Uitspraak
201408772/1/A2.
Datum uitspraak: 12 augustus 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Oss,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 22 september 2014 in zaak nr. 14/202 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Oss.
Procesverloop
Bij besluit van 26 juni 2007 heeft het college een aanvraag van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 10 december 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de planschade op € 20.000,00 vastgesteld en de vergoeding ervan gesplitst in een aan [appellant] uit te betalen geldbedrag van € 5.000,00 en een compensatie in natura, onder de voorwaarde dat als een compensatie in natura niet mogelijk is en dit niet door [appellant] komt, het college een geldbedrag van € 15.000,00 zal nabetalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 december 2005.
Bij uitspraak van 22 september 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat het college aan [appellant] een geldbedrag betaalt van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over een geldbedrag van € 40.000,00 over de periode van 27 december 2005 tot en met 19 juli 2014 en de wettelijke rente over een geldbedrag van € 25.000,00 over de periode van 20 juli 2014 tot aan de dag van de algehele voldoening. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 juni 2015, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. J.A.J. Dappers, advocaat te Ravenstein, vergezeld door ing. R. Cheizoo (hierna: Cheizoo),
makelaar-taxateur te Oss, en het college, vertegenwoordigd door mr. E. Steemers, werkzaam bij de gemeente, vergezeld door mr. A.A.M. Bruggeman, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en F.C.J. Peters (hierna: Peters), makelaar-taxateur te Oss, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling tot 1 juli 2008 luidde, kennen burgemeester en wethouders een belanghebbende op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover blijkt dat hij ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts in het geval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt dient te worden afgeweken.
3. [appellant] is sinds 15 maart 1979 eigenaar van een pand op het perceel aan de [locatie] te Oss (hierna: het pand). Het pand is ingedeeld als woonhuis met een commercieel gedeelte.
Bij brief van 27 december 2005 heeft [appellant] bij het college een aanvraag ingediend om vergoeding van planschade, in de vorm van een vermindering van de waarde van het pand, die hij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Centrum van 16 oktober 2003 (hierna: het nieuwe bestemmingplan).
4. Het college heeft een advies van de SAOZ van september 2013 aan het besluit van 10 december 2013 ten grondslag gelegd. In dat advies is een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het pand onder het nieuwe bestemmingsplan en het voordien geldende planologische regime. Uit die vergelijking is de conclusie getrokken dat het realiseren van de onder het voordien geldende planologische regime bestaande gebruiksmogelijkheden van het pand ten behoeve van horeca en detailhandel onder het nieuwe bestemmingsplan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten. Voorts is uiteengezet dat [appellant] daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waaruit voor vergoeding vatbare planschade, in de vorm van een vermindering van de waarde van het pand ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in september 2004 (hierna: de peildatum) van € 610.000,00 naar € 590.000,00, is voortgevloeid. In dit verband is in een bij het advies behorend taxatierapport van Peters van 15 mei 2013 gespecificeerd dat de waarde van het commerciële gedeelte van het pand van € 390.000,00 naar € 250.000,00 is gedaald en de waarde van het woongedeelte van € 220.000,00 naar € 340.000,00 is gestegen. Volgens de SAOZ wordt een gedeelte van de schade weggenomen, omdat een gedeelte van de bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vervallen gebruiksmogelijkheden van het pand bij de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Centrum Oss 2013 (hierna: de wijziging van het nieuwe bestemmingsplan) wordt hersteld. In dit verband is in het taxatierapport van Peters gespecificeerd dat, teruggerekend naar de peildatum, de waarde van het pand van € 590.000,00 naar € 605.000,00 is gestegen, zodat [appellant] per saldo, gezien de waarde van het pand onder het oude planologische regime, een planschade van € 5.000,00 heeft geleden.
5. De rechtbank heeft het besluit van 10 december 2013 vernietigd, omdat het college, door dat besluit op het advies van de SAOZ van september 2013 te baseren, heeft miskend dat in dat advies de verkeerde methode is toegepast voor het berekenen van de waarde van het commerciële gedeelte van het pand op de peildatum onder het oude planologische regime. De rechtbank heeft die waarde op € 410.000,00 vastgesteld en vervolgens zelf in de zaak voorzien.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat de SAOZ afdoende heeft gemotiveerd op welke wijze door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode de waarde van het woongedeelte van het pand op de peildatum onder het nieuwe bestemmingsplan is berekend en er geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de uitkomst van die berekening zijn, heeft miskend dat de taxatie niet inzichtelijk en niet juist is. Daartoe voert hij aan dat uit het taxatierapport van Peters niet valt af te leiden dat rekening is gehouden met de staat van onderhoud van het woongedeelte en de voor de taxatie gebruikte vergelijkingspanden ten tijde van de peildatum en dat daaruit evenmin valt af te leiden dat de verkoopprijzen van de referentiepanden naar de situatie ten tijde van de peildatum zijn herleid en rekening is gehouden met het verschil in locatie. Voorts voert hij aan dat de berekening van de SAOZ eenzijdig is en dat een eigen berekening heeft geresulteerd in een waarde van het woongedeelte van het pand onder het nieuwe bestemmingsplan van € 289.000,00. Verder voert hij aan dat de in het kader van de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken vastgestelde waarde van het woongedeelte (hierna: de WOZ-waarde) naar de peildatum van 1 januari 2005 van € 276.000,00 ten onrechte niet als indicator bij de taxatie is gebruikt.
6.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie (onder meer uitspraak van de Afdeling van 25 januari 2012 in zaak nr. 201107796/1/A2) bij het nemen van een besluit op een aanvraag om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
6.2. Het advies van de SAOZ, gelezen in samenhang met het daarin ingelaste taxatierapport van Peters en de door de SAOZ gegeven schriftelijke reactie op het beroepschrift van 14 maart 2014, biedt op de hiervoor bedoelde wijze inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het woongedeelte van het pand onder het nieuwe bestemmingsplan op de peildatum een waarde van € 340.000,00 had. In dit verband is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 29 augustus 2012 in zaak nr. 201111678/1/A2), inzichten van een deskundige in een geval als dit mede zijn gebaseerd op diens kennis, ervaring en intuïtie, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel dient de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en dient het verslag van het onderzoek voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. Aan deze eisen is in dit geval voldaan.
6.3. In de door de SAOZ gegeven schriftelijke reactie op het hogerberoepschrift van 7 januari 2015 is uiteengezet dat Peters de staat van onderhoud van het woongedeelte van het pand en de voor de taxatie gebruikte vergelijkingspanden ten tijde van de peildatum als uitgangspunt heeft genomen, dat hij daarbij renovaties van na de peildatum buiten beschouwing heeft gelaten en dat hij de verkoopprijzen van de referentiepanden naar de situatie ten tijde van de peildatum heeft herleid. Niet is gebleken van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dit standpunt.
6.4. Dat [appellant], die het niet eens is met de door Peters berekende waarde van het woongedeelte van het pand op de peildatum onder het nieuwe bestemmingsplan, kritische kanttekeningen bij de taxatie van Peters heeft geplaatst, betekent niet dat de rechtbank heeft miskend dat het college die waarde niet in redelijkheid aan het besluit van 10 december 2013 ten grondslag heeft kunnen leggen. Uit die kanttekeningen volgt niet dat de taxatie van Peters niet juist is. In dit verband is van belang dat de rechter, die zelf niet over de daarvoor vereiste deskundigheid beschikt, de taxatie van Peters slechts terughoudend kan toetsen. Voorts is van belang dat de SAOZ, in de schriftelijke reactie van 7 januari 2015, uitgebreid op die kanttekeningen is ingegaan.
6.5. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
[appellant] heeft geen gegevens overgelegd waaruit blijkt dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van het woongedeelte van het pand naar de peildatum van 1 januari 2005 acht is geslagen op de criteria die voor een aanvraag om vergoeding van planschade van belang zijn en dat rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve treft het beroep op de indicatieve betekenis van de WOZ-waarde huis bij het bepalen van de waarde van het woongedeelte op de peildatum onder het nieuwe bestemmingsplan geen doel.
6.6. Het betoog faalt.
7. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank bij het bepalen van de waarde van het commerciële gedeelte van het pand op de peildatum onder het oude planologische regime heeft miskend dat de door Peters aangehouden huurprijs van € 140,00 per m² per jaar te laag is. Daartoe voert hij aan dat hij de door Peters gebruikte gegevens door Cheizoo heeft laten analyseren, dat Cheizoo daaruit de conclusie heeft getrokken dat de huurprijs op ten minste € 166,00 per m² per jaar had behoren te worden vastgesteld en dat Peters ten onrechte slechts het object aan de Kerkstraat 6 voor de taxatie heeft gebruikt, terwijl andere vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn.
7.1. Voor zover tussen Peters en Cheizoo een verschil van inzicht bestaat over de bij het bepalen van de waarde van het commerciële gedeelte van het pand op de peildatum onder het oude planologische regime aan te houden huurprijs, betekent dat niet dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat het door Peters verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, noch dat Peters die huurprijs heeft onderschat.
In de door de SAOZ gegeven schriftelijke reactie op het hogerberoepschrift van 7 januari 2015 is, ter toelichting van de door Peters gemaakte keuze voor het object aan de Kerkstraat 6 als referentie, uiteengezet dat dat object eveneens in een zijstraat van de hoofdwinkelstraat is gelegen, dat het winkelgedeelte van dat object qua maatvoering en verhouding zeer goed vergelijkbaar is met dat van het pand, dat rekening is gehouden met het verschil in winkelklimaat tussen de Kerkstraat en de Monsterstraat en dat de door [appellant] aangedragen andere vergelijkingsobjecten qua ligging, maatvoering en oppervlakte nadrukkelijk afwijken, zodat een onjuist beeld wordt geschetst door deze vergelijkingsobjecten bij de taxatie te betrekken. Niet is gebleken van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dit standpunt. Derhalve kan niet staande worden gehouden dat de rechtbank de door Peters aangehouden huurprijs van € 140,00 per m² niet in redelijkheid aan haar beslissing ten grondslag heeft mogen leggen.
Het betoog faalt.
8. [appellant] betoogt ten slotte dat de rechtbank bij het vaststellen van de schadevergoeding ten onrechte rekening heeft gehouden met de wijziging van het nieuwe bestemmingsplan. Daartoe voert hij aan dat het, als gevolg van zeven achtereenvolgende voorbereidingsbesluiten en de daaropvolgende vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan, gedurende een periode van zeventien jaar niet mogelijk was om de bij de wijziging van het nieuwe bestemmingsplan herstelde gebruiksmogelijkheden te benutten.
8.1. Uit hetgeen hiervoor onder 6 tot met 7.1 is overwogen, volgt dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat [appellant] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een planschade van € 40.000,00 heeft geleden. Niet in geschil is dat de onherroepelijke wijziging van het nieuwe bestemmingsplan ertoe leidt dat het nadeel van dat bestemmingsplan gedeeltelijk is weggenomen. Met deze schadebeperkende omstandigheid dient rekening te worden gehouden, omdat [appellant] anders een vergoeding zou ontvangen voor schade die hij, achteraf bezien, niet lijdt. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 25 augustus 2010 in zaak nr. 201001731/1/H2. Dat het gedurende langere tijd niet mogelijk was om de bij de wijziging van het nieuwe bestemmingsplan herstelde gebruiksmogelijkheden te benutten, doet voorts niet af aan de positieve invloed van de wijziging van het nieuwe bestemmingsplan op de waarde van het pand, zodat ook dit geen reden was om deze wijziging bij het vaststellen van de schadevergoeding buiten beschouwing te laten.
Het betoog faalt.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, dient te worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 12 augustus 2015
452.