Uitspraak
201409637/1/A2.
Datum uitspraak: 5 augustus 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te Rotterdam,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 16 oktober 2014 in zaak nr. 14/1544 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam.
Procesverloop
Bij besluit van 11 juni 2013 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 15 januari 2014 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 16 oktober 2014 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 juni 2015, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. S.J. Nauta en mr. M.P.K. Grootenboer, beiden advocaat te Barendrecht, en het college, vertegenwoordigd door mr. A.J.J. van der Vlist en mr. J.M. Geerts, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.3 betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval:
a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak:
b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
2. [appellante] was ten tijde van belang huurster van de bedrijfsruimte in het pand aan de [locatie] te Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimte). Bij overeenkomst van 7 maart 2003 heeft [appellante] de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [huurder A] ten behoeve van gebruik voor een café. In verband met overlast is de aan [huurder A] verleende exploitatievergunning tijdelijk, voor de periode van 14 juli 2005 tot 14 januari 2006, ingetrokken en is het café gesloten. Na die periode van sluiting heeft [huurder A] de exploitatie van de bedrijfsruimte niet hervat. Bij overeenkomst van 28 februari 2006 heeft [appellante] de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [huurder B] ten behoeve van gebruik voor een café. Deze overeenkomst is met wederzijds goedvinden beëindigd nog voordat de burgemeester, bij besluit van 18 juli 2006, een exploitatievergunning aan [huurder B] had verleend. Bij overeenkomst van 18 oktober 2006 heeft [appellante] de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [huurder C] en [huurder D] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [huurder C]) ten behoeve van gebruik voor een café. Aan deze overeenkomst is echter geen uitvoering gegeven. Bij overeenkomst van 14 januari 2009 heeft [appellante] de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [huurder E] ten behoeve van gebruik voor een café. Bij besluit van 22 januari 2009 heeft de burgemeester een exploitatievergunning aan [huurder E] verleend. Bij besluit van 7 augustus 2009 heeft de burgemeester het door omwonenden daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 22 januari 2009 herroepen en geweigerd [huurder E] een exploitatievergunning te verlenen. Vervolgens is de exploitatie van het café gestaakt.
3. Op 27 februari 2012 heeft [appellante] bij het college een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Aan die aanvraag heeft zij ten grondslag gelegd dat de onder het bestemmingsplan Crooswijk van 28 januari 1982 (hierna: het oude bestemmingsplan) bestaande gebruiksmogelijkheid voor horeca van de bedrijfsruimte bij inwerkingtreding van het op 28 september 2006 vastgestelde bestemmingsplan Crooswijk zuid-Jaffa (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) is komen te vervallen en dat zij daardoor als onderverhuurster van de bedrijfsruimte schade, bestaande uit gederfde huurpenningen en gederfde inkomsten uit de exploitatie van speelautomaten in de bedrijfsruimte, heeft geleden.
4. Het college heeft de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ter advisering voorgelegd aan de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (hierna: de stichting).
In een advies van 21 mei 2013 heeft de stichting uiteengezet dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 2 maart 2007 (hierna: de peildatum) voor [appellante] tot een planologische verslechtering heeft geleid, maar dat een oorzakelijk verband tussen het nieuwe bestemmingsplan en de gestelde schade, gelet op artikel 32 van Pro de bij het nieuwe bestemmingsplan behorende voorschriften (hierna: het overgangsrecht), ontbreekt. Ingevolge het overgangsrecht mag het ten tijde van het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan bestaande gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat in strijd is met dit bestemmingsplan, worden voortgezet en zodanig worden gewijzigd, dat het in dezelfde als wel in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert. Indien de bedrijfsruimte op de peildatum voor horeca in gebruik zou zijn geweest, was het, gelet op het overgangsrecht, in beginsel toegestaan de bedrijfsruimte ook na de peildatum voor horeca te exploiteren. Door de overeenkomst met [huurder B] te beëindigen en aan de overeenkomst met [huurder C] geen uitvoering te geven, heeft [appellante] het risico genomen dat de bedrijfsruimte op de peildatum niet voor horeca in gebruik zou zijn, zodat geen beroep op het overgangsrecht kon worden gedaan. Daarvan uitgaande, is niet komen vast te staan dat het nieuwe bestemmingsplan aan de voortzetting van de exploitatie van de bedrijfsruimte in de weg heeft gestaan en dat de door [appellante] gestelde schade een gevolg van het nieuwe bestemmingsplan is, aldus de stichting.
Het college heeft dit advies aan de afwijzing van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ten grondslag gelegd en deze afwijzing in het besluit op bezwaar gehandhaafd.
5. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich, onder verwijzing naar het advies van de stichting, terecht op het standpunt heeft gesteld dat geen oorzakelijk verband bestaat tussen de planologische verandering en de gestelde schade. Daartoe voert zij aan dat de schade zonder de planologische verandering niet zou zijn geleden, omdat zij tot in lengte van jaren de bedrijfsruimte had kunnen onderverhuren en haar speelautomaten had kunnen exploiteren, indien die verandering achterwege was gebleven. Voorts voert zij aan dat de bedrijfsruimte op de peildatum voor horeca in gebruik was of dat zij destijds op zijn minst concrete pogingen had gedaan om de nog bestaande gebruiksmogelijkheid te benutten, omdat, ten tijde van de peildatum, zij huurster van de bedrijfsruimte was, de onderverhuurovereenkomst met [huurder A] nog niet was beëindigd, zowel de aan [huurder A] als de aan [huurder B] verleende exploitatievergunning nog geldig was en de bedrijfsruimte als café met speelautomaten was ingericht.
5.1. Het college heeft zijn standpunt over het ontbreken van een oorzakelijk verband tussen de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en de gestelde schade gebaseerd op het advies van de stichting van 21 mei 2013. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat zij dat standpunt slechts terughoudend mag toetsen. Voor het geven van antwoord op de vraag of een oorzakelijk verband bestaat tussen de planologische verandering en de gestelde schade, is geen specialistische kennis of ervaring vereist, waarover slechts een deskundige, zoals de stichting, beschikt.
5.2. Voor zover de gestelde schade niet was ontstaan als de bestemming van de bedrijfsruimte niet was gewijzigd, brengt dat nog niet met zich dat de schade in een zodanig nauw verband met het nieuwe bestemmingsplan staat, dat de schade het college, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een rechtstreeks gevolg van het nieuwe bestemmingsplan kan worden toegerekend. In het betoog is, gelet op het volgende, geen grond te vinden voor het oordeel dat het college ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat de schade is te herleiden tot de ondernemersbeslissingen van [appellante] en dat een rechtstreeks oorzakelijk verband met het nieuwe bestemmingsplan ontbreekt.
5.3. Volgens artikel 3.1 van de tussen [appellante] en de eigenaar van de bedrijfsruimte op 1 december 2003 gesloten huurovereenkomst huurt [appellante] de bedrijfsruimte met ingang van 1 december 2003 voor een periode van vijf jaar en is daarbij een optie van toepassing om de duur van huurovereenkomst aansluitend met vijf jaar te verlengen. Volgens artikel 3.2 wordt die optie niet uitgeoefend, indien door één van beide partijen zes maanden vóór afloop van de eerste termijn te kennen wordt gegeven dat zij geen gebruik van de tweede termijn wil maken.
5.4. Na de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan bij raadsbesluit van 28 september 2006 had [appellante] redelijkerwijs rekening kunnen houden met de kans dat, gelet op het overgangsrecht, de bedrijfsruimte na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet langer voor horeca mag worden gebruikt. Gelet op de jurisprudentie van de Afdeling (onder meer uitspraak van 27 juli 2011 in zaak nr. 201011354/1/H2), is niet vereist dat het bewustzijn van het risico daadwerkelijk bij haar aanwezig was.
5.5. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in de periode tot 1 december 2008, zijnde de dag waarop de eerste termijn van de huurovereenkomst is geëindigd, geen onderhuurder voor de bedrijfsruimte heeft kunnen vinden. In dit verband is niet zonder betekenis dat, naar niet in geschil is, [appellante] in die periode nog niet wist dat de onder het oude bestemmingsplan bestaande gebruiksmogelijkheid voor horeca van de bedrijfsruimte bij inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is komen te vervallen. Dat de bedrijfsruimte ten tijde van de peildatum feitelijk niet voor horeca in gebruik was, zodat het daarna op grond van het overgangsrecht niet meer was toegestaan de bedrijfsruimte voor horeca te exploiteren, is te herleiden tot de ondernemersbeslissingen van [appellante] om de overeenkomst met [huurder B] te beëindigen, aan de overeenkomst met [huurder C] geen uitvoering te geven en de exploitatie van de bedrijfsruimte niet zelf ter hand te nemen. De in de periode tot december 2008 geleden schade staat los van de planologische verandering.
Voorts heeft [appellante], ondanks de planologische verandering, geen gebruik gemaakt van de optie om de huur van de bedrijfsruimte niet te verlengen, zodat de schade in de periode vanaf 1 december 2008 voor haar rekening komt.
5.6. Het betoog faalt.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd met verbetering van de gronden waarop deze rust.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 augustus 2015
452.