Uitspraak
201506476/1/A2.
Datum uitspraak: 27 juli 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid DGG Vastgoed V B.V. (hierna: DGG V) en Vetus Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna ook: Vetus), beide gevestigd te Rotterdam,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 7 juli 2015 in zaak
nr. 14/11505 in het geding tussen:
DGG V en Vetus
en
het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk.
Procesverloop
Bij besluit van 25 juli 2014 heeft het college het verzoek van DGG V en Vetus om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 11 november 2014 heeft het college het door DGG V en Vetus daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 7 juli 2015 heeft de rechtbank het door DGG V en Vetus daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben DGG V en Vetus hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
DGG V en Vetus hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 21 maart 2016, waar DGG V en Vetus, vertegenwoordigd door mr. R.M. Köhne, advocaat te Voorburg, vergezeld van M. van Lotringen en ir. M. Ouwerkerk, en het college, vertegenwoordigd door G.H. Groeneveld, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. De Groene Groep BV (hierna: De Groene Groep) is sinds 1 april 2005 eigenaresse van de percelen, kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie D, nummers 4602 en 6442, aan de Geestbrugkade 38 te Rijswijk (hierna: de percelen). Op 2 maart 2012 heeft zij haar naam gewijzigd in "Vetus Vastgroep Ontwikkeling B.V." Op 5 juni 2013 heeft Vetus de eigendom van de percelen overgedragen aan DGG Vastgoed Ontwikkeling IV B.V. (hierna: DGG IV), die dezelfde dag de eigendom heeft overgedragen aan DGG V.
Op 21 januari 2014 hebben DGG V en Vetus een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Zij stellen schade te hebben geleden ten gevolge van het op 17 april 2009 in werking getreden bestemmingsplan "Leeuwendaal, eerste herziening" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), dat de bouwmogelijkheden op de percelen heeft beperkt. Volgens DGG V en Vetus bedraagt de schade € 2.428.000,00.
2. Ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan "Leeuwendaal" (hierna: het oude bestemmingsplan) rustte op de percelen de bestemming "Woondoeleinden, gestapeld". Gronden met deze bestemming waren bestemd voor onder meer gestapelde woningen al dan niet in combinatie met een aan-huis-gebonden-beroep. Binnen het bouwvlak, dat op de percelen rustte, mochten 22 woningen met een hoogte van maximaal 20,5 m worden opgericht (appartementencomplex).
Ingevolge het nieuwe bestemmingsplan rust op de percelen de bestemming "Woongebied". Ingevolge artikel 13, derde lid, aanhef en onder b, van de voorschriften van dit bestemmingsplan, mag het aantal woningen binnen de bestemming, zoals aanwezig ten tijde van het in ontwerp ter visie leggen van het plan, niet worden vergroot.
3. Het college heeft advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). Volgens haar advies van juli 2014 zijn DGG V en Vetus door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie komen te verkeren, doordat de mogelijkheid om een appartementencomplex met 22 woningen met een hoogte van 20,5 m te bouwen, is komen te vervallen, althans afhankelijk is gemaakt van de sloop van bestaande woningen op percelen van derden. Dit nadeel dient evenwel voor rekening en risico van DGG V en Vetus te blijven. Het college heeft bij besluit van 18 november 2008 aan De Groene Groep een bouwvergunning eerste fase verleend voor het oprichten van een appartementencomplex van 7 bouwlagen met daarin 20 woningen en een verdiepte stallingsgarage. Ten tijde van dat besluit was het nieuwe bestemmingsplan al vastgesteld, zodat op dat moment er al rekening mee moest worden gehouden dat bij onbenut laten van de bouwvergunning eerste fase geen nieuwe bouwvergunning kon worden verkregen. Door de bouwvergunning eerste fase niet te benutten en niet vóór het vervallen van de vergunning eerste fase op 30 december 2010 een bouwvergunning tweede fase aan te vragen, hebben DGG V en Vetus zichzelf in de positie gebracht dat van de oude planologische mogelijkheden geen gebruik meer kon worden gemaakt, aldus het advies van de SAOZ.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 25 juli 2014 ten grondslag gelegd.
Bij het besluit op bezwaar heeft het college het besluit van 25 juli 2014 gehandhaafd. Het college heeft ten aanzien van het verzoek om een tegemoetkoming in planschade voor zover deze is ingediend door DGG V aanvullend gemotiveerd dat nu zij eerst op 5 juni 2013, derhalve ná de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, de eigendom van de percelen heeft verkregen, zij de eventuele waardedaling daarvan bij haar aankoopbeslissing heeft kunnen betrekken. Reeds daarom heeft DGG V geen recht op een tegemoetkoming in schade. Hoewel DGG V en Vetus tot hetzelfde concern behoren en de grond uitsluitend is geleverd vanwege een interne reorganisatie en herstructurering, betrof het een "normale" verkoop, aldus het college.
DGG V
4. DGG V en Vetus betogen dat het college zich in het besluit op bezwaar ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat het ging om een "normale" verkoop. Volgens DGG V en Vetus heeft het college daarmee miskend dat uit de aktes van 5 juni 2013 volgt dat de eigendom van de percelen is overgedragen in het kader van een interne reorganisatie en/of herstructurering en dat de overdracht op zijn minst gelijk is te stellen met een overdracht onder algemene titel. Daarom komt ook DGG V in aanmerking voor een vergoeding van planschade, aldus DGG V en Vetus.
4.1. Ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan kon slechts De Groene Groep, later Vetus, als eigenaresse van de percelen, aanspraak maken op een vergoeding van planschade. De aktes van 5 juni 2013 zien slechts op de overdracht van de eigendom van de percelen aan DGG IV en vervolgens aan DGG V en rechtvaardigen niet de conclusie dat sprake zou zijn van overdracht onder algemene titel of van een overdracht die daarmee gelijk is te stellen. Gelet hierop heeft het college in het besluit op bezwaar terecht de afwijzing van het verzoek om planschade voor zover dit is ingediend door DGG V gehandhaafd.
Het betoog faalt.
Vetus
5. Vaststaat dat Vetus door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en dientengevolge schade heeft geleden. In geschil is of deze schade ten laste van Vetus dient te blijven op de grond dat zij, door de onder het oude bestemmingsplan bestaande bouwmogelijkheden niet te benutten, het risico dat deze mogelijkheden zouden kunnen vervallen, heeft aanvaard.
In dit verband is in de eerste plaats van belang of de voortekenen van de voor Vetus nadelige planologische wijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Daartoe is, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 27 juli 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR3201), voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat dit beleidsvoornemen een formeel juridische status heeft.
Zoals de Afdeling voorts eerder heeft overwogen (uitspraak van 8 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV3187), bestaat geen grond voor het aannemen van risicoaanvaarding, indien onder het oude planologische regime concrete pogingen zijn gedaan tot het realiseren van de bouwmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen.
6. Vetus betoogt allereerst dat de rechtbank niet heeft onderkend dat zij niet had kunnen en moeten voorzien dat de bouwmogelijkheden zouden wijzigen. Vetus voert daartoe aan dat uit het ontwerpbestemmingsplan niet duidelijk kan worden herleid dat de mogelijkheid om een appartementencomplex te bouwen zou komen te vervallen, althans afhankelijk zou worden gemaakt van de sloop van woningen elders binnen de bestemming. Dit geldt temeer nu volgens de plantoelichting in het ontwerpbestemmingsplan juist wél is voorzien in de ontwikkeling van 20 dan wel 22 appartementen ter plaatse en nu uit een brief van het college van 17 december 2013 aan de raad van de gemeente Rijswijk kan worden afgeleid dat niet is bedoeld om de bouwmogelijkheden te schrappen. De wijziging van de bouwmogelijkheden is niet aangekondigd en er is geen voorontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd of andere stukken gepubliceerd waaruit de wijziging van de bouwmogelijkheden blijkt, aldus Vetus.
6.1. In het huis-aan-huisblad "Rijswijk RegelRecht" van 26 juni 2008, dat kan worden geraadpleegd via de website van de gemeente Rijswijk, is vermeld dat het ontwerpbestemmingsplan "Leeuwendaal eerste herziening" is opgesteld en dat een ieder vanaf de dag na 26 juni 2008 tot en met 7 augustus 2008 het ontwerpbestemmingsplan kan inzien. In "Rijswijk RegelRecht" van 30 oktober 2008 is de agenda van de vergadering van de raad van Rijswijk van 4 november 2008 gepubliceerd. Daaruit blijkt dat onder punt 5 het voorstel "vaststellen bestemmingsplan Leeuwendaal, eerste partiële herziening" zal worden behandeld. Uit de handelingen van deze vergadering blijkt dat de raad het bestemmingsplan met betrekking tot de percelen tijdens deze vergadering ongewijzigd ten opzichte van het ontwerp heeft vastgesteld.
Uit de plankaart en artikel 13, eerste lid, van de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan volgt dat aan de percelen niet langer de bestemming "Woongebied, gestapeld" is toegekend maar de bestemming "Woongebied" en dat de gronden met deze bestemming zijn bestemd voor onder meer woonhuizen al dan niet in combinatie met een aan-huis-gebonden-beroep. Op de plankaart ontbreekt het bouwvlak met de nadere aanduidingen "22" en "20,5". Bovendien is in artikel 13, derde lid, aanhef en onder b, van de voorschriften van het nieuwe ontwerpbestemmingsplan bepaald dat het aantal woningen binnen de bestemming, zoals aanwezig ten tijde van het in ontwerp ter visie leggen van het plan, niet mag worden vergroot. Uit de (ontwerp)plankaart en de (ontwerp)planvoorschriften blijkt dan ook duidelijk dat de mogelijkheid om (zonder meer) een appartementencomplex te bouwen zou komen te vervallen. De onjuiste vermelding in de niet bindende plantoelichting ten aanzien waarvan het college heeft verklaard dat de toelichting die hoorde bij het oude bestemmingsplan "Leeuwendaal, op dit punt niet is aangepast aan de in het bestemmingsplan "Leeuwendaal, eerste herziening" vastgestelde nieuwe planologische situatie voor dit plandeel, als ook de inhoud van de brief van 17 december 2013 kunnen niet afdoen aan de duidelijke plankaart en planvoorschriften.
Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht overwogen dat Vetus vanaf het moment waarop het ontwerpbestemmingplan ter inzage is gelegd, rekening moest houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen in een voor haar ongunstige zin.
Het betoog faalt.
7. Vetus betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij, door de vergunde bouwmogelijkheid niet tijdig te benutten, het risico van de voor haar nadelige bestemmingsplanwijziging heeft aanvaard en dat daarom de geleden schade voor haar rekening dient te blijven. Zij voert daartoe aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er onvoldoende concrete aanwijzingen zijn dat de bouwvergunning tweede fase niet zou worden verleend. Volgens Vetus heeft de rechtbank niet onderkend dat het verkrijgen van een bouwvergunning tweede fase geen vanzelfsprekendheid is, nu een daartoe strekkende aanvraag wordt getoetst aan zowel het Bouwbesluit als de gemeentelijke bouwverordening en het bouwplan in strijd is met de geldende parkeernormen, waardoor op voorhand vaststond dat de bouwvergunning tweede fase niet zou worden verleend. Van haar kon ook redelijkerwijs niet worden verlangd dat zij een bouwvergunning tweede fase zou aanvragen, nu er voor het plan waarvoor een eerste fase bouwvergunning was verleend, te weten de bouw van luxe appartementen, geen vraag meer was. De rechtbank is er verder aan voorbij gegaan dat er, door de korte periode tussen het onherroepelijk worden van de vergunning eerste fase en het in werking treden van het nieuwe bestemmingsplan, te weinig tijd was om een vergunning tweede fase in te dienen, aldus Vetus.
7.1. Vaststaat dat de bouwvergunning eerste fase is verleend op 18 november 2008 en dat deze onherroepelijk is geworden op 30 december 2008. Voorts staat vast dat de bouwvergunning eerste fase op 30 december 2010 is komen te vervallen doordat Vetus geen bouwvergunning tweede fase heeft aangevraagd.
De rechtbank heeft terecht overwogen dat Vetus, door het verkrijgen van de bouwvergunning eerste fase, de mogelijkheid had om in strijd met het nieuwe bestemmingsplan een appartementencomplex van 7 bouwlagen met daarin 20 woningen en een verdiepte stallingsgarage te bouwen, zij het dat Vetus vóór 30 december 2010 een bouwvergunning tweede fase diende aan te vragen. In hetgeen Vetus naar voren heeft gebracht is geen grond gelegen aan te nemen dat deze bouwvergunning tweede fase niet zou worden verleend. Daarbij is van belang dat het bouwplan reeds definitief was getoetst aan de geldende parkeernormen in het kader van het door het college genomen besluit op de aanvraag om de bouwvergunning eerste fase en dat de bouwvergunning tweede fase slechts nog aan de bouwtechnische eisen van het Bouwbesluit en de overige eisen van de bouwverordening moest worden getoetst.
Vanaf de verlening van de bouwvergunning eerste fase tot aan 30 december 2010 had Vetus ruim twee jaar de tijd voor het indienen van een aanvraag om verlening van een bouwvergunning tweede fase. De rechtbank heeft in dit verband terecht overwogen dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op zichzelf geen verandering bracht in de mogelijkheid om het appartementencomplex alsnog te realiseren. Vetus heeft niet aannemelijk gemaakt dat de periode van ruim twee jaar te kort is geweest om een bouwvergunning tweede fase in te dienen.
Nu Vetus de vergunde bouwmogelijkheid niet heeft benut, terwijl zij vanaf 27 juni 2008 rekening moest houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen in een voor haar ongunstige zin, heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat Vetus het risico van de voor haar nadelige bestemmingswijziging heeft aanvaard en dat de schade die zij hierdoor lijdt, voor haar rekening dient te blijven.
Ook de omstandigheid dat het vergunde bouwplan, naar zij heeft gesteld, niet langer uitvoerbaar was door gewijzigde marktomstandigheden dient voor haar risico en rekening te blijven. Daarbij betrekt de Afdeling dat niet is gebleken dat zij zich tijdig voor het vervallen van de bouwvergunning eerste fase tot het college heeft gewend om na te gaan of het college kon instemmen met een aangepast bouwplan.
Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. G. Snijders en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. B. van Dokkum, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 27 juli 2016
480-680.