Uitspraak
201505620/1/A1.
Datum uitspraak: 22 juni 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], wonend te Schagen, (hierna in enkelvoud: [appellant])
tegen de uitspraken van de rechtbank Noord-Holland van 12 september 2014 en 2 juni 2015 in zaak nr. 14/735 in het geding tussen onder meer:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Schagen.
Procesverloop
Bij besluit van 4 februari 2014 heeft het college aan [vergunninghoudster] omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een één-kamer-hotel in de vorm van een molen op het perceel de [locatie] te Schagen (hierna: het perceel).
Bij tussenuitspraak van 12 september 2014 heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld de door haar in het besluit van 4 februari 2014 geconstateerde gebreken te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
Bij besluit van 24 februari 2015 heeft het college de motivering van de omgevingsvergunning gewijzigd en tevens omgevingsvergunning als bedoeld in de Monumentenverordening Noord-Holland 2010 verleend.
Bij einduitspraak van 2 juni 2015 heeft de rechtbank, voor zover van belang, het door [appellant] tegen het besluit van 4 februari 2014 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd voor zover het de onderdelen betreft ten aanzien waarvan in de tussenuitspraak gebreken zijn geconstateerd en het beroep tegen het besluit van 24 februari 2015 ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen de uitspraken van 12 september 2014 en 2 juni 2015 heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft [vergunninghoudster] een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 11 mei 2016, waar [appellant], bijgestaan door mr. Q.W.J, de Ruijter, en het college, vertegenwoordigd door J. Been, L. Rinkel en G. van Leeuwen, allen werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [vergunninghoudster], vertegenwoordigd door [gemachtigde], verschenen.
Overwegingen
1. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2. [vergunninghoudster] heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisering van een zogeheten één-kamer-hotel in de vorm van een Noord-Hollandse korenmolen op het perceel. Bij besluit van 4 februari 2014 heeft het college voor het bouwplan omgevingsvergunning verleend.
[appellant] woont op een afstand van ongeveer 200 meter van het voorziene één-kamer-hotel en heeft daarop zicht. Hij heeft bezwaren tegen de locatiekeuze voor de molen, onder meer omdat realisering van de molen het open landschap en de Westfriese Omringdijk aantast.
3. De rechtbank heeft in de tussenuitspraak onder meer overwogen dat het project niet in strijd is met de Provinciale Ruimtelijke Verordening (hierna: de PRV). Voorts heeft zij overwogen dat het college het project aan het verkeerde planologische regime heeft getoetst en dat voor het project een omgevingsvergunning voor het verstoren en wijzigen van een monument nodig is. De rechtbank heeft geoordeeld dat het besluit van 4 februari 2014 in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, en artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo) is genomen en heeft het college in de gelegenheid gesteld de gebreken te herstellen. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft [vergunninghoudster] een aanvullende aanvraag om omgevingsvergunning bij het college gedaan voor de activiteit als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wabo. Bij de aanvraag is een gewijzigde ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Bij besluit van 24 februari 2015 heeft het college voor die activiteit omgevingsvergunning verleend. In de einduitspraak heeft de rechtbank het beroep tegen het besluit van 4 februari 2014 gegrond verklaard en dat besluit gedeeltelijk vernietigd. Zij heeft het beroep tegen het besluit van 24 februari 2015 ongegrond verklaard, omdat daarbij de gebreken in het besluit van 4 februari 2014 naar haar oordeel zijn hersteld.
4. Niet in geschil is, dat het project voorziet in nieuwe verstedelijking buiten "Bestaand Bebouwd Gebied" (hierna: BBG) in het landelijke gebied, hetgeen in strijd is met artikel 14, eerste lid, van de PRV. In hoger beroep is in geschil of de rechtbank terecht heeft geconcludeerd dat het project voldoet aan artikel 14, tweede lid, en artikel 15 van de PRV. Gezien de aard van het geschil in hoger beroep en nu geen onduidelijkheid bestaat over de feiten, ziet de Afdeling geen reden om het verzoek van [appellant] te honoreren om bij de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening advies in te winnen.
Noodzaak
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de noodzaak voor het project als bedoeld in artikel 14, tweede lid, aanhef en onder a, van de PRV ontbreekt. Volgens hem wordt in de handreiking verblijfsrecreatie Noord-Holland uitgelegd hoe moet worden beoordeeld of er een noodzaak voor het project is en voldoet het project niet aan de in de handreiking opgenomen criteria. Zo is niet in regionaal verband gekeken of er behoefte is aan een één-kamer-hotel zoals de handreiking voorschrijft, aldus [appellant]. Uit het verslag van de adviescommissie Ruimtelijke Ordening (hierna: ARO) van 21 november 2012, die als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing voor het project is gevoegd, volgt volgens hem dat de noodzaak van een één-kamer-hotel niet valt aan te tonen. Daarnaast wijst [appellant] erop dat het college zelf te kennen heeft gegeven dat de bijdrage van het hotel aan het toeristische aanbod minimaal is. Nu het nut en de noodzaak van het project niet zijn aangetoond, had het college voorts gelet op artikel 6, vijfde lid, van de PRV geen advies van de ARO mogen vragen, aldus [appellant].
5.1. Met betrekking tot de afwijkingsregel als bedoeld in artikel 14, tweede lid, aanhef en onder a, van de PRV (de noodzaak van verstedelijking) is in paragraaf 2.3 van de ruimtelijke onderbouwing van 17 december 2014 behorend bij het besluit van 24 februari 2015 onder het kopje "nut en noodzaak" vermeld dat het project een hommage is aan de elf verdwenen molens die ooit in en om Schagen hebben gestaan en dat de kleinschalige hotelfunctie noodzakelijk is als kostendrager voor het planvoornemen. Voorts staat in diezelfde paragraaf dat De Schager Wiel is aangewezen als locatie waar recreatieve functies kunnen worden uitgebreid dan wel versterkt. Met dit project kan de gemeente een nieuw "visitekaartje" toevoegen. Daarnaast is vermeld dat deze kleinschalige en landelijke hotelfunctie voorziet in de behoefte aan uitbreiding van de recreatieve- en toeristische functies met bijbehorende overnachtingsmogelijkheden. Volgens de ruimtelijke onderbouwing is het voorziene hotel een aanvulling op het bestaande aanbod en kan dit niet binnen BBG worden gerealiseerd.
In een brief van 21 augustus 2012 van het college aan gedeputeerde staten staat dat in de ruimtelijke onderbouwing is uiteengezet dat er een groeiende behoefte is aan toeristische verblijfsaccomodaties in het algemeen en één-kamer-hotels in het bijzonder. Een één-kamer-hotel vormt daarbij een welkome aanvulling op het aanbod van verblijfsaccomodaties in en om Schagen en biedt een unieke kans om de toeristische aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten, aldus het college. Volgens het college valt of staat de aantrekkelijkheid van een één-kamer-hotel met de uiterlijke verschijningsvorm en de plaatsing van het nieuwe object in een bijpassende omgeving. Het college stelt zich op het standpunt dat de plaatsing van een molen in een polderlandschap, gekoppeld aan een dijk en grenzend aan een recreatiegebied, hieraan maximale invulling geeft.
5.2. Voor de vraag of de noodzaak van de verstedelijking als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de PRV is aangetoond, dient te worden beoordeeld of de behoefte voor het project aannemelijk is gemaakt. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 15 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1163. Daargelaten of het college bij vergunningverlening is gehouden om rekening te houden met de handreiking, volgt ook uit de handreiking dat gedeputeerde staten noodzaak als bedoeld in artikel 14, tweede lid, aanhef en onder a, van de PRV zo uitleggen dat het college aannemelijk dient te maken dat er vraag is naar het project.
Anders dan waarvan [appellant] uitgaat, is de rechtbank in navolging van het college terecht ervan uitgegaan dat het project in de eerste plaats de realisering van een molen betreft en in de tweede plaats de realisering van een één-kamer-hotel. Zoals in paragraaf 2.3 van de ruimtelijke onderbouwing onder het kopje "nut en noodzaak" staat en door [vergunninghoudster] ter zitting is toegelicht, is het project een hommage aan de elf verdwenen molens die ooit in en om Schagen hebben gestaan en is de kleinschalige hotelfunctie noodzakelijk als kostendrager voor het planvoornemen. De bedoeling is om met de molen meer toeristen naar het gebied te trekken, waarvan sommigen in de molen kunnen verblijven. In aanmerking genomen dat de molen primair bedoeld is als publiekstrekker en dus dient ter versterking van de recreatieve functies van de omgeving, heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat op grond van de hiervoor weergegeven stukken en de daarop gegeven toelichting genoegzaam aannemelijk is gemaakt dat er behoefte is aan de molen.
Hetgeen [appellant] voor het overige heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Reeds nu het project in eerste instantie de realisering van een molen betreft, was het college niet gehouden om in regionaal verband te kijken of behoefte is aan een één-kamer-hotel. Dat in het verslag van 21 november 2012 van de ARO staat dat de noodzaak van een één-kamer-hotel niet is aan te tonen en het college zelf te kennen heeft gegeven dat de bijdrage van het project aan het toeristisch aanbod van hotelkamers minimaal is, doet er niet aan af dat aannemelijk is gemaakt dat behoefte bestaat aan de voorziene molen, gezien de versterking van de recreatieve functies die de aanwezigheid van de molen met zich brengt. Voorts wordt overwogen dat het feit dat uit artikel 6, vijfde lid, van de PRV volgt dat het college een advies van de ARO mag vragen als voorafgaand daaraan door het college is aangetoond dat er noodzaak is voor het project, niet maakt dat het college alleen een advies van de ARO mag vragen als aan de voorwaarden als bedoeld in de PRV is voldaan.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de rechtbank in het door [appellant] aangevoerde terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college de omgevingsvergunning in strijd met artikel 14, tweede lid, aanhef en onder, a van de PRV heeft verleend.
Het betoog faalt.
Alternatieven
6. Voorts betoogt [appellant] dat de rechtbank heeft miskend dat niet is aangetoond dat de beoogde verstedelijking niet door herstructureren, intensiveren, combineren of transformeren binnen BBG als bedoeld in artikel 14, tweede lid, aanhef en onder b, van de PRV kan worden gerealiseerd. De rechtbank heeft volgens hem ten onrechte de verschijningsvorm van de molen bepalend geacht voor haar oordeel of het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat het project niet binnen BBG kan worden gerealiseerd. [appellant] stelt dat het college had moeten onderzoeken of de functie van een één-kamer-hotel binnen BBG kan worden gerealiseerd. Niet is aangetoond dat deze functie niet binnen BBG kan worden gerealiseerd en welke alternatieve locaties zijn betrokken in de beoordeling omtrent het binnen BBG toevoegen van een één-kamer-hotel, aldus [appellant].
6.1. Onder verwijzing naar 5.2 wordt overwogen dat, anders dan [appellant] stelt, het bouwplan in eerste instantie de realisering van een molen betreft. De rechtbank heeft dan ook terecht de verschijningsvorm als molen bepalend geacht en heeft terecht, gelet op die verschijningsvorm, geoordeeld dat aannemelijk is dat het niet mogelijk is om het project binnen BBG te realiseren. Dit geldt temeer nu [vergunninghoudster] ter zitting onweersproken heeft toegelicht dat de voorziene molen zal worden gebruikt voor het opleiden van molenaars en voldoende windvang nodig heeft om functioneel te zijn, zodat de molen in het buitengebied dient te worden gerealiseerd. Dat een één-kamer-hotel zonder de verschijningsvorm van een molen binnen BBG kan worden gerealiseerd, maakt dat niet anders.
In het door [appellant] aangevoerde heeft de rechtbank dan ook terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college de omgevingsvergunning in strijd met artikel 14, tweede lid, aanhef en onder b, van de PRV heeft verleend.
Het betoog faalt.
Ruimtelijke kwaliteit
7. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het project niet voldoet aan de ruimtelijke kwaliteitseisen als bedoeld in artikel 14, tweede lid, aanhef en onder c, gelezen in verbinding met 15, eerste lid, van de PRV. Hij voert aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat een stapsgewijze toelichting van de in het tweede lid van artikel 15 genoemde aspecten ontbreekt. Voorts wijst hij erop dat in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (hierna: de leidraad) staat dat voor de herkenbaarheid van de dijk de continuïteit van het dijkprofiel en de handhaving van de brede open zone aan weerszijden van de dijk zijn gewenst. Volgens hem verstoort de voorziene molen de herkenbaarheid van de dijk en de openheid van het landschap. Hij voert aan dat voor de uitwerking van de ontwerpprincipes in de leidraad wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan West Friese Omringdijk, waaraan het bouwplan niet voldoet. Ook uit het advies van 16 december 2014 van gedeputeerde staten volgt dat de molen niet ruimtelijk toelaatbaar is, aldus [appellant].
7.1. Met betrekking tot de afwijkingsregel als bedoeld in in artikel 14, tweede lid en onder c, gelezen in verbinding met artikel 15 van de PRV staat in paragraaf 3.2 van de ruimtelijke onderbouwing onder het kopje "Provinciaal beleid" dat de kwaliteit van het project aan de leidraad moet worden getoetst. Het project komt, zo staat verder in de paragraaf vermeld, tegemoet aan de voorgenomen beleidsinzet om de belevingswaarde van de directe omgeving van het plangebied te behouden en zelfs te versterken door de ontwikkeling van het één-kamer-hotel als molen. Voorts is in paragraaf 2.4 geschreven dat het plangebied is te beschouwen als schiereiland in De Schager Wiel en dat naast de ligging aan het water het perceel ook een directe aansluiting heeft met de Oudedijk, zodat het niet nodig is de omgeving te belasten met extra boven- en/of ondergrondse infrastructuur. Het groen omzoomde landje zal niet worden aangetast en het plangebied kan via de aanwezige dam worden ontsloten.
Het college heeft in de brief van 21 augustus 2012 aan gedeputeerde staten een nadere uiteenzetting gegeven over de ruimtelijke kwaliteit. In de brief stelt het college dat de leidraad als zodanig dient bij een vraag tot verstedelijking van het landelijk gebied en beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit. Het college stelt dat te behouden zijn in dit verband de kenmerkende hoge en uiterst steile Omringdijk als zijnde het totale ensemble van het dijklichaam, de wielen, de buitendijkse landen, het oude tracé van de dijk en een brede zone aan weerszijden van de dijk. Het college is van mening dat voornoemde kenmerken bij plaatsing van een molen geen geweld wordt aangedaan. Bovendien worden het landschapstype en de aardkundige en historische waarden van de structuurlijn niet bedreigd, aldus het college. De openheid van het gebied wordt volgens het college slechts in zeer beperkte mate aangetast. De plaatsing van de molen kan de herkenbaarheid van de dijk, de wiel en het aanliggende landschap volgens het college echter vergroten. Een positie aan de oude dijk plaatst de molen daarbij in haar cultuurhistorische en landschappelijke context, aldus het college. Verder stelt het college dat de molen een welkome aanvulling biedt op de bestaande invulling van het recreatiegebied De Schager Wiel. De plaatsing van een molen kan de betekenis van de plek verhogen en aanleiding geven om de plek te bezoeken, aldus het college. Met de bouw van een molen kan volgens het college tevens een goede invulling worden gegeven aan de beoogde pleisterplaats zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan.
In de brief van 1 augustus 2013 achten gedeputeerde staten de ruimtelijke kwaliteit van het project aangetoond. Volgens gedeputeerde staten heeft de ARO een positief advies gegeven ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. In de ruimtelijke onderbouwing is toereikend ingegaan op de ruimtelijke kwaliteitseisen uit artikel 15 van de PRV, aldus gedeputeerde staten.
7.2. Uit artikel 15, tweede lid, van de PRV volgt dat de plantoelichting aangeeft in welke mate ten aanzien van de in het eerste lid bedoelde functies met bepaalde aspecten rekening is gehouden. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het feit dat in de ruimtelijke onderbouwing niet stapsgewijs is weergegeven hoe met die aspecten rekening is gehouden, niet maakt dat de ruimtelijke onderbouwing niet toereikend is. Daarbij is van belang dat uit de hiervoor vermelde stukken blijkt dat en op welke wijze het college met die aspecten rekening heeft gehouden.
De rechtbank heeft terecht geconcludeerd dat in de ruimtelijke onderbouwing en de brieven van 21 augustus 2012 en 1 augustus 2013 deugdelijk is gemotiveerd dat zich geen ontoelaatbare verstoring van de dijk en het open landschap voordoet door realisering van het project. Daarbij overweegt de Afdeling dat de enkele omstandigheid een bouwwerk wordt geplaatst, niet maakt dat het project zonder meer niet voldoet aan de kwaliteitseisen als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de PRV. Uit de aanhef van het tweede lid van artikel 14 van de PRV volgt dat er geen absoluut verbod is om te bouwen aan de dijk. Dat [appellant] een andere waardering aan de aspecten als bedoeld in artikel 14 en 15 van de PRV geeft dan het college, maakt niet dat het college zich niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat het project aan de ruimtelijke kwaliteitseisen voldoet. Daarbij neemt de Afdeling nog in aanmerking dat [vergunninghoudster] ter zitting onweersproken heeft toegelicht dat in het verleden op relatief korte afstand van het perceel een molen heeft gestaan.
De verwijzing naar het beeldkwaliteitsplan leidt niet tot een ander oordeel. Daargelaten dat in artikel 15 van de PRV niet wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan, is niet gebleken dat het bouwplan daarmee in strijd is. In het beeldkwaliteitsplan staat dat de karakteristieke vorm van de dijk wordt benadrukt door de openheid van het omliggende landschap. Zoals hiervoor weergegeven, heeft het college deugdelijk gemotiveerd dat zich geen ontoelaatbare verstoring van de openheid van het gebied voordoet. Anders dan [appellant] betoogt, heeft het advies van 16 december 2014 van gedeputeerde staten niet betrekking op de vraag of het project aan de ruimtelijke kwaliteitseisen voldoet. Het advies heeft betrekking op het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder b, onder 1o, van de Wabo en biedt reeds daarom geen grond voor het oordeel dat de molen niet ruimtelijk aanvaardbaar is.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de rechtbank in het door [appellant] aangevoerde terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college de omgevingsvergunning in strijd met artikel 14, tweede lid, aanhef en onder c, gelezen in samenhang met artikel 15 van de PRV heeft verleend.
Het betoog faalt.
8. De conclusie is dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat het college in redelijkheid omgevingsvergunning voor de molen heeft kunnen verlenen.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraken van de rechtbank dienen te worden bevestigd, voor zover aangevallen.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. R. van der Spoel en mr. J.Th. Drop, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.A.A. van Roessel, griffier.
w.g. Van Altena
voorzitter De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 22 juni 2016
457-761.
BIJLAGE
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.12
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
(…)
c. indien de activiteit in strijd is met de regels die zijn gesteld krachtens
artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening: voor zover de betrokken regels afwijking daarvan toestaan.
De Provinciale Ruimtelijke Verordening
Artikel 2 Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
(…)
kk. verstedelijking: ontwikkeling van functies die verband houden met wonen, bedrijvigheid, voorzieningen, bovengrondse en ondergrondse infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen, voor zover de hiervoor genoemde functies het oprichten van bebouwing mede mogelijk maken (…).
Artikel 3 Toepasselijkheid
1. In deze verordening wordt mede verstaan onder een bestemmingsplan:
(…)
d. een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12,
eerste lid, onderdeel a, onder 3 of tweede lid van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken (…).
Artikel 6 Instelling en taken Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling
(…)
5. Gemeenten kunnen wanneer nut en noodzaak van de betreffende verstedelijking buiten Bestaand Bebouwd Gebied is aangetoond, in een vroeg stadium over ontwikkelingen op hun grondgebied gedeputeerde staten vragen om een advies van de adviescommissie Ruimtelijke Ordening.
Artikel 14 Overige vormen van verstedelijking
1. Een bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking, als bedoeld in artikel 2 van deze verordening, in het landelijk gebied anders dan de verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12 en 13 van deze verordening.
2. In afwijking van het eerste lid kan een bestemmingsplan voorzien in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking in het landelijk gebied anders dan de verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12 en 13, indien:
a. de noodzaak van verstedelijking als bedoeld in het eerste lid is aangetoond;
b. is aangetoond dat de beoogde verstedelijking niet door herstructureren, intensiveren, combineren of transformeren binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd en;
c. het bepaalde in artikel 15 in acht wordt genomen.
Artikel 15 Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van verstedelijking in het landelijk gebied
1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12, 13, 13a en 14 in het landelijk gebied, voldoet aan de uitgangspunten zoals vermeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (PS d.d. 21 juni 2010) ten aanzien van:
a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden als bedoeld in artikel 8;
b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd;
c. de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis;
d. de historische structuurlijnen;
e. cultuurhistorische objecten.
2. De toelichting van een bestemmingsplan geeft aan in welke mate ten aanzien van de in het eerste lid bedoelde functies rekening is gehouden met:
a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap;
b. de ordeningsprincipes van het landschap;
c. de bebouwingskarakteristieken (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte) ter plaatse;
d. de inpassing van de nieuwe functies in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid);
e. de bestaande kwaliteiten van het gebied (inclusief de ondergrond) als hiervoor bedoeld en de maatregelen die nodig zijn om negatieve effecten op deze kwaliteiten op te heffen in relatie tot de nieuwe functies.