Uitspraak
201400749/1/A1.
Datum uitspraak: 25 februari 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Deventer,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 13 december 2013 in zaak nr. 13/1308 in het geding tussen:
[verzoeker rechtbank A], [verzoeker rechtbank B], [verzoeker rechtbank C] en [verzoeker rechtbank D], allen wonend te Deventer (hierna tezamen in enkelvoud: [verzoeker rechtbank A])
en
het college van burgemeester en wethouders van Deventer.
Procesverloop
Bij besluit van 30 oktober 2012 heeft het college aan [appellant] voor een periode van vijf jaar een persoonsgebonden omzettingsvergunning verleend voor het perceel [locatie 2] te Deventer.
Bij besluit van 2 mei 2013 heeft het college het door [verzoeker rechtbank A] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en het besluit van 30 oktober 2012 gehandhaafd onder aanvulling van de motivering.
Bij uitspraak van 13 december 2013 heeft de rechtbank het door [verzoeker rechtbank A] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 2 mei 2013 vernietigd, het besluit van 30 oktober 2012 herroepen en bepaald dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft [verzoeker rechtbank A] een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 december 2014, waar [appellant], vergezeld van [gemachtigden], bijgestaan door mr. M.H. Blokvoort, advocaat te Deventer, en het college, vertegenwoordigd door mr. A.M.M. Hutten-Bekemeier, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [verzoeker rechtbank A] gehoord.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet, zoals dit artikel luidde ten tijde van belang, is het verboden een woonruimte, die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 31 van Pro de Huisvestingswet, zoals dit artikel luidde ten tijde van belang, wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 2.2, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2012 van de gemeente Deventer (hierna: de verordening) wordt de omzettingsvergunning verleend indien naar het oordeel van het college het met de omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Ingevolge het tweede lid houdt het college bij de in het eerste lid bedoelde afweging rekening met de belasting van het woon- en leefmilieu en een evenwichtige spreiding van kamerverhuurpanden.
Ingevolge het derde lid wordt de omzettingsvergunning in ieder geval geweigerd indien verlening ertoe zal leiden dat meer dan 7,5% van de tot bewoning bestemde gebouwen met dezelfde postcode wordt gebruikt als kamerverhuurpand.
Ingevolge artikel 3.1 kan het college van de bepalingen in deze verordening afwijken, voor zover toepassing daarvan leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
2. In zijn besluit van 30 oktober 2012 heeft het college zich op het standpunt gesteld dat het woon- en leefmilieu niet onevenredig wordt belast en dat er een evenwichtige spreiding van kamerverhuurpanden heeft plaatsgevonden. Volgens het college is het percentage van 7,5% van de tot bewoning bestemde gebouwen met dezelfde postcode dat als kamerverhuurpand wordt gebruikt niet overschreden en is het met omzetting gediende belang groter dan het belang van het behoud of samenstelling van woonruimtevoorraad.
In het besluit op bezwaar heeft het college zich, onder verwijzing naar het advies van de algemene bezwaarschriftencommissie Deventer van 19 april 2013 en in afwijking van het besluit van 30 oktober 2012, op het standpunt gesteld dat met het verlenen van de omzettingsvergunning aan [appellant] het in het artikel 2.2, derde lid, van de verordening bedoelde percentage van 7,5% wordt overschreden. Het heeft hierbij in aanmerking genomen dat na een telling van de panden aan de Hoge Hondstraat is gebleken dat het aantal tot bewoning bestemde gebouwen in het postcodegebied 7413 CA moet worden vastgesteld op twaalf. Het heeft in dit verband vermeld dat de panden aan de [locatie 2] tot en met 30, op het zogeheten 'Boeve-terrein', in 2004 zijn gesloopt en daarom niet bij de berekening van het percentage worden meegenomen.
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de weigeringsgrond van artikel 2.2, derde lid, van de verordening zich hier niet voordoet. Hij voert daartoe aan dat de in dat lid vermelde 7,5%-norm niet wordt overschreden. Volgens [appellant] zijn ten onrechte de woningen aan de [locatie 2] tot en met 30 op het voormalige Boeve-terrein niet bij de berekening betrokken. Hij voert subsidiair aan dat een omgevingsvergunning is aangevraagd en verleend voor de bouw van 24 appartementen aan de [locatie 2] en deze woningen bij de berekening moeten worden betrokken.
3.1. De Huisvestingswet en de verordening hebben het algemeen belang van de samenstelling en het behoud van de bestaande woonruimtevoorraad ten doel. De vier in 2004 gesloopte woningen op het voormalige Boeve-terrein vielen ten tijde van belang niet onder de bestaande woonruimtevoorraad, zodat de rechtbank terecht heeft overwogen dat het college deze woningen niet heeft hoeven betrekken bij de bepaling van het aantal tot bewoning bestemde gebouwen in het postcodegebied. Dat het, zoals [appellant] stelt, altijd de bedoeling is geweest dat op het terrein nieuwe woningen zouden worden gerealiseerd, doet hier niet aan af.
Voor zover [appellant] betoogt dat de 24 appartementen aan de [locatie 2] bij de bepaling van het aantal voor bewoning bestemde gebouwen hadden moeten worden betrokken, overweegt de Afdeling als wordt. Op 20 november 2012 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van 24 appartementen voor studentenhuisvesting op het perceel [locatie 2], hoek Diepenveenseweg te Deventer. Bij besluit van 5 februari 2013 zijn, naar aanleiding van een aanvraag om het toekennen van huisnummers voor het pand op dat perceel, de nummers [locaties 3], […. ..] te Deventer toegekend. Bij besluit van dezelfde datum is omgevingsvergunning verleend voor de bouw van de 24 appartementen op het perceel [locaties 3]. De rechtbank heeft terecht overwogen dat deze woningen ten tijde van het besluit op bezwaar niet waren gelegen in het postcodegebied […. ..] en daarom niet meetelden bij de bepaling van aantal voor bewoning bestemde gebouwen in dat postcodegebied.
Het betoog faalt.
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank het standpunt van het college dat sprake is van een onbillijkheid van overwegende aard als bedoeld in artikel 3.1 van de verordening niet terughoudend heeft getoetst. Hij voert daartoe aan dat het college zich, gelet op de door hem aangevoerde omstandigheden, in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat toepassing van de verordening leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.1. Het college heeft zich in het besluit op bezwaar op het standpunt gesteld dat in verband met de 7,5%-norm in het geheel geen ruimte is voor het verlenen van een omzettingsvergunning. Volgens het college moet evenwel toepassing worden gegeven aan de hardheidsclausule. Het heeft daarbij in aanmerking genomen er geen aanwijzingen zijn dat er overlast is, de doelgroep afwijkt van de gebruikelijke doelgroep, nabij het perceel een complex voor studenten wordt opgericht en door mededelingen van ambtenaren, werkzaam bij de gemeente, sprake is van bij [appellant] gewekt vertrouwen dat de omzettingsvergunning zou worden verleend.
4.2. Bij het al dan niet toepassen van een hardheidsclausule heeft het bestuursorgaan beoordelingsruimte. De toepassing hiervan moet door de rechter dan ook terughoudend worden getoetst.
4.3. [appellant] betoogt terecht dat de rechtbank ten onrechte niet terughoudend heeft getoetst of het college zich, gelet op de door hem aangevoerde omstandigheden, in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat toepassing van de verordening leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. De Afdeling is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat het college de grenzen van de hem toekomende beoordelingsruimte niet heeft overschreden. Hiertoe overweegt de Afdeling als volgt.
4.4. [appellant] heeft voor en na de aankoop van de woning, de start van de verbouwingswerkzaamheden en het sluiten van de huurovereenkomsten telefonisch contact gehad met de gemeente. Ambtenaren van de gemeente hebben hem, na consultatie van de bij hen beschikbare lijst, medegedeeld dat binnen het postcodegebied veertien tot bewoning bestemde panden aanwezig waren en derhalve nog ruimte bestond om de zelfstandige woning op het perceel om te zetten naar een kamerverhuurpand. In verband met deze aanwezig geachte beschikbare ruimte is bij besluit van 30 oktober 2012 de omzettingsvergunning verleend. In heroverweging na bezwaar bleek na een feitelijke telling van de panden in het postcodegebied dat de beschikbare lijst niet helemaal juist was en daarop nog twee reeds gesloopte woningen op het voormalige 'Boeve-terrein' stonden. Uit de feitelijke telling bleek dat in het postcodegebied slechts twaalf tot bewoning bestemde gebouwen aanwezig waren en derhalve de omzettingsvergunning op grond van artikel 2.2, derde lid, van de verordening moest worden geweigerd. Hoewel in de oorspronkelijke situatie het in artikel 2.2, derde lid, van de verordening vermelde percentage niet zou worden overschreden, was de feitelijke situatie inmiddels gewijzigd en waren de mededelingen van de zijde van de gemeente aldus gebaseerd op een vergissing, hetgeen door het college is erkend. Hoewel, zoals overigens ook de rechtbank heeft overwogen, in dit geval de mondelinge mededelingen van de ambtenaren van de gemeente niet kunnen worden aangemerkt als aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezeggingen gedaan door een daartoe bevoegd persoon, dat de omzettingsvergunning zou worden verleend, heeft [appellant] evenwel naar aanleiding van deze mededelingen grote investeringen gedaan door het pand aan te kopen en geheel te verbouwen hetgeen een omstandigheid is die bij het antwoord op de vraag of een onbillijkheid van overwegende aard aan de orde is wel mag meewegen. Daarbij komt dat niet is gebleken dat in dit geval de kamergewijze verhuur van de woning andere gevolgen heeft voor de directe omgeving dan bewoning van de woning door één huishouden. Van andere zwaarwegende belangen aan de zijde van [verzoeker rechtbank A] is de Afdeling niet gebleken. Gelet op het voorgaande, is de Afdeling van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat toepassing van de verordening leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Het betoog slaagt.
5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van [verzoeker rechtbank A] tegen het besluit van 2 mei 2013 ongegrond verklaren.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 13 december 2013 in zaak nr. 13/1308;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond;
IV. verstaat dat de griffier van de Raad van State aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 239,00 (zegge: tweehonderdnegenendertig euro) voor de behandeling van het hoger beroep terugbetaalt.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. P.J.J. van Buuren en mr. A. Hammerstein, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.D.T. Pieters, griffier.
w.g. Polak w.g. Pieters
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 25 februari 2015
473.