Uitspraak
201406938/1/A2.
Datum uitspraak: 27 mei 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Haaren,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 10 juli 2014 in zaak nr. 14/1007 in het geding tussen:
[wederpartij]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 25 juni 2013 heeft het college [wederpartij] een tegemoetkoming in planschade van € 6.700, te vermeerderen met de wettelijke rente en het betaalde recht, toegekend.
Bij besluit van 3 februari 2014 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 10 juli 2014 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit op bezwaar neemt met inachtneming van de overwegingen in deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend.
Bij besluit van 8 oktober 2014 heeft het college, gevolg gevend aan de uitspraak van de rechtbank, [wederpartij] een aanvullende tegemoetkoming in planschade van € 1.300, te vermeerderen met de wettelijke rente, toegekend. Voorts heeft het college een vergoeding van de voorafgaand aan het besluit van 25 juni 2013 opgekomen kosten van rechtsbijstand ter hoogte van € 700 en de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten van € 974 toegekend.
[wederpartij] heeft een zienswijze naar voren gebracht.
Het college heeft een reactie op de zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 maart 2015, waar het college, vertegenwoordigd door mr. G. Martens, werkzaam bij de gemeente, en [wederpartij], bijgestaan door mr. C.M.E. Verhaegh, advocaat te Den Haag, vergezeld door E. Petit, register-taxateur onroerende zaken (hierna: Petit), zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.5, aanhef en onder a, vergoeden burgemeester en wethouders, indien zij een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht, of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [wederpartij] is eigenaar van de vrijstaande woning met bijgebouw, tuin, erf en ondergrond aan de [locatie] te Haaren (hierna: de woning). Onder het bestemmingsplan Buitengebied 1996 (hierna: het oude bestemmingsplan) had de woning een bestemming als agrarische bedrijfswoning.
4. Op 24 oktober 2012 heeft [wederpartij] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Gemeentewerf, Brandweerkazerne, Milieustraat (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op of omstreeks 21 juli 2009 (hierna: de peildatum). Dit plan is de planologische basis voor het oprichten van een brandweerkazerne op een ten westen van de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) dat onder het oude bestemmingsplan een agrarische bestemming had.
5. Het college heeft voor de op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In een advies van 5 juni 2013 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat [wederpartij] als gevolg van de planologische verandering in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat daaruit voor vergoeding vatbare schade, in de vorm van een waardevermindering van de woning op de peildatum van € 415.000 naar € 400.000, is voortgevloeid. Voorts is in het advies vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, zodat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van [wederpartij] dient te worden gelaten.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 25 juni 2013 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar, onder verwijzing naar onder meer een nader advies van de SAOZ van 21 oktober 2012, gehandhaafd. In dat advies heeft de SAOZ uiteengezet dat bij raadsbesluit van 9 juli 2009 het bestemmingsplan Buitengebied is vastgesteld en de woning daarbij tot burgerwoning is bestemd, maar dat plan op de peildatum nog niet in werking was getreden, zodat uitgangspunt bij de planvergelijking en de taxatie van de waarde van de woning dient te zijn dat de woning de status van agrarische bedrijfswoning heeft.
6. Het hoger beroep strekt ertoe dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college, door de besluitvorming op het advies van de SAOZ van 5 juni 2013 te baseren, in strijd met de artikelen 3:9 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft gehandeld. De rechtbank heeft voorts overwogen dat niet inzichtelijk is op welke grond het college het verzoek om vergoeding van de voorafgaand aan het besluit van 25 juni 2013 opgekomen kosten van rechtsbijstand, als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, heeft afgewezen. Dit onderdeel van de aangevallen uitspraak is niet in geschil.
7. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de nieuwe bestemming van de woning als burgerwoning in dit specifieke geval niet zonder betekenis voor de waardebepaling is, dat een redelijk denkend en handelend koper de juridische haalbaarheid van de nieuwe bestemming van de woning op de peildatum zou hebben verdisconteerd in het bedrag dat hij bereid is te betalen voor de woning, dat agrarische bedrijfsvoering ter plaatse op grond van provinciaal beleid niet meer mogelijk was en dat ten onrechte bij de taxatie van de agrarische waarde van de woning is uitgegaan. Daartoe voert het college aan dat aan prijsontwikkelingen vóór en na het in werking treden van de planologische maatregel in kwestie geen betekenis toekomt, dat de wijziging van de bestemming op de peildatum nog een onzekere toekomstige gebeurtenis was en dat het niet billijk is dat de voor [wederpartij] voordelige wijziging van de bestemming van de woning bij de waardebepaling wordt betrokken.
7.1. Bij een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van een planologische verandering op gronden van derden, dient, door middel van het maken van een vergelijking tussen de maximale mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime, eerst te worden onderzocht of de aanvrager in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren. Indien dat het geval is, dient vervolgens te worden onderzocht of de aanvrager schade lijdt of zal lijden, in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Bij het taxeren van de waarde van die zaak is de planologische situatie op het eigen perceel ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime het uitgangspunt.
7.2. Op de peildatum was de woning als agrarische bedrijfswoning bestemd. Dat agrarische bedrijfsvoering op grond van provinciaal beleid niet meer mogelijk was, dat voorzienbaar was dat de woning vroeg of laat als burgerwoning zou worden bestemd, dat de woning bij een bij raadsbesluit van 9 juli 2009 vastgesteld bestemmingsplan die bestemming heeft verkregen en dat dit gegeven feitelijk van invloed op de waarde van de bedrijfswoning was, laat onverlet dat de nieuwe bestemming op de peildatum nog niet in werking was getreden en geen onderdeel was van het planologische regime op het eigen perceel. Bij de taxatie van de waarde van de woning heeft het college derhalve terecht als uitgangspunt genomen dat de woning op de peildatum als agrarische bedrijfswoning was bestemd.
Het betoog slaagt.
8. Het hoger beroep is gegrond. De Afdeling zal hierna de in eerste aanleg aangevoerde beroepsgronden, voor zover daarop, na hetgeen hiervoor is overwogen, nog moet worden beslist, bespreken.
9. [wederpartij] heeft betoogd dat het college, door de besluitvorming op de schadetaxatie van de SAOZ te baseren, heeft miskend dat deze taxatie niet inzichtelijk en niet juist is. Daartoe heeft hij aangevoerd dat Petit heeft uiteengezet dat de woning onder het oude regime, uitgaande van de oude bestemming als agrarische bedrijfswoning, op de peildatum een waarde van € 190.000 had en dat de SAOZ de percentuele waardevermindering van de woning als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft onderschat.
9.1. Voor zover de woning onder het oude regime op de peildatum niet, zoals de SAOZ heeft gesteld, een waarde van € 415.000 had, laat dat onverlet dat [wederpartij] daardoor, gelet op het volgende, niet is benadeeld.
In het advies van de SAOZ van 21 oktober 2012 is uiteengezet dat de planologische verandering voor [wederpartij] geen zware verslechtering betekent en dat een waardevermindering van de woning van ongeveer 3,6 procent, gelet op de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie, zonder meer reëel is te achten. Uit het in beroep aangevoerde blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dit onderdeel van het nader advies. [wederpartij] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij een hogere tegemoetkoming in planschade had ontvangen, indien het college, op basis van de taxatie van Petit, als uitgangspunt had genomen dat de woning onder het oude regime op de peildatum een waarde van € 190.000 had. In dat geval zou die tegemoetkoming, bij een waardevermindering van de woning van ongeveer 3,6 procent en rekening houdend met het wettelijke forfait van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, op een lager bedrag dan € 6.700 zijn vastgesteld.
Het betoog faalt.
10. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.2 is overwogen, dient de uitspraak van de rechtbank te worden vernietigd, voor zover die ziet op de vaststelling van de tegemoetkoming in planschade. Het beroep van [wederpartij], voor zover dat ziet op de tegemoetkoming in de planschade, is, gelet op hetgeen hiervoor onder 9.1 is overwogen, ongegrond.
11. Het besluit van 8 oktober 2014 wordt, gelet op artikel 6:24 van Pro de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:19 van Pro deze wet, geacht eveneens voorwerp te zijn van dit geding.
12. Gelet op hetgeen hiervoor onder 10 is overwogen, is aan het besluit van 8 oktober 2014 de grondslag komen te ontvallen, voor zover het college daarbij aan [wederpartij] een aanvullende tegemoetkoming in planschade heeft toegekend. Om die reden dient dat besluit in zoverre te worden vernietigd.
13. [wederpartij] heeft in de zienswijze naar aanleiding van het besluit van 8 oktober 2014 aangevoerd dat het college in verband met de gestelde kosten van deskundige bijstand ten onrechte een vergoeding van € 847 (inclusief BTW) heeft toegekend. Daartoe voert hij aan dat deze vergoeding geen recht doet aan de werkelijk gefactureerde tijd en dat voor die kosten € 1.270,50 (inclusief BTW) in rekening is gebracht.
13.1. Bij brief van 14 mei 2013 heeft Petit namens [wederpartij] een schriftelijke reactie op het conceptadvies van de SAOZ van 19 april 2013 ingediend. Bij brief van 24 juli 2013 heeft hij voorts namens [wederpartij] een bezwaarschrift ingediend. Verder is hij op 9 september 2013 in de hoedanigheid van gemachtigde verschenen ter zitting van de bezwaarschriftencommissie.
In de bij de factuur behorende notitie van Petit is vermeld dat de dienstverlening tot en met de bezwaarschriftprocedure heeft plaatsgevonden op basis van een vooraf vastgestelde totale vergoeding van € 1.270,50 (inclusief BTW). Volgens de notitie hebben de kosten mede betrekking op het indienen van het bezwaarschrift en het verschijnen ter zitting van de bezwaarschriftencommissie.
Voor de in bezwaar opgekomen kosten heeft het college [wederpartij] een forfaitaire vergoeding van € 974 toegekend. [wederpartij] is dan ook niet tekort gedaan met een vergoeding voor de voorafgaand aan het besluit van 25 juni 2013 opgekomen kosten ter hoogte van € 847 (inclusief BTW).
Het betoog faalt.
14. Het van rechtswege ontstane beroep tegen het besluit van 8 oktober 2014 is in zoverre ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 10 juli 2014 in zaak nr. 14/1007, voor zover aangevallen, voor zover die uitspraak ziet op de vaststelling van de tegemoetkoming in planschade;
III. verklaart het door [wederpartij] bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep in zoverre ongegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Haaren van 8 oktober 2014, kenmerk UIT2014/30234/IK, voor zover bij dat besluit aan [wederpartij] een aanvullende tegemoetkoming in planschade van € 1.300, te vermeerderen met de wettelijke rente, is toegekend;
V. verklaart het beroep tegen dat besluit, voor zover het college van burgemeester en wethouders van Haaren bij dat besluit een vergoeding van de kosten, als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening, ter hoogte van € 847 en van de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten van € 974 heeft toegekend, ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2015
452.