Uitspraak
201505578/1/A3.
Datum uitspraak: 23 maart 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 juni 2015 in zaak nr. 14/4324 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Utrecht.
Procesverloop
Bij besluit van 29 april 2014 heeft het college [appellant] een bestuurlijke boete van € 5000,00 opgelegd.
Bij besluit van 17 juni 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 juni 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 maart 2016, waar [appellant], bijgestaan door mr. I.J. Penning, advocaat te Utrecht, en het college, vertegenwoordigd door A. Sloeserwij, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van de woning op het adres [locatie] te Utrecht. Hij is zelf niet woonachtig in de woning, maar verhuurt deze.
Bij besluit van 28 april 2011 heeft het college [appellant] opgedragen illegale kamerbewoning in de woning te laten staken en gestaakt te laten houden. Naar aanleiding hiervan heeft [appellant] in een telefonisch onderhoud met een ambtenaar van de gemeente te kennen gegeven een hospitasituatie te willen creëren om een einde te maken aan de illegale situatie. Bij een controle in de woning op 17 april 2012 hebben inspecteurs van de gemeente geconstateerd dat er op dat moment een hospitasituatie was. Vervolgens is het desbetreffende dossier gesloten.
Op 20 november 2013 hebben inspecteurs de woning opnieuw gecontroleerd. Van die controle is een proces-verbaal van bevindingen opgesteld.
2. Het college heeft [appellant] bij het besluit van 29 april 2014 een bestuurlijke boete opgelegd, omdat de woning is omgezet van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte, zonder dat [appellant] in het bezit is van een daartoe benodigde omzettingsvergunning. Dit is in strijd met artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet en artikel 3.1.2, aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht (hierna: Huisvestingsverordening). Aan dit standpunt heeft het college ten grondslag gelegd dat bij de controle op 20 november 2013 is geconstateerd dat op dat moment drie personen, die geen duurzame, gemeenschappelijke relatie met elkaar hebben, in de woning woonachtig waren. In de woning werden verschillende kamers verhuurd aan verschillende, onafhankelijke personen.
Bij het in beroep bestreden besluit van 17 juni 2014 heeft het college het besluit van 29 april 2014 gehandhaafd. Daarbij heeft het college onder meer in aanmerking genomen dat ten tijde van de controle op 20 november 2013 twee personen, te weten [persoon A] en [persoon B], op het adres van de woning stonden ingeschreven in de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (hierna: gba; thans: Basisregistratie personen). [persoon C], die volgens [appellant] hoofdhuurder was, stond sinds 15 oktober 2013 niet meer op dat adres ingeschreven. Voorts blijkt uit een op 14 januari 2014 door [appellant] getekend proces-verbaal van verhoor dat hij heeft verklaard dat de huurders de huur rechtstreeks aan hem betaalden en betalen. Er deed zich geen hospitasituatie voor die voldoet aan de regels gesteld in de Huisvestingsverordening. De woning werd kamergewijs verhuurd zonder de benodigde omzettingsvergunning, aldus het college.
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college terecht heeft vastgesteld dat op 20 november 2013 kamergewijze verhuur plaatsvond en niet werd voldaan aan de regels die gelden voor een hospitasituatie. Volgens hem is de hospitasituatie sinds 2011 ongewijzigd gebleven. Hiertoe heeft hij thans in hoger beroep huurovereenkomsten overgelegd die hij had gesloten met onderscheidenlijk [persoon D], die hoofdhuurder was voordat [persoon C] hoofdhuurder werd, en [persoon A], die hoofdhuurder werd na het vertrek van [persoon C]. Voorts blijkt uit een door hem eveneens in hoger beroep overgelegde huurovereenkomst dat [persoon C] in de periode in geding hoofdhuurder was en twee kamers huurde van 13 en 14 m2. [persoon C] had aldus de beschikking over meer dan 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning. [persoon C] verhuurde twee kamers aan [persoon A] en [persoon B]. Ter staving hiervan heeft [appellant] afschriften van de desbetreffende huurovereenkomsten overgelegd, waaruit volgt dat [persoon A] en [persoon B] de huurbetalingen aan [persoon C] verschuldigd waren. Hij had er geen weet van dat [persoon C] per 15 oktober 2013 op een ander adres in de gba stond ingeschreven. [persoon C] woonde immers nog in de woning. Zoals volgt uit een brief van de advocaat van [persoon C], was [persoon C] pas vanaf december 2013 woonachtig op een ander adres. Ten tijde van de controle op 20 november 2013 waren er problemen tussen hem en [persoon C] en betaalde [persoon C] zijn huur niet aan hem. Om de schade te beperken had hij destijds met [persoon A] en [persoon B] afgesproken dat zij tijdelijk rechtstreeks aan hem huur betaalden. Hij verwijst naar het proces-verbaal van de comparitie na antwoord van 13 januari 2014 betreffende een procedure met [persoon C], waarin is vastgelegd dat [persoon C] aan hem een bedrag van € 1.500,00 zal betalen voor achterstallige huur. Nu hij voldeed aan de regels die gelden voor een hospitasituatie, had hij geen omzettingsvergunning voor het verhuren van de woning nodig, aldus [appellant].
3.1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet, zoals die gold ten tijde van belang, is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van het college van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 1.1, vijfenveertigste lid, van de Huisvestingsverordening wordt onder zelfstandige woonruimte verstaan: woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.
In de toelichting bij dit artikellid is vermeld dat een bijzondere vorm van zelfstandige woonruimte de hospitasituatie is. Bij een hospitasituatie is er één hoofdhuurder die maximaal twee kamers aan in totaal maximaal twee personen verhuurt. Hierbij geldt de eis dat de hoofdhuurder het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning als bedoeld in NEN 2580. Voor de berekening van de oppervlakte van de woning worden de gemeenschappelijke ruimten, zoals gang, badkamer, keuken en toilet, niet meegerekend. Dit betekent dat de hoofdhuurder het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van die ruimten waarop ofwel de hoofdhuurder ofwel de onderhuurder een exclusief gebruiksrecht heeft. Uit de regeling vloeit automatisch voort dat er een huurcontract met zowel de hoofdhuurder als tussen de hoofdhuurder en de onderhuurders moet zijn.
Ingevolge artikel 3.1.2, aanhef en onder c, is het verboden om zonder vergunning een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
3.2. Uit de gba volgt dat [persoon C] ten tijde van de controle op 20 november 2013 niet meer op het adres van de in geding zijnde woning stond ingeschreven. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college van de juistheid van deze informatie in de gba mocht uitgaan. Gelet hierop heeft het college tevens ervan mogen uitgaan dat [persoon C] niet als hoofdhuurder in de woning woonachtig was en aldus niet werd voldaan aan de regels die gelden voor een hospitasituatie. Het lag op de weg van [appellant] om het tegendeel afdoende aannemelijk te maken. Hierin is hij niet geslaagd. Weliswaar heeft [appellant] een op 5 februari 2013 met [persoon C] gesloten huurovereenkomst overgelegd, maar hieruit volgt dat laatstgenoemde ten tijde in geding slechts twee kamers van 13 en 14 m2 huurde. Zoals [appellant] ter zitting heeft erkend, volgt uit de huurovereenkomst dus niet dat [persoon C] tevens de huurder was van de twee andere kamers in de woning die [persoon B] en [persoon A] op dat moment bewoonden. Voorts heeft zowel [persoon B] als [appellant] zelf verklaard dat [persoon B] en [persoon A] ten tijde in geding feitelijk de huur niet aan [persoon C], maar rechtstreeks aan [appellant] betaalden. Gelet hierop wordt aan de huurovereenkomsten tussen [persoon C] en [persoon A] onderscheidenlijk [persoon C] en [persoon B], nog daargelaten dat daaruit niet volgt hoe hoog de huurbedragen waren en daarin voorts deels kamers met andere afmetingen zijn vermeld dan in vorenbedoelde huurovereenkomst tussen [appellant] en [persoon C], geen betekenis gehecht, nu deze niet overeenstemmen met de destijds geldende feitelijke situatie. Nu, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 16 juli 2014 in zaak nr. 201400240/1/A3), het kenmerkend is voor een hospitasituatie dat de hoofdhuurder de gehele woning huurt en verantwoordelijk is voor het afdragen van de gehele huur aan de verhuurder, kan [appellant] niet worden gevolgd in zijn betoog dat het college de omstandigheid dat [persoon A] en [persoon B] de huur rechtstreeks aan hem betaalden ten onrechte als een indicatie voor kamergewijze verhuur heeft aangemerkt. Daaraan doet niet af de verklaring van [appellant] dat die wijze van betaling van de huur verband houdt met problemen die hij had rond de afdracht van de huur met [persoon C] en hij om de schade te beperken [persoon A] en [persoon B] de huur rechtstreeks aan hem liet overmaken, nu dit niet strookt met het feit dat bij een hospitasituatie een onderhuurder uitsluitend een financiële verplichting heeft jegens de hoofdhuurder. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat het college heeft mogen vaststellen dat op 20 november 2013 kamergewijze verhuur plaatsvond en aldus de woning zonder een daartoe verleende vergunning was omgezet in een onzelfstandige woonruimte. Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd aan de hand van de huurovereenkomsten met [persoon D] en [persoon A] en over hetgeen de advocaat van [persoon C] had vermeld, biedt onvoldoende grond voor een ander oordeel.
Het betoog faalt.
4. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.C. van Sloten, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. van Mossel, griffier.
w.g. Van Sloten w.g. Van Mossel
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 23 maart 2016
741.