Uitspraak
201705323/1/A2.
Datum uitspraak: 13 maart 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
Nova Valkenburgerstraat B.V., gevestigd te Amersfoort,
appellante,
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,
verweerder.
Procesverloop
Bij uitspraak van 25 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1396, heeft de Afdeling de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 10 augustus 2015 in zaak nr. 14/4613 vernietigd, het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van het college van 17 juni 2014 vernietigd en bepaald dat tegen het nieuw te nemen besluit slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld.
Bij besluit van 16 juni 2017 heeft het college het bezwaar van Nova Valkenburgerstraat tegen het besluit van 3 december 2013, waarbij haar verzoek om een tegemoetkoming in planschade is afgewezen, wederom ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft Nova Valkenburgerstraat beroep bij de Afdeling ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Nova Valkenburgerstraat heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 10 januari 2019, waar Nova Valkenburgerstraat, vertegenwoordigd door haar [directeur], vergezeld door mr. P. de Vries, adviseur, en het college, vertegenwoordigd door mr. M.M.J.A. Langenhoff, vergezeld door mr. W.M. van Eeuwen, R.J. Veldhuizen en J.H. Koot, alledrie werkzaam bij Haute Equipe, zijn verschenen.
Overwegingen
Achtergrond
1. Nova Valkenburgerstraat is sinds 1 april 2008 eigenaresse van de percelen aan de Valkenburgerstraat 14-16 te Amsterdam (hierna: de percelen). Zij heeft het college op 23 augustus 2012 verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Groot Waterloo (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 25 december 2008.
Het college heeft dit verzoek bij besluit van 3 december 2013, zoals gehandhaafd bij besluit van 17 juni 2014, afgewezen. Aan deze afwijzing heeft het college een advies van het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: het KOB) van 1 november 2013 ten grondslag gelegd. In dit advies is uiteengezet dat de schade voor het overgrote deel voor Nova Valkenburgerstraat ten tijde van de aankoop van de percelen voorzienbaar was en voor het overige met name voortvloeit uit de in het nieuwe bestemmingsplan gegeven bouwregels voor de gedeelten van de percelen die grenzen aan de woonpercelen van het Nieuwe Grachtje. Op grond van de bouwregels mag als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan op deze gedeelten geen gebouw meer worden opgericht en is de maximale bouwhoogte lager dan voorheen. Volgens het KOB valt de schade als gevolg van de beperking voor deze gedeelten binnen het normale maatschappelijke risico als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro).
De rechtbank heeft het hiertegen gerichte beroep ongegrond verklaard.
2. In de procedure die heeft geleid tot de uitspraak van de Afdeling van 25 mei 2016 stond tussen partijen vast dat het maximale bouwvolume op de percelen als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan met 2.730 m3 is afgenomen. Voorts was niet meer in geschil dat een deel van de schade voor rekening van Nova Valkenburgerstraat dient te worden gelaten, omdat ten tijde van de aankoop van de percelen voorzienbaar was dat het maximale bouwvolume met 2.468 m³ zou afnemen. Partijen waren nog verdeeld over het antwoord op de vraag of het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de schade als gevolg van de afname van het bouwvolume op de delen van de percelen die grenzen aan de woonpercelen van het Nieuwe Grachtje, te weten (2.730 - 2.468 =) 262 m3, binnen het normaal maatschappelijk risico viel.
De Afdeling heeft in die uitspraak geoordeeld dat het college zich ten onrechte op dit standpunt heeft gesteld en dat het niet aannemelijk heeft gemaakt dat het in de lijn der verwachtingen lag dat de bebouwingsmogelijkheden van de percelen aan de zijde van het Nieuwe Grachtje bij de eerstvolgende bestemmingsplanwijziging zouden worden beperkt, zoals bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan daadwerkelijk is gebeurd. De Afdeling heeft het college opgedragen om opnieuw op het bezwaar van Nova Valkenburgerstraat te beslissen en door een deskundige vast te laten stellen of Nova Valkenburgerstraat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan per saldo planschade heeft geleden. Daarbij dient niet alleen de waarde van het nadeel van de afname van het bouwvolume van de percelen met 262 m3 te worden getaxeerd, maar ook de waarde van het voordeel dat, naar niet in geschil is, het nieuwe bestemmingsplan oplevert doordat in de nieuwe planologische situatie wonen op de percelen, met uitzondering van de begane grond, bij recht is toegestaan. Verder heeft de Afdeling overwogen dat voor zover dit onderzoek tot de conclusie leidt dat Nova Valkenburgerstraat planschade heeft geleden, die schade niet met verwijzing naar het verslag van de inspraakbijeenkomst van 15 februari 2007 krachtens artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro voor haar rekening mag worden gelaten. Uit dat verslag blijkt immers niet van een concreet voornemen van een daartoe bevoegd orgaan om de planologische situatie in het betrokken gebied te veranderen.
Nieuw besluit op bezwaar van 16 juni 2017
3. Het college heeft voor het nieuw te nemen besluit op bezwaar advies gevraagd aan Haute Equipe. Haute Equipe heeft in een advies van 25 april 2017, nadat zij een planologische vergelijking heeft gemaakt, berekend wat de percelen onder het oude planologische regime waard waren en wat deze onder het nieuwe planologische regime waard zijn. Voor de berekening van de waarde van de percelen na de planologische wijziging heeft Haute Equipe een aantal op basis van het nieuwe bestemmingsplan mogelijke varianten doorgerekend, namelijk een variant waarbij op de percelen alleen kantoorruimte wordt gerealiseerd, een variant waarbij deels kantoorruimte en deels koopwoningen worden gerealiseerd en een variant waarbij deels kantoorruimte en deels huurwoningen worden gerealiseerd. Volgens Haute Equipe was de maximale waarde van de percelen voor de planologische wijziging € 5.800.000 en daarna, uitgaande van de variant waarbij deels kantoorruimte en deels huurwoningen worden gerealiseerd, nu die variant het meeste opbrengt, € 6.368.000. Dit betekent dat de percelen na inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan per saldo € 568.000 meer waard zijn geworden, zodat van door Nova Valkenburgerstraat geleden planschade geen sprake is, aldus Haute Equipe.
Het college heeft dit advies aan zijn nieuwe besluit op bezwaar ten grondslag gelegd en de afwijzing van het verzoek van Nova Valkenburgerstraat om een tegemoetkoming in planschade wederom afgewezen.
4. Nova Valkenburgerstraat kan zich met dit nieuwe besluit niet verenigen en heeft beroep bij de Afdeling ingesteld. Haar gronden richten zich tegen de door Haute Equipe uitgevoerde taxatie van de waarde van de percelen na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Naar aanleiding van de gronden van Nova Valkenburgerstraat heeft Haute Equipe op 15 september 2017 een nader advies uitgebracht.
Beroep bij de Afdeling
5. Nova Valkenburgerstraat betoogt dat Haute Equipe ten onrechte van een bruto aanvangsrendement (hierna: BAR) van 7% is uitgegaan. Volgens haar heeft Haute Equipe bij de vaststelling van het BAR ten onrechte niet enkel panden in het centrum van Amsterdam betrokken en heeft Haute Equipe onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de door haar voor de vaststelling van het BAR gebruikte panden niet op eigen grond staan, maar op gronden met erfpacht. Als wordt uitgegaan van panden in het centrum, gelegen op eigen grond, zou het BAR maximaal 6% moeten zijn, aldus Nova Valkenburgerstraat.
5.1. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen.
Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582, ov. 8.11).
5.2. Haute Equipe heeft in haar nader advies van 15 september 2017 toegelicht dat zij zich voor de hoogte van het BAR heeft gebaseerd op huurprijsgegevens van DTZ Zadelhoff en dat uit die gegevens volgt dat rond de peildatum in Amsterdam voor kantoorruimten een BAR werd gehanteerd van tussen de 6,5% en 8% op de beste vestigingslocaties. Gelet hierop is de locatie aan de Valkenburgerstraat, door uit te gaan van een BAR van 7% voor de percelen, al aangemerkt als een van de betere kantoorlocaties. Een BAR van 6% is onrealistisch laag, aldus Haute Equipe in het nadere advies.
Ter zitting heeft Haute Equipe voorts nog toegelicht dat zij voor de vaststelling van het BAR uit is gegaan van huurpanden in het centrum en dat deze panden op eigen grond zijn gelegen.
5.3. Gelet op deze door Haute Equipe gegeven motivering over de vaststelling van het BAR bestaat in hetgeen Nova Valkenburgerstraat heeft aangevoerd geen grond voor het oordeel dat het college zich wat betreft de hoogte van het BAR in redelijkheid niet op de taxatie van Haute Equipe heeft mogen baseren.
5.4. Het betoog faalt.
6. Voort betoogt Nova Valkenburgerstraat dat Haute Equipe ten onrechte is uitgegaan van bouwkosten van € 750 per m2 voor de realisatie van kantoorruimte en koopwoningen en € 800 per m2 voor de realisatie van huurwoningen. Uit een door haar in 2009 opgevraagde offerte voor de verbouwing van de panden op de percelen tot commerciële ruimte op de begane grond en (koop)woningen daarboven blijken de bouwkosten - afgerond - € 1.250 per m2 te bedragen. De gestelde eisen, bijvoorbeeld als het gaat om natte groepen en brandweereisen, zijn voor woningbouw ook zwaarder dan voor kantoorruimte, wat resulteert in hogere kosten. Ook heeft Haute Equipe ten onrechte niet de kosten voor bodemsanering in de berekening van de waarde van de percelen na de planologische wijziging meegenomen. Dat dit volgens Haute Equipe per saldo niet uitmaakt omdat de sanering zowel onder het oude regime als onder het nieuwe regime nodig was, is volgens Nova Valkenburgerstraat onjuist, nu de vervuiling in de oude situatie, waar alleen kantoren waren toegestaan, niet opgeruimd hoefde te worden, maar dit in de nieuwe situatie, bij realisatie van woningbouw, wel het geval is.
6.1. In het nadere advies en ter zitting heeft Haute Equipe bevestigd dat zij de eventuele kosten van bodemsanering niet heeft meegenomen bij de vaststelling van de bouwkosten per m2. Volgens haar is het niet mogelijk de hoogte van deze kosten in te schatten, nu deze hoogte onder meer afhankelijk is van de mate van vervuiling en de eventuele subsidiemogelijkheden. Het niet meenemen van die kosten heeft evenwel geen gevolg voor de uitkomst van de planschadebeoordeling, omdat de kosten van bodemsanering zowel onder het oude als het nieuwe regime gemaakt zouden moeten worden. In dat kader is van belang dat een redelijk denkend en handelend koper ook onder het oude planologische regime rekening had gehouden met saneringskosten, nu het kantoorpand ook in die situatie herontwikkeld had moeten worden, aldus Haute Equipe.
6.2. Nova Valkenburgerstraat heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit uitgangspunt van Haute Equipe onjuist is. Haar stelling dat de betonnen vloer van het kantoorpand bij een herontwikkeling onder het oude planologische regime had kunnen blijven liggen en sanering zo kon worden voorkomen, heeft zij niet met objectieve gegevens onderbouwd. Bovendien gaat zij bij die stelling ten onrechte uit van haar eigen plannen met het kantoorpand, terwijl uitgangspunt bij de taxatie is wat een redelijk denkend en handelend koper zou doen.
Voorts heeft Nova Valkenburgerstraat niet aannemelijk gemaakt dat de bouwkosten van € 750 respectievelijk € 800 per m2 te laag zijn. Daargelaten dat zij de door haar gestelde hogere kosten niet met objectieve gegevens heeft onderbouwd, geldt ook hier dat zij voor de hoogte van de gestelde kosten uit is gegaan van haar eigen plannen in plaats van die van een redelijk denkend en handelend koper.
6.3. Het betoog faalt.
7. Nova Valkenburgerstraat betoogt verder dat Haute Equipe voor de berekening van de waarde van de percelen na de planologische wijziging uit is gegaan van een onjuiste vormfactor. Onder het nieuwe planologische regime is het oppervlak minder goed bruikbaar dan onder het oude planologische regime, doordat het nieuwe regime een opdeling van de beschikbare ruimte in drie gebouwen kent, met verschillende te hanteren hoogtes, waardoor er meer liften en gangen moeten worden gecreëerd. Hierdoor is de vormfactor niet 90%, maar 80%. Echter, op het moment dat er woningen boven de kantoren worden gerealiseerd, wordt de vormfactor nog aanzienlijk lager, omdat er op de begane grond entrees, liften en trapopgangen naar de woningen moeten worden gemaakt. Ook kan er minder vloeroppervlak worden gebruikt als gevolg van de regels omtrent daglichttoetreding, aldus Nova Valkenburgerstraat.
7.1. Uit haar advies van 25 april 2017 blijkt dat Haute Equipe voor kantoorruimte is uitgegaan van een vormfactor van 90% en voor woonruimte van een vormfactor van 87%. In haar nadere advies en ter zitting heeft zij toegelicht dat beide percentages ook iets lager hadden kunnen zijn, maar dat de vormfactor van 80% waar Nova Valkenburgerstraat van uit gaat voor woonruimte veel te laag is. Volgens Haute Equipe maken de exacte percentages vormfactor voor kantoor- en woonruimte voor de uitkomst van de planschadebeoordeling niet uit, omdat het erom gaat dat zowel bij de realisatie van kantoren als van woningen ruimte moet worden aangewend voor de ontsluiting naar de verschillende etages en ruimtes. De realisatie van woningen kost iets meer aan verkeersruimte dan de realisatie van kantoren, maar dat verschil blijft even groot, ongeacht van welk percentage aan vormfactor precies wordt uitgegaan, aldus Haute Equipe.
7.2. Ter onderbouwing van haar stelling dat de vormfactor bij de realisatie van woningen niet 87%, maar 80% is en dat deze nog lager wordt op het moment dat woningen boven kantoorruimte worden gerealiseerd, heeft Nova Valkenburgerstraat een afschrift van haar bouwplan overgelegd. Zoals hiervoor reeds is overwogen is in het kader van de taxatie niet relevant welke plannen Nova Valkenburgerstraat op de percelen wilde realiseren, maar wat een redelijk denkend en handelend koper daarop zou realiseren. Met haar stelling heeft Nova Valkenburgerstraat dan ook niet aannemelijk gemaakt dat Haute Equipe bij de taxatie van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan. Gelet hierop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich ook op dit punt in redelijkheid niet op die taxatie heeft mogen baseren.
7.3. Het betoog faalt.
8. Ten slotte voert Nova Valkenburgerstraat aan dat hoogst ongebruikelijk is dat de opbrengst van huurwoningen hoger ligt dan die van koopwoningen, onder andere omdat huurwoningen met keuken en sanitair moeten worden opgeleverd, terwijl dat bij koopwoningen vaak een stelpost bedraagt. Bij nadere beschouwing blijkt dat Haute Equipe bij de berekening van de opbrengst van de huurwoningen ten onrechte de BTW buiten beschouwing heeft gelaten. Bovendien zijn de bouwkosten bij huurwoningen volgens Haute Equipe hoger dan bij koopwoningen, hetgeen onmogelijk is als wordt gekeken naar het verschil in kwaliteitsniveau, aldus Nova Valkenburgerstraat.
8.1. Haute Equipe heeft in haar nadere advies uiteengezet dat de gemaakte grondwaardeberekeningen, zowel voor de enkele variant vóór planologische wijziging als voor de drie uitgewerkte varianten na planologische wijziging telkens exclusief BTW zijn bepaald, zodat sprake is geweest van een zuivere vergelijking tussen de verschillende taxatiewaarden. Nova Valkenburgerstraat heeft dit niet weersproken. Verder heeft zij haar stelling dat de opbrengsten van huurwoningen in de regel lager liggen dan die van koopwoningen niet onderbouwd, evenmin als haar stelling dat de bouwkosten bij huurwoningen lager liggen dan bij koopwoningen.
Het betoog faalt.
Conclusie
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.E.M. Polak en mr. J.A. Hagen, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Ouwehand
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 maart 2019
752.