hetgeen door hem tegen het advies is aangevoerd reden is om te veronderstellen dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen.
5.2. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat [appellant] geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren heeft gebracht.
De SAOZ heeft blijkens het advies onderkend dat het vrijstellingsbesluit een hoteltoren van 22 m mogelijk maakt. Die toren bevindt zich op een afstand van ongeveer 75 m van de woning van [appellant]. Op grond van een maximale invulling van het oude planologische regime was het echter mogelijk om op kortere afstand van de woning, te weten op ongeveer 40 m, een gebouw van 15 m hoog op te richten, en op ongeveer 17 m afstand van de woning een bouwwerk van 5 m hoog. Gelet hierop, is duidelijk welke feiten en omstandigheden de SAOZ ten grondslag heeft gelegd aan de conclusie dat het vrijstellingsbesluit geen verslechtering van het zicht [appellant] heeft meegebracht. Deze conclusie is niet onbegrijpelijk. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de SAOZ van onjuiste hoogtes of afstanden is uitgegaan. Hij heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de hoteltoren het zicht vanuit de woning in verdergaande mate beperkt dan een bouwwerk van 5 m hoog op 17 m afstand van de woning of een gebouw van 15 m hoog op 40 m afstand van de woning zou hebben gedaan.
De SAOZ heeft in het advies verder uiteengezet dat [appellant] op grond van het oude planologische regime in plaats van met een hotel had kunnen worden geconfronteerd met bebouwing ten behoeve van bijvoorbeeld een voorziening voor dag- en avondonderwijs, een sporthal of een medische voorziening, met daarbij behorende voorzieningen. De hinder die gepaard had kunnen gaan met deze voorzieningen zou volgens de SAOZ dezelfde negatieve invloed op het woongenot van [appellant] kunnen hebben als het hotel waarvoor het vrijstellingsbesluit is verleend. Gelet hierop, is duidelijk welke feiten en omstandigheden de SAOZ ten grondslag heeft gelegd aan de conclusie dat het vrijstellingsbesluit geen verslechtering van de gebruiksmogelijkheden en daarmee gepaard gaande verkeersbewegingen heeft meegebracht. Deze conclusie is niet onbegrijpelijk. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen die op grond van het oude planologische regime mogelijk waren minder (parkeer)overlast zouden veroorzaken dan het hotel. De door [appellant] vermelde ‘school’ is als voorbeeld genoemd en niet als de enige andere optie. Dat een school volgens hem minder overlast veroorzaakt dan een hotel, is daarom niet voldoende voor het oordeel dat het advies van de SAOZ onjuist of onvolledig is.
5.3. Gezien het voorgaande, heeft de rechtbank terecht overwogen dat het college het advies van de SAOZ aan de afwijzing van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ten grondslag heeft mogen leggen.
Het betoog faalt.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. de Vries-Biharie, griffier.
w.g. Van Altena w.g. De Vries-Biharie
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 6 mei 2015
611.