Uitspraak
201505125/1/A2.
Datum uitspraak: 6 juli 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], wonend te Doesburg,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 mei 2015 in zaak nr. 12/5475 in het geding tussen:
[appellant A] en [appellant B]
en
het college van burgemeester en wethouders van Doesburg.
Procesverloop
Bij besluit van 22 mei 2012 heeft het college een verzoek van [appellant A] en [appellant B] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 9 oktober 2012 heeft het college het door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 mei 2015 heeft de rechtbank het door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak, gevoegd met zaken nrs. 201505039/1/A2, 201505069/1/A2, 201505092/1/A2 en 201505094/1/A2, op de zitting van 29 februari 2016 behandeld, waar [appellant A], bijgestaan door mr. O.V. Wilkens, rechtsbijstandverlener bij VvAA, en het college, vertegenwoordigd door mr. J.J.M. van der Pool, werkzaam bij de gemeente, bijstaan door mr. T.A.P. Langhout, zijn verschenen.
Na de zitting heeft de Afdeling de zaken gesplitst.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant A] en [appellant B] zijn sinds 31 augustus 2004 eigenaren van een woning aan [locatie] in Doesburg. [appellant A] en [appellant B] stellen dat hun woning aanzienlijk in waarde is gedaald door de realisatie van het woningbouwproject Beinum West fase 1a. Dit project maakt de oprichting van 105 woningen mogelijk in een aan de zuid- en westzijde van hun woning gelegen gebied met een omvang van 10 hectare. Om de uitvoering van dit project mogelijk te maken, heeft het college bij besluit van 19 mei 2009 vrijstelling verleend van het bestemmingsplan Uitbreidingsplan Angerlo 1963. Het vrijstellingsbesluit is volgens [appellant A] en [appellant B] de oorzaak van de waardevermindering van hun woning.
2. Op 12 mei 2011 hebben [appellant A] en [appellant B] een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Daarbij hebben zij een rapport Planschadeanalyse Beinum West fase 1a te Doesburg van ingenieursbedrijf Aveco de Bondt van 4 mei 2011 overgelegd. In dat rapport is de planschade van [appellant A] en [appellant B] begroot op € 51.700,00.
Besluitvorming
3. Voor het nemen van een besluit op het verzoek van [appellant A] en [appellant B] heeft het college mr. T.A.P. Langhout als adviseur ingeschakeld. Langhout heeft het college bij advies van 10 april 2012 geadviseerd om het verzoek af te wijzen. Dit advies heeft het college in het besluit van 22 mei 2012 overgenomen. Het college neemt het standpunt in dat de planschade voor [appellant A] en [appellant B] voorzienbaar was. Dit volgt, zo stelt het college, uit de structuurvisie Doesburg, vastgesteld door de gemeenteraad in een openbare vergadering van 25 juni 1998 (hierna: de structuurvisie 1998).
Hoger beroep [appellant A] en [appellant B]
4. Het hoger beroep komt erop neer dat [appellant A] en [appellant B] - in tegenstelling tot de rechtbank - van mening zijn dat het woningbouwproject Beinum West fase 1a niet was te voorzien en daarom niet kan worden gezegd dat zij de planologische ontwikkeling bij hun beslissing om het perceel aan te kopen hebben kunnen betrekken en hebben aanvaard. In hun hogerberoepschrift gaan [appellant A] en [appellant B] in op een aantal onderdelen van de uitspraak van de rechtbank.
5. De uitspraak heeft de volgende opzet. Onder punt I zal de Afdeling toetsen of de structuurvisie 1998 voldoende grond biedt om aan te nemen dat de planologische situatie in voor [appellant A] en [appellant B] ongustige zin had kunnen veranderen. Vervolgens zal de Afdeling onder punt II toetsen of de voorzienbaarheid wordt doorbroken door een brief van het college van 25 juni 2002. De Afdeling zal onder punt III afsluiten met een conclusie.
I. Voorzienbaarheid: structuurvisie 1998
6. De rechtbank heeft in verband met de voorzienbaarheid van de woningbouw in het plangebied overwogen dat uit de structuurvisie 1998 blijkt dat het plangebied is aangewezen voor de ontwikkeling van samenhangende sportcomplexen. Dat de afstand tussen het plangebied en de woning van [appellant A] en [appellant B] niet voldoet aan de richtlijn in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering betekent volgens de rechtbank niet dat een realisatie van samenhangende sportcomplexen met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moest worden geacht.
Gronden
7. [appellant A] en [appellant B] kunnen zich niet vinden in het oordeel van de rechtbank. Zij voeren aan dat het vrijstellingsbesluit het mogelijk maakt dat er woningen worden gerealiseerd op ongeveer 45 meter afstand van hun woning, terwijl op basis van de structuurvisie 1998 niet was te voorzien dat een groot aantal sportgebouwen op die afstand gerealiseerd zouden worden.
In dit verband hebben [appellant A] en [appellant B] toegelicht dat de te realiseren sportcomplexen een veel minder grote uitstraling hadden kunnen hebben dan de woningbouw in het plangebied. Volgens [appellant A] en [appellant B] blijkt uit de structuurvisie 1998 dat rondom het zwembad Den Helder een clustering van veldsportvoorzieningen zal plaatsvinden. Omdat de gemeente Doesburg twee grote kernen heeft, heeft de structuurvisie 1998 volgens [appellant A] en [appellant B] kennelijk ook voorzien in een sportvoorziening in Beinum. Gelet op de grootte van de wijk Beinum lag het volgens [appellant A] en [appellant B] echter niet voor de hand dat tegenover hun woning grootschalige sportcomplexen gerealiseerd zouden worden met volumineuze gebouwen, zoals zwembaden en sporthallen. De intensivering van deze sportvoorzieningen zal dus van een mindere omvang zijn dan rond de huidige locatie bij het zwembad Den Helder.
Beoordeling
8. [appellant A] en [appellant B] stellen in wezen de vraag aan de orde of op het moment van aankoop van het perceel op 31 augustus 2004 voorzienbaar was dat er woningbouw aan de zuid- en westzijde van hun woning zou kunnen komen. Het college is ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade te betrekken. Daarvoor geldt de volgende maatstaf.
Indien op het moment van aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en moet deze voor rekening van de koper worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft.
9. Op 19 november 1997 is in een plaatselijke krant aangekondigd dat de ontwerpstructuurvisie vanaf 20 november 1997 ter inzage zou worden gelegd. Vanaf dat moment was voor [appellant A] en [appellant B], naar zij op zichzelf niet bestrijden, op basis van de structuurvisie 1998 voorzienbaar dat samenhangende sportcomplexen met een oppervlakte van circa 10 hectare konden worden ontwikkeld. Het college heeft op de zitting bij de Afdeling een kaart laten zien, waaruit blijkt dat het gehele gebied dat nu bestemd is voor woningbouw in de structuurvisie 1998 was aangeduid als een gebied voor samenhangende sportcomplexen. Die aanduiding houdt wellicht niet in dat er een stadion zou kunnen komen, maar wel dat de gemeenteraad had kunnen besluiten om een aanzienlijk sportpark op te richten. Omdat de bouwhoogte en het bouwoppervlak niet nader in de structuurvisie 1998 zijn aangegeven, betekent dit dat er verschillende voetbalvelden, hockeyvelden, tennisbanen en paardrijbakken, met bijbehorende voorzieningen, zoals een tribune, een toegangsweg, een parkeerterrein, een (dagelijks geopende) kantine, lichtmasten en hekwerken, hadden kunnen worden opgericht. Langhout heeft in zijn aan het college uitgebrachte advies van 10 april 2012 er terecht op gewezen dat deze functies intensief kunnen worden gebruikt (vergelijk uitspraak van de Afdeling van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:939). De realisatie van een sportpark had daarmee, gezien de potentiele bouw- en gebruiksmogelijkheden, een grotere of op zijn minst vergelijkbare planologisch nadelige uitstraling gehad als de oprichting van 105 woningen.
10. Gelet op de onder 8 vermelde maatstaf, komt de Afdeling tot het oordeel dat met de structuurvisie 1998 voor [appellant A] en [appellant B] voorzienbaar was dat de planologische situatie in voor hun ongustige zin had kunnen veranderen.
11. Het betoog faalt.
II. Doorbreken voorzienbaarheid
12. De rechtbank heeft overwogen dat [appellant A] en [appellant B] niet aannemelijk hebben gemaakt dat het college voorafgaand aan de aankoop van het perceel uitlatingen heeft gedaan, waaraan [appellant A] en [appellant B] het vertrouwen mochten ontlenen dat bebouwing in het plangebied achterwege zou blijven.
Gronden
13. [appellant A] en [appellant B] voeren aan dat de rechtbank eraan is voorbijgegaan dat het college in de brief van 25 juni 2002 niet slechts heeft gesteld dat in algemene zin geen garanties kunnen worden gegeven. Volgens [appellant A] en [appellant B] heeft de rechtbank onvoldoende meegewogen dat in de brief uitdrukkelijk is vermeld dat er geen plannen bestaan om dit gebied aan te spreken voor woningbouw. Omdat het college daarbij heeft gesteld dat het restrictieve provinciale en rijksbeleid bebouwing niet toelaat, was het niet te verwachten dat de gemeente binnen een aantal jaar alsnog zou besluiten tot het realiseren van omvangrijke woningbouw in het plangebied, aldus [appellant A] en [appellant B].
Beoordeling
14. Het college heeft in de brief van 25 juni 2002 informatie gegeven over de bestemming van de gronden tussen Campstede en de Rivierweg. Het college heeft opgemerkt dat voor dat gebied een oud bestemmingsplan in hoofdzaak geldt (het bestemmingsplan Uitbreidingsplan Angerlo 1963) en dat de gronden een agrarische bestemming hebben. Verder heeft het college het volgende opgemerkt:
"Er bestaan geen plannen om dit gebied aan te spreken voor woningbouw. Gelet op het bestaande restrictieve beleid van rijk en provincie t.a.v. ruimtelijke claims op landelijke gebieden behoort zulks ook niet tot de mogelijkheden. Het vorenstaande laat onverlet dat beleid in de toekomst wijzigingen kan ondergaan en dat derhalve geen garanties kunnen worden gegeven dat het gebied nooit in aanmerking zal worden gebracht voor stedelijke ontwikkeling. In de structuurvisie van de gemeente, die niet de juridische status van een plan kent, zijn voor de periode na 2010 zoekgebieden aangewezen, waaronder een locatie in het gebied, gelegen noordwestelijk van Campstede tussen IJsseldijk en Rivierweg."
15. Voormelde brief geeft de toenmalige visie weer van het college over de mogelijkheid om het plangebied aan te spreken voor woningbouw. De mogelijkheid van bebouwing sluit het college in deze brief, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, niet uit, omdat het college uitdrukkelijk stelt dat het beleid in de toekomst wijzigingen kan ondergaan en in dat opzicht geen garanties kunnen worden gegeven over het al dan niet ruimte geven aan stedelijke ontwikkeling in het gebied. Dat standpunt is in lijn te brengen met de toelichting van het college op de zitting bij de Afdeling dat de gemeente Doesburg sinds 1971 eigenaar is van de gronden in het gebied waarop het vrijstellingsbesluit betrekking heeft en dat door verschillende ontwikkelingen in de bevolkingsgroei een temporisering in de op die locatie voorziene woningbouw is aangebracht. Verder weegt voor de Afdeling mee dat de brief van 25 juni 2002 zich niet uitlaat over de in de Structuurvisie 1998 vervatte mogelijkheid van de ontwikkeling van samenhangende sportcomplexen met een oppervlakte van circa 10 hectare. Die ontwikkeling had, zoals hiervoor onder 9 is overwogen, een grotere of op zijn minst vergelijkbare planologisch nadelige uitstraling gehad als de oprichting van 105 woningen. De brief van 25 juni 2002 biedt geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de in de Structuurvisie 1998 vervatte mogelijkheid tot ontwikkeling van samenhangende sportcomplexen op moment van aankoop van het perceel door [appellant A] en [appellant B] was verlaten.
16. Het voorgaande in aanmerking genomen, doorbreekt de brief van het college van 25 juni 2002 de voorzienbaarheid van de planologische ontwikkeling, vervat in het vrijstellingsbesluit van 19 mei 2009, niet.
17. Het betoog faalt.
III. Conclusie
18. De Afdeling komt, evenals de rechtbank, tot de conclusie dat de door het vrijstellingsbesluit van 19 mei 2009 mogelijk gemaakte realisatie van 105 woningen voor [appellant A] en [appellant B] op het moment van aankoop van het perceel op 31 augustus 2004 voorzienbaar was. Het college heeft de door hen gestelde planschade, gelet op artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro, terecht voor hun rekening gelaten. Dit betekent dat het college het verzoek van [appellant A] en [appellant B] om een tegemoetkoming in planschade terecht heeft afgewezen.
19. Het hoger beroep is ongegrond. De Afdeling zal de uitspraak van de rechtbank bevestigen.
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. de Heer, griffier.
w.g. Hagen w.g. De Heer
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 6 juli 2016
636.