Uitspraak
201500079/1/A2.
Datum uitspraak: 5 augustus 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B], wonend te Epe,
appellanten, (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant])
tegen de op 27 november 2014 verzonden uitspraak van de rechtbank Gelderland in zaak nr. 14/2618 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Epe.
Procesverloop
Bij besluit van 7 juni 2013 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 5 maart 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij op 27 november 2014 verzonden uitspraak heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 juni 2015, waar [appellant A], bijgestaan door mr. J.H. Hermsen, advocaat te Apeldoorn, en het college, vertegenwoordigd door ir. J.C. van Bolderen en mr. K.A. Weerts, werkzaam bij de gemeente, vergezeld van mr. H. van Erk, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] woont aan de [locatie] te Epe, kadastraal bekend Epe en Oene, sectie [.], nummers [....] en [....]. In 1978 heeft [appellant] de woning met ondergrond, nummer [....], gekocht van de ouders, die de woning tot die tijd in gebruik hebben gehad als agrarische bedrijfswoning bij een kippenbedrijf. Vóór de overdracht in 1978 zijn de agrarische activiteiten op het perceel beëindigd. Zoals het college op de zitting heeft bevestigd, heeft [appellant] de woning sinds de aankoop als burgerwoning gebruikt.
[appellant] heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 3 mei 2006 in werking is getreden. De bestemming van de percelen, gelegen ten oosten van de percelen van [appellant], is gewijzigd van "agrarische doeleinden klasse B, landschappelijke waarden" in "bedrijfsdoeleinden". Volgens [appellant] is de waarde van zijn percelen hierdoor gedaald, omdat de nieuwe bestemming het mogelijk maakt om de voormalige agrarische gronden, grenzend aan de oostzijde van de percelen van [appellant], te bebouwen en te gebruiken voor bedrijfsdoeleinden. Dit heeft een verslechtering van het uitzicht, de privacy en rust tot gevolg.
Het college heeft de Stichting Advisering Onroerende Zaken (de SAOZ) verzocht om hem te adviseren over het verzoek van [appellant].
Advies SAOZ
2. De SAOZ heeft in zijn advies van mei 2013 uiteengezet dat het planologisch nadeel dat [appellant] ondervindt als gevolg van de nieuwe bedrijfsbestemming op de ten oosten van de percelen van [appellant] gelegen gronden, moet worden vastgesteld op € 15.000,00. Volgens de SAOZ heeft [appellant] ook voordeel genoten, nu de agrarische bestemming van de huiskavel is gewijzigd in een woonbestemming. De SAOZ heeft dit voordeel vastgesteld op € 135.000,00. Als gevolg van inwerkingtreding van het bestemmingsplan Buitengebied heeft [appellant] dan ook geen nadeel geleden, maar juist een voordeel van € 120.000,00 genoten, aldus de SAOZ.
Het college heeft dit advies ten grondslag gelegd aan de afwijzing van het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade.
Meewegen van het voordeel
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college uitsluitend het nadeel in zijn besluitvorming had mogen betrekken. Volgens [appellant] is voor verrekening van enig voordeel door de wijziging van de huiskavel in een woonbestemming geen plaats. Daarbij voert [appellant] aan dat de wijziging van het gebruik van de woning in burgerwoning in 1978, circa 27 jaar geleden, is ingetreden en de bestemming van de huiskavel - gelet op de wettelijke termijn die gold voor het herzien van bestemmingsplannen - al lang door de raad had moeten zijn herzien. Nu de raad deze wettelijke verplichting niet is nagekomen, mag het voordeel van de bestemmingswijziging volgens [appellant] niet meer in de planvergelijking worden betrokken. Het gebruik van de woning als burgerwoning heeft het college door de verlening van een bouwvergunning in 1978 reeds geaccepteerd, waarmee het college eigenlijk een impliciete vrijstelling van het voorheen geldende bestemmingsplan heeft verleend, aldus [appellant].
3.1. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de verzoeker in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voorheen geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om van dit uitgangspunt af te wijken.
Dat voor- en nadelen die een planologische wijziging met zich brengt met elkaar kunnen worden verrekend, volgt uit artikel 6.1.3.4, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.
3.2. Vaststaat dat de woning sinds de aankoop in 1978 door [appellant] als burgerwoning is gebruikt en dat dit gebruik eerst met inwerkingtreding van het bestemmingsplan Buitengebied als zodanig positief is bestemd. Ook indien er vanuit wordt gegaan dat, zoals [appellant] op de zitting heeft betoogd, door het college impliciet een vrijstelling voor het gebruik van de woning als burgerwoning is verleend, laat dit onverlet dat het positief bestemmen van dit gebruik enige waardevermeerdering van de huiskavel met zich heeft gebracht. Taxateur Buitenkamp, die door [appellant] als deskundige is ingeschakeld, onderschrijft dit evenzeer. Het college heeft dan ook terecht rekening gehouden met zodanig voordeel.
Het betoog van [appellant] dat met het voordeel desalniettemin geen rekening mocht worden gehouden omdat de raad het voorheen geldende bestemmingsplan Agrarisch gebied niet tijdig heeft herzien, faalt eveneens. Het toen geldende artikel 33, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening had immers geen andere strekking dan dat een bestemmingsplan eenmaal in de tien jaar werd herzien en verbond aan de overschrijding van deze termijn niet de consequentie die [appellant] bepleit.
3.3. De conclusie is dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat het college een voordeel als gevolg van de wijziging naar een woonbestemming terecht in zijn besluitvorming heeft betrokken.
Taxatie van het voor- en nadeel
4. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat aan het SAOZ-advies gebreken kleven, waardoor het college dit advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. [appellant] wijst er in dit verband op dat ten onrechte de indruk is gewekt dat bij de taxatie een onafhankelijke taxateur is betrokken, omdat deze zijn werkzaamheden onder verantwoordelijkheid van de SAOZ verricht. Daarnaast wijst [appellant] op het gebruikte transactiegegeven van de Dijkhuizerzandweg 4, welk gegeven dateert van ná de datum van het SAOZ-advies. Tot slot wijst [appellant] op de grote verschillen tussen de getaxeerde waarden door de SAOZ en de waarden zoals die zijn getaxeerd door taxateur Buitenkamp, alsmede de voor de woning vastgestelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Woz-waarde). Deze gebreken tezamen maken dat het college aanleiding had moeten zien om een onafhankelijke, derde taxateur aan te wijzen, aldus [appellant].
4.1. De zinsnede in het SAOZ-advies dat de ingeschakelde taxateur zijn werkzaamheden onder verantwoordelijkheid van de SAOZ verricht, houdt, zoals de SAOZ op de zitting heeft uiteengezet, in dat de SAOZ de randvoorwaarden formuleert waarbinnen moet worden getaxeerd, zoals de maximale planologische mogelijkheden en de peildatum. Dit zegt, anders dan [appellant] doet voorkomen, niets over het taxatieproces zelf. De waarden worden volgens de SAOZ in onafhankelijkheid door de taxateur vastgesteld. In deze werkwijze heeft het college dan ook terecht geen aanleiding gezien om de totstandkoming van het SAOZ-advies onzorgvuldig te achten.
Hoewel [appellant] terecht betoogt dat het transactiegegeven van de Dijkhuizerzandweg 4 dateert van na de datum van het SAOZ-advies en daarmee niet ten grondslag kan liggen aan de getaxeerde waarde, maakt dat de totstandkoming van het SAOZ-advies evenmin onzorgvuldig. Zoals de SAOZ op de zitting heeft opgemerkt, heeft de taxateur nog een vijftal andere transactiegegevens overgelegd van vóór de datum van het SAOZ-advies die de getaxeerde waarde voldoende onderbouwen. Dat de transactiegegevens van deze verkopen niet van direct na de peildatum dateren, heeft er volgens de SAOZ mee te maken dat een dergelijke grote woning in het buitengebied van Epe niet vaak wordt verkocht, om welke reden transactiegegevens in een ruimere periode rondom de peildatum zijn gebruikt.
4.2. In het door [appellant] overgelegde rapport van taxateur Buitenkamp is het voordeel als gevolg van de bestemmingswijziging van de huiskavel gewaardeerd op € 50.000,00. Het nadeel van de bestemmingswijziging van het buurperceel is gewaardeerd op € 120.000,00.
4.3. Bij de waardering van het nadeel heeft taxateur Buitenkamp betrokken dat het buurperceel al decennia lang niet meer voor agrarische doeleinden werd gebruikt en ingebruikname voor agrarische doeleinden economisch niet rendabel is. Met deze zienswijze wijkt taxateur Buitenkamp echter af van de - hiervoor vermelde - maatstaf dat bij een planvergelijking van de maximale mogelijkheden van het planologische regime moet worden uitgegaan. De niet onderbouwde stelling dat ingebruikname van het perceel voor agrarische doeleinden economisch niet rendabel zou zijn geweest, brengt niet reeds mee dat een dergelijk gebruik met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uit te sluiten. Gelet op het onjuiste uitgangspunt in het rapport heeft het college hierin geen aanknopingspunten hoeven zien om de waardering van het nadeel door de SAOZ onjuist te achten. Het college heeft het door de SAOZ vastgestelde nadeel van € 15.000,00 terecht als uitgangspunt voor zijn besluitvorming genomen.
Dit geldt niet voor het door de SAOZ vastgestelde voordeel van € 135.000,00. [appellant] betoogt terecht dat het aanzienlijke verschil tussen de taxatie van de waardevermeerdering van de huiskavel door de SAOZ en taxateur Buitenkamp, in welk kader hij tevens heeft gewezen op de voor de woning vastgestelde Woz-waarde, voor het college aanleiding had moeten zijn voor twijfel aan de juistheid van de taxatie. Uit het SAOZ-advies blijkt immers niet of de door het college ter zitting geschetste praktijk in de gemeente Epe, waarbij gebruikelijk was om vergunningen te verlenen voor een "woonhuis", waarbij de vraag in het midden kon blijven of een woning als burger- of bedrijfswoning werd gebruikt, van invloed is geweest op de waardering van de huiskavel.
Het voorgaande leidt niet tot het door [appellant] gewenste resultaat. Omdat, zoals volgt uit het hiervoor overwogene, het college het nadeel, door de SAOZ vastgesteld op € 15.000,00, als uitgangspunt heeft mogen nemen en vaststaat dat de bestemmingswijziging van de huiskavel enig voordeel met zich brengt, welk voordeel door Buitenkamp is gewaardeerd op een bedrag van € 50.000,00 dat voormeld nadeel ruim overtreft, heeft het college onder deze omstandigheden tot de conclusie kunnen komen dat [appellant] door inwerkingtreding van het bestemmingsplan Buitengebied per saldo geen nadeel heeft geleden. Derhalve had het college eveneens geen aanleiding hoeven zien om een derde taxateur in deze zaak te benoemen.
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. N.S.J. Koeman, voorzitter, en mr. A. Hammerstein en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. de Heer, griffier.
w.g. Koeman
voorzitter De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 5 augustus 2015
636.