Uitspraak
201803954/1/R2.
Datum uitspraak: 15 mei 2019
Datum uitspraak: 15 mei 2019
AFDELINGBESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellante A] en [appellant B], beiden wonend te Biest-Houtakker, gemeente Hilvarenbeek,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Hilvarenbeek,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 22 februari 2018 heeft de raad het bestemmingsplan "[locatie 1]" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellante A] en [appellant B] beroep ingesteld.
De raad van de gemeente Hilvarenbeek heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 maart 2019, waar [appellante A] en [appellant B], bijgestaan door ing. I. Spapens-Reijnders, rechtsbijstandverlener te Middelbeers, en de raad, vertegenwoordigd door M.A.B. van Dam, zijn verschenen.
Voorts zijn ter zitting [belanghebbende A] en [belanghebbende B], beiden bijgestaan door [gemachtigde], gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het plan is een partiële herziening van het bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker". Het plan maakt de bouw van een vrijstaande woning mogelijk op de gronden aan de [locatie 1] te Biest-Houtakker, waarvan [belanghebbende A] en [belanghebbende B] eigenaar zijn. De woning van [appellante A] en [appellant B] staat aan de [locatie 2] te Biest-Houtakker en hun gronden grenzen aan de noordzijde van het plangebied. De woning van [belanghebbende A] en [belanghebbende B] staat aan de [locatie 3] te Biest-Houtakker en hun gronden grenzen aan de zuidzijde van het plangebied. [appellante A] en [appellant B] kunnen zich niet verenigen met de in het plan mogelijk gemaakte woning.
Inspraakmogelijkheid
2. [ appellante A] en [appellant B] betogen dat zij tijdens de raadsvergadering van 22 februari 2018 om 21:30 uur ten onrechte geen gebruik hebben kunnen maken van hun spreekrecht. Zij wijzen erop dat deze vergadering pas in de vergadering van 22 februari 2018 om 19:30 uur is aangekondigd, en dat zij derhalve niet op tijd spreekrecht hebben kunnen aanvragen.
2.1.
Op 22 februari 2018 hebben achtereenvolgens twee raadsvergaderingen plaatsgevonden waarin over het plan is gestemd, een om 19:30 uur en een om 21:30 uur. [appellante A] en [appellant B] hebben voor de raadsvergadering van 19:30 uur geen spreekrecht aangevraagd. Ter zitting is gebleken dat het tijdens de raadsvergadering van 19:30 uur voor sommige raadsleden onduidelijk was hoeveel woningen als gevolg van het plan ter plaatse van de [locatie 3]/[locatie 1] gerealiseerd zouden kunnen worden. Daarom is tijdens de raadsvergadering van 21:30 uur als enige wijziging een amendement aan het voorstel om het plan vast te stellen toegevoegd, waarin door [belanghebbende A] en [belanghebbende B] is verklaard dat de woning aan de [locatie 3] niet zal worden gesplitst. In de raadsvergadering van 21:30 uur is het plan vervolgens vastgesteld.
Gelet op de omstandigheid dat [appellante A] en [appellant B] voor de raadsvergadering van 19:30 uur geen spreekrecht hebben aangevraagd en gelet op de omstandigheid dat de wijziging, die derhalve om 21:30 uur voorlag, geen wijziging ten nadele van [appellante A] en [appellant B] betrof en hen juist meer zekerheid gaf dat de woning aan de [locatie 3] niet zou mogen worden gesplitst, heeft de raad [appellante A] en [appellant B] naar het oordeel van de Afdeling niet in de gelegenheid hoeven stellen om tijdens de raadsvergadering van 21:30 uur van het spreekrecht gebruik te kunnen maken.
Het betoog faalt.
Toetsingskader
3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
3.1.
De relevante wet- en regelgeving is bijgevoegd in de bijlage behorende bij deze uitspraak.
Aantal woningen
4. [appellante A] en [appellant B] betogen dat het plan er ten onrechte toe leidt dat ter plaatse van de [locatie 3] en [locatie 1] in totaal 3 in plaats van de door de raad beoogde 2 woningen mogelijk zijn. In dit verband voeren zij aan dat splitsing van de woning aan de [locatie 3] op grond van het daar geldende bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker" nog altijd mogelijk is, terwijl het voorliggende plan een extra woning aan de [locatie 1] mogelijk maakt.
4.1.
De raad stelt zich op het standpunt dat ter plaatse van de [locatie 3] en [locatie 1] in totaal twee woningen mogelijk zijn.
4.2.
Aan de gronden ter plaatse van de [locatie 1] is op grond van het voorliggende plan de bestemming "Wonen" met de aanduidingen "vrijstaand" en "maatvoering: maximum aantal wooneenheden = 1" toegekend.
Aan de gronden aan de [locatie 3] is ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker" de bestemming "Wonen" met de aanduidingen "specifieke bouwaanduiding - 3" en "maatvoering: maximaal aantal wooneenheden: 2" toegekend.
4.3.
Gelet op de planregels, in samenhang gelezen met de verbeelding, is ter plaatse van de [locatie 1] maximaal 1 woning toegelaten.
Met betrekking tot de woning aan de [locatie 3] overweegt de Afdeling als volgt. Ingevolge artikel 11, lid 11.1.1, onderdeel e, en artikel 11, lid 11.1.3, onderdeel d, van de regels van het bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker" zijn ter plaatse van de bestemming "Wonen" met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - 3" geen 2 vrijstaande woningen toegestaan en dient een dubbele woning binnen de bestaande bebouwing gerealiseerd te worden. Het geschil spitst zich dan ook toe op de vraag of het bij de woning aan de [locatie 3] om bestaande bebouwing in de zin van genoemd bestemmingsplan gaat. Naar het oordeel van de Afdeling is gelet op de definitie van het begrip "bestaand" zoals opgenomen in artikel 1, lid 1.25, onderdeel a, van de regels van het bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker", de woning ter plaatse van de [locatie 3] geen bestaande bebouwing in de zin van artikel 11, lid 11.1.3, onderdeel d, van de regels van dat bestemmingsplan. De terinzagelegging van het bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker" heeft immers plaatsgehad in de periode juli-augustus 2010. Nu de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de huidige woning aan de [locatie 3] dateert van 14 maart 2013, bestond de huidige woning aan de [locatie 3] nog niet op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker" en was er geen sprake van dat deze woning werd gebouwd of kon worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging was ingediend. Gelet op de regels van het bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker" en in het bijzonder de definitie van het begrip "bestaand" in artikel 1, lid 1.25, onderdeel a, van de regels van dat plan, in samenhang gelezen met de bij dat plan behorende verbeelding, is ter plaatse van de [locatie 3] maximaal 1 vrijstaande woning mogelijk en is een dubbele woning dus niet toegestaan.
De conclusie is dat de raad zich naar het oordeel van de Afdeling terecht op het standpunt heeft gesteld dat ter plaatse van de [locatie 3] en [locatie 1] in totaal twee woningen mogelijk zijn.
Het betoog faalt.
Plancapaciteit
5. [appellante A] en [appellant B] betogen dat in de beleidsstukken, waaronder de "Voortgangsnotitie Wonen 2015: Kiezen én Delen", die op 5 november 2015 is vastgesteld door de raad, (hierna: de Voortgangsnotitie 2015) en het "Actieplan Wonen 2013", dat op 26 juni 2013 is vastgesteld door de raad, (hierna: het Actieplan) geen plancapaciteit is opgenomen voor de met het plan mogelijk gemaakte woning. Zij stellen dat in deze beleidsdocumenten weliswaar plancapaciteit is opgenomen voor een gesplitste woning, maar niet voor een vrijstaande woning, zoals in het plan is voorzien. Bovendien betogen zij dat er geen betekenis meer toekomt aan de principe-uitspraak van 24 april 2012 tot het verlenen van medewerking aan het plan, omdat in de Voortgangsnotitie 2015 staat dat een dergelijke principe-uitspraak na een jaar vervalt als tegen die tijd geen voorontwerpbestemmingsplan is opgesteld.
5.1.
De raad stelt zich op het standpunt dat de capaciteit die voorheen beschikbaar was voor het realiseren van een dubbele woning in de voormalige langgevelboerderij op het adres [locatie 3] is komen te vervallen door de herbouw van de langgevelboerderij. Deze capaciteit wordt volgens de raad ingezet voor het realiseren van een woning ter plaatse van de [locatie 1]. De raad stelt zich voorts op het standpunt dat de in de Voortgangsnotitie 2015 genoemde eis niet op de principe-uitspraak van 24 april 2012 van toepassing is omdat die eis dateert van na de principe-uitspraak.
5.2.
In de Voortgangsnotitie 2015 staat dat deze een beeld geeft van de ontwikkelingen in de woningbouw in de gemeente Hilvarenbeek sinds de vaststelling van het Actieplan. Uit de zienswijzenota en het verweerschrift blijkt dat de raad aan de Voortgangsnotitie 2015 heeft getoetst. Nu de Voortgangsnotitie 2015 een actualisering en concretisering van het Actieplan is, heeft de raad terecht geen aanleiding gezien om afzonderlijk aan het Actieplan te toetsen.
Het college van burgemeester en wethouders heeft op 24 april 2012 een principe-uitspraak tot het verlenen van medewerking aan de bouw van een woning op het perceel [locatie 1] gedaan. In de Voortgangsnotitie 2015 is weliswaar de voorwaarde opgenomen dat een principe-uitspraak tot het verlenen van medewerking aan een plan slechts een jaar geldig is, maar door de raad is toegelicht dat deze voorwaarde niet van toepassing is op de principe-uitspraak van 24 april 2012 omdat de Voortgangsnotitie 2015 ten tijde van deze principe¬-uitspraak nog niet was vastgesteld. De Afdeling acht dit, gelet op het belang dat degenen aan wie de principe-toezegging is gedaan vóór de totstandkoming van de Voortgangsnotitie 2015 daarop kon vertrouwen, niet onjuist of onredelijk.
Niet in geschil is dat de principe-uitspraak erop ziet dat medewerking aan het betreffende initiatief wordt verleend, mits er geen extra woning vanuit het woningbouwcontingent beschikbaar wordt gesteld. De raad heeft erop gewezen dat de plancapaciteit voor een gesplitste woning die in de Voortgangsnotitie 2015 is opgenomen door de herbouw van de langgevelboerderij aan de [locatie 3] is komen te vervallen. De vrijgekomen capaciteit is ingezet voor het realiseren van een woning ter plaatse van de [locatie 1] en daarom als plancapaciteit opgenomen in de Voortgangsrapportage woningbouw 2017 (hierna: Voortgangsrapportage 2017), van de raad van 21 december 2017. Gelet hierop hoeft er, anders dan [appellante A] en [appellant B] veronderstellen, voor een vrijstaande woning aan de [locatie 1] geen extra woning uit het woningbouwcontingent beschikbaar te worden gesteld.
Het betoog faalt.
Levensloopbestendige woning
6. [appellante A] en [appellant B] betogen dat uit de planstukken ten onrechte niet blijkt dat de in het plan voorziene woning een seniorenwoning is. Zij betogen voorts dat de voorwaarde dat levensloopbestendig wordt gebouwd ten onrechte niet in de anterieure overeenkomst is opgenomen, nu in de Voortgangsrapportage 2017 staat dat dit een voorwaarde is.
6.1.
Door de raad is ter zitting toegelicht dat het levensloopbestendig bouwen van woningen geen ruimtelijk relevant aspect is. Daarom kan volgens de raad niet in het plan worden opgenomen dat de voorziene woning levensloopbestendig moet worden gebouwd.
6.2.
Hoewel de raad ter zitting heeft toegelicht dat beoogd is om ter plaatse van de [locatie 1] een levensloopbestendige woning te realiseren, stelt de Afdeling vast dat dit niet in het plan is gewaarborgd. De Afdeling overweegt dat een beperking in het plan zoals een verbod op het gebruik van de voorziene woning door anderen dan senioren in beginsel niet mogelijk is. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is immers in het algemeen niet van belang wie de woningen bewonen. Een uitzonderlijk geval waarin dit anders zou kunnen zijn, is hier niet aan de orde.
Voor zover [appellante A] en [appellant B] betogen dat de voorwaarde dat levensloopbestendig moet worden gebouwd ten onrechte niet in de anterieure overeenkomst is opgenomen, overweegt de Afdeling dat de rechtmatigheid van de anterieure overeenkomst in deze procedure niet aan de orde is.
Het betoog faalt.
Structuurvisie Hilvarenbeek
7. [appellante A] en [appellant B] betogen dat het plan in strijd is met de uitgangspunten van de "Structuurvisie Hilvarenbeek", die op 25 februari 2010 is vastgesteld door de raad (hierna: de structuurvisie). Hiertoe voeren zij aan dat de bestaande ruimtelijke structuur van de Biestsestraat wordt verstoord omdat als gevolg van het plan de vrije doorkijk naar het achterliggend gebied en de openheid naar het buitengebied verdwijnen. In dit verband stellen zij dat het plangebied een zichtlocatie is en dat die door de verwezenlijking van het plan wordt doorkruist.
De zichtlocatie wordt volgens hen enerzijds doorkruist omdat het ingevolge artikel 3, lid 3.5.1 en lid 3.5.3, van de planregels mogelijk is om beplanting aan te brengen die hoger is dan 1 m. Anderzijds wordt de zichtlocatie volgens hen doorkruist door de goot- en nokhoogte van de voorziene woning.
Verder is het plan volgens hen in strijd met de uitgangspunten van de structuurvisie omdat de bouwmassa aan de Biestsestraat als gevolg van het plan toeneemt met ongeveer 350 m3.
7.1.
De raad stelt zich op het standpunt dat het plan niet in strijd is met de structuurvisie. Volgens de raad wordt de ruimtelijke structuur door het toevoegen van een woning niet verstoord omdat de ruimtelijke structuur ter plaatse uit woningen bestaat. Bovendien wordt de openheid van de zichtlocatie gegarandeerd omdat in het plan een bebouwingsvrije zone is opgenomen en omdat een omgevingsvergunning is vereist voor beplanting die hoger is dan 1 m, zo stelt de raad.
7.2.
In de structuurvisie staat dat de belangrijkste structuurdrager van Biest-Houtakker de Biestsestraat is. Dit lint, dat de dorpen Diessen, Hilvarenbeek en Moergestel verbindt, bestaat uit woningen en een klein aantal solitair gevestigde bedrijven, aldus de structuurvisie. Op twee plaatsen in het lint van woningen zijn nog waardevolle zichtlocaties naar het buitengebied aanwezig. Deze zichtlocaties zijn onbebouwde delen in het lint nabij het kruispunt met de Akkerstraat en het Spruitenstroompje. Verder staat in de structuurvisie dat nieuwe initiatieven aan het lint de ruimtelijke structuur niet mogen verstoren. Voorkomen moet worden dat grote schaalverschillen in bouwhoogte, bouwmassa, gevelindeling en architectuurvorm met de directe omgeving zullen worden veroorzaakt. Ook staat in de structuurvisie dat bij functieveranderingen op de overgang naar het buitengebied veel aandacht moet worden geschonken aan behoud van openheid. Toename van bouwmassa moet daarbij worden voorkomen.
De raad heeft zich naar het oordeel van de Afdeling terecht op het standpunt gesteld dat het plan niet in strijd is met de structuurvisie.
De Afdeling stelt vast dat de [locatie 1] geen deel uitmaakt van de in de structuurvisie genoemde waardevolle zichtlocaties. Verder heeft de raad zich op het standpunt kunnen stellen dat de bestaande ruimtelijke structuur niet wordt verstoord door verwezenlijking van het plan. Daarbij heeft de raad terecht van belang geacht dat het lint de Biestsestraat uit woningen bestaat en dat het plan de bouw van een woning mogelijk maakt. Verder staat in de plantoelichting dat de bouwhoogte, gevelindeling en architectuurvorm van de woning zijn aangepast aan de directe omgeving en dat ook de bouwmassa is aangepast aan de omgeving, zodat hier geen grote schaalverschillen ontstaan. Gelet op de planregels en de regels van het bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker", dat voor omliggende gronden geldt, is de goot- en bouwhoogte van de in het plan voorziene woning gelijk aan die van omliggende woningen.
Verder heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat met verwezenlijking van het plan de openheid wordt behouden. Daarbij acht de Afdeling van belang dat, zoals de raad terecht met verwijzing naar de plantoelichting heeft gesteld, met de in de structuurvisie opgenomen voorwaarde dat toename van bouwmassa moet worden voorkomen niet is beoogd in het geheel geen toename in de bouwmassa toe te staan. Ook neemt de Afdeling in aanmerking dat aan een strook grond van het plangebied, die ongeveer 8,5 m breed is, die loopt over de volle oost-west breedte van het plangebied en die grenst aan de zuidzijde van de gronden van [appellante A] en [appellant B], de bestemming "Wonen" met de aanduidingen "landschapswaarden" en "tuin" is toegekend. Ingevolge artikel 3, lid 3.1.2, onderdeel b, van de planregels is ter plaatse van die strook grond, op een erfafscheiding na, geen bebouwing toegestaan.
Voorts acht de Afdeling van belang dat het ingevolge artikel 3, lid 3.5.1, onderdeel d, van de planregels ter plaatse van de aanduiding "landschapswaarden" verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de gronden te beplanten met houtgewas dat hoger is dan 1 m. Ingevolge artikel 3, lid 3.5.2, van de planregels wordt een dergelijke omgevingsvergunning alleen verleend indien door het beplanten van houtgewas dat hoger is dan 1 m de waarden en/of functies die het plan beoogt te beschermen, niet blijvend onevenredig of niet onevenredig kunnen worden aangetast, tenzij hieraan door het stellen van voorwaarden voldoende tegemoet kan worden gekomen. Ingevolge artikel 3, lid 3.1.1, onderdeel c, van de planregels wordt onder deze waarden mede verstaan het behoud en herstel van de kenmerkende openheid van een akkercomplex.
Het betoog faalt.
Overige beleidsstukken
8. Voor zover [appellante A] en [appellant B] betogen dat de raad het plan ten onrechte niet aan een aantal beleidsdocumenten heeft getoetst overweegt de Afdeling als volgt.
Met betrekking tot het Actieplan en de "Woonvisie gemeente Hilvarenbeek", vastgesteld door de raad op 10 december 2009, (hierna: de Woonvisie) merkt de Afdeling op dat deze zijn geactualiseerd en geconcretiseerd in de Voortgangsnotitie 2015, waaraan de raad heeft getoetst.
In de "Atlas Hilvarenbeek" van november 2009 staat dat de atlas is bedoeld als naslagwerk en kan dienen als basis voor de structuurvisie. Niet is de Afdeling gebleken dat deze atlas ten tijde van het bestreden besluit als zelfstandig toetsingskader voor plannen gold. Bovendien heeft de raad het plan aan de structuurvisie getoetst.
Voor zover [appellante A] en [appellant B] betogen dat de raad het plan ook aan het beleidsstuk de "Behandeling verzoeken voor woningbouw op inbreidingslocaties" vastgesteld op 14 juli 2016 had moeten toetsen, merkt de Afdeling op dat dit beleidsstuk ziet op plannen die in de notitie Kiezen én Delen zijn benoemd als "afweegbare, zachte plannen" en op nieuwe initiatieven. Nu het plan, niet een dergelijk plan betreft heeft de raad daar niet aan hoeven toetsen.
Met betrekking tot het beleidsstuk "Beleid Dorps Bouwen", vastgesteld door de raad op 14 november 2013 overweegt de Afdeling dat dit stuk ziet op nieuwe ontwikkelingen en [appellante A] en [appellant B] niet hebben onderbouwd dat met de daarin opgenomen regels geen rekening is gehouden.
Akoestisch onderzoek
9. [ appellante A] en [appellant B] stellen dat de met het plan mogelijk gemaakte woning op een afstand van ongeveer 150 m van een inrichting met een hindercontour van 200 m zal komen te staan. Om die reden moet volgens hen met een akoestisch onderzoek worden aangetoond dat bij de in het plan voorziene woning geen onaanvaardbare geluidoverlast zal ontstaan. Het akoestisch onderzoek dat aan het plan ten grondslag is gelegd, is daarvoor volgens hen niet geschikt omdat dit onderzoek eerder aan het bestemmingsplan "Klein Westerwijksestraat 16", dat de raad op 20 juni 2012 heeft vastgesteld, ten grondslag is gelegd en omdat dit onderzoek gedateerd is.
9.1.
In artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat de bestuursrechter een besluit niet vernietigt op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.
Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht (Kamerstukken II, 2009/10, 32 450, nr. 3, blz. 18-20) heeft de wetgever met artikel 8:69a van de Awb de eis willen stellen dat er een verband moet bestaan tussen een beroepsgrond en het belang waarin de appellant door het bestreden besluit dreigt te worden geschaad. De bestuursrechter mag een besluit niet vernietigen wegens schending van een rechtsregel die kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van de appellant.
Het belang van [appellante A] en [appellant B] is erin gelegen dat zij gevrijwaard blijven van een onaanvaardbare aantasting van hun woon- en leefklimaat als gevolg van de verwezenlijking van het plan. Het betoog van [appellante A] en [appellant B] ziet op het volgens hen benodigde aanvullende akoestisch onderzoek met betrekking tot de geluidoverlast bij de in het plan voorziene woning. [appellante A] en [appellant B] wonen zelf in een andere woning. [appellante A] en [appellant B] beroepen zich derhalve op aspecten van de norm van een goede ruimtelijke ordening, als neergelegd in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, die in dit geval kennelijk niet strekt tot bescherming van hun belangen, maar tot bescherming van de belangen van de toekomstige bewoners van de in het plan mogelijk gemaakte woning. Om deze reden is de Afdeling van oordeel dat het in artikel 8:69a van de Awb opgenomen relativiteitsvereiste in de weg staat aan vernietiging van het besluit vanwege deze beroepsgrond. De Afdeling laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing.
Soortenbescherming
10. [appellante A] en [appellant B] stellen dat aan het plan de "quick scan flora en fauna, locatie [locatie 3], Biest-Houtakker", die is opgesteld door IJzerman advies op 22 oktober 2013, (hierna: de quickscan uit 2013) ten grondslag is gelegd. Zij voeren aan dat de quickscan uit 2013 niet meer actueel is omdat de Flora- en faunawet per 1 januari 2017 is vervallen en is opgegaan in de Wet natuurbescherming (hierna: de Wnb). Volgens [appellante A] en [appellant B] is de quickscan uit 2013 ook niet geactualiseerd. Voor hen is niet duidelijk of het soortenbeschermingsregime van de Wnb aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.
10.1.
De raad stelt zich op het standpunt dat de quickscan uit 2013 is geactualiseerd. Deze geactualiseerde versie is opgenomen in de "quick scan flora en fauna, locatie [locatie 3], Biest-Houtakker", die is opgesteld door IJzerman advies op 18 januari 2018, (hierna: de quickscan uit 2018). De raad stelt dat de quickscan uit 2018 aan het plan ten grondslag is gelegd. Per abuis is de rapportage van de quickscan uit 2013 als bijlage bij het vastgestelde bestemmingsplan opgenomen.
10.2.
Op 1 januari 2017 is de Wnb in werking getreden en is de Flora- en faunawet ingetrokken.
10.3.
De vragen of voor de uitvoering van het bestemmingsplan een vrijstelling dan wel een ontheffing op grond van het soortenbeschermingsregime in de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) nodig is en zo ja, of deze ontheffing kan worden verleend, komen in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van de Wnb. Dat doet er niet aan af dat de raad het plan niet zou hebben mogen vaststellen indien en voor zover hij op voorhand in redelijkheid heeft moeten inzien dat het soortenbeschermingsregime in de Wnb aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.
In de quickscan uit 2013 zijn de effecten van verwezenlijking van het plan getoetst aan de Flora- en faunawet. In de quickscan uit 2018 zijn de effecten van verwezenlijking van het plan getoetst aan de Wnb. In de quickscan uit 2018 staat dat vrijgestelde soorten mogelijkerwijs kunnen worden aangetroffen, maar dat hiervoor in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd. Voor overige beschermde soorten is nader onderzoek niet noodzakelijk gelet op het ontbreken van geschikte biotopen en vaste verblijfslocaties, aldus de quickscan uit 2018. Ter voorkoming van het verstoren van broedende vogels wordt in de quickscan uit 2018 aangeraden kapwerkzaamheden tussen half juli en half maart te verrichten. Deze conclusies van de quickscan uit 2018 zijn nagenoeg identiek aan de conclusies van de quickscan uit 2013. Voor zover [appellante A] en [appellant B] ter zitting hebben betoogd dat onduidelijk is of de raadsleden ten tijde van de besluitvorming beschikten over de quickscan uit 2018, heeft de raad ter zitting onweersproken gesteld dat de raadsleden ten tijde van het nemen van het bestreden besluit over de quickscan uit 2018 beschikten.
Gelet op het voorgaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de Wnb op voorhand niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Voor zover [appellante A] en [appellant B] op de "Resultaten FloraFaunaCheck.nl, Gemeente Hilvarenbeek" van 24 januari 2018 hebben gewezen, overweegt de Afdeling dat wat daarin staat niet tot een ander oordeel leidt, nu het onderzoek dat blijkens de flora- en faunacheck noodzakelijk is bij de quickscan uit 2018 is uitgevoerd.
Het betoog faalt.
Financiële uitvoerbaarheid
11. [appellante A] en [appellant B] betogen dat de raad de anterieure overeenkomst, die ter onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid dient, niet aan het plan ten grondslag heeft kunnen leggen. In dit kader voeren zij aan dat de anterieure overeenkomst dateert van 3 maart 2014 en derhalve van vóór de indiening van het initiatief. Verder stellen zij dat de anterieure overeenkomst is ontbonden omdat het bestemmingsplan "[locatie 3]-[locatie 1]" niet is vastgesteld.
11.1.
De raad stelt zich op het standpunt dat het beroep op dit punt niet-ontvankelijk is omdat de zienswijze niet tegen de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gericht.
Verder stelt de raad zich op het standpunt dat hij de anterieure overeenkomst wel aan het plan ten grondslag heeft kunnen leggen. Daartoe stelt de raad dat de anterieure overeenkomst in het algemeen gaat over het zekerstellen van het verhaal van de kosten van de grondexploitatie ten behoeve van de bouw van een extra woning ter hoogte van de [locatie 1] en dat de anterieure overeenkomst niet per se betrekking heeft op het ontwerpplan "[locatie 3] en [locatie 1]". Verder stelt de raad dat de anterieure overeenkomst niet is ontbonden.
11.2.
Voor zover de raad stelt dat het beroep op dit punt niet-ontvankelijk is omdat de zienswijze niet tegen de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gericht, overweegt de Afdeling als volgt. Ingevolge artikel 8:1 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), in samenhang gelezen met artikel 8:6 van Pro de Awb en artikel 2 van Pro bijlage 2 bij de Awb alsmede met artikel 6:13 van Pro de Awb, kan door een belanghebbende beroep worden ingesteld tegen onderdelen van het besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarover hij bij het ontwerpplan een zienswijze naar voren heeft gebracht. De Afdeling stelt vast dat [appellante A] en [appellant B] een zienswijze met betrekking tot het gehele plan naar voren hebben gebracht. Om die reden is het beroep van [appellante A] en [appellant B] ook op dit punt ontvankelijk.
11.3.
In het kader van een beroep tegen een bestemmingsplan kan een betoog dat ziet op de uitvoerbaarheid van dat plan, waaronder ook de financiële uitvoerbaarheid is begrepen, slechts leiden tot vernietiging van het bestreden besluit indien en voor zover het aangevoerde leidt tot de conclusie dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat het plan niet kan worden uitgevoerd binnen de planperiode van in beginsel tien jaar.
11.4.
In de plantoelichting staat dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan voldoende is aangetoond. Er is een anterieure overeenkomst gesloten tussen [belanghebbende A] en [belanghebbende B] enerzijds en de gemeente anderzijds waarin in het kostenverhaal is voorzien. In de anterieure overeenkomst staat dat de in het plan mogelijk gemaakte ontwikkeling en de plankosten voor rekening van de initiatiefnemer komen.
De raad heeft zich naar het oordeel van de Afdeling terecht op het standpunt gesteld dat de anterieure overeenkomst kan dienen ter onderbouwing van het kostenverhaal. Daarbij betrekt de Afdeling dat, anders dan [appellante A] en [appellant B] stellen, ter zitting is gebleken dat de anterieure overeenkomst niet is ontbonden. Daarbij is van belang dat in artikel 16 van Pro de anterieure overeenkomst staat dat indien de door verzoeker gevraagde planologische maatregel niet wordt vastgesteld of indien de Afdeling de bedoelde planologische maatregel vernietigt, de anterieure overeenkomst op verzoek van de verzoeker wordt ontbonden zonder dat de gemeente kan worden aangesproken op vergoeding van gemaakte kosten of geleden schade. Hoewel de door [belanghebbende A] en [belanghebbende B] gevraagde planologische maatregel destijds niet is vastgesteld, hebben zij ter zitting verklaard dat zij niet hebben verzocht om ontbinding van de anterieure overeenkomst en zich ook aan die overeenkomst gebonden achten. [belanghebbende A] en [belanghebbende B] zijn dus aan de anterieure overeenkomst gebonden. Daarbij betrekt de Afdeling voorts dat de anterieure overeenkomst weliswaar dateert van 3 maart 2014 en in eerste instantie is opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan "[locatie 3] en [locatie 1]", maar ook betrekking heeft op dezelfde ontwikkeling op het perceel aan de [locatie 1] als met het plan mogelijk wordt gemaakt. Bovendien hebben [appellante A] en [appellant B] niet aannemelijk gemaakt dat de gegevens waarvan in de anterieure overeenkomst is uitgegaan zodanig zijn verouderd, dan wel dat zich na de totstandkoming van de anterieure overeenkomst zodanige ontwikkelingen in het plangebied hebben voorgedaan, dat de raad de anterieure overeenkomst om die reden niet aan het besluit tot vaststelling van het plan ten grondslag heeft kunnen leggen.
Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding voor de conclusie dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat het plan binnen de planperiode niet kan worden uitgevoerd.
Het betoog faalt.
Bouwmogelijkheden plan
12. [appellante A] en [appellant B] betogen dat het plan te veel bouwmogelijkheden biedt. Daartoe betogen zij dat ter plaatse van de gronden waaraan de aanduidingen "tuin" en "landschapswaarden" zijn toegekend vergunningvrij bouwwerken mogen worden opgericht. Verder wijzen [appellante A] en [appellant B] op artikel 5, lid 5.4, onderdeel a, artikel 7 en Pro artikel 8, lid 8.1, van de planregels. Volgens hen heeft de raad onvoldoende gemotiveerd waarom hij deze planregels in het plan heeft opgenomen. Bovendien betogen [appellante A] en [appellant B] dat artikel 11 van Pro de planregels ten onrechte in het plan is opgenomen.
12.1.
Over het betoog van [appellante A] en [appellant B] dat op de gronden waaraan de aanduidingen "tuin" en "landschapswaarden" zijn toegekend vergunningvrije bouwwerken mogen worden opgericht, overweegt de Afdeling als volgt.
Op grond van artikel 2 van Pro bijlage II van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bor) mogen op het achtererf bouwwerken zonder omgevingsvergunning worden opgericht. Op grond van artikel 1, eerste lid, van bijlage II van het Bor en de daarin opgenomen definitie van "erf" kan de planwetgever vergunningvrije bebouwing uitsluiten door de inrichting van het erf ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw te verbieden. Gelet op de aanduiding "landschapswaarden" en de toelichting van de raad, is de inrichting van de bedoelde gronden ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw verboden. Daarom kunnen de gronden waaraan de aanduiding "landschapswaarden" is toegekend niet worden aangemerkt als erf. De bepalingen die vergunningvrij bouwen in de zin van artikel 2 van Pro bijlage II van het Bor mogelijk maken, zijn op deze gronden dus niet van toepassing.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad deugdelijk gemotiveerd dat artikel 3, lid 3.1.1, onder c, van de planregels, gelet op de locatie-specifieke omstandigheden, strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij betrekt de Afdeling dat door de raad is toegelicht dat de aanduiding "landschapswaarden", die aan een deel van het plangebied is toegekend, dient ter voorkoming van een aantasting van het landschapsbeeld en het cultuurhistorisch waardevolle akkercomplex. Verder is, zoals onder 7.2 is overwogen, in de structuurvisie beschreven dat bij initiatieven op de overgang naar het buitengebied veel aandacht moet worden geschonken aan behoud van openheid en dat toename van bouwmassa daarbij moet worden voorkomen.
Gelet hierop heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling terecht op het standpunt gesteld dat het oprichten van vergunningvrije bouwwerken op de gronden waaraan de aanduidingen "tuin" en "landschapswaarden" zijn toegekend niet is toegelaten. In zoverre mist het betoog dat dat wel zou kunnen feitelijke grondslag.
Het betoog faalt.
12.2.
Over het betoog van [appellante A] en [appellant B] dat de raad onvoldoende heeft gemotiveerd waarom hij artikel 5, lid 5.4, artikel 7 en Pro artikel 8, lid 8.1, van de planregels heeft opgenomen, overweegt de Afdeling als volgt.
Door de raad is benadrukt dat artikel 5, lid 5.4, van de planregels betrekking heeft op ondergeschikte bouwdelen. In artikel 7, onder a, van de planregels is de bevoegdheid opgenomen om tot maximaal 10% van de in de planregels gegeven maten, afmetingen en percentages af te wijken, mits dat uit een oogpunt van architectuur en/of constructie noodzakelijk is. In artikel 7, onder b, van de planregels is de bevoegdheid opgenomen om van gevellijnen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, niet zijnde bestemmingsgrenzen, af te wijken, indien en voor zover dat noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond en mits de afwijking ten opzichte van hetgeen geometrisch is bepaald niet meer dan 2,5 m bedraagt. Artikel 8, lid 8.1, van de planregels bevat een wijzigingsbevoegdheid in verband met een technisch betere realisering van bestemmingen en bouwwerken dan wel voor zover het noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De Afdeling overweegt dat de in artikel 5, lid 5.4, artikel 7 en Pro artikel 8, lid 8.1, van de planregels opgenomen bevoegdheden alle op ondergeschikte wijzigingen of afwijkingen van het plan zien. Ter zitting is door de raad toegelicht dat hij deze bouwmogelijkheden ter plaatse ruimtelijk aanvaardbaar acht. Voorts is, zoals volgt uit 7.2, een bebouwingsvrije zone in het plan opgenomen, waardoor een afstand van ongeveer 8,5 m van de in het plan voorziene woning tot de perceelgrens van [appellante A] en [appellant B] is geborgd.
De Afdeling is gelet op het voorgaande van oordeel dat de raad voldoende heeft gemotiveerd waarom hij artikel 5, lid 5.4, artikel 7 en Pro artikel 8, lid 8.1, van de planregels in het plan heeft opgenomen.
Voor zover [appellante A] en [appellant B] betogen dat artikel 11 van Pro de planregels ten onrechte in het plan is opgenomen, overweegt de Afdeling dat de raad op grond van artikel 3.2.1 en artikel 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht is de in artikel 11 van Pro de planregels genoemde bepalingen op te nemen.
Het betoog faalt.
Erfafscheiding
13. [appellante A] en [appellant B] betogen dat het plan ten onrechte een erfafscheiding tussen de woonpercelen [locatie 1] en [locatie 2] mogelijk maakt. Zij voeren hiertoe aan dat een dergelijke erfafscheiding op grond van het vorige bestemmingsplan niet mocht worden opgericht.
13.1.
De Afdeling stelt vast dat het plan een erfafscheiding mogelijk maakt op de gronden waaraan de bestemming "Wonen" met de aanduidingen "landschapswaarden" en "tuin" is toegekend. Verder stelt de Afdeling vast dat ingevolge de regels bij het bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker", anders dan [appellante A] en [appellant B] betogen, ter plaatse van de bedoelde gronden ook een erfafscheiding mocht worden opgericht. De Afdeling is van oordeel dat de raad op de bedoelde gronden in redelijkheid een erfafscheiding mogelijk heeft kunnen maken.
Voor zover [appellante A] en [appellant B] betogen dat de bebouwing in strijd met de planregels is opgericht, is dat een kwestie van handhaving die in deze procedure niet aan de orde kan komen.
Het betoog faalt.
Integrale belangenafweging
14. [appellante A] en [appellant B] betogen dat geen integrale belangenafweging heeft plaatsgevonden. Zij stellen hiertoe dat de raad de [locatie 3] bij het bepalen van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de met het plan mogelijk gemaakte woning had moeten betrekken.
14.1.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is de Afdeling van oordeel dat de raad de [locatie 3] voldoende bij zijn afweging heeft betrokken en dat de raad ook anderszins de omliggende gronden voldoende in de afweging heeft betrokken.
Het betoog faalt.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond.
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.F.W. Tuit, griffier.
w.g. Polak w.g. Tuit
lid van de enkelvoudige kamer griffier
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 mei 2019
425-880.
BIJLAGE
Bestemmingsplan "[locatie 1] Biest-Houtakker"
Artikel 3 Wonen Pro
3.1.1
Algemeen
"De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. het wonen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding "vrijstaand", uitsluitend één vrijstaande woning is toegestaan;
b. ter plaatse van de aanduiding "tuin", uitsluitend als tuin;
c. ter plaatse van de aanduiding "landschapswaarden", uitsluitend voor instandhouding en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke waarden. Onder deze landschappelijke waarden wordt mede verstaan het behoud en herstel van de kenmerkende openheid van een akkercomplex.
[…]."
3.1.2
Beperkingen
"Ten aanzien van de in artikel 3.1.1 genoemde functies geldt het volgende: a. nieuw te bouwen woningen zijn toegestaan daar waar dat met een aanduiding "maximum aantal wooneenheden" is aangegeven, met dien verstande dat het totaal aantal woningen maximaal het middels deze aanduiding aangegeven aantal mag bedragen.
b. Ter plaatse van de aanduiding "tuin" en "landschapswaarden" is geen bebouwing toegestaan met uitzondering van een bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van erfafscheiding tussen de woonpercelen [locatie 1] en [locatie 2]."
3.2
Bouwregels
"Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de in artikel 3.1.1 omschreven doeleinden en met inachtneming van het bepaalde in Hoofdstuk 3 en de volgende regels:
[…]
k. de goot- en/of bouwhoogte van hoofdgebouwen mag ten hoogste bedragen de ter plaatse van de aanduiding "maximale goot- en bouwhoogte" aangegeven maten;"
l. de goot- en/of bouwhoogte van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste bedragen voor:
[…]."
3.5.1
Omgevingsvergunningplicht
"Het is verboden op en in de gronden ter plaatse van de aanduiding "landschapswaarden" de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren te doen of te laten uitvoeren, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning:
a. het aanleggen van (aaneengesloten) oppervlakteverhardingen;
b. afgraven, vergraven, ophogen en egaliseren van de bodem;
c. diepploegen en diepwoelen van de bodem;
d. beplanten van gronden met houtgewas hoger dan 1,0 m;
e. vellen of rooien van houtgewas."
3.5.2
Beoordelingscriteria
"Het bevoegd gezag verleent de omgevingsvergunning als bedoeld in lid 3.5.1 alleen indien door de in lid 3.5.1 genoemde werken of werkzaamheden, dan wel door de gevolgen daarvan, hetzij direct, hetzij indirect de waarden en/of functies die het plan beoogt te beschermen, niet blijvend onevenredig of niet onevenredig kunnen worden aangetast, tenzij hieraan door het stellen van voorwaarden voldoende tegemoet kan worden gekomen."
Artikel 5 Algemene Pro bouwregels
5.4
Overschrijding van bouwgrenzen en gevellijnen
"Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, en gevellijnen mogen, in afwijking van het bepaalde in Hoofdstuk 2 van deze regels, uitsluitend worden overschreden door tot hoofdgebouwen behorende ondergeschikte bouwdelen, zoals stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits:
a. de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m, met dien verstande dat de diepte van een erker maximaal 1,10 m mag bedragen;
[…]."
Artikel 7 Algemene Pro afwijkingsregels
"Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, voor:
a. het afwijken van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, mits dat uit een oogpunt van architectuur en/of constructie noodzakelijk is;
b. het afwijken van gevellijnen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, niet zijnde bestemmingsgrenzen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen geometrisch is bepaald niet meer dan
2,5 m bedraagt."
Artikel 8 Algemene Pro wijzigingsregels
8.1
Kleine overschrijdingen
"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen te wijzigen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen en bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3,0 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot."
Artikel 11 Overgangsrecht Pro
11.1
Overgangsrecht voor bouwwerken
11.1.1
Algemeen
"Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan."
11.1.2
Afwijking
"Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig vergunning verlenen voor het afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%."
11.1.3
Uitzondering
"Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan."
11.2
Overgangsrecht voor gebruik
11.2.1
Algemeen
"Het gebruik van gronden en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet."
11.2.2
Strijdig gebruik
"Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind."
11.2.3
Onderbroken gebruik
"Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten."
11.2.4
Uitzondering
"Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan."
Bestemmingsplan "Kern Biest-Houtakker"
Artikel 1 begrippen Pro
1.25
bestaand
"a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald.
b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;".
Artikel 11 Wonen Pro
11.1.1
Algemeen
"De voor "Wonen" aangewezen gronden bestemd voor het wonen met:
[…]
e. ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - 3": vrijstaande en dubbele woningen;
[…]."
11.1.3
Beperkingen
"Ten aanzien van de in artikel 11.1.1 genoemde functies gelden de volgende beperkingen:
[…]
b. nieuw te bouwen woningen zijn uitsluitend toegestaan daar waar dat met een aanduiding "maximum aantal wooneenheden" is aangegeven, met dien verstande dat het aantal nieuw te bouwen woningen maximaal het middels deze aanduiding aangegeven aantal mag bedragen;
[…]
d. ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - 3" geldt in aanvulling op lid b dat twee vrijstaande woningen niet zijn toegestaan, tevens geldt dat een dubbele woning binnen de bestaande bebouwing gerealiseerd dient te worden."
11.2
Bouwregels
"Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de in artikel 11.1.1 omschreven doeleinden en met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en de volgende regels:
l. de goot- en/of bouwhoogte van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste bedragen voor:
[…]
erfafscheidingen achter de voorgevel 2 m;
[…]".