Uitspraak
201702271/1/A2.
Datum uitspraak: 15 november 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante A] en [appellante B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellante]), beide gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 6 februari 2017 in zaak nr. 16/2576 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Oss.
Procesverloop
Bij besluit van 8 maart 2016 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 30 juni 2016 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 6 februari 2017 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellante] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 oktober 2017, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigde] en mr. M. van Hoorne, en het college, vertegenwoordigd door C.M. van Rossem-Huisman, zijn verschenen.
Overwegingen
inleiding
1. [appellante] is eigenaresse van het perceel aan de [locatie] te Herpen, kadastraal bekend gemeente Ravenstein, sectie G, nr. 582 (hierna: het perceel). Aan de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade heeft zij ten grondslag gelegd dat de onder het bestemmingsplan Buitengebied van 25 november 1977 (hierna: het oude bestemmingsplan) bestaande planologische mogelijkheden van het perceel in het bestemmingsplan Buitengebied Oss 2010 van 2 juli 2010 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) zijn beperkt en dat dit de waarde van het perceel heeft verminderd.
omvang van het geschil
2. Niet in geschil is dat [appellante] door de planologische verandering in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en daardoor schade heeft geleden. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of het college de schade terecht met toepassing van artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening voor rekening van [appellante] heeft gelaten op de grond dat zij, door de onder het oude bestemmingsplan bestaande planologische mogelijkheden niet te benutten, het risico heeft aanvaard dat deze zouden kunnen vervallen.
beoordelingskader
3. Voor het antwoord op die vraag is in de eerste plaats van belang of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Daarvoor is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor die eigenaar ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
Indien de nadelige planologische verandering voorzienbaar was, dient vervolgens te worden beoordeeld of onder het oude planologische regime een concrete poging is ondernomen tot het realiseren van de planologische mogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn vervallen. Het risico op verwezenlijking van nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard, indien geen concrete poging is gedaan, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd.
In geval van vervallen bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging in vorenbedoelde zin in het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen een bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van dat bestemmingsplan.
Vergelijk (onder 5.32 tot en met 5.35 van) de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
standpunt van het college
4. Aan het besluit van 8 maart 2016 is een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken van 25 januari 2016 ten grondslag gelegd. In dat advies is onder meer het volgende vermeld.
Op 25 mei 2009 is het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan ter inzage gelegd. Vanaf die terinzagelegging was voor eenieder in voldoende en concrete mate kenbaar dat de planologische mogelijkheden van het perceel zouden worden beperkt. Op 24 december 2009 is het ontwerp van het nieuwe bestemmingsplan ter inzage gelegd. Vanaf die terinzagelegging diende een besluit op een aanvraag om bouwvergunning door het college te worden aangehouden.
De periode tussen 25 mei 2009 en 24 december 2009 (hierna: de benuttingsperiode) kan redelijkerwijs als voldoende lang worden gekwalificeerd om van [appellante] daadwerkelijk actie te verlangen ten behoeve van het oprichten van bebouwing ter plaatse. [appellante] heeft nimmer een concreet initiatief ontplooid ter realisering van gebouwen ten behoeve van een garagebedrijf of showroom. Daardoor heeft zij het risico van een voor haar nadelige planologische verandering op zich genomen. De nadelige gevolgen van die verandering kunnen voor haar rekening gelaten worden.
oordeel van de rechtbank
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college de aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade mogen afwijzen op de grond dat [appellante] het risico van een voor haar nadelige planologische verandering passief heeft aanvaard. [appellante] is het niet eens met dat oordeel en heeft daartegen twee hogerberoepsgronden aangevoerd. Hierna zal de Afdeling deze hogerberoepsgronden achtereenvolgens bespreken.
beoordeling van de hogerberoepsgronden
6. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de benuttingsperiode voldoende was voor het indienen van een concrete bouwaanvraag en het daarvoor in de contra-expertise van 31 augustus 2016 gegeven tijdsschema onnodig lang is. Daartoe voert zij aan dat het gaat om een bouwplan voor de bouw van een garagebedrijf of showroom en dat daarom ten behoeve van een bouwaanvraag zowel ruimtelijk als milieutechnisch onderzoek dient plaats te vinden. Voorts voert zij aan dat met het indienen met een bouwaanvraag kosten zijn gemoeid en dat daarom zonder de benodigde onderliggende gegevens niet tot het indienen van een bouwaanvraag wordt overgegaan. Verder voert zij aan dat de rechtbank ongemotiveerd voorbij is gegaan aan de contra-expertise.
6.1. Volgens de contra-expertise was de doorlooptijd voor het indienen van een zogenoemde beginselaanvraag voor het oprichten van een garagebedrijf op zijn minst acht maanden. In dit verband is uiteengezet dat [appellante] twee weken nodig zou hebben gehad voor het benaderen van een architect en een aannemer, twee weken voor het opvragen van gegevens bij de gemeente, twee weken voor het analyseren van de bouwmogelijkheden, drie weken voor overleg met de gemeente, vijf weken voor het ontwerpen van alternatieven, drie weken voor overleg met de aannemer, drie weken voor overleg met de gemeente over alternatieven, de in- en uitrijsituatie en de ontsluiting, drie weken voor het uitwerken van een alternatief in de beginselaanvraag, drie weken voor overleg over de in- en uitrijsituatie, vier weken voor het verrichten van bodemonderzoek, twee weken voor het indienen van een beginselaanvraag en vier weken voor aanvulling van gegevens.
6.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het tijdschema in de contra-expertise onnodig lang is voor het doen van een zogenoemde beginselaanvraag. In dat tijdschema is voor zowel het benaderen van een architect en een aannemer als het opvragen van gegevens bij de gemeente twee weken gereserveerd. Ter zitting van de Afdeling heeft [appellante] desgevraagd bevestigd dat deze handelingen gelijktijdig kunnen plaatsvinden. Verder is niet duidelijk waarom tweemaal overleg over de in- en uitrijsituatie dient plaats te vinden. Verder kan aanvulling van gegevens, waarvoor in het tijdschema vier weken is gereserveerd, in dit verband buiten beschouwing blijven, omdat dit na het indienen van de beginselaanvraag gebeurt.
6.3. [appellante] heeft, gelet op het voorgaande, niet aannemelijk gemaakt dat zij met een benuttingsperiode van zeven maanden onvoldoende tijd heeft gehad voor het voorbereiden en indienen van een bouwplan om de bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vervallen planologische mogelijkheden van het perceel alsnog te benutten. De rechtbank is terecht tot hetzelfde oordeel gekomen.
6.4. Het betoog faalt.
7. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat zij niet wordt gevolgd in de opvatting dat zij, gelet op de gesprekken die zij met het college heeft gevoerd over de bebouwingsmogelijkheden en de schets die zij voor een mogelijk bouwplan heeft ingediend, het risico van de voor haar nadelige planologische verandering niet passief heeft aanvaard. Daartoe voert zij aan dat de schets tijdens de benuttingsperiode op het gemeentehuis is besproken, dat de gemeente herhaaldelijk te kennen heeft gegeven een showroom ter plaatse niet wenselijk te achten, dat de schets om die reden niet is uitgewerkt en dat de gemeente haar meerdere malen heeft laten weten de onderhandelingen over het realiseren van een bouwplan voor meerdere woningen in ruil voor het niet realiseren van een garagebedrijf of showroom op het perceel te staken, indien zij een bouwaanvraag zou indienen. Voorts voert zij aan dat de schets volledig past binnen de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan.
7.1. Dat [appellante] met de gemeente heeft onderhandeld over het realiseren van een bouwplan voor meerdere woningen in ruil voor het afzien van het realiseren van een garagebedrijf of showroom op het perceel, levert geen concrete poging op als hiervoor bedoeld. Daartoe is tevens tastbaar bewijs nodig, bijvoorbeeld in de vorm van bouwplan dat in de benuttingsperiode is ingediend en dat, in beginsel, past binnen de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan. [appellante] heeft dat bewijs niet geleverd. Hoewel zij tijdens een overleg met de gemeente in de benuttingsperiode een schetstekening heeft getoond, was het op basis daarvan voor het college niet mogelijk na te gaan of het bouwplan binnen de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan past, onder meer omdat op die tekening afmetingen ontbraken.
7.2. Voor zover [appellante] bedoelt te betogen dat het haar, gelet op de onderhandelingen met de gemeente, redelijkerwijs niet kan worden tegengeworpen dat zij in de benuttingsperiode geen concrete poging heeft ondernomen om de destijds nog bestaande bouwmogelijkheden van het perceel te benutten, is van belang dat zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij in die periode gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen in het tot stand komen van een overeenkomst met de gemeente over het realiseren van een bouwplan voor meerdere woningen op het perceel, althans dat de gemeente niet langer de vrijheid had de onderhandelingen af te breken zonder schadevergoeding te betalen. Dat betekent dat [appellante] als redelijk denkend en handelend eigenaresse rekening had behoren te houden met de kans dat de onderhandelingen niet zouden leiden tot het tot stand komen van een overeenkomst. Verder is niet gesteld dat van de zijde van de gemeente is toegezegd dat de planologische situatie op het perceel in dat geval, ondanks de terinzagelegging van het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan, niet zal veranderen. Onder deze omstandigheden heeft de rechtbank terecht niet de door [appellante] gewenste betekenis aan de onderhandelingen met de gemeente toegekend. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 25 april 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BW3878).
7.3. [appellante] had in de benuttingsperiode een concrete poging kunnen doen om alsnog gebruik te maken van de onder het nieuwe bestemmingsplan vervallen planologische mogelijkheden. Zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij daartoe als gevolg van haar niet toe te rekenen omstandigheden niet in staat was. Door die planologische mogelijkheden niet te benutten, ook nadat zij kon zien aankomen dat de planologische situatie ter plaatse zou veranderen, heeft zij het risico van de voor haar nadelige bestemmingswijziging aanvaard en behoort de schade die zij daardoor heeft geleden voor haar rekening te blijven. De rechtbank is terecht tot hetzelfde oordeel gekomen.
7.4. Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Hagen w.g. Hazen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 november 2017
452.