Uitspraak
201501344/2/A2.
Datum uitspraak: 28 september 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tweede tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Harkema, gemeente Achtkarspelen,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 januari 2015 in zaak nr. 14/1953 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen.
Procesverloop
Bij besluit van 23 oktober 2013 heeft het college [appellant] € 4.400,00, exclusief wettelijke rente, toegekend wegens door hem geleden planschade.
Bij besluit van 10 april 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 6 januari 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 augustus 2015, waar [appellant], bijgestaan door J.M. Haarsma RT, en het college, vertegenwoordigd door mr. W.J. Camfferman, werkzaam voor de gemeente Achtkarspelen, zijn verschenen.
Bij tussenuitspraak van 9 december 2015 in zaak nr. 201501344/1/A2 (hierna: de tussenuitspraak) heeft de Afdeling het college opgedragen binnen zestien weken na verzending daarvan met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit van 10 april 2014 te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij beschikking van 25 maart 2016 in zaak nr. 201501344/3/A2 heeft de Afdeling de in de tussenuitspraak bepaalde termijn verlengd tot en met 12 april 2016.
Bij besluit van 27 maart 2016 heeft het college [appellant] € 5.500,00, voor zover nog niet uitbetaald te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag, toegekend wegens door hem geleden planschade. Voorts heeft het college aan [appellant] een vergoeding van de door hem gemaakte deskundigenkosten van in totaal € 1.487,50, exclusief BTW, toegekend.
Bij brief van 26 april 2016 heeft [appellant] een zienswijze ingediend over dit besluit.
De Afdeling heeft bepaald dat een nader onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Omvang van het geschil
1. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
2. [appellant] is sinds 27 juli 1970 eigenaar van het perceel met daarop aanwezige woning aan de [locatie] te Harkema (hierna: het perceel). Tevens is hij eigenaar van circa 2 ha grasland, dat grenst aan het perceel.
3. Bij besluit van 9 juni 2011 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Harkema Bedrijventerrein De Bosk" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Het nieuwe bestemmingsplan is op 31 augustus 2011 in rechte onaantastbaar geworden. Het kent aan de gronden, gelegen ten oosten en zuidoosten van het perceel (hierna: de gronden) de bestemming ‘Bedrijf’ met de nadere aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - glaszetbedrijf’ (sb-gb) toe, terwijl op die gronden ingevolge het daarvoor geldende bestemmingsplan "Harkema Opeinde" (hierna: het oude bestemmingsplan) grotendeels de bestemming ‘Agrarisch gebied zonder bebouwing’ rustte.
Het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan grenst nergens aan het perceel. Tussen het perceel en het plangebied zijn gronden gelegen waarop de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’ rust (hierna: het tussengelegen gebied). Het tussengelegen gebied bestaat uit een provinciale weg.
Bij besluit van 7 augustus 2012 heeft het college aan de op de gronden gevestigde glashandel een omgevingsvergunning (hierna: de omgevingsvergunning) verstrekt, als gevolg waarvan uitbreiding van het bedrijfsgebouw en sloop van een schuur op de gronden mogelijk is gemaakt.
4. Op 15 maart 2013 heeft [appellant] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Aan de daaropvolgende besluitvorming heeft het college een advies van het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: het Kenniscentrum) ten grondslag gelegd.
5. De Afdeling heeft in de tussenuitspraak geoordeeld dat gebreken kleven aan de door het Kenniscentrum opgestelde planvergelijking, dat er een dusdanig groot verschil bestaat tussen de WOZ-waarde van het perceel, exclusief de 2 ha graslanden, en de taxatiewaarde in het kader van de planschade dat op het college een nadere motiveringsplicht rustte en dat het college ten onrechte de door [appellant] naar aanleiding van het conceptadvies van het Kenniscentrum gemaakte deskundigenkosten niet heeft vergoed. Over de planvergelijking heeft de Afdeling overwogen dat het Kenniscentrum ten onrechte bij de planvergelijking heeft betrokken dat [appellant] onder het oude planologische regime op de gronden ten zuidoosten van zijn perceel kon worden geconfronteerd met bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning, nu onder het oude bestemmingsplan, hetgeen door het college ter zitting ook is erkend, geen bouwmogelijkheden bestonden die niet al waren verwezenlijkt. Tevens is overwogen dat het college het standpunt dat niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat in het tussengelegen gebied geluidschermen of andere bouwwerken zullen worden gerealiseerd onvoldoende heeft gemotiveerd en dat het aan het college is om aannemelijk te maken dat de realisatie van een geluidscherm of ander bouwwerk niet slechts een theoretische mogelijkheid is. Voorts heeft de Afdeling geoordeeld dat, gelet op het forse verschil tussen de taxatiewaarde in het kader van de planschade van € 270.000,00 per peildatum 31 augustus 2011 en de WOZ-waarde van het perceel, exclusief de 2 ha grasland, (hierna: de WOZ-waarde) van - oorspronkelijk - € 246.000,00 en - na bezwaar - € 216.000,00 per peildatum 1 januari 2012 en de korte periode tussen de twee waarderingstijdstippen, het college het besluit van 10 april 2014 op dit punt van een nadere motivering had moeten voorzien. Dit geldt temeer nu in het plangebied zowel onder het oude als onder het nieuwe planologische regime de maximale gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden waren verwezenlijkt, zodat de feitelijke situatie overeenkwam met de maximale planologische mogelijkheden vóór en na de planologische wijziging. Over de deskundigenkosten heeft de Afdeling ten slotte geoordeeld dat de door [appellant] gemaakte deskundigenkosten vanaf het tijdstip waarop het Kenniscentrum een conceptadvies heeft uitgebracht tot aan het tijdstip waarop het college op de aanvraag van [appellant] een besluit heeft genomen ten onrechte niet zijn vergoed, nu zowel het inschakelen van de deskundige als het aantal uren, het vermelde uurtarief in aanmerking genomen, redelijk was.
Nieuw besluit op bezwaar
6. Het college heeft over het nieuw te nemen besluit op bezwaar advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). De SAOZ heeft in haar advies van maart 2016, waarin een nieuwe planvergelijking is gemaakt, uiteengezet dat de planologische wijziging heeft geleid tot een planologisch nadeliger situatie voor [appellant]. Volgens de SAOZ is het uitzicht beperkt verminderd, het omgevingskarakter nadelig gewijzigd, de privacy beperkt verminderd en de hinder in de vorm van geluid-, geur-, licht- en verkeershinder door geïntensiveerd gebruik van de gronden toegenomen.
De taxateur van de SAOZ heeft de waarde van het perceel van [appellant] vóór de planologische wijziging op € 275.000,00 geschat. Volgens hem is de waarde daarvan door de planologische wijziging met € 11.000,00 gedaald tot € 264.000,00. Gelet op het normaal maatschappelijk risico, dat neerkomt op 2% van de waarde van het perceel van [appellant], bedraagt het voor tegemoetkoming in aanmerking komende deel van de schade € 5.500,00, exclusief wettelijke rente, aldus de SAOZ.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 27 maart 2016 ten grondslag gelegd. Voorts heeft het college [appellant] in dat besluit een vergoeding van € 956,25, exclusief BTW, toegekend voor de door hem gemaakte deskundigenkosten vanaf het tijdstip waarop het Kenniscentrum een conceptadvies heeft uitgebracht tot aan het tijdstip waarop het college op de aanvraag van [appellant] een besluit heeft genomen. Het gaat hierbij om een vergoeding van 11,25 uur tegen een uurtarief van € 85,00. Tevens heeft het college [appellant] een vergoeding van € 531,25, exclusief BTW, toegekend voor de deskundigenkosten die [appellant] heeft gemaakt voor de zienswijze naar aanleiding van het conceptadvies van de SAOZ. Het gaat hierbij om een vergoeding van 6,25 uur tegen een uurtarief van € 85,00.
7. Het besluit van 27 maart 2016 is ingevolge artikel 6:19, eerste lid, van de Awb mede onderwerp van dit geding.
Gronden tegen nieuw besluit op bezwaar
- Planvergelijking
8. [appellant] betoogt dat het college het advies van de SAOZ niet aan het besluit van 27 maart 2016 ten grondslag heeft mogen leggen, omdat de door de SAOZ opgestelde planvergelijking onjuist is.
In dit kader voert [appellant] aan dat uit deze planvergelijking niet blijkt wat exact de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden onder het oude en het nieuwe planologische regime zijn. Voorts worden het uitzicht, het omgevingskarakter en de privacy veel meer aangetast door de planologische wijziging dan door de SAOZ uiteen is gezet. Zo was er, anders dan de SAOZ als uitgangspunt heeft genomen, onder het oude planologische regime sprake van een vrij en weids uitzicht vanuit de woning van [appellant] over de gronden en heeft de onder het nieuwe planologische regime toegestane bebouwing in de vorm van een massief gebouw van 55 meter breed en 7,30 meter hoog een forse impact op het uitzicht vanaf zijn perceel en op het omgevingskarakter. De in het advies van de SAOZ opgenomen foto’s geven wat dat betreft een vertekend beeld. Ook worden de situering en de privacy meer aangetast dan door de SAOZ is beschreven, nu er onder het nieuwe planologische regime op alle momenten van de dag bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Het door de SAOZ getaxeerde schadebedrag is dan ook veel te laag, aldus [appellant].
Voorts voert [appellant] aan dat de SAOZ ten onrechte heeft gesteld dat de realisatie van een geluidscherm in het tussengelegen gebied niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten en hiervan een zichtbeperking uitgaat vanuit zijn woning in oostelijke richting. De SAOZ heeft gesteld dat het gelet op de aanwezigheid van een cluster woonbebouwing van drie woningen aan de westzijde met een hogere geluidsbelasting dan wettelijk is toegestaan, niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten dat de overheid bijvoorbeeld in het kader van een wegreconstructie gehouden zou zijn een geluidscherm te plaatsen om te kunnen voldoen aan de bepalingen in de Wet geluidhinder. Met deze motivering gaat de SAOZ er aan voorbij dat de geldende geluidsnormen niet worden overschreden. Bovendien zullen er, indien de geluidsnormen wel zouden worden overschreden, eerst zogenoemde bronmaatregelen, zoals stil asfalt, worden toegepast. Dit is ook de reden dat nergens in Friesland langs provinciale wegen met een maximale snelheid van 80 kilometer per uur een geluidscherm is geplaatst. Voorts heeft het college ter zitting bij de Afdeling reeds toegegeven dat uitgesloten is dat geluidschermen worden geplaatst. Gelet hierop is het onzorgvuldig dat het college het advies van de SAOZ aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd, aldus [appellant].
8.1. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 21 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2528).
8.2. Anders dan [appellant] stelt, heeft de SAOZ in hoofdstuk 3 en 4 van haar advies uiteengezet wat de planologische bebouwings- en gebruiksmogelijkheden waren onder het oude en het nieuwe planologische regime. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze beschrijving van de SAOZ onjuist is. Dat de beschrijving van de toepasselijke planologische maatregelen door de deskundige van [appellant] uitgebreider is dan de beschrijving daarvan door de SAOZ, is onvoldoende voor het oordeel dat de planvergelijking van de SAOZ in zoverre onjuist of onvolledig is. Voorts is de omstandigheid dat de deskundige van [appellant] een andere mening is toegedaan over de ernst, en daarmee de waardering, van de planologische verslechtering onvoldoende om aan te nemen dat de planvergelijking op dat punt onjuist of onvolledig is.
In zoverre faalt het betoog.
8.3. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat het aan het college was om aannemelijk te maken dat de realisatie van een geluidscherm of ander bouwwerk niet slechts een theoretische mogelijkheid is. Dit betekent dat het op de weg van het college lag om, aan de hand van concrete voorbeelden, aan te tonen dat het plaatsen van een geluidscherm langs een provinciale weg op een enigszins vergelijkbare plaats in Friesland wel degelijk voorkomt.
De SAOZ heeft in haar advies uiteengezet dat de geluidsbelasting op de gevel aan de westzijde van de Betonwei hoger is dan op basis van de wettelijke normen is toegestaan. Gelet hierop is het volgens de SAOZ niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten dat op basis van wet- en regelgeving, en bij wijziging van beleid van de provincie Fryslân, bijvoorbeeld in het kader van een wegreconstructie, een geluidscherm wordt gerealiseerd. De SAOZ heeft evenwel niet uiteengezet welke reconstructie van de weg ter plaatse concreet denkbaar en haalbaar zou zijn. Evenmin heeft de SAOZ voorbeelden gegeven van een op een enigszins vergelijkbare plaats in Friesland gelegen provinciale weg waar een geluidscherm is gerealiseerd. Gelet hierop is het college er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de realisatie van een geluidscherm of ander bouwwerk in het tussengelegen gebied op het peilmoment niet slechts een theoretische mogelijkheid was. Dit betekent dat de mogelijkheid van realisatie van een dergelijk geluidscherm ten onrechte bij de planvergelijking is betrokken.
Het betoog slaagt in zoverre.
9. Het betoog van [appellant] dat de taxateur van de SAOZ ten onrechte geen inpandige opname heeft gedaan en er bij de taxatie ten onrechte van uit is gegaan dat zijn woning kunststof kozijnen en een houten verdiepingsvloer heeft, faalt. Uit het advies van de SAOZ blijkt dat de taxateur voor de inpandige kenmerken van de woning van [appellant] aansluiting heeft gezocht bij het advies van het Kenniscentrum. Voor zover in het conceptadvies was opgenomen dat de woning van [appellant] kunststof kozijnen en een houten verdiepingsvloer bevat, is dit reeds in het definitieve advies van maart 2016 aangepast.
- WOZ-waarde
10. [appellant] betoogt voorts dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat geen betekenis hoeft te worden gehecht aan de verlaging van de WOZ-waarde per 1 januari 2012 van het perceel van € 246.000,00 naar € 216.000,00, omdat deze het resultaat zou zijn van een schikking en niet van een taxatie. Uit het WOZ-taxatierapport blijkt juist dat de taxateur van mening is dat de bestemmingsplanwijziging een verlaging van de WOZ-waarde van € 25.000,00 tot gevolg heeft. De WOZ-waarde is vervolgens bij de rechtbank nogmaals verlaagd, omdat nog geen rekening was gehouden met de verleende omgevingsvergunning.
Voorts voert [appellant] aan dat het college, in navolging van de SAOZ, ten onrechte is uitgegaan van een waardedaling van woningen van 8,6% in de periode van 31 augustus 2011 tot 1 januari 2012, nu de WOZ-waarde van zijn perceel in de periode tussen 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 slechts 3,9% is gedaald.
10.1. De SAOZ heeft in haar advies uiteengezet dat de door haar getaxeerde waarde van het perceel van € 275.000,00 in het kader van de planschade per peildatum 31 augustus 2011 zich redelijk verhoudt tot de WOZ-waarde van het perceel per 1 januari 2012. In dat kader heeft de SAOZ uiteengezet dat uit NVM-marktgegevens blijkt dat de daling van de transactieprijzen in de regio Oost-Friesland, waar de gemeente Achtkarspelen deel van uitmaakt, tussen het derde kwartaal van 2011 en het eerste kwartaal van 2012 8,6% bedroeg. Uitgaande van een correctie van -8,6% op de taxatiewaarde van € 275.000,00, bedroeg de taxatiewaarde van het perceel in het kader van de planschade per 1 januari 2012 € 251.350,00. Ten opzichte van de WOZ-waarde van € 246.000,00 per 1 januari 2012 valt dit binnen de bij waardering gebruikelijke bandbreedte van +5% tot -5%, aldus de SAOZ.
10.2. Voor zover [appellant] betoogt dat de waardedaling van de transactieprijzen in de regio Oost-Friesland veel minder dan 8,6% bedroeg, faalt dit, nu hij dit niet aannemelijk heeft gemaakt. Dat de WOZ-waarde van zijn perceel in de periode van 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 minder hard is gedaald, is in dat kader onvoldoende, nu de WOZ-waarde niet altijd volledig marktconform is.
10.3. De SAOZ heeft evenwel ten onrechte de door haar getaxeerde waarde in het kader van de planschade vergeleken met de oorspronkelijke WOZ-waarde van € 246.000,00 in plaats van met de hangende het beroep bij de rechtbank vastgestelde WOZ-waarde van € 216.000,00. Dat, naar de SAOZ in haar advies uiteen heeft gezet, aan de WOZ-waarde van € 216.000,00 geen taxatie ten grondslag lag maar deze waarde een schikkingsresultaat betreft, mede ter voorkoming van verdere procedures, is niet juist, nu uit het besluit op het bezwaar van [appellant] tegen de WOZ-waarde van € 246.000,00 blijkt dat de taxateur de waardedaling als gevolg van de bestemmingswijziging op € 25.000,00 heeft begroot en de WOZ-waarde dientengevolge naar beneden heeft bijgesteld naar € 221.000,00. Hieruit volgt dat het grootste deel van de waardedaling van € 30.000,00 niet het gevolg is van een schikking, maar van een hertaxatie.
Het verschil tussen de getaxeerde waarde in het kader van de planschade en de WOZ-waarde, uitgaande van dezelfde peildatum van 1 januari 2012, bedraagt (€ 251.350,00 -/- € 216.000,00 =) € 35.350,00, oftewel 16,3%. Gelet op dit forse verschil, dat niet binnen de bij waardering gebruikelijke bandbreedte van +5% tot -5% valt, en het feit dat, zoals ook in de tussenuitspraak reeds is overwogen onder 10.2, de feitelijke situatie overeenkwam met de maximale planologische mogelijkheden vóór en na de planologische wijziging, heeft het college het besluit van 27 maart 2016 ten onrechte niet van een nadere motivering op dit punt voorzien.
Het betoog van [appellant] slaagt in zoverre.
11. Gelet op het voorgaande behoeft het betoog van [appellant] over de door de SAOZ gehanteerde referentieobjecten vooralsnog geen bespreking.
- Proceskosten
12. Het betoog van [appellant] ten slotte dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de door hem gemaakte deskundigenkosten die betrekking hebben op de schriftelijke reactie naar aanleiding van het conceptadvies van de SAOZ maar gedeeltelijk hoeven te worden vergoed, behoeft vooralsnog evenmin bespreking. De hier bedoelde deskundigenkosten zijn proceskosten als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb, waar in de einduitspraak over zal worden beslist.
Conclusie
13. De conclusie is dat het besluit van 27 maart 2016 is genomen in strijd met 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De Afdeling ziet in het belang bij een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding het college op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen de gebreken in voormeld besluit binnen dertien weken na verzending van deze tweede tussenuitspraak te herstellen door een nieuw besluit op het door [appellant] tegen het besluit van 23 oktober 2013 gemaakte bezwaar te nemen. Gelet op hetgeen is overwogen onder 8.3 dient het college ervan uit te gaan dat in het tussengelegen gebied geen geluidscherm of ander bouwwerk kan worden gerealiseerd en de waardevermindering en de tegemoetkoming in de planschade op basis hiervan, al dan niet met hulp van een deskundige, opnieuw vast te stellen. Tevens dient het college, al dan niet met hulp van een deskundige, het verschil tussen de getaxeerde waarde in het kader van de planschade en de WOZ-waarde van € 216.000,00, met inachtneming van hetgeen is overwogen in 10.3, nader te motiveren. Voor zover het college daar niet in slaagt, dient de taxatie in het kader van de planschade te worden aangepast.
14. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen op om binnen dertien weken na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen het besluit van 27 maart 2016 te herstellen en het nieuwe besluit tevens aan de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. D.J.C. van den Broek, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier.
w.g. Van Buuren w.g. Ouwehand
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 28 september 2016
752.