Uitspraak
201904285/1/R3.
Datum uitspraak: 23 oktober 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellante], gevestigd te Lisse,
en
1. de raad van de gemeente Lisse en
2. het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lisse,
verweerders.
Procesverloop
Bij besluit van 28 maart 2019 heeft de raad het bestemmingsplan "Kruishoorn, fase 1" vastgesteld.
Bij besluiten van 18 april 2019 heeft het college een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) verleend voor het bouwen van 20 woningen (Kruishoorn fase 1) op de locatie Grevelingenstraat en (werknaam) Kruishoornkade (voormalige locatie van de bedrijven Ruigrok en Den Dekker) in Lisse, kadastraal bekend gemeente Lisse, sectie D, nummers 8904 en 5879, en een omgevingsvergunning op grond van de Wabo voor het bouwen van 4 woningen op de locatie Grevelingenstraat (naast 60) en plan Kruishoorn in Lisse (fase 1), kadastraal bekend gemeente Lisse, sectie D, nummer 8705.
De besluiten zijn gecoördineerd voorbereid en bekendgemaakt met toepassing van de artikelen 3.30 en 3.32 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro).
Tegen de besluiten heeft [appellante] (hierna: [appellante]) beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 september 2019, waar [appellante], vertegenwoordigd door [directeur A], en de raad en het college, vertegenwoordigd door J. Feijen en mr. A. Grimbergen, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [vergunninghouder], vertegenwoordigd door [directeur B], gehoord.
Overwegingen
ALGEMEEN
1. Het plan maakt de bouw van maximaal 25 woningen mogelijk ter plaatse van een voormalig bedrijventerrein tussen de Grevelingstraat en het water "Greveling" in Lisse. De omgevingsvergunningen voorzien in het bouwen van 20 onderscheidenlijk 4 woningen in het plangebied. De woningen worden gerealiseerd door [vergunninghouder].
[appellante] heeft grond in eigendom naast het plangebied.
BESTEMMINGSPLAN
2. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
3. [appellante] betoogt dat de raad ten onrechte niet haar grond in het plan heeft betrokken. Zij brengt naar voren dat het altijd de bedoeling is geweest om het plangebied tezamen met het gebied met een omvang van ongeveer 1.500 m2 dat er naast ligt, en dat grotendeels in eigendom is van [appellante], in zijn geheel te ontwikkelen. De ruimtelijke kwaliteit wordt aangetast omdat geen stedenbouwkundige en planologische beoordeling van de beide gebieden gezamenlijk plaatsvindt. De mogelijkheid bestaat dat op de gronden naast het plangebied, waaronder haar gronden, wordt voorzien in woningbouw, waaronder sociale woningen, die niet past bij de woningbouw die in het plangebied wordt gerealiseerd, zo stelt [appellante]. De ruimtelijke kwaliteit van het hele gebied komt daardoor in het geding. Zij brengt verder naar voren dat het onder meer uit praktisch en kostentechnisch oogpunt beter is om ontsluiting, parkeergelegenheid en voorzieningen zoals riolering in een keer aan te leggen. Volgens [appellante] had de raad zich moeten inzetten om [vergunninghouder] en [appellante] te bewegen tot overeenstemming te komen over de ontwikkeling van woningbouw op alle gronden, juist vanwege de behoefte aan woningen.
3.1. De raad wijst op het Masterplan Greveling, dat in 2001 is opgesteld voor de ontwikkeling van het voormalige bedrijventerrein aan de Grevelingstraat voor woningbouw. Het plangebied, aangeduid als "Kruishoorn Fase I", maakt daarvan deel uit, evenals "Kruishoorn Fase II", het gebied dat grotendeels in eigendom is van [appellante] en waarvoor nog een planprocedure moet worden doorlopen. Het is volgens de raad de bedoeling dat [vergunninghouder] "Kruishoorn, fase II" gaat ontwikkelen op het moment dat zij alle gronden in eigendom heeft. Dat is echter nog niet het geval. Omdat er grote behoefte is aan woningen, is besloten om niet te wachten tot "Kruishoorn, fase I" en "Kruishoorn, fase II" tegelijk en gezamenlijk kunnen worden ontwikkeld. De raad wijst er op dat hij een beeldkwaliteitsplan heeft vastgesteld om een goede invulling aan het hele gebied te geven en "Kruishoorn, fase I" en "Kruishoorn, fase II" op elkaar aan te laten sluiten. Daarover zijn afspraken gemaakt in een met [vergunninghouder] gesloten anterieure overeenkomst, zo heeft de raad ter zitting naar voren gebracht. Verder heeft de raad naar voren gebracht dat het plan, ook zonder de ontwikkeling van "Kruishoorn, fase II", uitvoerbaar is. De raad stelt ten slotte dat de gemeente partijen er niet toe kan dwingen tot overeenstemming te komen over de ontwikkeling van fase II.
3.2. De raad komt beleidsruimte toe bij het bepalen van de begrenzingen van een bestemmingsplan. Deze ruimte strekt echter niet zo ver dat de raad een begrenzing kan vaststellen die in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling ziet in wat [appellante] heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de vastgestelde planbegrenzing in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Zij overweegt daartoe het volgende.
3.3. In de plantoelichting staat dat in 2001 het Masterplan Greveling is opgesteld voor de transformatie van het voormalige bedrijventerrein aan de Grevelingstraat tot een woonwijk aan het water. De woningen op het voormalige bedrijventerrein worden gefaseerd, dus niet tegelijk, gerealiseerd. Op een gedeelte van dit terrein zijn al woningen gerealiseerd. Niet is gebleken dat er een zodanige samenhang is tussen de gronden in het plangebied voor "Kruishoorn fase I" en de naastgelegen gronden, het gebied "Kruishoorn fase II", dat de raad uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de begrenzing van het onderhavige plangebied niet in redelijkheid zo heeft kunnen vaststellen en de gronden van het gebied dat grotendeels in eigendom is van [appellante] samen met de naastgelegen gronden in één bestemmingsplan had moeten opnemen. Dat neemt niet weg dat de raad bij de vaststelling van het plan in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel naar de omgeving van het plangebied moet kijken. De raad heeft in dit verband verwezen naar het "Beeldkwaliteitsplan LisseGreveling II" van 23 november 2016, dat als bijlage bij de plantoelichting is gevoegd. Dat beeldkwaliteitsplan ziet op zowel "Kruishoorn, fase I" als "Kruishoorn, fase II". In de plantoelichting staat dat in het beeldkwaliteitsplan algemene uitgangspunten zijn beschreven die ervoor zorgen dat het voorliggende plan past bij de omgeving en dat ook "Kruishoorn, fase I" en "Kruishoorn, fase II" op elkaar aansluiten. Daarnaast is in de plantoelichting ingegaan op de ontsluiting van het plangebied en de ontsluiting van het gehele gebied na de realisatie van fase II evenals op de parkeerbehoefte na realisatie van fase I en na realisatie van fase II. De Afdeling ziet gelet daarop in hetgeen [appellante] heeft aangevoerd geen grond voor de conclusie dat de raad onvoldoende rekening heeft gehouden met de ruimtelijke kwaliteit.
3.4. De raad heeft ter zitting toegelicht dat het plan voor fase I ook zonder de ontwikkeling van fase II uitvoerbaar is voor wat betreft de ontsluiting en de parkeerbehoefte van het plangebied evenals voor wat betreft andere aspecten die verband houden met de inrichting van dat gebied. Voor deze aspecten is het niet nodig dat beide gebieden tegelijk worden ontwikkeld, aldus de raad. Er is geen aanleiding dat voor onjuist te houden. Daarnaast staat in de plantoelichting dat de initiatiefnemer van het plan met de gemeente een anterieure overeenkomst heeft gesloten waaruit blijkt dat de verantwoordelijkheid en het risico van de exploitatie volledig bij de initiatiefnemer ligt. De enkele omstandigheid dat [vergunninghouder] wellicht extra kosten moet maken omdat fase I niet tegelijk met fase II wordt ontwikkeld, geeft geen grond voor het oordeel dat de raad op voorhand had moeten zien dat het voorliggende plan voor fase I financieel niet uitvoerbaar is.
De gestelde omstandigheid dat een integrale ontwikkeling vanuit praktisch en financieel oogpunt de voorkeur verdient, betekent niet dat de ontwikkeling van alleen het plangebied uit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar is. Er is voorts geen rechtsregel die ertoe strekt dat de raad het plan niet heeft mogen vaststellen zonder partijen ertoe te hebben bewogen tot overeenstemming te komen over de verwerving van naastgelegen gronden.
3.5. Het betoog faalt.
4. [appellante] kan zich voorts niet verenigen met het plan, omdat daar geen sociale woningen worden gerealiseerd. Volgens haar is dat in strijd met het beleid op grond waarvan 30% van de te bouwen woningen uit sociale woningen moet bestaan. [appellante] betwijfelt of in dit geval kan worden verevend met een ander project en stelt dat niet is aangetoond dat daadwerkelijk wordt verevend. Zij wijst erop dat op de gronden naast het plangebied, die deels in haar eigendom zijn, wel sociale woningen zijn voorzien.
4.1. Volgens de raad wordt voldaan aan de uitgangspunten van het beleid dat is neergelegd in de door de raad vastgestelde woonvisie "Goed wonen op Lis" (hierna: woonvisie). De raad stelt daartoe dat [vergunninghouder] op grond van het door de raad op 26 april 2012 vastgestelde "Vereveningsarrangement (sociale) woningbouw" (hierna: vereveningsarrangement) in het plangebied geen sociale woningen hoeft te realiseren, omdat zij nog beschikt over een sociale woningbouwvoorraad. Afspraken daarover zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst.
4.2. In de woonvisie staat dat als richtlijn geldt dat een bouwprogramma minimaal 30% sociale woningen bevat. Uit het vereveningsarrangement volgt dat indien op één locatie meer sociale woningen zijn gerealiseerd dan 30%, een recht ontstaat dat kan worden ingezet voor een andere locatie, waar dan minder dan 30% hoeft te worden gerealiseerd.
In de plantoelichting wordt verwezen naar het rapport "Ladderonderbouwing Grevelingstraat Lisse" van 31 januari 2017, dat als bijlage 9 bij de plantoelichting is gevoegd. Daarin staat welke soort woningen in fase I en fase II zal worden gerealiseerd en is ingegaan op de behoefte daaraan. Volgens dit rapport wordt in het plan voor fase I niet voldaan aan de richtlijn in de woonvisie dat het bouwprogramma 30% sociale nieuwbouw bevat. Omdat [vergunninghouder] op een locatie aan de Nassaustraat en Julianastraat reeds 8 sociale woningen heeft gerealiseerd, kan zij echter verevenen en hoeft zij in het plangebied niet te voorzien in sociale woningen, zo staat in het rapport. [appellante] heeft geen concrete argumenten naar voren gebracht op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de raad aan dit vereveningsbeleid in dit geval geen toepassing had mogen geven.
Het betoog dat het plan in strijd is met het gemeentelijk beleid voor het realiseren van sociale woningen faalt.
5. [appellante] heeft haar betoog dat zij schade lijdt omdat haar gronden niet in het plangebied zijn betrokken, niet met concrete argumenten onderbouwd. Haar betoog faalt reeds daarom.
OMGEVINGSVERGUNNINGEN
6. [appellante] stelt dat de datum van 18 april 2018 van het besluit waarbij een omgevingsvergunning is verleend voor de bouw van 20 woningen niet juist is, omdat het plan op dat moment nog niet was vastgesteld.
6.1. Naar het oordeel van de Afdeling is duidelijk dat het jaartal 2018 in de datum van dat besluit een kennelijke verschrijving is, reeds omdat de aanvraag om deze omgevingsvergunning blijkens dat besluit op 27 juli 2018 is ontvangen. Het besluit is dus genomen op 18 april 2019.
Het betoog faalt.
7. [appellante] betoogt dat de omgevingsvergunningen ten onrechte geen betrekking hebben op het naastgelegen gebied, waar zij deels gronden van in eigendom heeft. Zij stelt dat rekening moet worden gehouden met het gemeentelijk beleid op grond waarvan 30% van het woningbouwprogramma sociale woningen moet bevatten. Zij vreest dat deze sociale woningen vooral op haar gronden zullen worden gerealiseerd. Zij voert verder aan dat bouwstraten moeten worden aangelegd evenals andere voorzieningen, zoals riolering, die ook nodig zijn voor de woningen die uiteindelijk op haar gronden moeten worden gebouwd. [appellante] stelt ten slotte dat moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, ook in verband met de woningen die zijn voorzien op haar gronden naast het gebied waarop de omgevingsvergunningen betrekking hebben.
7.1. Artikel 2.10 van de Wabo bevat de gronden waaraan een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo moet worden getoetst. Gelet op artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo dient het college uitsluitend te beoordelen of zich voor de omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, een van de in artikel 2.10, eerste lid, opgenomen weigeringsgronden voordoet. Als dat niet het geval is, dan moet de omgevingsvergunning worden verleend en als dat wel zo is, moet deze, als de strijdigheid met artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo niet wordt weggenomen, worden geweigerd. Daarbij is van belang dat in dit geval de aanvragen op grond van artikel 3.30, derde lid, van de Wro moeten worden getoetst aan het plan "Kruishoorn, fase I", omdat toepassing is gegeven aan de coördinatieregeling uit artikel 3.30, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wro.
7.2. Het al dan niet betrekken van naastgelegen gronden in een aanvraag is geen weigeringsgrond als bedoeld in artikel 2.10 van de Wabo. Voorts zijn in het plan "Kruishoorn, fase I" geen planregels opgenomen over sociale woningen, zodat ook daarin geen grond is gelegen om de omgevingsvergunning te weigeren. Daarnaast is niet gebleken dat niet kan worden voldaan aan de in de planregels van dat plan opgenomen bepalingen over de parkeerbehoefte.
Het betoog faalt.
8. [appellante] betoogt dat in de besluiten waarbij de omgevingsvergunningen zijn verleend in strijd met het motiveringsbeginsel niet is ingegaan op door haar over de ontwerpbesluiten ingediende zienswijzen. Zij stelt dat in deze besluiten niet mag worden verwezen naar de Nota beantwoording zienswijzen, omdat deze gaat over het bestemmingsplan.
8.1. Zoals in het procesverloop staat zijn het besluit tot vaststelling van het plan en de besluiten waarbij de omgevingsvergunningen zijn verleend gecoördineerd voorbereid en bekendgemaakt. In de besluiten waarbij de omgevingsvergunningen zijn verleend wordt voor de reactie op de zienswijzen verwezen naar de Nota van zienswijzen, fase I. In de daarmee bedoelde Nota beantwoording zienswijzen is een reactie gegeven op zowel de zienswijzen die [appellante] over de ontwerpbesluiten voor het verlenen van de omgevingsvergunningen naar voren heeft gebracht als de zienswijzen die zij over het ontwerpplan naar voren heeft gebracht. Niet is gebleken dat bepaalde zienswijzen daarin niet zijn betrokken. Er doet zich daarom geen strijd voor met het in artikel 3:46 van Pro de Algemene wet bestuursrecht opgenomen motiveringsvereiste.
Het betoog faalt.
CONCLUSIE
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. E. Helder, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Duursma, griffier.
w.g. Helder w.g. Duursma
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 23 oktober 2019
378.