Uitspraak
201807476/1/A1.
Datum uitspraak: 7 augustus 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Uithoorn,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 10 augustus 2018 in zaken nrs. 17/7133 en 18/1159 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn.
Procesverloop
Bij besluit van 6 april 2017 heeft het college omgevingsvergunning verleend aan [vergunninghouder] voor het plaatsen van een dakkapel, het plaatsen van een bouwwerk, inclusief trap ten behoeve van de toegang naar de bedrijfswoning en het plaatsen van een erfafscheiding op het perceel [locatie] te Uithoorn (hierna: het perceel).
Bij besluit van 12 januari 2018 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 10 augustus 2018 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 12 januari 2018 vernietigd en het college opgedragen om binnen zes weken na het gezag van gewijsde krijgen van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op de bezwaarschriften van [appellant] met inachtneming van deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Bij afzonderlijke besluiten van 20 november 2018 heeft het college het door [appellant] tegen het besluit van 6 april 2017 gemaakte bezwaar gegrond verklaard ten aanzien van de trap en ongegrond ten aanzien van welstand, het besluit van 6 april 2017 herroepen, de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan en de gevraagde omgevingsvergunning voor het plaatsen van een dakkapel, het plaatsen van een bouwwerk inclusief trap ten behoeve van de toegang naar de bedrijfswoning en het plaatsen van een erfafscheiding op het perceel opnieuw verleend.
[appellant] heeft gronden ingediend tegen het besluit van 20 november 2018 waarbij opnieuw omgevingsvergunning is verleend aan [vergunninghouder].
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 juli 2019, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door E.C. van der Salm-Zandvliet en mr. H.J. Jansen-de Noo, zijn verschenen. Voorts is [vergunninghouder] als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. [vergunninghouder] wil een toegangsdeur aan de buitenzijde van zijn pand realiseren zodat de bovenwoning van het pand kan worden bereikt zonder dat daarvoor het op de begane grond gevestigde restaurant behoeft te worden betreden. Het door hem daartoe ingediende bouwplan is naar aanleiding van diverse negatieve welstandsadviezen meerdere keren aangepast. Het aangepaste bouwplan voorziet in het plaatsen van een dakkapel, waarin een toegangsdeur is voorzien, en die kan worden bereikt met een buitentrap. De trap wordt afgeschermd door een erfafscheiding.
Volgens de rechtbank is het bouwplan niet in strijd met redelijke eisen van welstand. De rechtbank heeft het besluit op bezwaar vernietigd, omdat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de buitentrap een bouwwerk, geen gebouw zijnde is en het de aanvraag om omgevingsvergunning vanwege de strijd van de buitentrap met het bestemmingsplan ten onrechte niet heeft aangemerkt als een aanvraag om omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. [appellant] heeft hoger beroep tegen de rechtbankuitspraak ingesteld. Het college heeft naar aanleiding van de rechtbankuitspraak opnieuw een omgevingsvergunning verleend. [appellant] heeft hiertegen gronden naar voren gebracht.
2. De regelgeving die ten grondslag ligt aan de hierna volgende overwegingen, en die daarin niet is weergegeven, is opgenomen in een bijlage bij deze uitspraak.
Belanghebbende
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat, omdat niet [vergunninghouder] maar de gemeente Uithoorn eigenaar is van de grond waarop de buitentrap zich bevindt, zodat er privaatrechtelijke belemmeringen zijn die aan verlening van de vergunning in de weg staan. Ter zitting heeft hij in dat kader betoogd dat [vergunninghouder] geen belanghebbende is bij zijn verzoek om een omgevingsvergunning. Hij voert aan dat het college geen huurovereenkomst heeft overgelegd waaruit blijkt dat de gemeente het gebruik van de trap toestaat, zodat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Daarom had het college de aanvraag buiten behandeling moeten laten en [vergunninghouder] niet-ontvankelijk in zijn bezwaar moeten verklaren, aldus [appellant]. Daarbij verwijst hij naar de uitspraak van de Afdeling van 15 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2717.
3.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, onder meer in de uitspraak van 26 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2002, wordt de aanvrager om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk in beginsel verondersteld belanghebbende te zijn bij een beslissing op de door hem ingediende aanvraag. Dit is anders indien aannemelijk is gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt.
De omstandigheid dat op het aanvraagformulier is vermeld dat [vergunninghouder] de eigenaar is van de grond, terwijl niet hij, maar de gemeente ten tijde van de aanvraag de grond in eigendom had, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het college ter zitting heeft bevestigd dat de gemeente toestemming heeft verleend om de trap op die grond te realiseren. Gelet hierop is niet aannemelijk dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. De verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 15 augustus 2018 leidt niet tot een ander oordeel, omdat in die uitspraak, anders dan in dit geval, de eigenaar van de grond geen toestemming had gegeven.
Het betoog faalt.
Welstand
4. Het college heeft aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 6 april 2017 het advies van de Welstandscommissie Uithoorn (hierna: de welstandscommissie) van 27 maart 2017 ten grondslag gelegd waarin is vermeld dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. In het advies heeft de welstandscommissie getoetst aan door de gemeenteraad van Uithoorn op 24 april 2014 vastgesteld beleid, neergelegd in de Welstandsnota Uithoorn 2014 (hierna: de welstandsnota). In het advies staat dat onder meer is getoetst aan de gebiedsgerichte criteria uit de welstandsnota en dat met de aanpassing van het bouwplan voldoende tegemoet is gekomen aan haar vraag. Met dat laatste doelt de welstandscommissie op de op 13 februari 2017, 27 februari 2017 en 13 maart 2017 door haar uitgebrachte negatieve adviezen over een eerdere versie van het bouwplan. In het advies van 13 februari 2017 staat dat het bouwplan is beoordeeld op grond van de criteria uit de welstandsnota. Verder constateert de welstandscommissie in dat advies dat de nieuw ontworpen dakkapel afwijkt van de bestaande dakkapel en dat de toegevoegde trap een forse en in architectuur afwijkende toevoeging is aan het bouwvolume. Verder staat in het advies van 13 februari 2017 vermeld dat de welstandscriteria aangeven dat op- en aanbouwen duidelijk ondergeschikt dienen te zijn of opgenomen dienen te worden in de hoofdmassa en dat qua architectonische uitwerking er een samenhangende vormgeving in alle gevels en geveldelen van een gebouw wordt gevraagd. Volgens de welstandscommissie voldoen de aangevraagde dakkapel vanuit de goot en de trap aan de buitenzijde daar niet aan. In het advies van 13 februari 2017 staat verder dat de welstandscommissie, gelet op de aanwezigheid van twee andere dakkapellen, wel akkoord kan gaan met een dergelijke dakkapel indien deze is afgestemd op de aangrenzende dakkapel qua massa, detaillering, materiaal en kleur.
4.1. Uit artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo) in samenhang gelezen met artikel 12a van de Woningwet volgt dat bij de beoordeling van de welstand de criteria van de welstandsnota dienen te worden toegepast. Op bladzijde 4 van de welstandsnota is vermeld dat de algemene welstandscriteria als uitgangspunt gelden voor iedere welstandsbeoordeling. Verder staat er dat daarnaast in de derde paragraaf acht gebieden in Uithoorn worden onderscheiden, die elk een eigen set van welstandscriteria hebben gekregen. Deze criteria worden bij iedere welstandsbeoordeling gebruikt om te beoordelen hoe het bouwwerk zich gedraagt in zijn omgeving. Op bladzijde 10 van de welstandsnota staat dat de beschrijvingen en criteria van de gebiedsuitwerkingen aangeven welke eigenschappen wenselijk zijn en dat deze dienen als agenda voor de beoordeling door de welstandscommissie. Het perceel is gelegen in het gebied "Centrum Uithoorn". De gebiedsgerichte welstandscriteria voor het gebied "Centrum Uithoorn" bepalen onder meer dat op- en aanbouwen duidelijk ondergeschikt moeten zijn vormgegeven of moeten zijn opgenomen in de hoofdmassa en dat er in alle gevels en geveldelen van een gebouw sprake moet zijn van een samenhangende vormgeving. Daarnaast bevat de welstandsnota voor specifieke bouwwerken en veel voorkomende kleine bouwplannen objectgerichte criteria, onder meer voor dakkapellen. Op bladzijde 38 van de welstandsnota staat hieromtrent: "Als het bestemmingsplan geen bezwaar oplevert wordt het bouwplan door een door burgemeester en wethouders gemandateerde ambtenaar getoetst aan de sneltoetscriteria. Voldoet het plan aan deze criteria dan geeft deze ambtenaar namens burgemeester en wethouders het positieve welstandsoordeel. Voldoet het bouwplan niet aan deze criteria of is er sprake van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de criteria, dan wordt het bouwplan aan de welstandscommissie (dan wel een namens haar gemandateerd lid) voorgelegd, die bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte, de objectgerichte en de algemene welstandscriteria." Ter zitting is door het college toegelicht dat met de sneltoetscriteria, gelet op de context van de tekst, de objectgerichte welstandscriteria van de welstandsnota worden bedoeld.
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het bouwplan in strijd is met redelijke eisen van welstand. Hij voert aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat hij onvoldoende heeft gemotiveerd dat het advies van de welstandscommissie van 27 maart 2017 in strijd is met de welstandscriteria. Doordat hij in beroep heeft aangevoerd dat niet wordt voldaan aan de eis van de welstandsnota dat de dakkapel een bescheiden uitbouw moet zijn en dat de dakkapel niet opgaat in de bouwmassa, is voldoende motivering gegeven voor zijn standpunt dat het bouwplan in strijd is met de gebiedsgerichte criteria, aldus [appellant]. Bovendien is er strijd met deze criteria, omdat de dakkapel niet is afgestemd op de andere dakkapellen. Eén van de twee bestaande dakkapellen is illegaal gebouwd, waardoor daar niet bij aangesloten kan worden, aldus [appellant]. Bovendien is het bouwplan voorzien van een deur, terwijl dat niet het geval is bij de andere dakkapellen in de omgeving.
Daarnaast voert hij aan dat het bouwplan ten onrechte niet aan de algemene en objectgerichte welstandscriteria is getoetst.
5.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, onder meer in de uitspraak van 6 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:726, mag het bestuursorgaan, hoewel het niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij hem berust, aan het advies in beginsel doorslaggevende betekenis toekennen. Tenzij het advies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het bestuursorgaan dit niet - of niet zonder meer - aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag heeft mogen leggen, behoeft het overnemen van een welstandsadvies in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders indien de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies overlegt van een andere deskundig te achten persoon of instantie dan wel gemotiveerd aanvoert dat het welstandsadvies in strijd is met de volgens de welstandsnota geldende criteria.
5.2. [appellant] voert terecht aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat hij onvoldoende heeft gemotiveerd dat het advies van de welstandscommissie van 27 maart 2017 in strijd is met de welstandscriteria. In beroep heeft hij aangevoerd dat niet wordt voldaan aan de eis in de welstandsnota dat de dakkapel een bescheiden uitbouw moet zijn en dat de dakkapel niet opgaat in de bouwmassa. Daarmee doelt hij op de gebiedsgerichte welstandscriteria dat op- en aanbouw duidelijk ondergeschikt moeten zijn vormgegeven of moeten zijn opgenomen in de hoofdmassa. Het betoog leidt niet tot het daarmee door hem beoogde doel. Hiertoe overweegt de Afdeling als volgt.
De Afdeling volgt het college in zijn ter zitting gegeven uitleg dat met de sneltoetscriteria, gelet op de context van de tekst op pagina 38 van de welstandsnota, de objectgerichte welstandscriteria worden bedoeld. Uit de op die pagina beschreven werkwijze volgt dat het bouwplan eerst door een gemandateerd ambtenaar aan de objectgerichte welstandscriteria getoetst wordt, hetgeen een eenvoudige beoordeling vergt. Vast staat en niet in geschil is dat het bouwplan niet aan de objectgerichte welstandscriteria van de welstandsnota voldoet. Het bouwplan is daarom ter beoordeling voorgelegd aan de welstandscommissie. De welstandscommissie heeft in haar advies van 27 maart 2017 overwogen dat het bouwplan voldoet aan de criteria uit de gemeentelijke welstandnota. Dat in het advies niet uitdrukkelijk is vermeld dat bij de beoordeling van het bouwplan ook gekeken is naar de objectgerichte en algemene welstandscriteria van de welstandsnota, maakt niet dat de welstandscommissie daar niet naar heeft gekeken.
De welstandscommissie heeft in haar advies van 27 maart 2017 overwogen dat met het aangepaste bouwplan voldoende tegemoet is gekomen aan haar in het advies van 13 februari 2017 gestelde vraag om het bouwplan zowel wat betreft massa, detaillering, materialisering en kleur af te stemmen op de dakkapel op het naar de openbare ruimte gekeerde zijdakvlak. De door [appellant] gestelde omstandigheid dat de dakkapel op het dakvlak aan de voorzijde van het pand zonder omgevingsvergunning is gerealiseerd, maakt niet dat de welstandscommissie het bouwplan niet in overeenstemming met de dakkapel op het naar de openbare ruimte gekeerde zijdakvlak heeft kunnen achten. De omstandigheid dat de dakkapel op het zijdakvlak, anders dan de dakkapel in het bouwplan, niet is voorzien van een deur, betekent evenmin dat de welstandcommissie zich niet op het standpunt kon stellen dat de dakkapel wat betreft massa, detaillering, materialisering en kleur daarop is afgestemd. Voor zover [appellant] stelt dat het college zich niet mocht baseren op het advies van de welstandscommissie van 27 maart 2017, omdat [appellant] van oordeel is dat het bouwplan in strijd met redelijke eisen van welstand is, overweegt de Afdeling dat de in de welstandsnota neergelegde welstandscriteria naar hun aard niet in de weg staan aan uiteenlopende waarderingen van het bouwplan. Nu niet is gebleken dat het welstandsadvies onjuistheden bevat, bestaat geen grond voor het oordeel dat het advies van de welstandscommissie van 27 maart 2017 naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont, dat het college dit niet aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. De rechtbank heeft dan ook terecht overwogen dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.
Het betoog faalt.
Conclusie hoger beroep
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd, voor zover aangevallen.
Besluit van 20 november 2018
7. De rechtbank heeft het besluit van 12 januari 2018 vernietigd, omdat het college niet heeft onderkend dat de buitentrap, die onderdeel uitmaakt van het gebouw, buiten het bouwvlak wordt gebouwd, hetgeen in strijd is met de planregels van het bestemmingsplan "Dorpscentrum".
8. Het college heeft bij besluit van 20 november 2018 opnieuw omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een dakkapel, het plaatsen van een bouwwerk inclusief trap ten behoeve van de toegang naar de bedrijfswoning en het plaatsen van een erfafscheiding op het perceel. Hierbij heeft het college de aanvraag om omgevingsvergunning mede aangemerkt als een aanvraag om omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dit besluit wordt, gelet op artikel 6:19, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), gelezen in samenhang met artikel 6:24, eerste lid, van die wet, geacht onderwerp te zijn van dit geding. Dit betekent dat voor [appellant] van rechtswege een beroep tegen dit besluit is ontstaan.
9. [appellant] betoogt dat het college de aanvraag om omgevingsvergunning ten onrechte in behandeling heeft genomen. Hij voert aan dat de aanvraag onjuiste informatie bevat, omdat daarin is opgenomen dat [vergunninghouder] eigenaar is van de grond waarop de trap is gesitueerd. Omdat dit niet het geval is, had het college de aanvraag buiten behandeling moeten laten, aldus [appellant].
9.1. De Afdeling begrijpt het betoog van [appellant] zo, dat het college de aanvraag ten onrechte in behandeling heeft genomen, omdat [vergunninghouder] geen eigenaar is van de grond, de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwplan niet kan worden aangemerkt als een verzoek van een belanghebbende en het geen aanvraag om een besluit te nemen betreft als bedoeld in artikel 1:3, derde lid, van de Awb. Gelet op wat in 3.1. is overwogen, faalt dit betoog.
Bijbehorend bouwwerk
10. [appellant] betoogt verder dat de omgevingsvergunning ten onrechte met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wabo in samenhang gelezen met artikel 4, eerste lid, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor) is verleend. Hij voert aan dat de trap geen bijbehorend bouwwerk is als bedoeld in artikel 1 van Pro bijlage II van het Bor, omdat de trap een eenheid vormt met het hoofdgebouw.
10.1. Artikel 1 van Pro bijlage II van het Bor luidt:
"1. In deze bijlage wordt verstaan onder:
[…];
bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
[…]."
Artikel 4 luidt Pro:
"Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking:
1. een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, wordt voldaan aan de volgende eisen:
a. niet hoger dan 5 m, tenzij sprake is van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf,
b. de oppervlakte niet meer dan 150 m2;
[…]."
10.2. De gevraagde buitentrap vormt een eenheid met het hoofdgebouw, waardoor sprake is van een uitbreiding van het hoofdgebouw. Het college heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat de trap aan te merken is als een bijbehorend bouwwerk als bedoeld in artikel 1 van Pro bijlage II van het Bor. Anders dan [appellant] betoogt, was het college bevoegd met toepassing van artikel 4, eerste lid, van bijlage II van het Bor omgevingsvergunning te verlenen.
Het betoog faalt.
Belangenafweging
11. [appellant] heeft eerst ter zitting aangevoerd dat het college zijn belangen ten onrechte niet in acht heeft genomen bij de belangenafweging. Niet valt in te zien dat [appellant] dit niet eerder dan ter zitting heeft kunnen inbrengen, zodat het college daarop naar behoren had kunnen reageren. Deze grond dient met het oog op de goede procesorde buiten beschouwing te worden gelaten.
Welstand
12. Het betoog van [appellant] dat ook het besluit van 20 november 2018 in strijd met redelijke eisen van welstand genomen is, slaagt, gelet op wat in 5.2 is overwogen, niet.
Het betoog faalt.
Conclusie beroep en slotconclusie
13. Het beroep tegen besluit van 20 november 2018 is ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen;
II. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn van 20 november 2018, kenmerk 2017-007329/vergunning WABO-2017-0117, ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. E. Steendijk, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M.M. van Driel, griffier.
w.g. Steendijk
lid van de enkelvoudige kamer De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 7 augustus 2019
414-884.
BIJLAGE
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.10 luidt:
"1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
[…];
d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
[…]."
Artikel 2.12 luidt:
"1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
3°. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
[…]."
Woningwet
Artikel 12a luidt:
"1. De gemeenteraad stelt een welstandsnota vast, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die het bevoegd gezag toepast bij de beoordeling:
a. of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk waarop de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd, als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke eisen van welstand;
[…]."
Bestemmingsplan "Dorpscentrum"
Artikel 8.2.2 luidt:
"Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd;
[…]."