Uitspraak
201504856/1/A2.
Datum uitspraak: 13 april 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Coevorden,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 19 mei 2015 in zaak nr. 11/764 in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RM Project B.V. in liquidatie (hierna: RM Project)
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 25 september 2007 heeft het college een verzoek van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Ermerzand B.V. (hierna: [Ermerzand) om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 25 oktober 2011 heeft het college het door RM Project in haar hoedanigheid van rechtsopvolger van [Ermerzand daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 mei 2015 heeft de rechtbank het door RM Project daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 25 oktober 2011 vernietigd en bepaald dat aan RM Project ten laste van het college een planschadevergoeding wordt toegekend van € 25.909,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2005 tot en met de dag van uitbetaling. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 februari 2016, waar het college, vertegenwoordigd door drs. J. Hennesy-Jager, werkzaam bij de gemeente, is verschenen. Voorts is mr. J. Marskamp, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), van de zijde van het college als deskundige verschenen.
Overwegingen
1. [Ermerzand was ten tijde van belang de eigenaresse van een tussen [persoon A] en [persoon B] gelegen recreatiepark. Bij brief van 12 december 2005 heeft zij het college verzocht om vergoeding van de waardevermindering van de gronden van het recreatiepark als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Recreatieterrein Ermerstrand 1999 van 13 februari 2001 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan).
2. In het besluit van 25 oktober 2011, gelezen in samenhang met een daarin ingelast advies van de SAOZ, heeft het college de raad het standpunt ingenomen dat [Ermerzand door de planologische verandering geen schade heeft geleden. In het advies is een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van de gronden van het recreatiepark onder het nieuwe bestemmingsplan en het regime van het onmiddellijk daaraan voorafgaande regime van het bestemmingplan Partiële Herziening bestemmingsplan [Ermerzand 1991 (hierna: het oude bestemmingsplan). Uit een taxatie van de voor- en nadelen van de planologische verandering is vervolgens de conclusie getrokken dat de waarde van de gronden van het recreatiepark ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 3 juli 2001 (hierna: de peildatum) met € 60.852,00 is gestegen en dat [Ermerzand niet in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren.
3. De rechtbank heeft krachtens artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: StAB) tot deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
In een verslag van 9 juli 2012 heeft ook de StAB een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van de gronden van het recreatiepark onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Uit een taxatie van de voor- en nadelen van de planologische verandering heeft de StAB de conclusie getrokken dat de waarde van de gronden van het recreatiepark op de peildatum van € 2.210.000,00 naar € 2.250.000,00 is gestegen en dat [Ermerzand per saldo geen planschade heeft geleden.
In een aanvullend verslag van 24 september 2012 heeft de StAB uiteengezet dat de reacties van partijen op het verslag van 9 juli 2012 haar geen aanleiding hebben gegeven om de conclusies van dat verslag te herzien. In dat aanvullend verslag is onder meer vermeld dat het op grond van het oude bestemmingsplan op de voor Recreatieve doeleinden, categorie V, bestemde gronden was toegestaan chalets met een maximale oppervlakte van 35 m² op te richten, dat daaraan niet afdoet dat de gemeente door feitelijk handelen chalets met een grotere oppervlakte heeft toegestaan, dat bij de taxatie terecht niet de feitelijke situatie als uitgangspunt is genomen en dat daarbij voorts terecht rekening is gehouden met een aftrekpost van € 65.909,09 in verband met kosten voor het opzeggen van de verhuurde plaatsen en schadevergoeding aan de eigenaren van chalets die in strijd met het oude bestemmingsplan zijn gebouwd.
Naar aanleiding van de behandeling van het beroep ter zitting van 19 december 2013 heeft de rechtbank, bij brief van 23 januari 2014, aan de StAB de vraag gesteld of, gezien de stelling van RM Project dat uit de feitelijke transacties blijkt dat de werkelijke waarde van de gronden hoger lag dan de normatieve waarde van de gronden op basis van de planologische mogelijkheden, in dit geval dient te worden afgeweken van het uitgangspunt dat bij de waardebepaling van de gronden van de normatieve waarde van de gronden wordt uitgegaan. Voorts heeft de rechtbank de vraag gesteld of bij de bepaling van de waarde van de gronden onder het nieuwe bestemmingsplan een aftrek dient plaats te vinden in verband met eventuele handhavingsacties, omdat uit de stukken blijkt dat veel chalets groter zijn dan zonder bouwvergunning is toegestaan.
In een verslag van 18 februari 2014 heeft de StAB in de eerste plaats uiteengezet dat bij de waardebepaling van de normatieve waarde van de gronden dient te worden uitgegaan. Hoewel gegevens van feitelijke transacties in beginsel bruikbaar zijn bij de berekening van de waarde van het recreatiepark op de peildatum, zijn die gegevens veelal gebaseerd op de feitelijke, illegale situatie. In de praktijk kan die situatie tot een hogere prijs leiden als een koper zich onvoldoende informeert over de planologische status van een onroerende zaak. Bij planschade wordt echter als uitgangspunt genomen dat een koper van die planologische status doordrongen is. In dat geval zal illegaal gebruik of een illegaal bouwwerk in het algemeen geen waardeverhogend effect op de waarde van een onroerende zaak hebben in vergelijking met de situatie, waarbij wordt gekeken naar de planologische mogelijkheden en waarbij wordt geabstraheerd van de feitelijke, illegale situatie.
In dat verslag heeft de StAB voorts uiteengezet dat bij het bepalen van de normatieve waarde in principe rekening dient te worden gehouden met de planologische status van de gronden van het recreatiepark en dat een aftrek dient te worden toegepast in verband met het waardedrukkende effect van de eventuele illegale situaties met de daarbij behorende mogelijkheid van handhaving. Omdat de illegale situaties in het nieuwe bestemmingsplan ofwel positief zijn bestemd, ofwel onder het overgangsrecht zijn gebracht, dient de aftrek onder het nieuwe bestemmingsplan niet te worden toegepast.
4. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak overwogen dat in het betoog van RM Project over de feitelijke transacties geen grond is te vinden voor het oordeel dat niet van de normatieve waarde van de gronden kan worden uitgegaan. Zij heeft voorts onder verwijzing naar het verslag van de StAB van 18 februari 2014 overwogen dat bij de taxatie van de waarde van de gronden van het recreatieterrein onder het oude planologische regime ten onrechte een aftrek van € 65.909,09 heeft plaatsgevonden, zodat de planologische verandering niet tot een waardevermeerdering van de gronden van € 40.000,00 heeft geleid, maar tot een waardevermindering van € 25.090,09. Zij heeft daarin aanleiding gezien om, na gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van het besluit van 25 oktober 2011, met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.
5. Het college betoogt terecht dat de rechtbank, door onder verwijzing naar het verslag van de StAB van 18 februari 2014 te overwegen dat bij de taxatie van de waarde van de gronden van het recreatieterrein onder het oude planologische regime ten onrechte een aftrek van € 65.909,09 heeft plaatsgevonden, dit verslag verkeerd heeft gelezen. In dit verslag is uiteengezet dat de aftrek bij de taxatie van de waarde van de gronden van het recreatieterrein onder het nieuwe planologische regime niet is toegepast, omdat illegale situaties in het nieuwe bestemmingsplan ofwel positief zijn bestemd, ofwel onder het overgangsrecht zijn gebracht. Uit dit verslag valt in het geheel niet af te leiden dat de StAB is teruggekomen van haar standpunt dat de aftrek bij de taxatie van de waarde van de gronden van het recreatieterrein onder het oude planologische regime dient te worden toegepast in verband met het waardedrukkende effect van de onder dat regime bestaande illegale situaties.
6. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling, gelet op het volgende, het door RM Project ingestelde beroep tegen het besluit van 2 oktober 2011 ongegrond verklaren.
7. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 30 juli 2014 in zaak nr. 201304996/1/A2), mag een rechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige, als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Awb. Dat is slechts anders, indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Bij de taxatie van de waarde van de gronden van het recreatiepark op de peildatum onder het oude bestemmingsplan heeft het college terecht de planologische situatie als uitgangspunt genomen. In het verslag van 9 juli 2012, gelezen in samenhang met het daarin ingelaste taxatierapport, is inzichtelijk gemaakt dat, gelet op de kosten voor opzeggen van de verhuurde plaatsen en schadevergoeding aan de eigenaren van chalets die in strijd met het oude bestemmingsplan zijn gebouwd, een redelijk denkend en handelend koper die waarde met € 65.909,09 naar beneden zou bijstellen. In het betoog van RM Project is geen grond te vinden voor het oordeel dat deze bijstelling ten onrechte heeft plaatsgevonden. In dat betoog is immers geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de illegale situaties met de daarbij behorende mogelijkheid van handhaving.
Het betoog faalt.
8. Aan de hiervoor niet besproken bij de rechtbank voorgedragen beroepsgronden komt de Afdeling niet toe. Over die gronden is door de rechtbank uitdrukkelijk en zonder voorbehoud een oordeel gegeven, waartegen in hoger beroep niet is opgekomen. Evenmin is sprake van een nauwe verwevenheid tussen het oordeel over die gronden, dan wel onderdelen van het bij de rechtbank bestreden besluit waarop ze betrekking hebben, en hetgeen in hoger beroep aan de orde is gesteld. Deze beroepsgronden vallen thans dientengevolge buiten het geding.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 19 mei 2015 in zaak nr. 11/764;
III. verklaart het de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid R.M. Project B.V. in liquidatie bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 april 2016
452.