Uitspraak
201804570/1/A3.
Datum uitspraak: 10 juli 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Groningen,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 20 april 2018 in zaak nr. 17/3966 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Groningen.
Procesverloop
Bij besluiten van 9 maart en 7 april 2017 heeft het college de aanvraag van [appellant] om onttrekkingsvergunningen voor de panden in de [locatie 1] en de [locatie 2], beide te Groningen, afgewezen.
Bij besluit van 11 oktober 2017 heeft het college de door [appellant] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 april 2018 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 januari 2019, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. L. Mathey, advocaat te Groningen, en het college, vertegenwoordigd door mr. P.J. van de Sande, zijn verschenen.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend.
Het college en [appellant] hebben nadere stukken ingediend.
Met toestemming van partijen is een nadere behandeling van de zaak ter zitting achterwege gebleven. De Afdeling heeft het onderzoek vervolgens gesloten.
Overwegingen
Wettelijk kader
1. Het wettelijk kader en de toepasselijke beleidsregels zijn opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.
Inleiding
2. Op 13 januari 2017 heeft [appellant] twee aanvragen ingediend voor een beperkte vergunning woningonttrekking ten behoeve van kamerverhuur op de adressen [locatie 1] en [locatie 2] te Groningen.
Besluitvorming
3. Op 9 maart en 7 april 2017 heeft het college de aanvragen van [appellant] afgewezen, omdat de panden vanwege het aantal kamers niet onder de overgangsregeling vallen. Bij het besluit van 11 oktober 2017 heeft het college die besluiten gehandhaafd. Het heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellant] niet voor de beperkte vergunning op grond van de overgangsregeling in aanmerking komt, omdat de panden meer kamers en meer huurders hebben dan die waarvoor de overgangsregeling bedoeld is. [appellant] komt volgens het college ook niet voor de reguliere vergunning in aanmerking omdat in beide straten reeds meer dan 15% van de woningen onttrokken is voor kamerverhuur. Bovendien doet zich geen uitzonderingssituatie voor op grond waarvan het college een omgevingstoets voor beide panden zou moeten uitvoeren en [appellant] wellicht alsnog een vergunning zou kunnen krijgen.
Aangevallen uitspraak
4. De rechtbank heeft overwogen dat het college in redelijkheid de aanvragen van [appellant] heeft kunnen afwijzen. Hierbij is wat betreft de [locatie 1] van belang dat niet in geschil is dat de 15%-norm in die straat reeds is overschreden. Wat betreft de [locatie 2] is van belang dat, daargelaten of in die straat de 15%-norm reeds is bereikt, het college op 27 december 2017 alsnog een omgevingstoets heeft uitgevoerd met een negatief resultaat. Voor beide panden geldt voorts dat het college die niet heeft hoeven aanmerken als panden die zich in het bijzonder lenen voor kamerverhuur. De rechtbank heeft ten slotte overwogen dat [appellant] ook overigens geen gronden heeft aangevoerd die leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
Hoger beroep
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college de wet en het beleid onjuist heeft toegepast. Hij voert hiertoe aan dat in ieder geval in de Brugstraat de 15%-norm niet is of wordt bereikt. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [appellant] lijsten overgelegd met geregistreerde adressen in de Brugstraat en de voor die straat aangevraagde onttrekkingsvergunningen. Verder heeft hij verwezen naar een lijst met verleende onttrekkingsvergunningen op de website van de gemeente Groningen. Voor zover de 15%-norm wel reeds is bereikt, had voor beide straten een omgevingstoets moeten worden uitgevoerd. De omgevingstoets die het college alsnog heeft uitgevoerd voor de [locatie 2] kan op geen enkele wijze geverifieerd worden en is niet onderbouwd met stukken of enige verwijzing naar bronnen. Daarbij komt dat uit die omgevingstoets juist blijkt dat studenten graag in het centrum wonen. De stadsdeelcoördinator meldt zelfs dat er amper overlastmeldingen worden gedaan in de omgeving van de Brugstraat. Dat er een fietsparkeerprobleem zou bestaan, kan niet aan [appellant] worden tegengeworpen. De aanvragen voor een onttrekkingsvergunning vallen bovendien beide onder de uitzonderingssituatie zoals opgenomen in het beleid. De locaties zijn volgens [appellant] minder geschikt voor gezinsbewoning, maar bij uitstek geschikt voor kamergewijze bewoning. Hij heeft hiertoe twee rapporten overgelegd. De rechtbank heeft gelet hierop miskend dat het college de situatie onvoldoende zorgvuldig heeft onderzocht en onvoldoende heeft gemotiveerd waarom van een uitzonderingssituatie geen sprake is. [appellant] voldoet verder aan alle eisen die volgen uit het kamerverhuurbeleid van Groningen. Hij verhuurt alleen panden die voldoen aan hoge kwaliteitseisen. De onderhavige panden zijn in 2011 en 2012 volledig gerenoveerd. Ook is nooit sprake geweest van overlast. Volgens [appellant] is het beleid bovendien onverbindend, omdat het college daarmee de in de Huisvestingswet opgesomde limitatieve weigeringsgronden heeft uitgebreid.
Toetsingskader
5.1. Op grond van artikel 24 van de Huisvestingswet stelt de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening regels omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21 kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die het college kan verbinden aan een vergunning als bedoeld in dat artikel. Het college heeft met de Beleidsregels invulling gegeven aan artikel 23 van de Huisvestingsverordening. Om vast te stellen of het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking ten behoeve van onzelfstandige woonruimte, omzetting of woningvorming gediende belang wordt volgens de Beleidsregels een omgevingstoets uitgevoerd. Daarbij worden alle aspecten van een wijk gewogen met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid en in ieder geval de in de Beleidsregels genoemde aspecten. De grens van een goede leefbaarheid in een straat wordt in elk geval geacht te zijn bereikt als voor meer dan 15% van de woningen een onttrekkingsvergunning is verleend voor het onzelfstandig bewonen door minimaal drie bewoners in minimaal drie kamers. Ter zitting heeft het college toegelicht dat in die gevallen de omgevingstoets feitelijk niet wordt opgemaakt, maar de uitkomst daarvan reeds door het bereiken van de 15%-norm moet worden geacht negatief te zijn. Aanvragen tot onttrekkingsvergunningen in straten waarin de 15%-norm wordt overschreden, worden afgewezen, tenzij een woning zodanig direct is ingesloten door onttrokken panden voor onzelfstandige woonruimte dat het alleen voor een zeer onredelijk lage prijs kan worden verkocht. In dat geval kan het college een onttrekkingsvergunning verlenen voor het gebruik als onzelfstandig woningpand of voor woonruimtevorming ondanks het bereiken van de 15%-norm mits de omgevingstoets geen overwegend argument voor weigering oplevert. Ook voor locaties die zich in het bijzonder lenen voor kamerverhuur of voor kleine appartementen kan het college een onttrekkingsvergunning verlenen mits de omgevingstoets geen overwegend argument voor weigering oplevert.
[locatie 1]
5.2. Wat betreft de [locatie 1] is, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, niet in geschil dat de 15%-norm reeds was overschreden. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat [appellant] weliswaar heeft betoogd dat de door het college genoemde cijfers waarop het zijn oordeel heeft gebaseerd niet kloppen, omdat in de Folkingestraat slechts voor 19 van 78 panden een onttrekkingsvergunning is verleend, maar dat ook op basis van die cijfers dient te worden geconcludeerd dat de 15%-norm is overschreden. [appellant] heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat het pand zich in het bijzonder leent voor kamerverhuur, zodat van die uitzonderingssituatie als genoemd in de Beleidsregels geen sprake is. Het college hoefde voor het pand dan ook geen omgevingstoets uit te voeren. In de omstandigheid dat het pand is gerenoveerd en dat nooit sprake is geweest van overlast, heeft de rechtbank terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat het college de verlening van een onttrekkingsvergunning voor de [locatie 1] niet in redelijkheid heeft kunnen weigeren.
[locatie 2]
5.3. Wat betreft de [locatie 2] heeft het college in zijn verweerschrift in beroep te kennen gegeven dat de 15%-norm nog niet was overschreden, omdat in de Brugstraat voor 6 van de 46 woningen een onttrekkingsvergunning is verleend. Door verlening van de onttrekkingsvergunning aan [appellant] wordt volgens het college de
15%-norm wel overschreden, hetgeen niet wenselijk is. [appellant] heeft echter betoogd dat op basis van de door hem overgelegde gegevens nog 1 onttrekkingsvergunning te verlenen is. Volgens hem zijn in de Brugstraat 48 woningen en kunnen er dus 7,2 onttrekkingsvergunningen worden verleend. Het college heeft de gegevens waarop het zijn besluit heeft gebaseerd niet onderbouwd met stukken en niet gemotiveerd waarom de door [appellant] overgelegde gegevens niet zouden kloppen. Indien de door [appellant] overgelegde gegevens kloppen, bestond voor het college geen reden de onttrekkingsvergunning te weigeren wegens overschrijding van de 15%-norm.
Het college is door de Afdeling in de gelegenheid gesteld de gegevens waarop het de berekening van de 15%-norm heeft gebaseerd over te leggen en daarbij in te gaan op de verschillen tussen die gegevens en de door [appellant] overgelegde gegevens. Bij brief van 25 maart 2019 heeft het college te kennen gegeven dat het de berekening heeft gebaseerd op een automatisch aangemaakte lijst, de querylijst, waarbij de gegevens van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen worden gecorrigeerd met WOZ-gegevens. Uit deze gecombineerde lijst zijn dubbelingen, illegale situaties en nog niet uitgevoerde plannen en dergelijke gefilterd. Dit verklaart volgens het college ook het verschil tussen de querylijst en de gegevens van [appellant]. Het college heeft een nieuwe uitdraai van de querylijst bijgevoegd waaruit kan worden afgeleid dat het aantal van 46 woningen in de Brugstraat nog steeds klopt. Verder heeft het opgemerkt dat op de door [appellant] overgelegde lijst met adressen de Brugstraat 21a tweemaal wordt vermeld.
[appellant] heeft hierop gereageerd en onder meer betoogd dat het college niet heeft toegelicht waarom bepaalde door [appellant] genoemde adressen niet op de querylijst staan. Voorts heeft het college niet kenbaar gemaakt welke WOZ-gegevens zijn gebruikt en wat wordt verstaan onder "illegale situaties". [appellant] licht verder toe dat de Brugstraat 21a weliswaar ten onrechte tweemaal op zijn lijst voorkomt, maar dat de 15%-norm in de Brugstraat ook zonder deze dubbele vermelding niet wordt gehaald. In dat geval is immers voor 6 van de 47 panden een onttrekkingsvergunning verleend.
5.4. Hangende beroep heeft het college, gelet op de beroepsgronden van [appellant], zekerheidshalve voor de Brugstraat een omgevingstoets uitgevoerd. Hoewel de uitkomst daarvan negatief is, is de Afdeling van oordeel dat de rechtbank ten onrechte niet heeft onderkend dat de vraag of de 15%-norm in de Brugstraat is overschreden van belang is voor de beoordeling of het besluit van 11 oktober 2017 door het college voldoende is gemotiveerd. De weigering een onttrekkingsvergunning te verlenen is immers bij dat besluit gebaseerd op het standpunt van het college dat daardoor de 15%-norm zou worden overschreden.
De rechtbank heeft voorts ten onrechte niet onderkend dat het college niet aannemelijk heeft gemaakt dat door verlening van een onttrekkingsvergunning aan [appellant] voor de [locatie 2] de 15%-norm in die straat zal worden overschreden. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat het college weliswaar te kennen heeft gegeven bij de berekening gebruik te hebben gemaakt van een querylijst en dat die lijst door de gebruikte gegevens en filters afwijkt van de door [appellant] overgelegde gegevens, maar dat het niet is ingegaan op concrete verschillen. Zo wordt de Brugstraat 25a wel als woning vermeld op de door [appellant] overgelegde lijst met adressen en ook vermeld op de lijst met verleende onttrekkingsvergunningen op de website van de gemeente, maar staat deze niet op de querylijst van het college. Wat betreft de Brugstraat 21b, 21c, 21d en 21f heeft het college toegelicht dat die woningen gevormd zijn en derhalve niet moeten worden meegeteld. De Brugstraat 30-1 staat echter op de lijst van [appellant] vermeld als gevormd, terwijl op de querylijst van het college alleen Brugstraat 30 voorkomt. Verder staan de Brugstraat 3b en 3c als woning vermeld op de lijst van [appellant], maar niet op de querylijst van het college. Waarom die zijn gecorrigeerd op de querylijst heeft het college niet gemotiveerd. Onduidelijk is derhalve of in de Brugstraat moet worden uitgegaan van 46 woningen, zoals het college stelt, of van 47, zoals [appellant] stelt. Nu dit bepalend is voor de vraag of in de Brugstraat de 15%-norm wordt overschreden, lag het op de weg van het college om in reactie op de door [appellant] overgelegde gegevens te motiveren hoe de door het college bij de berekening gebruikte querylijst wordt samengesteld, welke gegevens daarbij van belang zijn en waarom die lijst niet overeenkomt met de door [appellant] overgelegde gegevens. Hierbij acht de Afdeling tevens van belang dat uit de bij de brief 25 maart 2019 overgelegde querylijst lijkt te volgen dat er op dit moment slechts 4 onttrekkingsvergunningen zijn verleend, hetgeen overeenkomt met wat [appellant] in zijn reactie over de feitelijke situatie heeft gesteld. Gelet hierop heeft het college de weigering aan [appellant] een onttrekkingsvergunning te verlenen voor de [locatie 2] bij het besluit van 11 oktober 2017 onvoldoende gemotiveerd.
5.5. Het betoog slaagt.
Conclusie
6. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van het college van 11 oktober 2017 alsnog gegrond verklaren. Dit besluit komt wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor vernietiging in aanmerking, voor zover dat betrekking heeft op het bezwaar gericht tegen het besluit van 7 april 2017.
Nu het college hangende het beroep alsnog een omgevingstoets heeft uitgevoerd voor de [locatie 2] en overeenkomstig de Beleidsregel in gevallen waarin de 15%-norm niet wordt overschreden een positieve omgevingstoets noodzakelijk is voor verlening van een onttrekkingsvergunning, ziet de Afdeling aanleiding te beoordelen of de rechtsgevolgen van het vernietigde deel van het besluit met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb in stand kunnen worden gelaten.
In stand laten rechtsgevolgen
7. De door het college uitgevoerde omgevingstoets heeft een negatieve uitkomst. De rechtbank heeft ten onrechte niet onderkend dat deze omgevingstoets onvoldoende is gemotiveerd en onderbouwd. Hierbij wordt allereerst in aanmerking genomen dat in de omgevingstoets van dezelfde cijfers is uitgegaan als in het besluit van 11 oktober 2017, welke cijfers door het college onvoldoende zijn onderbouwd. Verder wordt hierbij in aanmerking genomen dat, zoals [appellant] heeft betoogd, onduidelijk is door wie de omgevingstoets is uitgevoerd. Hoewel het college ter zitting heeft toegelicht dat dit is gedaan door ambtenaren die zijn gespecialiseerd in huisvestingszaken, is dit niet uit de omgevingstoets af te leiden. Voorts wordt in aanmerking genomen dat wordt verwezen naar onderzoeken, van bijvoorbeeld het Kenniscentrum Studentenhuisvesting (KENCES), maar dat die onderzoeken niet zijn bijgevoegd. Ook zijn de relevante passages uit die onderzoeken niet in de omgevingstoets opgenomen, zodat bijvoorbeeld de stelling dat in Groningen geen behoefte is aan meer zelfstandige kamerverhuur niet te controleren is. Ten slotte heeft [appellant] terecht aangevoerd dat uit de omgevingstoets kan worden afgeleid dat studenten graag in het centrum wonen en dat geen sprake is van overlast in de Brugstraat. Naast de wens van het college om meer ruimte te bieden aan woningen voor andere doelgroepen in het centrum, volgen uit de omgevingstoets verder geen overwegende bezwaren tegen verlening van de onttrekkingsvergunning aan [appellant].
Slotsom
8. De Afdeling ziet gelet op het voorgaande geen aanleiding de rechtsgevolgen van het vernietigde deel van het besluit van 11 oktober 2017 met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb in stand te laten. Het college dient derhalve een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van [appellant] tegen het besluit van 7 april 2017 met inachtneming van deze uitspraak. Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling tevens aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het nieuwe besluit slechts bij haar beroep kan worden ingesteld.
9. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 20 april 2018 in zaak nr. 17/3966;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Groningen van 11 oktober 2017, kenmerk 6547605, voor zover dat betrekking heeft op het bezwaar van [appellant] gericht tegen het besluit van 7 april 2017, kenmerk ON4-201510899/020;
V. bepaalt dat tegen het door het college van burgemeester en wethouders van Groningen nieuw te nemen besluit op het bezwaar van [appellant] tegen het besluit van 7 april 2017 slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Groningen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.304,00 (zegge: tweeduizend driehonderdvier euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Groningen aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 421,00 (zegge: vierhonderdeenentwintig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. G.M.H. Hoogvliet, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Veenboer, griffier.
w.g. Hoogvliet w.g. Veenboer
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2019
730.
BIJLAGE
Huisvestingswet
Artikel 21
Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
[…]
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
[…].
Artikel 24
De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders kunnen verbinden aan een vergunning als bedoeld in die artikelen.
Huisvestingsverordening 2015 gemeente Groningen
Artikel 23 Weigeringsgronden
1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als:
a. naar het oordeel van het college het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang;
b. het onder a genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning.
[…].
Beleidsregels onttrekkingsvergunning woningvorming
Beleidsregels
Ter uitvoering van Artikel 23 Huisvestingsverordening 2015 omzetting naar onzelfstandige woonruimten en woningvorming stelt het college de volgende beleidsregels vast:
Om vast te stellen of het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking ten behoeve van onzelfstandige woonruimte, omzetting of woningvorming gediende belang is, voeren wij een omgevingstoets uit. Daarbij hanteren wij de volgende uitgangspunten.
Toetsingscriteria Omgevingstoets
Voor de omgevingstoets geldt dat alle aspecten van een wijk worden gewogen met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid. Daarbij wordt in ieder geval getoetst op de volgende indicatoren:
- volkshuisvestelijke aspecten / beleid;
- de meest recent leefbaarheidsmonitor;
- klachten en meldingen (Meldpunt Zorg en Overlast);
- (bouw)technische staat van de woning;
- aantallen onttrokken woningen;
- aantal kleinere appartementen voor specifieke groepen;
- gevolgen op wijk, straat en/of blokniveau;
- actuele beeld stadsdeelcoördinator, wijkagenten en eventuele andere wijkorganisaties.
15% criterium
De grens van een goede leefbaarheid in een straat wordt in elk geval geacht te zijn bereikt als voor meer dan 15% van de woningen een onttrekkingsvergunning is verleend (of gewoond wordt onder de overgangsregeling) voor het onzelfstandig bewonen door minimaal drie bewoners in minimaal drie kamers.
Voor het bepalen van de 15% per straat geldt het volgende: als straten gelden alle straten met een eigen naam aangegeven op de gemeentelijke stratenlegger en de volgende straatdelen;
- Hoendiep 1 t/m 95 oneven;
- Hoendiep alle overige adressen;
- Paterswoldseweg 1 t/m 111 oneven en 2 t/m 66 even;
- Paterswoldseweg alle overige adressen; Peizerweg 1 t/m 85 oneven en 2 t/m 70 even Peizerweg alle overige adressen;
als woningen tellen alle woonfuncties uitgezonderd de woonfuncties in:
- Aquamarijnstraat: nummers 3 t/m 865;
- Goudlaan: nummers 2 t/m 36, 33 t/m 99, 101 t/m 283, 152 t/m 186, 301 l/m 551, 563 t/m 813;
- Surinamestraat: nummers 1 t/m 167, 122 t/m 144, 169 t/m 191;
- onzelfstandige woningen in bezit van een corporatie zijn niet vergunningsplichtig en tellen niet mee als vergunde panden.
[…]
Afwijking ingeval van overschrijding 15%
Aanvragen tot onttrekkingsvergunningen in straten die meer dan 15% onttrekkingsvergunningen worden geweigerd, tenzij:
1. een woning zodanig direct is ingesloten door onttrokken panden voor onzelfstandige woonruimte dat het alleen voor een zeer onredelijke lage prijs kan worden verkocht, kan het college een onttrekkingsvergunning verlenen voor het gebruik als onzelfstandig woningpand of voor woonruimtevorming ondanks het bereiken van de 15% en de omgevingstoets geen overwegend argument voor weigering oplevert.
2. het om een locatie gaat die zich in het bijzonder leent voor kamerverhuur of voor kleine appartementen en de omgevingstoets geen overwegend argument voor weigering oplevert.
[…]
Overgangsregeling bepalen 15% en vergunnen bestaande situaties drie bewoners en drie kamers
Door de invoering van een vergunningsplicht vanaf 3 bewoners en 3 kamers zullen meer woningen vergunningsplichtig worden. Op basis van onze basisregistraties gaan we uit van circa 2.000 extra woningen die vergund moeten worden, bovenop de circa 4.000 woningen die reeds vergund zijn.
Op 1 juli 2015 is een uitdraai uit het Basisregister Personen (BRP) gemaakt. Ook is een controle-uitdraai op 1 mei 2015 gemaakt. Alle woningen waarin volgens die lijsten drie of meer bewoners wonen met een leeftijd tussen 18 en 25 jaar met verschillende achternamen worden in beginsel geacht een onzelfstandig bewoond pand te zijn. Voor het bepalen van de 15% wordt uitgegaan van deze lijst per 1 juli 2015.
Eigenaren van deze panden worden aangeschreven dat ze een vergunning moeten aanvragen. Aan deze vergunning wordt de voorwaarde verbonden dat deze beperkt is tot maximaal het aantal bewoners dat daadwerkelijk op du peildatum een kamer huurde. Eigenaren van panden die niet zijn aangeschreven maar wel aan de voorwaarden van de overgangsregeling vallen worden via een advertentie opgeroepen een vergunningaanvraag te doen. Ook worden de makelaars geïnformeerd. Een eigenaar die aantoont dat zijn pand op 1 juli 2015 feitelijk gebruikt werd voor de bewoning door drie bewoners in drie kamers komt in aanmerking voor de vergunning.
Personen die ten tijde van de invoering van deze regels met de aankoop van een pand bezig waren en een voorlopig koopcontract hebben ondertekend, krijgen tot 1 augustus de tijd om tot definitieve verkoop over te gaan waarna zij alsnog in aanmerking kunnen komen voor een vergunning.
In de panden waarin voor 1 juli 2015 kamers werden verhuurd die kleiner waren dan 7,5m² werden deze niet meegeteld als verhuurbare kamer. Deze worden ook niet meegeteld als deze feitelijk wel werden verhuurd. Op grond van het rechtzekerheidsbeginsel worden ook deze kamers in het nieuwe beleid meegenomen in de legalisatievergunningen. Deze panden krijgen dus een vergunning tot maximaal het feitelijk aantal bewoonde kamers.
2 maanden leegstand van een kamer wordt beschouwd als maximale periode voor het zoeken van een nieuwe huurder. Bij langere leegstand is er dus geen sprake meer van kamerverhuur. Het is aan de eigenaar om aan te tonen dat er sprake is van bijzondere omstandigheden waarom dit anders is. De vergunning kan worden aangevraagd tot en met 1 juli 2017. Daarna worden vergunningen alleen verleend als de omgevingstoets dat toelaat. Voor de onttrekkingsvergunning voor panden in de overgangsregeling worden geen kosten.