Uitspraak
201403892/1/R6.
Datum uitspraak: 28 januari 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant], wonend te Voorhout, gemeente Teylingen,
en
de raad van de gemeente Teylingen,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 13 maart 2014 heeft de raad onder meer het exploitatieplan "Hooghkamer 2011, 1e herziening" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] en de raad hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 december 2014, waar [appellant], bijgestaan door mr. R. Brouwer, advocaat te Zoetermeer, en de raad, vertegenwoordigd door mr. R.W.I. Rietveld, mr. K. van de Laar, dr. F.A.M. Schreiner, allen werkzaam bij de gemeente, J.R. van der Kooij en mr. H.J.M. Winkelhuijzen, advocaat te Alphen aan de Rijn, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Het exploitatieplan "Hooghkamer 2011, 1e Herziening" is gelijktijdig vastgesteld met het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011, 1e herziening". Het exploitatieplan ziet op de exploitatie van het woongebied Hooghkamer in Voorhout.
2. [appellant] heeft ter zitting het betoog dat het geluidscherm niet noodzakelijk is voor de ontwikkeling van zijn perceel en de kosten van dit scherm niet aan zijn perceel kunnen worden toegerekend, ingetrokken.
3. [appellant] betoogt dat de inbrengwaarde voor zijn perceel aan de Componistenlaan te Teylingen onzorgvuldig is vastgesteld. [appellant] heeft ter zitting aangegeven dat hem duidelijk is op welke gegevens de raad zich bij het vaststellen van de inbrengwaarde heeft gebaseerd, maar dat voor de inbrengwaarde van zijn gronden gekeken had moeten worden naar de concreet gerealiseerde prijs van de verkoop van een ander deel van zijn grond op dezelfde locatie en van vergelijkbare transacties met betrekking tot woningen in de omgeving en dat niet duidelijk is of bij de vaststelling van de inbrengwaarde rekening is gehouden met de aanwezigheid van een voorstrook of het zijn van een zichtlocatie. [appellant] betoogt dat hij op 4 januari 2013 een stuk grond aan de gemeente heeft verkocht met de bestemming "Groen" dat tot dan toe gebruikt werd als toegangsweg voor een vierkante meter prijs van € 222,22. [appellant] betoogt dat deze prijs als inbrengwaarde voor zijn perceel had moeten worden gehanteerd in plaats van de waarde van € 205,80 per vierkante meter. Hij betoogt daarnaast dat deze grondtransactie ten onrechte niet is opgenomen in de lijst met vergelijkingstransacties tot en met 2011 en na 2011 in paragraaf 11 van het taxatierapport "1e herziening inbrengwaarde Hooghkamer te Teylingen".
3.1. De raad stelt dat de aankoopprijs van de grond die de gemeente op 4 januari 2013 van [appellant] heeft gekocht, is bepaald aan de hand van het exploitatieplan "Hooghkamer 2011". De in 2011 ten behoeve van dat exploitatieplan getaxeerde waarde is geïndexeerd volgens de methode die in dat exploitatieplan is omschreven. Daarbij is geen rekening gehouden met de veranderende marktomstandigheden die na de vaststelling van het exploitatieplan "Hooghkamer 2011" zijn opgetreden. Ten behoeve van het exploitatieplan "Hooghkamer 2011, 1e herziening" zijn de waarden van de gronden opnieuw getaxeerd. In deze taxatie is rekening gehouden met actuele marktomstandigheden op de gehanteerde peildatum van 1 januari 2014, welke omstandigheden anders zijn dan die ten tijde van het exploitatieplan in 2011, onder andere door de financiële crisis en door belastingverhoging en andere fiscale maatregelen, aldus de raad. De raad stelt dat de transactie van 4 januari 2013 in het taxatierapport staat vermeld en dat is geconcludeerd dat deze transactie niet representatief is. De raad stelt dat de bedragen, als opgenomen in de door [appellant] ingebrachte akten, uitgifteprijzen zijn van woningen en dat deze niet zijn te vergelijken met inbrengwaarden.
De raad stelt dat in het taxatierapport is ingegaan op de waarderingsmethode en verwijst naar de bijbehorende vertrouwelijke oplegnotities waarin per eigenaar de huidige gebruikswaarde en de complexwaarde van de betrokken gronden zijn vermeld. Omdat de gebruikswaarde een hogere waarde vertegenwoordigt dan de complexwaarde, is de vraag of rekening gehouden is met een voorstrook volgens de raad niet relevant. De raad geeft daarbij aan dat niet duidelijk is waarom de gronden van [appellant] als voorstrook zouden moeten worden aangemerkt.
3.2. De taxatie van de waarden van de betrokken gronden is opgenomen in het taxatierapport "Inbrengwaarden Hooghkamer, 1e herziening" van Overwater Grondbeleid en adviesbureau BV, bijlage 11 bij het exploitatieplan (hierna: het taxatierapport). In hoofdstuk 10 van het taxatierapport is de wijze van waarderen van de gebruikswaarde toegelicht. De uitwerking per grondeigenaar is opgenomen in de bijbehorende oplegnotities. De getaxeerde waarde van de gronden van [appellant], die een gezamenlijke oppervlakte van 600 vierkante meter hebben, bedraagt € 123.000,00. Deze is gebaseerd op een prijs van € 205,00 per vierkante meter. De berekening van de complexwaarde is in hoofdstuk 11 van het taxatierapport toegelicht. De getaxeerde complexwaarde van de grond bedraagt € 35.400,00. Deze is gebaseerd op een prijs van € 59,00 per vierkante meter.
De transactie tussen de gemeente en [appellant] van 4 januari 2013 staat in dit rapport vermeld. Ten aanzien van deze transactie geeft het taxatierapport aan dat de aankoopsom is gebaseerd op het taxatierapport 2011, vermeerderd met de rente voor kosten zoals opgenomen in het exploitatieplan "Hooghkamer 2011". De conclusie van de taxateur is dat de transactie niet (geheel) representatief is voor de marktwaarde van de gronden op het prijspeil van de taxatiedatum.
3.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011 in zaak nr. 200907364/1/R2) dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van inbrengwaarden in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. [appellant] heeft ter zitting aangegeven dat niet wordt bestreden dat de taxateurs van Overwater Grondbeleid en adviesbureau B.V. onafhankelijk en deskundig zijn. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van de taxateurs naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd. In dit verband is onder meer relevant dat het rapport consistent is en inzicht verschaft in de wijze waarop is getaxeerd en de gegevens die daarbij zijn betrokken. Voorts is daarbij van belang dat [appellant] heeft gesteld dat de taxatieprijs niet representatief is gelet op de verkoopprijs van de reeds door hem aan de gemeente verkochte grond en andere transacties in de omgeving, alsmede dat ten onrechte een correctie heeft plaatsgevonden vanwege de economisch verslechterde omstandigheden en geen rekening is gehouden met voorstroken. Dit betoog raakt de specifieke deskundigheid van taxateurs. [appellant] heeft het rapport op die onderdelen echter niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies waaruit blijkt dat als gevolg daarvan de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Het voorgaande betekent dat de raad zich op het standpunt heeft mogen stellen dat de in het taxatierapport opgenomen grondprijzen representatief zijn voor de raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied.
4. [appellant] betoogt dat, omdat het verhaal van de kosten van de te realiseren parkeervoorzieningen gelijkelijk over de percelen wordt verdeeld, de percelen ook evenveel profijt van de parkeervoorzieningen dienen te hebben. Dit is voor zijn perceel niet het geval omdat op korte afstand daarvan geen parkeergelegenheid is voorzien, zodat parkeergelegenheid op het perceel zelf moet worden gerealiseerd, aldus [appellant]. [appellant] betoogt dat het bestemmingsplan met de bestemming "Verkeer" ruimte biedt voor het realiseren van parkeerplaatsen bij zijn perceel, maar de raad hier niet aan mee wil werken.
4.1. Uitgaande van het maximaal te verhalen bedrag op grond van artikel 6.16 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) schrijven de artikelen 6.18 en 6.19 van de Wro dwingend voor op welke wijze de per omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend. De toedeling van de exploitatiekosten binnen een exploitatiegebied aan de verschillende daarbinnen gelegen uitgeefbare gronden vindt, ingevolge artikel 6.18, plaats aan de hand van per uitgiftecategorie vast te stellen gewichtsfactoren. Daarbij doet niet ter zake of de betrokken werken, werkzaamheden en maatregelen, ten aanzien waarvan kostenverhaal plaatsvindt, profijtelijk zijn voor de verschillende uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied.
Die toerekening van kosten voor parkeervoorzieningen aan de gronden binnen het exploitatieplangebied verplicht niet tot het realiseren van parkeerplaatsen nabij de woning van [appellant]. Ook anderszins bestaat er voor de raad geen wettelijke verplichting om de parkeerplaatsen gelijkmatig over het exploitatiegebied te verspreiden. Zoals de raad ter zitting overigens heeft toegelicht, komt de concrete situering van de parkeerplaatsen pas aan de orde bij het vaststellen van een uitwerkingsplan voor de uit te werken woonbestemming en een herziening van het exploitatieplan dienaangaande. Deze bestemming in de nabijheid van de woning van [appellant] maakt het op zich mogelijk dat in het uitwerkingsplan wordt voorzien in parkeerplaatsen aldaar. Datzelfde geldt voor het exploitatieplan.
5. Het beroep is ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. D. Rietberg, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Rietberg
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2015
725.