Uitspraak
201408731/1/A2.
Datum uitspraak: 27 mei 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op de hoger beroepen van:
1. de stichting Stichting Salland Wonen, gevestigd te Raalte,
2. het college van burgemeester en wethouders van Raalte,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 24 september 2014 in zaak nr. 14/1059 in het geding tussen:
[wederpartij A] en [wederpartij B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [wederpartij])
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 25 februari 2014 heeft college een aanvraag van [wederpartij] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
[wederpartij] heeft tegen dat besluit bezwaar gemaakt. Hij heeft daarbij het college verzocht in te stemmen met rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter als bedoeld in artikel 7:1a, eerste lid, van de Awb.
Het college heeft met dat verzoek ingestemd en het bezwaarschrift met toepassing van artikel 7:1a, vijfde lid, van de Awb doorgezonden naar de rechtbank.
Bij uitspraak van 24 september 2014 heeft de rechtbank het door [wederpartij] ingestelde beroep gegrond verklaard en het besluit van 25 februari 2014 vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben de stichting en het college hoger beroep ingesteld.
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend.
Het college heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 mei 2015, waar de stichting, vertegenwoordigd door mr. C.E. van Staveren, advocaat te Zwolle, het college, vertegenwoordigd door P.T. Brouwer, werkzaam bij de gemeente, en [wederpartij], bijgestaan door mr. E. Wiarda, werkzaam bij Langhout & Wiarda Juristen en Rentmeesters, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag.
3. Op 12 december 2002 heeft [wederpartij] de woonboerderij met bijbehorend perceel aan de [locatie] te Heino (hierna: de woonboerderij) aangekocht. Bij brief van 16 april 2013 heeft hij bij het college een tegemoetkoming aangevraagd in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het bestemmingsplan Kiezebos III van 27 mei 2010 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt om de woonwijk Kiezebos III op een ten zuiden en ten oosten aan zijn perceel grenzend terrein (hierna: het plangebied) te realiseren en dat dit de waarde van de woonboerderij heeft verminderd. De stichting, de initiatiefnemer van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij de stichting zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade voor haar rekening te nemen.
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de gemeentelijke planschadebeoordelingscommissie (hierna: de commissie). In een advies van 24 januari 2014 heeft de commissie uiteengezet dat, gezien de inhoud van de Structuurschets Heino 1989 van 24 oktober 1989 (hierna: de structuurschets), het realiseren van een woonwijk in het plangebied ten tijde van de aankoop van de woonboerderij voor [wederpartij] voorzienbaar was, zodat de gestelde schade voor zijn rekening mag worden gelaten. Het college heeft dit advies aan het besluit van 25 februari 2014 ten grondslag gelegd.
5. De stichting en het college betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat ten onrechte aan het bestreden besluit ten grondslag is gelegd dat de planologische verandering voor [wederpartij] ten tijde van de aankoop van de woonboerderij voorzienbaar was. Daartoe voeren zij aan dat uit de structuurschets blijkt van een keuze voor Heino West als uitbreidingsrichting voor toekomstige woningbouw, dat dit gebied in de structuurschets is aangeduid als een westelijk van de bebouwde kom gelegen gebied tussen de Brinkweg en de Molenweg en dat aanduidingen en afbeeldingen in de structuurschets globaal en indicatief van aard zijn. Voorts voeren zij aan dat in de volkshuisvestingsnota van augustus 1990 is vermeld dat de gemeente Heino met het aanwijzen van het woongebied Het Molenveld, grenzend aan de woongebieden De Kampen en Dorpsstraat-West, kan beschikken over een voldoende grote bouwlocatie met een oppervlakte van minimaal 11,5 ha met circa 260 woningen en maximaal 32 ha met circa 500 woningen. Verder voeren zij aan dat in de toelichting bij het bestemmingsplan Kiezebos I van 16 februari 1993 is vermeld dat, in het kader van toekomstige woningbouw in Heino, een ontwikkeling in westelijke richting, in het gebied tussen de Brinkweg en de Molenweg, de voorkeur heeft. Tevens voeren zij aan dat uit de toelichting bij het bestemmingsplan Kiezebos II van 24 juni 1997 blijkt dat de woningbouw ook na het realiseren van de woonwijk Kiezebos II zou doorgaan en dat, gezien de ruimtelijke structuur, uitbreiding in noordelijke richting tot aan het perceel van [wederpartij] voor de hand lag.
5.1. Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten. In dat geval wordt de koper geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve planologische ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is, dat openbaar is gemaakt.
5.2. Dat de uitbreidingsrichting voor toekomstige woningbouw in de structuurschets en in de toelichting bij het bestemmingsplan Kiezebos I van 16 februari 1993 is aangeduid als een westelijk van de bebouwde kom gelegen gebied tussen de Brinkweg en de Molenweg en in de volkshuisvestingsnota van augustus 1990 als een aan de woongebieden De Kampen en Dorpsstraat-West grenzend gebied, laat onverlet dat, naar tussen partijen niet in geschil is, het plangebied in de kaarten in de structuurschets, de toelichting en de volkshuisvestingsnota niet is gelegen binnen de grenzen van de locaties met uitbreidingsmogelijkheden voor woningbouw. Uit de tekst van de structuurschets, de toelichting en de volkshuisvestingsnota, gelezen in samenhang met deze kaarten, blijkt niet van een concreet beleidsvoornemen voor het realiseren van woningbouw in het plangebied. In dit opzicht bestaat een wezenlijk verschil met de gevallen die hebben geleid tot de door de stichting aangehaalde uitspraken van de Afdeling van 12 oktober 2011 in zaak nr. 201100434/1/H2 en 6 augustus 2014 in zaak nr. 201311465/1/A2. Aan die uitspraken kan niet de betekenis worden gehecht die de stichting en het college daaraan wensen toe te kennen.
In de toelichting bij het bestemmingsplan Kiezebos II van 24 juni 1997 is vermeld dat onduidelijk is waar, na het realiseren van de woonwijk Kiezebos II, de eerstvolgende uitbreiding voor woningbouw zal plaatsvinden. Voor zover, zoals de stichting en het college stellen, uitbreiding voor woningbouw in noordelijke richting tot aan de grens van het perceel van [wederpartij], mede gezien de ruimtelijke structuur van het gebied, voor de hand lag, laat dat onverlet dat uit de toelichting en de daarbij behorende kaarten niet blijkt van een concreet beleidsvoornemen om het plangebied te bebouwen.
Het betoog faalt.
6. Het college betoogt voorts dat de schade, voor zover die niet voorzienbaar was, binnen het normale maatschappelijke risico valt en voor rekening van [wederpartij] dient te worden gelaten. Daartoe voert het college aan dat uitbreiding van het woongebied in Kiezebos III in de lijn der verwachtingen lag.
6.1. Het college heeft aan het besluit van 25 februari 2014 niet ten grondslag gelegd dat de door [wederpartij] gestelde schade binnen het normale maatschappelijke risico valt. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 augustus 2012 in zaak nr. 201113201/1/A2, www.raadvanstate.nl), betreft artikel 6.2, eerste lid, van de Wro geen voorschrift van openbare orde. Of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, als bedoeld in die bepaling, behoort niet tot de door de rechtbank te verrichten ambtshalve toetsing. De rechtbank heeft derhalve terecht niet onderzocht of de door [wederpartij] gestelde schade op grond van die bepaling voor zijn rekening dient te worden gelaten.
Het betoog faalt.
7. De Afdeling ziet, in het belang van een spoedige beëindiging van het geschil, aanleiding het college op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen het door de rechtbank vastgestelde gebrek in het besluit van 25 februari 2014 binnen zestien weken na verzending van deze tussenuitspraak te herstellen, door dat besluit alsnog toereikend te motiveren en het zo nodig te wijzigen. Daartoe dient het college een nader deskundigenadvies in te winnen, waarbij, op basis van een vergelijking tussen de mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan en de mogelijkheden van het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime, dient te worden beoordeeld of en zo ja, in hoeverre [wederpartij] door de planologische verandering in het plangebied in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade heeft geleden. Indien daaruit blijkt dat [wederpartij] schade heeft geleden, kan vervolgens worden onderzocht of en zo ja, in hoeverre die schade binnen het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2 van de Wro, valt.
8. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Raalte op om binnen zestien weken na de verzending van deze tussenuitspraak:
a. met inachtneming van de overwegingen ervan het gebrek in het besluit van 25 februari 2014 te herstellen, en
b. de Afdeling de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en dit ook aan de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. A. Hammerstein en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Hagen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2015
452.