Uitspraak
201700171/1/R2.
Datum uitspraak: 30 augustus 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1], wonend te Roosendaal,
2. [appellant sub 2], wonend te Roosendaal,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Roosendaal,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 17 november 2016 heeft de raad het bestemmingsplan "Nieuwstraat 35 en 37" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] beroep ingesteld.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 11 juli 2017, waar [appellant sub 1], bijgestaan door mr. A.P.E. de Brouwer, advocaat te Roosendaal, [appellant sub 2], bijgestaan door mr. A.M.L. Josten, rechtsbijstandverlener te Tilburg, en de raad, vertegenwoordigd door mr. J.C.P.J.M. Vergouwen en mr. M.A.B. Kools, zijn verschenen.
Voorts is ter zitting Jawel Bouw B.V., vertegenwoordigd door P. Jacobs, als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het plan voorziet onder andere in de transformatie van het monumentale, voormalige schoolgebouw aan de Nieuwstraat 37 in een woongebouw met 19 appartementen. In de voormalige klaslokalen op de eerste en tweede verdieping worden 14 appartementen gerealiseerd. Tevens wordt het huidige dak vervangen en deels verhoogd, zodat op de derde verdieping 5 appartementen kunnen worden gerealiseerd, waarvan de bovenste twee appartementen op de west- en oostvleugel van het gebouw een dakterras hebben. Het plangebied ligt nabij het centrum van Roosendaal.
[appellant sub 1] en [appellant sub 2] bewonen beiden een appartement in het complex "Prinsenhof". Het voormalige schoolgebouw staat op korte afstand aan de zuidzijde van hun woningen. [appellant sub 1] woont op de vijfde en bovenste etage en heeft een dakterras aan twee zijden van zijn appartement. Een van de nieuwe dakterrassen op het oude schoolgebouw ligt op ongeveer gelijke hoogte met zijn dakterras. [appellant sub 2] woont op de vierde etage en heeft een balkon. Zijn appartement en balkon liggen één verdieping lager dan het nieuwe appartement met dakterras. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] vrezen dat hun woon- en leefklimaat - in het bijzonder hun privacy - ernstig wordt aangetast door het westelijke dakterras dat in het plan is voorzien.
Toetsingskader
2. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
De beroepen
3. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat het plan een onaanvaardbare aantasting van hun woon- en leefklimaat met zich brengt. Zij voeren hiertoe aan dat het appartement met dakterras dat aan de westelijke kant van het voormalige schoolgebouw is voorzien - tegenover hun woningen - leidt tot een ernstig verlies aan privacy en woongenot. Zij wijzen in dit verband op de korte afstand en vergelijkbare hoogte ten opzichte van hun eigen appartementen en dakterras dan wel balkon, waarop direct zicht zal bestaan. Zij stellen dat de raad bij de vaststelling van het plan geen rekening heeft gehouden met hun belangen, met name met het exclusieve karakter van hun woningen. Zij stellen verder dat de noodzakelijk geachte terugliggende situering van het voorziene dakterras ten onrechte niet is vastgelegd in het plan. Daarbij betoogt [appellant sub 1] dat ook de plaatsing van een balkonhek ten onrechte niet in het plan is verzekerd. [appellant sub 2] stelt, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 8 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2129, dat de mogelijkheid hiertoe bestaat door middel van een voorwaardelijke verplichting. [appellant sub 1] voert verder aan dat het plan leidt tot een onaanvaardbare aantasting van zijn uitzicht. Hij wijst erop dat niet valt uit te sluiten dat op het voorziene dakterras plantenbakken of schermen worden geplaatst die het uitzicht belemmeren. Voorts betogen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dat het plan leidt tot een ernstige waardevermindering van hun appartementen. Zij wijzen in dit verband erop dat de vrije, afgeschermde ligging van hun dakterras dan wel balkon zal verdwijnen.
4. De raad stelt zich op het standpunt dat het initiatief weliswaar gevolgen zal hebben voor het woon- en leefklimaat van [appellant sub 1] en [appellant sub 2], maar dat het plan niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van hun woon- en leefklimaat. De raad wijst erop dat in een vroeg stadium overleg heeft plaatsgevonden met omwonenden. Dit heeft ertoe geleid dat het bouwplan door de initiatiefnemer is aangepast. Het oorspronkelijke bouwplan voorzag in twee lagen met appartementen in de dakconstructie. In het uiteindelijke bouwplan is de hoogte van het dak verlaagd, waardoor de bouw van één appartement komt te vervallen en waarvoor in de plaats een dakterras is voorzien. Dit aangepaste bouwplan is in het voorliggende plan vastgelegd. Door deze aanpassingen wordt het bestaande uitzicht van met name [appellant sub 1] volgens de raad niet te zeer beperkt. Het gevolg hiervan is wel enig verlies aan privacy, wat de raad niet onaanvaardbaar acht. De raad heeft hierbij de stedenbouwkundige context van de locatie meegewogen. Het gaat om een binnenstedelijk gebied, met een behoorlijke dichtheid van bebouwing. Met het oog op de privacy van appellanten zal het dakterras ongeveer 4 meter achter de dakrand worden aangelegd en wordt een balkonhek gerealiseerd. Voorts is volgens de raad geen sprake van een dusdanige waardevermindering van hun appartementen dat het plan om die reden niet had mogen worden vastgesteld.
Vernietiging besluit
5. Ter zitting heeft de raad ten aanzien van een planregel over de terugliggende situering van het bewuste dakterras - met het oog op de privacy van de bewoners van de Prinsenhof - zich op het standpunt gesteld dat die bij nader inzien ten onrechte ontbreekt. Nu de raad wat betreft de noodzaak tot het opnemen van een planregel over de exacte situering van het dakterras aan de westelijke zijde van het voormalige schoolgebouw zich thans op een ander standpunt stelt, moet worden geoordeeld dat het bestreden besluit in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Het beroep van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] is reeds hierom gegrond. Het bestreden besluit, voor zover daarin geen planregel is opgenomen over de afstand van het westelijke dakterras tot de dakrand, is genomen in strijd met artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en dient in zoverre te worden vernietigd.
5.1. Het toevoegen van een planregel over de toegestane situering van het westelijke dakterras zoals die is beoogd en zoals het dakterras is opgenomen in de inmiddels verleende omgevingsvergunning voor de verbouwing van het schoolgebouw, betekent een beperking van de planologische mogelijkheden die het plan thans biedt. Jawel Bouw B.V. heeft ter zitting meegedeeld tegen een dergelijke planregel geen bezwaren te hebben. Voorts is niet aannemelijk dat andere derdebelanghebbenden in hun belangen kunnen worden geschaad, zodat de Afdeling geen beletsel ziet om op dit punt toepassing te geven aan artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb en zelf in de zaak te voorzien. Of de Afdeling van deze bevoegdheid gebruik zal maken is echter mede afhankelijk van de vraag of nog andere gebreken aan het bestreden besluit kleven en de aard daarvan. Daarover zal de Afdeling zich hierna eerst uitlaten.
Uitzicht
6. Met betrekking tot de gestelde aantasting van het uitzicht van het dakterras van [appellant sub 1], overweegt de Afdeling dat aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend en dat geen recht bestaat op een vrij uitzicht. Voorts neemt de Afdeling in aanmerking dat het plan voor het middendeel van het voormalige schoolgebouw een maximale bouwhoogte van 16,5 meter en voor de twee zijkanten een maximale bouwhoogte van 14,5 meter toestaat. Met de ter zitting overgelegde tekeningen is inzichtelijk gemaakt dat deze bouwhoogtes niet hoger zijn dan het schoolgebouw in zijn huidige vorm, wat door [appellant sub 1] ook niet is weersproken. In zoverre leidt het voorliggende plan niet tot een onaanvaardbare aantasting van het huidige uitzicht van [appellant sub 1].
Voor zover [appellant sub 1] heeft gewezen op de mogelijkheid dat op het westelijke dakterras plantenbakken of schermen kunnen worden geplaatst, overweegt de Afdeling dat dit inderdaad mogelijk is maar dat dit op zichzelf geen aanleiding geeft voor het oordeel dat zijn uitzicht op onaanvaardbare wijze zal worden aangetast. Bovendien staat het appartementencomplex waarin [appellant sub 1] woont naast het oude schoolgebouw, waardoor het uitzicht vanaf een deel van het dakterras van [appellant sub 1] in het geheel niet wordt belemmerd door het schoolgebouw en eventuele schermen of plantenbakken op het toekomstige westelijke dakterras.
Gelet op het voorgaande heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan het uitzicht van [appellant sub 1] niet op onaanvaardbare wijze aantast.
Privacy
7. Wat betreft de beoordeling van de gestelde aantasting van de privacy, zal de Afdeling uitgaan van de eventueel toe te voegen planregel over de situering van het westelijke dakterras zoals hiervoor onder 5 is beschreven. Een dergelijke planregel leidt ertoe dat het westelijke dakterras op een afstand van minimaal 3,7 meter van de noordgevel van de westvleugel van het oude schoolgebouw komt te liggen. Dit heeft tot gevolg dat de afstand tussen het dakterras van [appellant sub 1] en het westelijke dakterras ruim 12,5 meter zal bedragen en tevens dat hierdoor direct zicht vanaf het westelijke dakterras op het lager gelegen balkon van [appellant sub 2] wordt voorkomen.
Niet kan worden ontkend dat de privacy van [appellant sub 1] in enige mate zal worden aangetast door het westelijke dakterras en het voorziene appartement op de bovenste verdieping. De raad heeft echter bij zijn belangenafweging mogen betrekken dat [appellant sub 1] in een stedelijke omgeving woont en dat ter bescherming van de privacy van onder meer [appellant sub 1] het dakterras op 3,7 meter van de dakrand wordt aangelegd. Gelet op de afstand die mede door die terugliggende situering van het westelijke dakterras ontstaat ten opzichte van de woning en dakterras van [appellant sub 1], heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan zijn privacy niet op onaanvaardbare wijze aantast.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de privacy van [appellant sub 2] voldoende beschermd met de aanleg van het westelijke dakterras op 3,7 meter afstand van de dakrand. Voor zover [appellant sub 2] betoogt dat ook de plaatsing van een hekwerk op het dakterras ten onrechte niet is verzekerd in de planregels, wijst de Afdeling erop dat dit uit een oogpunt van veiligheid reeds op andere publiekrechtelijke wijze is gewaarborgd, namelijk op grond van artikel 2.17, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012. Voor zover [appellant sub 2] met vastlegging in de planregels van de exacte plek van het hekwerk wil bereiken dat het westelijke terras niet kan worden vergroot richting de dakrand, wijst de Afdeling erop dat met toevoeging van eerdergenoemde planregel reeds afdoende is verzekerd dat het dakterras niet verder mag worden vergroot richting de dakrand. Hiervoor hoeft geen afzonderlijke bepaling voor het hekwerk in de planregels te worden opgenomen. De slotsom is dat beide betogen falen.
Waardedaling woning
8. Wat de eventueel nadelige invloed van het plan op de waarde van de woningen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betreft, bestaat geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan hij heeft gedaan. Dit betoog faalt.
Eindconclusie en proceskosten
9. De Afdeling heeft hiervoor onder 5 overwogen dat het beroep van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gegrond is. Omdat naast het gebrek dat onder 5 is geconstateerd geen andere gebreken in het bestreden besluit zijn geconstateerd, ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb op de hierna te melden wijze zelf in de zaak te voorzien. In afwijking van wat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] verzoeken, zal de nog toe te voegen planregel niet worden geformuleerd als een voorwaardelijke verplichting omdat in dit geval een reguliere gebruiksregel voor het dakterras volstaat. Hierbij merkt de Afdeling ter voorlichting aan partijen op dat de afstand die is vermeld in de toe te voegen gebruiksregel geen 3,7 meter vanaf de dakrand bedraagt maar 5,7 meter vanaf de noordelijke grens van het bestemmingsvlak met de bestemming "Wonen - 4", hetgeen neerkomt op dezelfde afstand. Dit houdt verband met het oostelijke dakterras, dat in deze procedure niet is bestreden door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en dat op kortere afstand van de dakrand kan komen te liggen dan het westelijke dakterras. Voorts zal de Afdeling bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit voor zover dat is vernietigd.
9.1. Uit oogpunt van rechtszekerheid en gelet op artikel 1.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening, ziet de Afdeling aanleiding de raad op te dragen de hierna in de beslissing nader aangeduide onderdelen van deze uitspraak binnen vier weken na verzending van de uitspraak te verwerken in het elektronisch vastgestelde plan dat te raadplegen is op de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannen.nl.
10. De raad dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart de beroepen gegrond;
II. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Roosendaal van 17 november 2016 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Nieuwstraat 35 en 37", voor zover daarin geen planregel is opgenomen over de afstand van het westelijke dakterras tot de dakrand;
III. bepaalt dat aan de planregels een nieuw lid aan artikel 4.5 wordt toegevoegd, luidende: "4.5.5 Het is niet toegestaan om binnen een afstand van 5,7 meter gemeten van de noordelijke grens van het bestemmingsvlak met de bestemming "Wonen - 4" gebouwen te gebruiken als dakterras";
IV. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit, voor zover dat is vernietigd;
V. draagt de raad van de gemeente Roosendaal op om binnen vier weken na verzending van deze uitspraak ervoor zorg te dragen dat het hiervoor vermelde onderdeel III wordt verwerkt in het elektronisch vastgestelde plan dat te raadplegen is op de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannen.nl;
VI. veroordeelt de raad van de gemeente Roosendaal tot vergoeding van:
a. bij [appellant sub 1] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.024,11 (zegge: duizendvierentwintig euro en elf cent), waarvan € 990,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
b. bij [appellant sub 2] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.024,11 (zegge: duizendvierentwintig euro en elf cent), waarvan € 990,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat de raad van de gemeente Roosendaal aan appellanten het door hen voor de behandeling van de beroepen betaalde griffierecht ten bedrage van € 168,00 (zegge: honderdachtenzestig euro) voor [appellant sub 1] en € 168,00 (zegge: honderdachtenzestig euro) voor [appellant sub 2] vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. Th.C. van Sloten, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. E.A. Minderhoud, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.V. Vreugdenhil, griffier.
w.g. Van Sloten w.g. Vreugdenhil
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2017
571-694.