Uitspraak
201506766/1/A2.
Datum uitspraak: 1 juni 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Hoorn (NH),
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 14 juli 2015 in zaak nr. 14/1138 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Hoorn.
Procesverloop
Bij besluit van 12 november 2013, verzonden 4 december 2013, heeft het college aan [appellant] € 3.500,00, exclusief wettelijke rente, aan tegemoetkoming in door hem geleden planschade toegekend.
Bij besluit van 17 april 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 14 juli 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift en nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 april 2016, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], werkzaam bij SRK Rechtsbijstand, en het college, vertegenwoordigd door M. Klarenbeek, werkzaam bij de gemeente Hoorn, zijn verschenen.
Overwegingen
Achtergrond
1. [appellant] is sinds 17 november 1998 eigenaar van het perceel met daarop gelegen woning aan de [locatie] te Hoorn en sinds 26 mei 2006 van een aansluitend gelegen perceel (beide percelen tezamen hierna: het perceel van [appellant]). Op 24 september 2012 heeft [appellant] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "De Blauwe Berg" (2009) (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Het nieuwe bestemmingsplan heeft op de gronden ten westen van het perceel van [appellant] (hierna: de gronden) de realisatie van een woonwijk mogelijk gemaakt, terwijl op die gronden ingevolge het daarvoor geldende bestemmingsplan "De Blauwe Berg" (1978) (hierna: het oude bestemmingsplan) grotendeels de bestemming ‘Openbaar gebied’ rustte. Het perceel van [appellant] wordt van de gronden gescheiden door een sloot. Volgens [appellant] is zijn perceel door het nieuwe bestemmingsplan € 27.865,00 minder waard geworden.
2. Het college heeft voor het op het verzoek te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). De SAOZ heeft in haar advies van oktober 2013 uiteengezet dat het nieuwe bestemmingsplan heeft geleid tot een planologisch nadeliger situatie voor [appellant]. Volgens de SAOZ is het uitzicht van het perceel van [appellant] in westelijke richting door de planologische wijziging in zeer beperkte mate weggenomen en is het karakter van het gebied enigszins in nadelige zin gewijzigd. Voorts is de hinder en inbreuk op privacy toegenomen door het permanente gebruik van de woningen.
De taxateur van de SAOZ heeft de waarde van het perceel van [appellant] vóór de planologische wijziging op € 225.000,00 begroot. Volgens hem is de waarde daarvan door de planologische wijziging met € 8.000,00 gedaald tot € 217.000,00. Gelet op het normaal maatschappelijk risico, dat niet hoger zou moeten liggen dan 2% van de waarde van het perceel van [appellant], bedraagt het voor tegemoetkoming in aanmerking komende deel van de schade € 3.500,00, exclusief wettelijke rente, aldus de SAOZ.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 12 november 2013 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar, onder verwijzing naar het advies van de Commissie Bezwaarschriften van 9 april 2014 en onder verbetering van de motivering, gehandhaafd.
De rechtbank heeft het tegen het besluit op bezwaar gerichte beroep ongegrond verklaard.
Geschil
3. [appellant] kan zich hier niet mee verenigen. Volgens hem heeft de rechtbank miskend dat de SAOZ in het advies ten onrechte is uitgegaan van een afstand van 28 meter tussen de rand van zijn perceel en de nieuwe woningen. [appellant] stelt onder verwijzing naar een in zijn opdracht opgesteld memo van Van der Heijden Rentmeesters dat die afstand 23 meter bedraagt. Nu de afstand kleiner is, is de inbreuk, en daarmee de geleden planschade, groter dan de SAOZ uiteen heeft gezet, aldus [appellant]. Voorts voert [appellant] aan dat de weergave van de planologische regimes in het advies van de SAOZ niet compleet is, nu de maximale hoogte van de op de gronden toegestane bijgebouwen niet wordt genoemd. Deze maximale hoogte, die vier meter bedraagt, is van belang omdat de bijgebouwen mogen worden opgericht tot op de grens van de gronden met de sloot en daarmee een verdergaande negatieve impact op het uitzicht en de belevingswaarde van die sloot hebben. Anders dan de rechtbank heeft overwogen, wordt door het oprichten van bijgebouwen niet het zicht op zijn woning weggenomen. Immers, niet is uit te sluiten dat in de achtergevel van een op te richten bijgebouw ramen komen of dat het bijgebouw in de vorm van een open overkapping met terras wordt opgericht waarbij de openzijde zich aan de waterkant bevindt. Daarnaast blijft het zo dat vanuit de nieuwe woningen en bijbehorende percelen over of langs een bijgebouw inkijk blijft bestaan op zijn perceel, aldus [appellant].
3.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van de Afdeling van 3 maart 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL6224), mag een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade baseren op een advies van een door hem geraadpleegde deskundige, indien uit dat advies op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan dat advies ten grondslag zijn gelegd en de conclusies ervan niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
3.2. Het college heeft in verweer in hoger beroep te kennen gegeven dat de SAOZ de afstand tussen het perceel van [appellant] en de nieuwe woningen opnieuw heeft gemeten en tot een afstand van 26 meter is gekomen. [appellant] heeft aldus terecht aangevoerd dat de SAOZ in haar advies ten onrechte is uitgegaan van een afstand van 28 meter. Nu de SAOZ evenwel te kennen heeft gegeven dat het verschil van 2 meter van dien aard is dat dit geen relevant effect heeft op de planvergelijking, en [appellant] zijn stelling dat dat niet klopt niet heeft onderbouwd, mocht het college het advies van de SAOZ in zoverre aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen.
Het betoog van [appellant] faalt in zoverre.
3.3. Volgens het college is aannemelijk dat de SAOZ de mogelijkheid om bijgebouwen te realiseren wel bij de planologische vergelijking heeft betrokken. Hij stelt zich verder op het standpunt dat de realisatie van de bijgebouwen tot gevolg zal hebben dat de inbreuk op de privacy van [appellant] juist kleiner wordt doordat het uitzicht van de nieuwe woningen op het perceel van [appellant] door die bijgebouwen volledig of gedeeltelijk zal worden weggenomen. Het uitzicht vanaf het perceel van [appellant] zal, wanneer rekening wordt gehouden met de zichtlijnen, niet nadeliger zijn ten opzichte van de reeds door de SAOZ gehanteerde planologische invulling, aldus het college.
3.4. De stelling van het college dat aannemelijk is dat de mogelijkheid om bijgebouwen op de gronden te realiseren in de planologische vergelijking is betrokken, kan niet worden gevolgd, nu uit het advies van de SAOZ noch een ander schriftelijk stuk van de SAOZ blijkt dat zij deze mogelijkheid bij de planologische vergelijking heeft betrokken. Voorts kan de stelling van het college over de verminderde inbreuk op de privacy en het uitzicht niet onverkort worden gevolgd. Met deze stelling gaat het college er namelijk aan voorbij dat de bijgebouwen, bezien vanaf het perceel van [appellant], niet alleen precies tussen de woningen en het perceel van [appellant] kunnen worden gerealiseerd, maar ook op andere locaties op de gronden. Zo is bijvoorbeeld ook mogelijk dat de bijgebouwen op de grens met de sloot, en derhalve op korte afstand van het perceel van [appellant], worden gerealiseerd, op een plek die niet tussen de woningen en het perceel van [appellant] is gelegen. In dat geval kijkt [appellant] niet alleen tegen de woning, maar ook tegen een bijgebouw aan en kan voorts niet alleen vanuit de woning, maar ook vanuit het bijgebouw op het perceel van [appellant] worden gekeken. Dit betekent dat, hetgeen het college ter zitting ook heeft erkend, de inbreuk op de privacy van [appellant], afhankelijk van de plek waar de bijgebouwen worden gerealiseerd, enigszins groter kan zijn en het uitzicht vanaf zijn perceel enigszins nadeliger kan worden beïnvloed dan door de SAOZ is uiteengezet. Het college had het advies van de SAOZ om die reden in zoverre niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mogen leggen.
Het betoog van [appellant] slaagt in zoverre.
3.5. Uit het voorgaande volgt dat [appellant] door de mogelijkheid van realisatie van bijgebouwen enige extra aantasting van zijn privacy en enige extra beperking van zijn uitzicht zal ondervinden. Bij de berekening van de hoogte van de schade is hier ten onrechte geen rekening mee gehouden. Aangezien evenwel de geconstateerde extra aantasting van de privacy en extra beperking van het uitzicht naar verwachting slechts zullen leiden tot een kleine aanpassing van het schadebedrag en de kosten van het opnieuw laten taxeren van de schade waarschijnlijk hoger zullen zijn dan het bedrag van de hiervoor geconstateerde aanvullende schade, acht de Afdeling het niet opportuun om het college op te dragen een nieuwe taxatie te laten opstellen. De Afdeling bepaalt daarom het door [appellant] ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan geleden planologisch nadeel naar billijkheid op € 9.250,00. Gelet op het door de SAOZ vastgestelde normaal maatschappelijk risico van 2% van de waarde van het perceel van [appellant], bedraagt het voor tegemoetkoming in aanmerking komende deel van de schade € 4.750,00, exclusief wettelijke rente.
Conclusie en deskundigenkosten
4. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van [appellant] tegen het besluit van 17 april 2014 gegrond verklaren. Dat besluit komt wegens strijd met artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht voor vernietiging in aanmerking. De Afdeling zal, zelf in de zaak voorziend, het besluit van 12 november 2013 herroepen en bepalen dat het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 4.750,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 september 2012, de datum waarop het college de aanvraag van [appellant] heeft ontvangen, toekent. De Afdeling zal tevens bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
5. [appellant] heeft de Afdeling verzocht om vergoeding van de gemaakte deskundigenkosten. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3915), komen die kosten voor vergoeding in aanmerking, indien het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Voor het antwoord op de vraag of het inroepen van een niet-juridisch deskundige, zoals in dit geval aan de orde, redelijk was, kan in het algemeen als maatstaf worden gehanteerd of degene die deze deskundige heeft ingeroepen, gezien de feiten en omstandigheden zoals die bestonden ten tijde van inroeping, ervan mocht uitgaan dat de deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor hem gunstige beantwoording door de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag.
Het inroepen van deskundige bijstand naar aanleiding van het advies van de SAOZ is redelijk. Voor de vergoeding van de kosten van het opstellen van een deskundigenrapport hanteert de Afdeling een forfaitair bedrag van € 75,00 per uur. Gelet op de omvang van de notities van Van der Heijden Rentmeesters van 3 februari 2014 en 2 juli 2014 acht de Afdeling het door [appellant] opgegeven aantal uren, te weten in totaal 9,25, niet onredelijk. Het te vergoeden bedrag voor het opstellen van deze deskundigenrapporten is derhalve € 693,75.
6. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten, bestaande uit kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en kosten van een deskundige, te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 14 juli 2015 in zaak nr. 14/1138;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Hoorn van 17 april 2014 met kenmerk CB-2712/1025992;
V. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Hoorn van 12 november 2013 met kenmerk 1005893;
VI. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Hoorn aan [appellant] als tegemoetkoming in planschade een bedrag van € 4.750,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 september 2012 tot aan de dag van algehele vergoeding, betaalt;
VII. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Hoorn tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 992,00 (zegge: negenhonderdtweeënnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IX. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Hoorn tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.673,75 (zegge: tweeduizend zeshonderddrieënzeventig euro en vijfenzeventig cent), waarvan € 1.984,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
X. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Hoorn aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 413,00 (zegge: vierhonderddertien euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier.
w.g. Van Buuren w.g. Ouwehand
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 juni 2016
752.