Uitspraak
201705347/1/A2.
Datum uitspraak: 9 januari 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
1. [appellante sub 1], gevestigd te [plaats],
2. [appellant sub 2], wonend te Haaren,
3. [appellant sub 3], wonend te Haaren,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 19 mei 2017 in zaak nr. 17/216 in het geding tussen:
[appellante sub 1] en [appellant sub 2]
en
het college van burgemeester en wethouders van Haaren.
Procesverloop
Bij besluit van 14 juni 2016 heeft het college aan [appellant sub 3] een tegemoetkoming in planschade toegekend voor een bedrag van € 3.650,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2015 en deskundigenkosten.
Bij besluit van 30 november 2016 heeft het college het door [appellante sub 1] en [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 mei 2017 heeft de rechtbank het door [appellante sub 1] en [appellant sub 2] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellante sub 1] en [appellant sub 2] hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 3] heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven en incidenteel hoger beroep ingesteld.
[appellante sub 1] en [appellant sub 2] hebben een schriftelijke zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 juni 2018, waar [appellante sub 1] en [appellant sub 2], beiden vertegenwoordigd door [gemachtigde], [appellant sub 3], vertegenwoordigd door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. G. Martens, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant sub 3] is sinds 27 april 1988 eigenaar van een perceel met een daarop gelegen woonhuis met garage, ondergrond, erf en grond aan de [locatie 1] in Haaren. Dit perceel is kadastraal bekend als gemeente Haaren, sectie E, nummer 2970. [appellant sub 3] was eveneens eigenaar van een naastgelegen perceel. Dit perceel is kadastraal bekend als gemeente Haren, sectie E, nummer 5244.
2. [appellant sub 2] is de buurman van [appellant sub 3] en woont aan de [locatie 2] in Haaren. Op 10 november 2013 heeft [appellant sub 3] het perceel met nummer 5244 ter grootte van 160 m2 aan zijn buurman verkocht. Het betreft een strook tuin van ongeveer 5,5 meter breed aan de achterkant - de zuidzijde - van zijn perceel. Dit perceel sluit aan op het perceel van [appellant sub 2]. [appellant sub 2] is op 25 november 2013 eigenaar geworden van deze gronden.
In de koopovereenkomst zijn [appellant sub 3] en [appellant sub 2] een koopprijs van € 1.500,00 overeengekomen. In de koopovereenkomst is voorts onder meer het volgende opgenomen:
"Onder na te melden voorbehoud zal koper een tegenprestatie van tweeëntwintigduizend vijfhonderd euro (€ 22.500,00) voldoen aan verkoper bij afgifte van de bouwvergunning aan koper, welke bouwvergunning wordt verleend aan koper ten behoeve van de bouw van (waarschijnlijk twee) woningen op (al dan niet toekomstige) percelen van de koper, gelegen achter het pand [locatie 2] te Haaren. De bouw van deze (waarschijnlijk) twee woningen op bedoelde percelen van koper staat thans in verband met het Bestemmingsplan De Tiend te Haaren, zoals dit momenteel in ontwikkeling is door [appellante sub 1] Ontwikkeling. Indien dit plan of een soortgelijk plan met dezelfde strekking niet binnen tien jaar doorgaat, blijft het verkochte in eigendom bij de koper voor de koopprijs van duizend vijfhonderd euro (€ 1.500,00), zodat verkoper dan geen aanspraak meer kan maken op de vergoeding van tweeëntwintigduizend vijfhonderd euro (€ 22.500,00)".
3. Het bestemmingsplan "De Tiend, Haaren" is op 12 juni 2014 vastgesteld en op 15 augustus 2014 in werking getreden. Als gevolg van dit bestemmingsplan hebben de gronden ten zuiden van het perceel van [appellant sub 3] de bestemming ‘Wonen’ gekregen waardoor woningbouw mogelijk is geworden. Onder het oude bestemmingsplan "Kom Haaren" waren deze gronden bestemd als ‘Bedrijf’.
4. Bij brief van 23 juni 2015 heeft [appellant sub 3] bij het college voor het perceel met nummer 2970 een verzoek ingediend om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het bestemmingsplan "De Tiend, Haaren".
5. Het college heeft Bureau Gloudemans gevraagd om te adviseren over het verzoek van [appellant sub 3]. In dit advies van 19 april 2016 heeft Gloudemans het planologische regime van het bestemmingsplan "Kom Haaren" vergeleken met het bestemmingsplan "De Tiend, Haaren". Gloudemans heeft geconcludeerd dat de planologische wijzigingen hebben geleid tot planologisch nadeel. De waardevermindering heeft Gloudemans getaxeerd op € 20.000,00. Het normaal maatschappelijk risico dat voor rekening van de aanvrager dient te blijven, heeft Gloudemans bepaald op 3% van de oorspronkelijke waarde van het object, zijnde € 16.350,00, welk bedrag van het schadebedrag moet worden afgetrokken. Dit betekent dat uiteindelijk een tegemoetkoming van € 3.650,00 voor [appellant sub 3] resteert. Het college heeft dit advies aan de besluitvorming ten grondslag gelegd.
6. [appellante sub 1] is projectontwikkelaar en heeft, net als [appellant sub 2], met het college een planschadevergoedingsovereenkomst gesloten, waardoor het college bij het ontstaan van planschade als gevolg van het bestemmingsplan "De Tiend, Haaren" een verhaalsmogelijkheid heeft op [appellante sub 1] en [appellant sub 2].
7. De rechtbank heeft, voor zover thans van belang, geoordeeld dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat door de koopovereenkomst tussen [appellant sub 3] en [appellant sub 2] niet in vergoeding van de geleden planschade is voorzien.
8. [appellante sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de gestelde planschade niet anderszins is verzekerd. Daartoe voeren zij aan dat [appellant sub 3] door een stuk grond aan [appellant sub 2] te verkopen zelf actief heeft meegewerkt aan het mogelijk maken van de planologische ontwikkeling op grond waarvan hij nu om planschade verzoekt. Zou [appellant sub 3] het stuk grond in eigendom hebben gehouden dan zou dat een gunstig effect hebben gehad op zijn woon- en leefsituatie, omdat de afstand van de tuinen van de geprojecteerde woningen tot zijn woning een stuk groter zou zijn geweest.
Daarnaast voeren zij aan dat de grondtransactie [appellant sub 3] een forse vergoeding heeft opgeleverd waarvan de hoogte afhankelijk is gesteld van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een woning aan [appellant sub 2]. Volgens [appellante sub 1] en [appellant sub 2] zijn het voordeel voor [appellant sub 3] als gevolg van de verkoop van grond aan [appellant sub 2] en het nadeel door planschade het gevolg van dezelfde planologische ontwikkeling en behoren het voor- en nadeel tegen elkaar te worden weggestreept. In dit verband heeft de rechtbank volgens [appellante sub 1] en [appellant sub 2] ten onrechte overwogen dat de meerwaardeclausule in de koopovereenkomst tussen [appellant sub 3] en [appellant sub 2] niet ter compensatie dient van door [appellant sub 3] te lijden planschade.
8.1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
8.2. Bij de beantwoording van de vraag of de tegemoetkoming in schade voldoende anderszins is verzekerd moet rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden (uitspraak van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:182). Voldoende voor de conclusie dat op andere wijze in tegemoetkoming in de geleden planschade is voorzien, is dat deze op grond van objectieve gegevens gerechtvaardigd is (uitspraak van 19 juli 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AY4221). Tegemoetkoming in planschade kan in voorkomende gevallen ook door van derden ontvangen vergoedingen voldoende verzekerd worden geacht (uitspraak van 15 maart 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AV5061).
8.3. In de koopovereenkomst is het voldoen van een bedrag van € 22.500,00 door [appellant sub 2] aan [appellant sub 3] afhankelijk gesteld van de afgifte van een omgevingsvergunning aan [appellant sub 2] en niet van het al dan niet toekennen van een tegemoetkoming in planschade. De koopovereenkomst biedt derhalve geen zekerheid aan [appellant sub 3] dat op andere wijze in tegemoetkoming in de geleden planschade wordt voorzien. Ter zitting is ook niet komen vast te staan dat met de betreffende bepaling vergoeding van planschade is beoogd. Daarom heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat de tegemoetkoming in schade, zoals de rechtbank ook terecht heeft geoordeeld, niet anderszins is verzekerd. Voor zover [appellant sub 2] en [appellante sub 1] hebben aangevoerd dat de vergoeding aan de omgevingsvergunning is gekoppeld omdat zonder deze vergunning niet kan worden gebouwd en er dan feitelijk geen schade is, gaat dit betoog eraan voorbij dat planschade betrekking heeft op fictieve schade die optreedt als gevolg van de nadelige wijziging in het planologische regime en feitelijke schade geen rol speelt. Voorts heeft [appellant sub 3] weliswaar meegewerkt aan een grondtransactie aan [appellant sub 2] en had hij daarbij wetenschap van de op handen zijnde planologische ontwikkeling, maar de planologische wijziging van het gebied was niet afhankelijk van die grondtransactie. Het betoog dat [appellant sub 3] zelf heeft meegewerkt aan de planologische ontwikkeling op grond waarvan hij nu om planschade verzoekt, kan dan ook niet worden gevolgd.
8.4. Het betoog faalt.
9. [appellant sub 3] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het door hem behaalde voordeel uit de verkoop van grond aan [appellant sub 2] niet het gevolg is van een planologische wijziging en reeds daarom niet mag worden verrekend met door hem geleden planschade.
9.1. In het licht van hetgeen hiervoor onder 8.3 is overwogen, kan hetgeen [appellant sub 3] naar voren heeft gebracht niet leiden tot vernietiging van de aangevallen uitspraak. Gelet hierop is het incidenteel hoger beroep eveneens ongegrond.
10. Het hoger beroep van [appellant sub 2] en [appellante sub 1] alsook het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 3] is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. A.W.M. Bijloos, voorzitter, en mr. B.J. Schueler en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Rijsdijk, griffier.
w.g. Bijloos w.g. Rijsdijk
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 9 januari 2019
705.