Uitspraak
201500028/1/A2.
Datum uitspraak: 8 juli 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroep van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Uitgeest,
2. [appellant sub 2], wonend te Uitgeest,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 2 december 2014 in zaak nr.14/1888 in het geding tussen:
[appellant sub 2]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 2 oktober 2013 heeft het college het verzoek van [appellant sub 2] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 26 maart 2014 heeft het college het door [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 2 december 2014 heeft de rechtbank het door [appellant sub 2] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 26 maart 2014 vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit op het bezwaar neemt. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 2] heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een reactie ingediend.
Bij besluit van 30 maart 2015 heeft het college, gevolg gevend aan de uitspraak van de rechtbank, aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 6.250,00.
[appellant sub 2] heeft een reactie op dat besluit ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 juni 2015, waar het college, vertegenwoordigd door mr. N.A.E. van Offeren, werkzaam bij de gemeente, vergezeld door mr. P.F. Schreiber, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), en [appellant sub 2] zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellant sub 2] is sinds juni 1997 eigenaar van het perceel met daarop een woning aan [locatie] te Uitgeest. De koopovereenkomst dateert van 7 mei 1997. Op 2 mei 2012 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het projectbesluit "herinrichting sportpark de Koog en woningbouw De Kuil" van 2 maart 2010, waardoor woningbouw - veertien vrijstaande woningen - mogelijk is gemaakt op gronden ten oosten en zuiden van de woning, die voorheen in het bestemmingsplan "De Koog, sector 1" waren aangewezen voor recreatieve doeleinden. Het projectbesluit heeft uiteindelijk vorm gekregen in het bestemmingsplan "Wonen Noord en Centrum", vastgesteld op 28 september 2012.
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ. De SAOZ heeft zich in het advies van augustus 2013 op het standpunt gesteld dat de planologische wijziging ten tijde van de koop van de woning voorzienbaar was, zodat [appellant sub 2] wordt geacht het risico van waardedaling van de woning te hebben aanvaard. In de Structuurvisie Uitgeest 2010 (hierna: structuurvisie), vastgesteld door de raad van de gemeente Uitgeest op 24 februari 1994, is het sportcomplex De Koog aangeduid als één van de acht potentiële bouwlocaties, namelijk als bouwlocatie 3. Het sportterrein is niet aangeduid als een reële bouwlocatie op korte termijn, omdat herinrichting van het sportterrein werd gezien als kapitaalvernietiging. Dat wel is vastgehouden aan het beleidsvoornemen van herinrichting van het sportcomplex voor woningbouw, blijkt uit de vaststelling van het bestemmingsplan "De Koog - Sector 1, eerste herziening" door de raad van de gemeente Uitgeest op 29 januari 1998, waarbij een eerste invulling is gegeven aan bouwlocatie 3 door ter plaatse van en nabij het perceel van [appellant sub 2] woningbouw toe te staan op gronden die voorheen bestemd waren voor recreatieve doeleinden.
5. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de door het projectbesluit mogelijk gemaakte woningbouw voorzienbaar was. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat het projectbesluit ziet op een deel van de gronden die in hoofdstuk 5 van de structuurvisie zijn aangewezen als potentiële bouwlocatie 3, één van de acht potentiële bouwlocaties. Na beoordeling van de bouwlocaties, is in de structuurvisie geconcludeerd dat alleen bouwlocatie 1 en 8 als reële mogelijkheid overblijven. Anders dan het college stelt, volgt volgens de rechtbank niet uit de structuurvisie dat bouwlocatie 3 slechts op korte termijn niet beschikbaar is als bouwlocatie. In de afbeelding van de structuurvisie is bouwlocatie 3 niet aangeduid als een toekomstig woongebied. Voorts wordt in hoofdstuk 6 er nogmaals op gewezen dat bouwlocatie 3 niet beschikbaar is in verband met de bij bebouwing optredende kapitaalvernietiging en het beleid om de sportvoorzieningen op die plaats te concentreren. De omstandigheid dat het bestemmingsplan "De Koog - Sector 1, eerste herziening" woningbouw heeft mogelijk gemaakt op een deel van de gronden die in de structuurvisie waren aangewezen als potentiële bouwlocatie 3, betekent niet dat [appellant sub 2] rekening had moeten houden met woningbouw op de gronden waarop het projectbesluit betrekking heeft, omdat het bestemmingsplan niet op die gronden ziet.
6. Het college betoogt in hoger beroep dat de rechtbank heeft miskend dat ten tijde van de aankoop van de woning het bestemmingsplan "De Koog - Sector 1, eerste herziening" in procedure was en bovendien de bouw van de woning van [appellant sub 2] mogelijk heeft gemaakt. In de toelichting op dit bestemmingsplan is gewezen op de structuurvisie ter onderbouwing van het beleid om op gronden waarop volgens het tot dan toe geldende bestemmingsplan "De Koog, sector 1" alleen recreatieve doeleinden waren toegelaten, woningen te bouwen. Hieruit volgt volgens het college dat het woningbouwplan van [appellant sub 2] zelf ook bestanddeel is van de in de Structuurvisie aangeduide woningbouwlocatie 3. De rechtbank heeft derhalve ten onrechte geoordeeld dat het bestemmingsplan "De Koog - Sector 1, eerste herziening" geen betrekking had op gronden gelegen in locatie 3.
6.1. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 12 februari 2014 in zaak nr. 201302351/1/A2) is planschade voorzienbaar indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Ingeval planschade voorzienbaar is, dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs.
6.2. De rechtbank is terecht en op goede gronden tot het oordeel gekomen dat gelet op de opbouw en inhoud van de structuurvisie aan [appellant sub 2] geen voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen op grond van enkel die structuurvisie. De rechtbank heeft echter ten onrechte overwogen dat [appellant sub 2] ook overigens geen rekening hoefde te houden met de bouw van veertien vrijstaande woningen op gronden ten oosten en zuiden van zijn woning. Daartoe wordt als volgt overwogen.
Ten tijde van de koop van de woning in mei 1997 heeft het voorontwerp van het bestemmingsplan "De Koog - Sector 1, eerste herziening", gepubliceerd op 17 maart 1994, ter inzage gelegen. Op 17 november 1996 is de mogelijkheid tot inspraak geboden. In dit bestemmingsplan wordt een eerste invulling gegeven aan locatie 3 door woningbouw op het sportpark De Koog mogelijk te maken. In de toelichting op het bestemmingsplan wordt gewezen op de structuurvisie ter onderbouwing van het beleid om op gronden waarop, volgens het tot dan toe geldende bestemmingsplan De Koog, sector 1 recreatieve doeleinden waren toegelaten, woningen te bouwen. Op 28 januari 1997 wordt, vooruitlopend op het bestemmingsplan "De Koog - Sector 1, eerste herziening, vrijstelling en bouwvergunning verleend voor 20 woningen op Sportpark De Koog, waaronder de woning van [appellant sub 2]. Ter zitting is vast komen te staan dat het bouwplan van 20 woningen centraal onderdeel is van locatie 3 als omschreven in de structuurvisie. Hieruit volgt dat voor [appellant sub 2] voldoende aanleiding bestond om rekening te houden met de ontwikkeling van verdere woningbouw op de overige gronden van locatie 3 en wordt hij geacht het risico te hebben aanvaard dat de planologische situatie op de gronden in zijn nadeel zou veranderen.
Het betoog slaagt.
7. Het hoger beroep van het college is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling, gelet op hetgeen hiervoor onder 6.2 is overwogen, het door [appellant sub 2] tegen het besluit van 26 maart 2014 ingestelde beroep ongegrond verklaren.
8. Ingevolge artikel 8:110, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan, indien hoger beroep is ingesteld, degene die ook hoger beroep had kunnen instellen, incidenteel hoger beroep instellen.
8.1. [appellant sub 2] voert aan dat de rechtbank ten onrechte niet heeft overwogen dat uit de brieven van de gemeente van 7 mei en 28 mei 2010 volgt dat het niet verstrekken van een tegemoetkoming in planschade in strijd is met gemaakte afspraken over het recht op een tegemoetkoming in het kader van een te sluiten compromis over het afzien van het aanwenden van rechtsmiddelen tegen het projectbesluit "herinrichting sportpark de Koog en woningbouw De Kuil".
8.2. [appellant sub 2] heeft met de gemeente onderhandeld over planologische ontwikkelingen nabij zijn perceel. De brieven van 7 mei en 28 mei 2010 bevatten geen toezegging van het college dat aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in de planschade zal worden verstrekt. Dat in de brieven wordt gewezen op het recht om een tegemoetkoming in planschade te vragen, betekent niet dat het college gehouden was een tegemoetkoming te verstrekken en niet de voorzienbaarheid van de woningbouw mocht betrekken bij de beslissing op de aanvraag.
Het betoog faalt.
9. Het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2] is ongegrond.
10. Het besluit van 30 maart 2015 is op grond van artikel 6:19, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) mede onderwerp van het geding.
11. Met de vernietiging van de aangevallen uitspraak komt aan dit besluit de grondslag te ontvallen. Dit besluit dient derhalve te worden vernietigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Uitgeest gegrond;
II. verklaart het hoger beroep van [appellant sub 2] ongegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 2 december 2014 in zaak nr. HAA 14/1888;
IV. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
V. vernietigt het besluit van 30 maart 2015 van het college van burgemeester en wethouders van Uitgeest.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. A. Hammerstein, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
w.g. Hagen w.g. Planken
Voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2015
299.