Uitspraak
201507624/1/A2.
Datum uitspraak: 13 juli 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 25 augustus 2015 in zaak nr. 15/1602 in het geding tussen:
[appellante]
en
de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.
Procesverloop
Bij besluit van 17 november 2014 heeft de stichting geweigerd [appellante] kwijtschelding te verlenen van de aan een geldverstrekker uitbetaalde verliesdeclaratie.
Bij besluit van 20 maart 2015 heeft de stichting, voor zover thans van belang, het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 augustus 2015 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
De stichting heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 juni 2016, waar [appellante], bijgestaan door mr. S. Derksen, advocaat te Oss, en de stichting, vertegenwoordigd door mr. N.P. Aanen en mr. A.M.W. Jol, beiden werkzaam in haar dienst, zijn verschenen.
Overwegingen
1. In maart 2012 hebben [appellante] en [persoon], haar toenmalige partner, de woning aan de [locatie] te Oss (hierna: de woning) gekocht. Om de aankoop van de woning te financieren, hebben zij een hypothecaire geldleningsovereenkomst met een geldverstrekker gesloten. Tot zekerheid voor de nakoming van de hieruit voortvloeiende betalingsverplichtingen heeft de stichting een Nationale Hypotheekgarantie verstrekt.
In december 2012 is de relatie tussen [appellante] en [persoon] beëindigd. In juni 2014 is de woning onderhands verkocht. De opbrengst van de verkoop was onvoldoende om de hypothecaire geldlening en gemaakte kosten volledig terug te betalen. De stichting heeft de restschuld aan de geldverstrekker betaald en is daardoor in de rechten en plichten van de geldverstrekker getreden. Dat betekent dat [appellante] en [persoon] € 31.452,56 aan de stichting zijn verschuldigd.
2. Volgens artikel A3, eerste lid, onder c, van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2005 (hierna: de algemene voorwaarden) is de stichting in beginsel bereid, indien als borg een betaling is gedaan aan de geldgever, de vordering ter zake van deze betaling niet bij de geldnemer in te vorderen, mits en voor zover naar zijn oordeel is gebleken dat de geldnemer ten aanzien van het niet kunnen betalen van de lening te goeder trouw is geweest en de geldnemer zijn volledige medewerking heeft verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening en een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te geraken.
standpunt van de stichting
3. Aan het besluit van 17 november 2014 heeft de stichting ten grondslag gelegd dat [appellante] geen volledige medewerking heeft verleend om tot een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te geraken. Daartoe heeft de stichting onder verwijzing naar een taxatierapport van 11 maart 2014 uiteengezet dat [appellante] de verbouwing van de woning, die kort na aankoop met hulp van familie en vrienden van [persoon] is begonnen, niet heeft afgerond en dat dit tot een aanzienlijke vermindering van de marktwaarde van de woning heeft geleid. In het besluit van 20 maart 2015 heeft de stichting daaraan toegevoegd dat de staat van onderhoud van de woning ten tijde van de aankoop voldoende was, dat [appellante] zelf de keuze heeft gemaakt om met de verbouwing te beginnen en om deze na de beëindiging van de relatie met [persoon] niet door te zetten en dat de daarvoor door haar opgegeven redenen - na de beëindiging van die relatie wilden familie en vrienden van [persoon] niet meer aan de verbouwing meewerken en het bouwdepot was onvoldoende om de werkzaamheden uit te besteden - binnen haar risicosfeer vallen.
aangevallen uitspraak
4. De rechtbank heeft overwogen dat de stichting zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat [appellante] niet haar volledige medewerking heeft verleend om tot een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te geraken en dat zij daarom niet in aanmerking komt voor kwijtschelding van de restschuld. De stichting heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat het starten en vervolgens niet voltooien van de verbouwing van de woning tot een vermindering van de waarde van de woning heeft geleid. Het valt [appellante] aan te rekenen dat zij de keuze heeft gemaakt de woning, waarvan de staat van onderhoud door de taxateur als voldoende is bestempeld, te laten verbouwen in eigen beheer, waarbij een afhankelijkheid bestaat van (de goede wil van) familie en vrienden, zonder dat zij voldoende financiële middelen had om de verbouwing eventueel uit handen te geven. Het valt [appellante] bovendien aan te rekenen dat zij de keuze heeft gemaakt de woning grotendeels te strippen, zodat deze - in ieder geval voor een bepaalde periode - niet voor bewoning vatbaar was, aldus de rechtbank.
hogerberoepsgronden
5. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de staat van onderhoud van de woning door de taxateur als voldoende is bestempeld. Daartoe voert zij aan dat de taxateur in zijn taxatierapport van 2 april 2012 slechts heeft vermeld dat er geen van belang zijnde gebreken zijn geconstateerd. Verder heeft de taxateur in dat rapport uiteengezet dat er bouwkundige onvolkomenheden zijn, dat die onvolkomenheden in de renovatie- en moderniseringswerkzaamheden worden betrokken, dat die werkzaamheden nog niet zijn begonnen en dat de geschatte materiaalkosten ervan op € 17.488,00 neerkomen.
[appellante] betoogt voorts dat de stichting vooraf op de hoogte was van haar voornemen om de woning te renoveren, dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij renovatie onderdelen van een gebouw worden gesloopt en dat dit eerst tot een tijdelijke waardevermindering van dat gebouw leidt en vervolgens, na afronding van de renovatie, tot een waardevermeerdering.
[appellante] betoogt verder dat het voor haar, gezien haar inkomen, niet mogelijk was geld bij te lenen om de renovatie- en moderniseringswerkzaamheden aan een derde uit te besteden. Indien de beëindiging van de relatie met [persoon] haar niet kan worden tegengeworpen, kan haar evenmin worden tegengeworpen dat zij heeft vertrouwd op de medewerking van zijn familieleden die, na de relatiebeëindiging, de werkzaamheden niet langer kosteloos wilden verrichten. De stichting wist vooraf dat uitsluitend de financiering van het bouwmateriaal was gerealiseerd.
reactie van de stichting
6. In het verweerschrift heeft de stichting uiteengezet dat de woning ten tijde van de koop niet onbewoonbaar was, dat een verbouwing of renovatie niet direct noodzakelijk was en dat [appellante] een risico heeft genomen door in eigen beheer een grote verbouwing te beginnen, zonder dat zij de financiële middelen had om de verbouwing of renovatie uit te besteden, indien dat noodzakelijk zou zijn. In dat verweerschrift heeft de stichting voorts gesteld dat zij [appellante] geen verwijt maakt van de beslissing om tot verbouwing of renovatie van de woning over te gaan, maar wel van de beslissing om de werkzaamheden, na de beëindiging van de relatie, te staken.
beoordeling van de hogerberoepsgronden
7. Indien de woning ten tijde van de koop niet onbewoonbaar was, laat dat onverlet dat, naar niet in geschil is, de verbouwing of renovatie, na afronding van de werkzaamheden, tot een waardevermeerdering van de woning zou hebben geleid. De beslissing om tot de verbouwing of renovatie over te gaan, is dan ook op zichzelf niet in strijd met de in de algemene voorwaarden gestelde eis om volledige medewerking te verlenen om tot een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te geraken. Dat neemt niet weg dat [appellante] een risico heeft genomen door de arbeidskosten van de verbouwing of renovatie niet door de geldverstrekker te laten financieren en te handelen op basis van de toezegging van familie en vrienden om kosteloos aan de verbouwing of renovatie mee te werken. Niet in geschil is dat die familie en vrienden die toezegging na of in verband met de relatiebeëindiging in december 2012 niet zijn nagekomen. Vervolgens zijn de werkzaamheden gestaakt. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat, naar zij heeft gesteld, maar de stichting heeft bestreden, haar daarvan geen verwijt kan worden gemaakt. Zij had, in de periode van de relatiebeëindiging tot de onderhandse verkoop van de woning in juni 2014, pogingen kunnen doen om de verbouwing of renovatie te voltooien, door bijvoorbeeld een lening voor de arbeidskosten daarvan af te sluiten. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij daartoe als gevolg van niet aan haar toe te rekenen omstandigheden niet in staat was. Dat het afsluiten van een lening voor de arbeidskosten tot een hogere schuldenlast zou leiden, zoals zij ter zitting van de Afdeling heeft gesteld, doet daaraan niet af, omdat dit nadeel niet opweegt tegen het voordeel van de waardevermeerdering van de woning na het voltooien van de werkzaamheden.
Gelet op het vorenstaande bestaat geen grond voor het oordeel dat de stichting zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat [appellante] geen volledige medewerking heeft verleend om tot een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te geraken en dat zij daarom niet in aanmerking komt voor kwijtschelding van de restschuld.
Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2016
452.