Uitspraak
201406131/1/A2.
Datum uitspraak: 13 mei 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B] (hierna in enkelvoud: [appellant]), wonend te Garderen, gemeente Barneveld,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 juli 2014 in zaak nr. 14/114 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Barneveld.
Procesverloop
Bij besluit van 27 juni 2013 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade ten bedrage van € 1.000,00 toegekend.
Bij besluit van 27 november 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 juli 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 27 november 2013 vernietigd, het besluit van 27 juni 2013 herroepen en bepaald dat het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toekent ten bedrage van € 4.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 mei 2012 tot aan de dag van algehele voldoening. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 april 2015, waar [appellant], bijgestaan door mr. L. Bolier, juridisch adviseur, en het college, vertegenwoordigd door mr. S. Hoekstra, ambtenaar in dienst bij de gemeente Barneveld, zijn verschenen.
Buiten bezwaar van [appellant] heeft het college ter zitting een luchtfoto overgelegd.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
3. [appellant] is eigenaar van het perceel met woning aan de [locatie] te Garderen. Hij heeft verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van een door het college verleende vrijstelling (hierna: de vrijstelling) als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) van het bestemmingsplan "Buitengebied 2000" (hierna: het bestemmingsplan) voor de realisering van een woon-zorgcomplex op een terrein (hierna: het bouwterrein) aan de overzijde van de Oud Milligenseweg, omdat daardoor de waarde van zijn perceel is gedaald.
4. Het college heeft aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 27 juni 2013 een door Langhout & Wiarda (hierna: de schadecommissie) opgesteld advies van 11 juni 2013 ten grondslag gelegd. Daarin is het volgende vermeld. Op grond van de vrijstelling is op het bouwterrein een woon-zorgcomplex, bestaande uit drie bouwlagen met grotendeels lage kap, een hoogste bouwhoogte van ongeveer tien meter en een bouwoppervlakte van ongeveer 2.000 m2 gerealiseerd, alsook op maaiveldniveau een parkeerterrein aangelegd. Het woon-zorgcomplex is ontsloten op de Oud Milligenseweg, op een afstand van ongeveer 55 m ten zuiden van het perceel van [appellant]. Voorheen waren de gronden waarop het woon-zorgcomplex is gerealiseerd ingevolge het bestemmingsplan bestemd voor "Agrarisch Gebied II", op grond waarvan ter plaatse alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals sleufsilo’s, regenkappen en terreinafscheidingen, met een maximale hoogte van twee meter waren toegestaan. Tussen het bouwterrein en de Oud Milligenseweg is een strook grond bestemd als "Bos met meervoudige doelstelling", op grond waarvan ter plaatse uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van drie meter zijn toegestaan. De Oud Milligenseweg is in het bestemmingsplan bestemd als "Weg", op grond waarvan ter plaatse bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van drie meter zijn toegestaan, met dien verstande dat de hoogte van palen, masten en verwijsborden maximaal tien meter mag bedragen. Ten gevolge van de planologische verandering nemen de bouwmogelijkheden op het bouwterrein toe, waardoor het uitzicht in verdergaande mate wordt aangetast en de bezonningssituatie verslechtert. Daarbij dient bedacht te worden dat de tussenliggende gronden met bestemmingen "Weg" en "Bos met meervoudige doelstelling" enigszins fungeren als een planologische buffer naar het achterliggende gebied. Verder leidt de planologische verandering tot een aantasting van de goede situeringswaarde van het perceel van [appellant]. De planologische verandering heeft slechts een beperkte aantasting van de privacy van [appellant] tot gevolg, nu de privacy onder het vorige planologische regime al kon worden aangetast door de tussengelegen weg. De conclusie is dat [appellant] van de vrijstelling enig planologisch nadeel ondervindt. De schadecommissie heeft de waarde van het perceel van [appellant] vóór de planologische wijziging op een bedrag van € 550.000,00 en daarna op een bedrag van € 535.000,00 getaxeerd en aldus het planologisch nadeel bepaald op een bedrag van € 15.000,00. De planologische verandering kan volgens de schadecommissie niet worden beschouwd als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag, zodat de schade niet binnen het normaal maatschappelijk risico als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro valt. Na aftrek van het forfaitair normaal maatschappelijk risico van twee procent, als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro, zijnde een bedrag van € 11.000,00, komt de schadecommissie tot een tegemoetkoming in de planschade ten bedrage van € 4.000,00. De schadecommissie heeft geadviseerd hiervan een kwart, zijnde een bedrag van € 1.000,00, aan [appellant] toe te kennen, omdat de planologische verandering voor hem voor 75% voorzienbaar was.
Bij brief van 9 oktober 2013 heeft de schadecommissie op verzoek van het college een reactie gegeven op het door [appellant] gemaakte bezwaar. Daarin is vermeld dat het door [appellant] in bezwaar overgelegde taxatierapport geen planvergelijking bevat en dat daarin bij de taxaties van een onjuiste peildatum is uitgegaan. Verder is daarin vermeld dat het bezwaarschrift voor de schadecommissie geen aanleiding vormt om haar eerdere advies inhoudelijk te herzien.
5. De rechtbank heeft overwogen dat het college zich, in navolging van de schadecommissie, ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de planologische verandering voor [appellant] voor 75% voorzienbaar was. De rechtbank heeft daarom het beroep van [appellant] gegrond verklaard, het besluit van 27 november 2013 vernietigd, het besluit van 27 juni 2013 herroepen en, zelf in de zaak voorziend, bepaald dat het college aan [appellant] een tegemoetkoming in de planschade ten bedrage van € 4.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 mei 2012, toekent. Nu tegen dit oordeel geen hoger beroep is ingesteld, moet daarvan thans worden uitgegaan.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat de schadecommissie geen onjuiste planvergelijking heeft uitgevoerd, heeft miskend dat de schadecommissie ten onrechte het gebied tussen zijn perceel en het nieuwe zorgcentrum met de bestemmingen "Bos met meervoudige doelstelling" en "Weg" als een planologische buffer heeft aangemerkt waardoor het planologisch nadeel van vrijstelling wordt beperkt. [appellant] voert aan dat de houtwal in de strook met de bestemming "Bos met meervoudige doelstelling" bij de bouw van het woon-zorgcentrum is gekapt, zodat daarvan geen afschermende werking uitgaat. Hij voert verder aan dat het bestemmingsvlak "Weg" niet als planologische buffer de omvang van het planologisch nadeel beperkt, maar dat hij door het verkeer van en naar het woon-zorgcomplex juist extra verkeersoverlast van de Oud Milligenseweg ondervindt. Hij voert voorts aan dat indien moet worden uitgegaan van voormelde bufferwerking, deze ook gold ten tijde van het oude regime en dat dan bij de planvergelijking had moeten worden aangenomen dat hij van de gebruiksmogelijkheden van de bestemming "Agrarisch Gebied II" geheel geen hinder zou hebben ondervonden.
6.1. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen is in het advies van de schadecommissie vermeld dat het bestemmingsvlak "Weg" een breedte heeft van ongeveer zes meter en het bestemmingsvlak "Bos met meervoudige doelstelling" een breedte heeft van ongeveer zeven meter en dat deze bestemmingsvlakken enigszins werken als een planologische buffer naar het achterliggende gebied. Daarbij wijst de schadecommissie op de mogelijkheid om binnen deze bestemmingsvlakken bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van drie meter op te richten en dat binnen het bestemmingsvlak "Weg" de hoogte van palen, masten en verwijsborden tien meter mag bedragen.
Het college heeft zich terecht, in navolging van de schadecommissie, op het standpunt gesteld dat deze bestemmingsvlakken enigszins als een planologische buffer werken, gelet op de hoogte van de daarin toegestane bouwwerken. Dat, zoals [appellant] heeft aangevoerd, deze bufferwerking ook bestond onder het regime van het bestemmingsplan maakt dit niet anders en betekent niet dat bij de planvergelijking moet worden aangenomen dat hij voorheen van de maximale mogelijkheden van de bestemming "Agrarisch Gebied II" in het geheel geen hinder kon ondervinden. Dat de houtwal ten tijde van de bouw van het woon-zorgcentrum is gekapt is een feitelijke aangelegenheid, die voor de planvergelijking niet relevant is. Nu de bestemming "Bos met meervoudige doelstelling" enige afscherming van het bouwterrein planologisch mogelijk maakt, heeft de schadecommissie daarmee terecht rekening gehouden bij het bepalen van het planologisch nadeel. De rechtbank heeft terecht in hetgeen [appellant] op dit punt heeft aangevoerd geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college het advies van de schadecommissie niet aan zijn besluiten ten grondslag mocht leggen.
Het betoog faalt.
7. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank, door te overwegen dat het college het feitelijke gebruik van het woon-zorgcentrum in afwijking van het ingevolge de vrijstelling toegestane gebruik terecht niet bij de planvergelijking heeft betrokken, heeft miskend dat het college zich steeds op het standpunt heeft gesteld dat het feitelijke gebruik van het woon-zorgcentrum op grond van de vrijstelling is toegestaan, maar dat de schadecommissie dit gebruik ten onrechte niet bij de planvergelijking heeft betrokken.
7.1. In de ruimtelijke onderbouwing bij de vrijstelling is over het gebruik van het woon-zorgcentrum het volgende vermeld:
"Het concrete verzoek van de Woningstichting Barneveld voorziet in de bouw van 36 zorgwoningen, een medisch centrum en welzijnscentrum. Het medisch centrum bevat een huisartsenpraktijk met apotheek en twee fysiotherapiepraktijken. Het is mogelijk om op termijn een consultatiebureau voor het kruiswerk in het medisch centrum onder te brengen. Het welzijnscentrum bestaat uit ruimtes voor dagopvang met een sociaal karakter voor de bewoners van het complex, inclusief rustruimtes en een kantoortje voor het zorgverlenend personeel."
[appellant] heeft in zijn beroepschrift bij de rechtbank, waarnaar hij in hoger beroep heeft verwezen, aangevoerd dat de schadecommissie bij de planvergelijking is uitgegaan van het in de ruimtelijke onderbouwing beschreven gebruik van het woon-zorgcentrum. Ter zitting heeft [appellant] voorts het standpunt ingenomen dat de vrijstelling het door hem gestelde feitelijke gebruik van het woon-zorgcentrum planologisch mogelijk maakt.
In het advies van de schadecommissie is bovenaan pagina 7 vermeld: "Indien de gebruiksmogelijkheden van de opeenvolgende regimes worden vergeleken dan is naar de mening van de adviseur in relatie tot de bestemming "agrarisch gebied II" sprake van planologisch nadeel. De ruimtelijke uitstraling van de nieuwe functie is nadeliger dan het voorafgaande planologische regime. Het gebruik is als gevolg van de planologische wijziging geïntensiveerd. (…) Ook wordt gewezen op overlast inherent aan de woonzorgfunctie cum annexis." Hieruit volgt dat de schadecommissie het door de vrijstelling toegestane gebruik bij de planvergelijking heeft betrokken. Dat in het advies van de schadecommissie niet alle functies van het woon-zorgcentrum apart zijn vermeld, betekent niet dat de schadecommissie deze functies niet bij de planvergelijking heeft betrokken. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het advies van de schadecommissie op dit punt gebreken bevat.
Het betoog faalt.
8. Het betoog van [appellant] dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan het door [appellant] in bezwaar overgelegde taxatierapport, faalt evenzeer. De rechtbank heeft in dit rapport terecht geen aanleiding gevonden voor het oordeel dat het college het advies van de schadecommissie niet aan zijn besluiten ten grondslag mocht leggen, reeds omdat, zoals met juistheid in de brief van de schadecommissie van 9 oktober 2013 is vermeld, dit rapport geen planvergelijking bevat en daarin bij de taxaties van een onjuiste peildatum is uitgegaan.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. van Zanten, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Van Zanten
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2015
507.