Uitspraak
201409260/1/A2.
Datum uitspraak: 24 juni 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Groenlo, gemeente Oost Gelre,
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 september 2014 in zaak nr. 13/4282 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Oost Gelre.
Procesverloop
Bij besluit van 11 juni 2012 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 21 januari 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 30 september 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 juni 2015.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van het agrarische perceel met bedrijfswoning [locatie] te Groenlo. Hij heeft verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van bij besluiten van het college van 12 november 2008 en 24 september 2009 verleende vrijstellingen als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) van het bestemmingsplan "Buitengebied Eibergen 1977"(hierna: het bestemmingsplan), op grond waarvan een kantoorgebouw en uitbreiding van een bedrijfshal onderscheidenlijk een dienstwoning op een perceel aan de overzijde van de Banningweg (hierna: het tegenovergelegen perceel) kunnen worden gerealiseerd. Volgens [appellant] lijdt hij ten gevolge van deze planologische verandering schade, bestaande uit waardevermindering van zijn perceel.
2. Het college heeft aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 11 juni 2012 een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgesteld advies van mei 2012 ten grondslag gelegd. Daarin is het volgende vermeld.
Ingevolge het bestemmingsplan is het tegenovergelegen perceel bestemd als "Agrarisch gebied", bedoeld voor het agrarisch bedrijf. Op gronden binnen het op de plankaart aangeduide bebouwingsvlak mogen bedrijfsgebouwen, met een maximale hoogte van tien meter, en een agrarische bedrijfswoning, met een maximale goothoogte van zesenhalve meter, tot op vijf meter van de terreingrens worden gerealiseerd en mogen tevens tien meter hoge hooitorens en groenvoedersilo’s, alsook twee meter hoge terreinomheiningen worden gerealiseerd. Buiten het bebouwingsvlak zijn tot een maximale oppervlakte van tweehonderd vierkante meter per bedrijf gebouwen zoals melkstallen, open kapschuren en schuilgelegenheden met een maximale bouwhoogte van zes meter op minimaal vijf meter van de terreingrens, alsook andere bouwwerken, zoals terreinafscheidingen, met een maximale hoogte van twee meter, toegestaan.
De vrijstelling van 12 november 2008 maakt het in de eerste plaats mogelijk om op het tegenovergelegen perceel een bestaande bedrijfshal aan de achterzijde over de volle breedte van ongeveer vijfentwintig meter met een diepte van ruim elf meter te vergroten, waarbij een bestaande uitbouw van ongeveer achtentwintig vierkante meter wordt afgebroken. Deze uitbreiding is vanuit de woning van [appellant] niet zichtbaar, nu deze geheel aan de achterzijde van de reeds aanwezige tien meter hoge bedrijfshal mag worden gerealiseerd. De vrijstelling maakt tevens de aanbouw van een nieuw kantoor aan de noordwesthoek van de bestaande bedrijfshal, met een grootste frontbreedte van 16,85 m, een grootste diepte van ruim zeventien meter, een goothoogte van overwegend vier meter en een grootste nokhoogte van 7,20 m, mogelijk. Het nieuwe kantoor is wel zichtbaar vanuit de woning van [appellant]. Gelet op de zichthoek, de situering van het kantoor en de ingevolge het bestemmingsplan ter plaatse al toegestane bouwhoogte van zes meter voor bebouwing buiten het bebouwingsvlak, leidt deze vrijstelling tot een zeer geringe vermindering van het uitzicht van [appellant]. Bij de vrijstelling is voorts vrijstelling verleend van het ingevolge het bestemmingsplan toegestane agrarische gebruik, nu de nieuwe bebouwing wordt opgericht ten behoeve van een bouwbedrijf. Voorheen werd op het tegenovergelegen perceel een voormalige bedrijfswoning als kantoor gebruikt. Het gebruik van het nieuwe pand als kantoor is daarom geen nieuwe functie op het perceel. De vrijstelling leidt mede daarom tot een relatief beperkte intensivering van het gebruik op het tegenovergelegen perceel.
De vrijstelling van 24 september 2009 maakt het mogelijk op een gedeelte van het tegenovergelegen perceel, waarop ingevolge het bestemmingsplan zes meter hoge bebouwing ten behoeve van onder meer melkstallen, open kapschuren en schuilgelegenheden mag worden opgericht, een bedrijfswoning met aangebouwde en enigszins teruggebouwde garage te realiseren, met een goothoogte van 2,5 m, een nokhoogte van 8,6 m, een frontbreedte van 13,89 m en een maximale diepte van 16,65 m. De kortste afstand tussen deze bedrijfswoning en de bedrijfswoning van [appellant] bedraagt ruim eenenveertig meter. Gezien deze afstand, de zijdelingse oriëntering vanuit de woning van [appellant] ten opzichte van de nieuwe bedrijfswoning en de reeds ingevolge het bestemmingsplan ter plaatse toegestane bebouwing leidt de nieuwbouw niet tot een verslechtering van het uitzicht van [appellant]. De vrijstelling heeft tevens als gevolg dat het oprichten van ingevolge het bestemmingsplan toegestane agrarische bebouwing op de gronden tussen de nieuwe bedrijfswoning en de ten oosten daarvan gelegen bedrijfsgebouwen, illusoir is geworden. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] ten gevolge van deze vrijstelling geen planologisch nadeel lijdt.
Het perceel van [appellant] ontleent zijn hoogste waarde aan het bestaande gebruik als agrarische bedrijf met een bedrijfswoning. Aangezien het bedrijfsmatige gedeelte van het perceel geen nadeel van de planologische verandering ondervindt, heeft de SAOZ de taxatie beperkt tot de waarde van de bedrijfswoning met garage en het direct omliggende erf. De SAOZ heeft deze waarde vóór de planologische verandering getaxeerd op een bedrag van € 440.000,00 en daarna op een bedrag van € 432.500,00 en aldus de omvang van het planologisch nadeel bepaald op een bedrag van € 7.500,00. Het laatst vermelde bedrag is lager dan het bedrag van het forfaitair normaal maatschappelijk risico als bedoeld in artikel 6.2 van de Wro, zijnde een bedrag van € 8.800,00. Dit betekent dat [appellant] niet in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in de geleden planschade.
3. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
4. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
5. Het betoog van [appellant] dat de rechtbank heeft miskend dat het bouwterrein door de vrijstellingen nu twee bestemmingen heeft, wat volgens hem leidt tot rechtsonzekerheid, hetgeen op zichzelf een waardedrukkend effect heeft op zijn perceel, faalt.
Het verlenen van een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO heeft niet tot gevolg dat het gebied waarvoor de vrijstelling geldt een extra bestemming krijgt. Het gebied behoudt de ingevolge het bestemmingsplan geldende bestemming. Het verlenen van vrijstelling van voorschriften van een bestemmingsplan betekent dat op de betrokken gronden planologisch meer wordt toegestaan dan ingevolge de ter plaatse geldende bestemming is toegestaan. Niet valt in te zien waarom het verlenen van een vrijstelling op zichzelf de rechtszekerheid aantast. In een vrijstellingsbesluit is immers vermeld waarvoor de vrijstelling wordt verleend.
6. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank, door te overwegen dat het college op het SAOZ-advies mocht afgaan, heeft miskend dat aan dat advies gebreken kleven. Hij voert aan dat de SAOZ ten onrechte heeft aangenomen dat hij alleen planschade lijdt ten aanzien van zijn bedrijfswoning met garage en het direct omliggende erf. Volgens [appellant] lijdt hij ten gevolge van de vrijstelling schade, bestaande uit waardedaling van zijn gehele agrarische perceel. [appellant] voert verder aan dat de SAOZ bij het bepalen van het planologisch nadeel ten onrechte niet is uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden op het tegenovergelegen perceel. In dit verband stelt hij dat de SAOZ er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat thans, ten gevolge van de planologische verandering, op het tegenovergelegen perceel twee bedrijfswoningen zijn toegestaan, terwijl ingevolge het bestemmingsplan op dat perceel slechts één agrarische bedrijfswoning is toegestaan. Volgens [appellant] heeft de SAOZ de ingevolge het bestemmingsplan toegestane bedrijfswoning ten onrechte niet betrokken bij de bepaling van het planologische nadeel.
6.1. Volgens het SAOZ-advies heeft de planologische verandering geen nadelige gevolgen voor de agrarische bedrijfsvoering op het perceel van [appellant] en kan de planologische verandering daarom alleen nadelig zijn voor de waarde van de op dat perceel aanwezige bedrijfswoning met garage en het direct omliggende erf. [appellant] heeft niet onderbouwd toegelicht waarom het SAOZ-advies op dit punt onjuist is. De rechtbank heeft in dit betoog dan ook terecht geen aanleiding gevonden voor het oordeel dat het college niet op het SAOZ-advies mocht afgaan.
Het betoog faalt in zoverre.
6.2. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat in het SAOZ-advies in aanmerking is genomen dat ingevolge de vrijstellingen op het tegenovergelegen perceel extra bebouwing en ander gebruik is toegestaan dan ter plaatse ingevolge het bestemmingsplan is toegestaan. In het SAOZ-advies is, anders dan [appellant] betoogt, bij het bepalen van het planologisch nadeel rekening gehouden met de agrarische bedrijfswoning die ingevolge het bestemmingsplan ook na de planologische verandering op het tegenovergelegen perceel is toegestaan. Op pagina 18 van het SAOZ-advies is vermeld dat aan de vrijstelling van 12 november 2008 de voorwaarde is verbonden dat een voormalige agrarische bedrijfswoning op het tegenovergelegen perceel moet worden gesloopt. Daarbij is vermeld dat met deze voorwaarde geen rekening is gehouden, omdat deze bedrijfswoning op gronden staat binnen het bebouwingsvlak van de bestemming "Agrarisch gebied" en na sloop van deze bedrijfswoning op die gronden opnieuw bebouwing ten behoeve van een agrarisch bedrijf mag worden opgericht. Volgens de in het SAOZ-advies vermelde voorschriften voor de bestemming "Agrarisch gebied", zoals hiervoor onder 2 vermeld, mag die bebouwing een agrarische bedrijfswoning zijn. De SAOZ heeft derhalve bij het bepalen van het planologisch nadeel rekening gehouden met zowel de bedrijfswoning die bij de vrijstelling van 24 september 2009 planologisch mogelijk is gemaakt, als met de agrarische bedrijfswoning die ingevolge het bestemmingsplan op het tegenovergelegen perceel is toegestaan.
Het betoog faalt ook in zoverre.
7. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank, door te overwegen dat de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) vastgestelde waarde van zijn perceel geen aanleiding vormt om de door de SAOZ gemaakte taxatie onjuist te achten, heeft miskend dat het verschil tussen de in het SAOZ-rapport vermelde waarde en de WOZ-waarde erg groot is.
7.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 28 november 2012, in zaak nr. 201202048/1/A2) wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij een planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
Uit de door [appellant] overgelegde WOZ-beschikkingen over de jaren 2007, 2009, 2010 en 2011 volgt niet dat bij de waardebepaling acht is geslagen op de criteria die voor een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade van belang zijn en dat rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. Verder is bij deze beschikkingen de WOZ-waarde voor het gehele perceel van [appellant] vastgesteld, terwijl de SAOZ op goede gronden alleen de waarde van de bedrijfswoning met garage en het omliggende erf heeft getaxeerd. De door [appellant] vermelde WOZ-waarde ten bedrage van € 571.500,00 gold voorts per 1 januari 2007, terwijl de SAOZ met juistheid de waarde heeft getaxeerd per 26 november 2008, de datum waarop de vrijstelling van 12 november 2008 in werking is getreden.
De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat in de overgelegde WOZ-beschikkingen geen aanleiding is gelegen om de in het SAOZ-advies vermelde waarde van de bedrijfswoning met garage en het omliggend erf van [appellant] voorafgaande aan de planologische verandering ten bedrage van € 440.000,00 onjuist te achten.
Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Oranje
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 juni 2015
507.