Uitspraak
201505294/1/A2.
Datum uitspraak: 13 juli 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Leeuwarden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 22 mei 2015 in zaak nr. 15/56 in het geding tussen:
[appellant]
en
de stichting Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (hierna: het Waarborgfonds).
Procesverloop
Bij besluit van 17 februari 2014 heeft het Waarborgfonds aan [appellant] meegedeeld dat de schuld, die is ontstaan doordat de opbrengst van zijn woning aan [locatie] te Leeuwarden (hierna: de woning) onvoldoende was om de volledige hypotheek die op de woning rustte af te lossen, hem niet wordt kwijtgescholden.
Bij besluit van 24 november 2014 heeft het Waarborgfonds het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 22 mei 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het Waarborgfonds heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 juni 2016, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. J.D. Nijenhuis, advocaat te Leeuwarden, en het Waarborgfonds, vertegenwoordigd door mr. N.P. Aanen en mr. A.M.W. Jol, beiden werkzaam bij het Waarborgfonds, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] was sinds 5 maart 2010 eigenaar van de woning. De woning is op 25 oktober 2013 met verlies verkocht, waarna de geldverstrekker het verlies van € 103.168,72 heeft gedeclareerd bij het Waarborgfonds. Het Waarborgfonds heeft daarvan € 88.733,72, exclusief wettelijke rente, aan de geldverstrekker vergoed. Bij besluit van 17 februari 2014, zoals gehandhaafd bij besluit van 24 november 2014, heeft het Waarborgfonds [appellant] meegedeeld dat dit bedrag hem niet wordt kwijtgescholden, omdat [appellant] geen volledige medewerking heeft verleend aan vermijding of beperking van het verlies. In dat kader heeft het Waarborgfonds gewezen op taxatierapporten van 12 maart 2013, waarbij de waarde van de woning op € 185.500,00 is geschat, en 6 september 2013, waarbij de waarde van de woning op € 120.000,00 is getaxeerd. Uit het eerstgenoemde rapport blijkt dat verbouwingswerkzaamheden aan de woning waren gestart, maar nog niet waren afgerond. Uit het rapport van de taxatie op 6 september 2013 blijkt dat de woning als gevolg van een lekkage in veel slechtere staat is komen te verkeren dan ten tijde van de taxatie van 12 maart 2013 en dat bijvoorbeeld vloeren, cv-ketel en keukenapparatuur uit de woning waren verwijderd. Volgens het Waarborgfonds kan [appellant] worden verweten dat hij met de verbouwing van de woning is gestart terwijl deze sinds het najaar van 2012 te koop stond en dat hij niet kan aantonen dat de verzekeringsgelden die zijn uitgekeerd naar aanleiding van de lekkage ofwel zijn gebruikt om de schade te herstellen ofwel aan de geldverstrekker zijn betaald. Gelet hierop heeft hij zich niet voldoende ingespannen om het verlies op de woning te beperken, aldus het Waarborgfonds.
De rechtbank heeft geoordeeld dat het Waarborgfonds zich op het standpunt heeft mogen stellen dat [appellant] niet volledig heeft meegewerkt aan de beperking van het verlies op de woning.
2. [appellant] kan zich met dit oordeel niet verenigen. Uit het feit dat de woning in oktober 2013 is verkocht voor € 150.000,00, terwijl de woning op 6 september 2013 was getaxeerd op € 120.000,00, volgt dat hij tussentijds reparaties heeft uitgevoerd die ertoe hebben geleid dat de woning € 30.000,00 meer heeft opgebracht dan de getaxeerde waarde. Hiermee heeft hij, ondanks dat hij daar geen bonnetjes van heeft kunnen overleggen, aannemelijk gemaakt dat het uitgekeerde schadebedrag van € 10.677,12 volledig is aangewend voor reparatie van de waterschade. Daar komt bij dat de herstelwerkzaamheden nog niet gereed waren, maar hij door de geldverstrekker onder druk is gezet om akkoord te gaan met het geboden bedrag van € 150.000,00. Indien hij meer tijd zou hebben gekregen van de geldverstrekker, zou het verlies op de woning nog kleiner zijn geweest. De rechtbank is hier ten onrechte aan voorbij gegaan, aldus [appellant]. Voorts voert [appellant] aan dat de rechtbank heeft miskend dat onaannemelijk is dat de waardedaling van de woning van € 185.500,00 in maart 2013 naar € 120.000,00 in september 2013 enkel te wijten is aan een schade die door de verzekeraar is begroot op € 10.677,12. Volgens [appellant] is deze daling grotendeels aan de huizencrisis te wijten. Gelet hierop heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat het Waarborgfonds zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat hij niet volledig heeft meegewerkt aan het beperken van het verlies op de woning, aldus [appellant].
2.1. Ingevolge artikel A3, eerste lid, onder c, van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2010 is het Waarborgfonds in beginsel bereid, indien het fonds als borg een betaling heeft gedaan aan de geldgever, de vordering ter zake van deze betaling niet bij de geldnemer in te vorderen mits en voor zover naar zijn oordeel is gebleken dat
1. de geldnemer ten aanzien van het niet kunnen betalen van de lening te goeder trouw is geweest en
2. de geldnemer zijn volledige medewerking heeft verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening te geraken.
2.2. De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat het Waarborgfonds zich op het standpunt heeft mogen stellen dat [appellant] niet zijn volledige medewerking heeft verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening te geraken en zich onvoldoende heeft ingespannen om de woning voor een zo hoog mogelijke prijs te verkopen. Uit het taxatierapport van 12 maart 2013 volgt dat [appellant] bezig was met een grootschalige verbouwing. Volgens de taxateur waren de aanbouw aan de achterzijde en de overkapping aan de zijkant recentelijk verbouwd of gerenoveerd en was er een nieuwe cv en een nieuwe keuken, die deels nog moest worden afgemaakt. Daarbij heeft de taxateur vermeld dat "voor de gehele woning betreft dat nagenoeg alles nog dient te worden afgemaakt, veel werkzaamheden zijn gestart, maar niet afgerond." In het taxatierapport van 6 september 2013 is het volgende opgemerkt: "Ten opzichte van eerdere taxatie is het huis in veel slechtere staat zoals op fotos is te zien, de woning is deels gesloopt, zou komen door lekkage volgens [appellant]. Complete CV ketel is verwijderd, keukenapparatuur verwijderd en deels gesloopt, alle vloeren zijn uit de woning gehaald en voor de rest zeer rommelig en onverzorgd. (…) Om een enigszins bevredigend verkoopresultaat te krijgen dient de woning opgeruimd/schoongemaakt te worden en de sterk achterstallige zaken dienen te worden gerepareerd." Uit beide taxatierapporten volgt dat de woning, die ten tijde van de taxaties al geruime tijd te koop stond, niet in optimale staat verkeerde. Bovendien blijkt uit het laatste taxatierapport dat de gevolgen van de lekkage, die in april 2013 had plaatsgevonden en waarvoor de verzekering in juni 2013 een vergoeding had uitgekeerd, in september 2013 nog niet waren weggenomen. Gelet hierop, heeft het Waarborgfonds zich op het standpunt mogen stellen dat [appellant] kan worden verweten dat hij zich onvoldoende heeft ingespannen om de woning voor een zo hoog mogelijke prijs te verkopen.
De stelling van [appellant] dat uit de omstandigheid dat de woning in oktober 2013 voor € 30.000,00 meer is verkocht dan de in september 2013 getaxeerde waarde volgt dat hij de gevolgen van de lekkage had verholpen en volledige medewerking heeft verleend om tot een zo laag mogelijk verlies te komen, kan niet worden gevolgd, reeds omdat [appellant] niet kan aantonen dat, en zo ja, welke, inspanningen hij na de laatste taxatie heeft verricht ter beperking van het verlies. Evenmin kan het betoog van [appellant] dat hij door de geldverstrekker is gedwongen om de woning te verkopen terwijl de verbouwing nog niet was afgerond tot het oordeel leiden dat het Waarborgfonds een onjuist standpunt heeft ingenomen. Gelet op het feit dat [appellant] in oktober 2013 al 24 maanden de hypotheekrente niet had betaald en daardoor een betalingsachterstand van ruim € 26.000,00 had, had hij er rekening mee moeten houden dat de geldverstrekker belang had bij een snelle verkoop van de woning. Ten slotte kan het betoog van [appellant] dat de waardedaling van de woning het gevolg is van de huizencrisis niet worden gevolgd, nu, zoals hiervoor uiteen is gezet, de waardedaling van de woning door de taxateurs is toegeschreven aan de slechte staat daarvan.
Het betoog faalt.
3. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Ouwehand
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2016
752.