Uitspraak
201805615/1/A2.
Datum uitspraak: 22 mei 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Stokkum, gemeente Montferland,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 mei 2018 in
zaak nr. 17/4196 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Montferland.
Procesverloop
Bij besluit van 7 februari 2017 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 28 juni 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. [appellant] heeft hiertegen beroep ingesteld.
Bij tussenuitspraak van 26 februari 2018 heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld om het gebrek in het besluit van 28 juni 2017 te herstellen met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen. Deze uitspraak is aangehecht.
Op 15 maart 2018 heeft het college de motivering van het besluit van 28 juni 2017 aangevuld.
Bij uitspraak van 25 mei 2018 heeft de rechtbank het door [appellant] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 28 juni 2017 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen de tussenuitspraak en de uitspraak van 25 mei 2018 heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 april 2019, waar [appellant], bijgestaan door mr. D. Pool, werkzaam bij Achmea rechtsbijstand, en het college, vertegenwoordigd door L.M.M.J. Meuleman, vergezeld van mr. W.M. van Eeuwen, werkzaam bij adviesbureau Haute Equipe Partners in Public te Haarlem (hierna: Haute Equipe), zijn verschenen. Tevens is verschenen [belanghebbende], derde-belanghebbende.
Overwegingen
Inleiding en besluitvorming
1. [appellant] is eigenaar van een perceel met woning gelegen aan de [locatie 1] te Stokkum. Hij heeft verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Stokkum, Eltenseweg - Pastoor van Sonsbeeckstraat", op 21 januari 2016. Dit bestemmingsplan maakt het onder meer mogelijk om in totaal vier nieuwe vrijstaande woningen te bouwen op een drietal bouwpercelen in de directe nabijheid van de woning van [appellant]. Twee van deze woningen zijn gelegen op een bouwperceel direct ten westen en de andere twee zijn gelegen op twee bouwpercelen ten zuidoosten en zuidwesten van de woning van [appellant], aan de overzijde van de weg.
2. Het college heeft advies gevraagd aan Haute Equipe. In een advies van 16 januari 2017 heeft zij de mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met de mogelijkheden van de voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geldende bestemmingsplannen. Haute Equipe heeft geconcludeerd dat [appellant] in een nadeliger positie is komen te verkeren. Dit planologische nadeel bestaat volgens haar uit een beperkte aantasting van de situering(swaarde), een mogelijke toename van schaduwwerking in de woning en tuin en een in zekere mate verdergaande aantasting van de privacy. Zij heeft verder uiteengezet dat de vier vrijstaande woningen worden gebouwd op percelen tussen reeds bestaande woningen, zodat het inbreidingslocaties betreffen. Deze relatief beperkte woningbouw moet worden gezien als een normale maatschappelijke ontwikkeling, waarbij een drempel van 5% passend is. Het door [appellant] geleden planologische nadeel, dat zich vertaalt in een maximale waardedaling van de woning van om en nabij de 3%, blijft binnen deze drempel, aldus het advies van Haute Equipe. Zij heeft daarom het nadeel niet getaxeerd.
3. In een nader advies van 4 mei 2017 heeft Haute Equipe gereageerd op de door [appellant] in bezwaar ingediende "quickscan contra-expertise" van Tog van 7 maart 2017. Het college heeft het nadere advies van Haute Equipe ten grondslag gelegd aan het besluit op bezwaar van 28 juni 2017.
Tussenuitspraak
4. De rechtbank heeft geoordeeld dat in het advies van Haute Equipe ten onrechte zonder tussenliggende taxatie wordt gesteld dat er 3% waardevermindering optreedt. Zij heeft daarom het college opgedragen om een taxatie te laten verrichten, om de waardevermindering te bepalen. De rechtbank heeft verder overwogen dat Haute Equipe de verandering van het uitzicht als schadefactor heeft meegenomen bij de planvergelijking en dat de toepassing van een normaal maatschappelijk risico van 5% gerechtvaardigd is.
Taxatierapport Thorbecke en nadere motivering college
5. Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft het college aan Thorbecke B.V. gevraagd om de hoogte van de waardevermindering te bepalen. In een taxatierapport van 15 maart 2018 heeft zij geconcludeerd dat de waarde van de woning van [appellant] op de peildatum met € 13.000,00 is gedaald van € 277.000,00 naar € 264.000,00. Bij brief van dezelfde datum heeft het college te kennen gegeven dat nu deze waardevermindering geheel binnen het normaal maatschappelijk risico blijft, het besluit tot afwijzing van het verzoek om een tegemoetkoming in planschade in stand blijft.
Uitspraak rechtbank 25 mei 2018
6. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college met het taxatierapport van Thorbecke het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek heeft hersteld.
Hoger beroep
Planvergelijking
7. [appellant] betoogt in hoger beroep allereerst dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college niet mocht afgaan op het eerste advies van Haute Equipe, omdat daarin bij de door haar gemaakte planvergelijking ten onrechte het schadeaspect "uitzicht" bij de beoordeling van het schadeaspect "situeringswaarde" is betrokken en niet als zelfstandig schadeaspect is beoordeeld. Het is onjuist om de toegenomen verdichting slechts te beperken tot vermindering van de situeringswaarde. Daarom mocht het college niet afgaan op de door Haute Equipe gemaakte planvergelijking, aldus [appellant].
7.1. In het advies van 16 januari 2017 heeft Haute Equipe vermeld dat de bouwmogelijkheden op het bouwperceel ten westen en op de bouwpercelen ten zuidoosten en zuidwesten zijn toegenomen en dat vanuit de woning zicht bestaat op deze bebouwing. Zij heeft in het advies geconcludeerd dat door de korte afstand tot aan de mogelijk gemaakte vrijstaande woningen, gelegen ten westen van de woning van [appellant], het uitzicht vanuit de tuin en de woning van [appellant] in nadelige zin is gewijzigd en dat dit ook, zij het in mindere mate, geldt voor de woningen gelegen ten zuidoosten en zuidwesten.
In het nadere advies van 4 mei 2017 heeft Haute Equipe toegelicht dat door de verdere verdichting van de bebouwingsmogelijkheden de kwaliteit van het uitzicht is verslechterd en dat dit schadeaspect in het eerste advies is betrokken bij de beoordeling van het schadeaspect "aantasting van de situeringswaarde". De gebiedskarakteristiek is niet wezenlijk veranderd. De woning van [appellant] was al gelegen aan de rand van de bestaande bebouwde kern. Het gaat om de invulling van kavels langs de Eltenseweg, aldus het advies van 4 mei 2017.
7.2. Gelet op het advies van 16 januari 2017 en de nadere toelichting daarop in het advies van 4 mei 2017, heeft Haute Equipe de nadelige verandering van het uitzicht, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht, betrokken bij de door haar gemaakte planologische vergelijking. De rechtbank heeft in de enkele omstandigheid dat Haute Equipe de verandering van het uitzicht heeft besproken in relatie tot een vermindering van de situering, terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college niet mocht afgaan op het advies van Haute Equipe. Uit het advies en het nadere advies blijkt dat beide factoren zijn meegewogen. In hetgeen door [appellant] is aangevoerd heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college, onder verwijzing naar de adviezen van Haute Equipe, de nadelige gevolgen voor het uitzicht of de situeringswaarde heeft onderschat.
Het betoog faalt.
Normaal maatschappelijk risico
7.3. [appellant] betoogt voorts, onder verwijzing naar een deskundigenrapport van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (de SAOZ) van 24 juli 2018, dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de toepassing van een normaal maatschappelijk risico van 5% gerechtvaardigd is.
7.4. In de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, heeft de Afdeling in overweging 5.9 en volgende onder meer het volgende overwogen.
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
7.5. Zoals de Afdeling voorts eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
7.6. Niet in geschil is dat het hier gaat om woningbouw op inbreidingslocaties in een woonkern. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (vergelijk 5.14 van voormelde overzichtsuitspraak), is bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw ook in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
7.7. Niet in geschil is dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. In geschil is of de ontwikkeling past binnen in een reeks van jaren gevoerd beleid. [appellant] heeft aangevoerd dat niet is komen vast te staan dat de ontwikkeling in (voldoende concreet) langjarig door de gemeente gevoerd beleid past, zodat de ontwikkeling slechts ten dele in de lijn der verwachting lag. Volgens [appellant] is, gelet hierop, een aftrek van 3% gerechtvaardigd en komt hij in aanmerking voor een tegemoetkoming in planschade.
7.8. Haute Equipe heeft in haar advies van 16 januari 2017 paragraaf 3.2.3.3 van de toelichting op het nieuwe bestemmingsplan geciteerd. In deze paragraaf is verwezen naar de door de raad van de gemeente Montferland vastgestelde "Actualisering woningbehoefte-onderzoek gemeente Montferland 2009". In hoofdstuk 3 van dit beleidsdocument, getiteld: "Vooruitblik: visie op de woningbouw 2010-2020", is vermeld dat de ambitie bestaat om 35 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, waarvan 10 voor "extra vestigers" en 25 voor "reguliere vestigers", teneinde te voorzien in de woningbehoefte. Ter zitting is door het college bevestigd dat deze woningen nog niet (allemaal) zijn gebouwd en dat de ambitie om extra woningen toe te voegen nog steeds bestaat. Dat, zoals [appellant] ter zitting naar voren heeft gebracht, in hoofdstuk 3 ook is vermeld dat er onvoldoende bouwmogelijkheden in Stokkum zelf zijn, zodat een deel van de woningvraag mogelijk kan worden opgevangen in de andere kernen, doet niet af aan de ambitie om extra woningen te bouwen en aan de woningbehoefte in Stokkum. Daarnaast heeft Haute Equipe in haar nadere advies van 4 mei 2017 vermeld dat "de gemeente een zekere groei van de kern Stokkum voorstaat". Zij wijst erop dat doordat de raad van Montferland, het bestemmingsplan "Buitengebied, herziening 2011-1 ([locatie 2]-[locatie 3] Stokkum)", heeft vastgesteld, reeds in 2011 medewerking is verleend aan de bouw van een vrijstaande woning op het bouwkavel recht tegenover de woning van [appellant]. De vier vrijstaande woningen, waarop de onderhavige aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ziet, zijn bovendien toegelaten op gronden die zijn gelegen binnen de in de "Structuurvisie Montferland 2009" aangewezen "contour bebouwd gebied", aldus het nadere advies van Haute Equipe.
Gelet hierop heeft het college, onder verwijzing naar de adviezen van Haute Equipe, voldoende gemotiveerd dat de ontwikkeling in het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past.
7.9. Aan de korte afstand komt hier geen zelfstandige betekenis toe, omdat de omvang van de waardevermindering van de woningen wordt bepaald door de afstand van de woningen tot de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat de korte afstand reeds in de waardevermindering van de woningen is verdisconteerd (vergelijk de uitspraak van 8 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2620).
7.10. Gelet op het voorgaande lag de ontwikkeling volledig binnen de lijn der verwachtingen en heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat een normaal maatschappelijk risico van 5% gerechtvaardigd is. Omdat de schade die [appellant] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleden, niet uitstijgt boven 5% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft het college die schade terecht geheel voor zijn rekening gelaten.
Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraken voor zover aangevallen dienen te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. F. Nales, griffier.
w.g. Van Ettekoven w.g. Nales
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 22 mei 2019
680.