Uitspraak
201809914/1/A2.
Datum uitspraak: 8 april 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 26 oktober 2018 in zaak nr. 18/3515 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Maasdriel.
Procesverloop
Bij besluit van 4 januari 2018 heeft het college aan [belanghebbende] een tegemoetkoming in planschade van € 11.750,00 toegekend.
Bij besluit van 17 mei 2018 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij mondelinge uitspraak van 26 oktober 2018 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het proces-verbaal van deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak op zitting behandeld op 1 augustus 2019, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigde A], bijgestaan door [gemachtigde B], en het college, vertegenwoordigd door A. Zweerus, zijn verschenen.
Na het sluiten van het onderzoek op de zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend met het oog op het voornemen om de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de STAB) te benoemen als deskundige voor het instellen van een onderzoek.
[appellante], [belanghebbende] en het college hebben op de aan de STAB voor te leggen conceptvraag gereageerd.
De STAB heeft desgevraagd een deskundigenverslag uitgebracht.
[appellante], [belanghebbende] en het college hebben hun zienswijzen daarop gegeven.
[appellante], [belanghebbende] en het college hebben afgezien van het recht opnieuw op een zitting te worden gehoord.
De Afdeling heeft het onderzoek op 12 maart 2020 gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. [belanghebbende] is (mede-)eigenaar van het perceel met woning aan [locatie] in Ammerzoden (hierna ook: het perceel). Met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Ammerzoden herziening 2015, Achterstraat Kasteelpark" op 5 mei 2016 is op de voorheen agrarisch bestemde gronden naast en achter het perceel van [belanghebbende] woningbouw mogelijk gemaakt. Er kunnen op deze gronden negen vrijstaande woningen worden gebouwd. [belanghebbende] heeft een verzoek voor tegemoetkoming in planschade bij het college ingediend wegens waardevermindering van zijn perceel. Het plan zou nadelige gevolgen voor zijn perceel hebben wat betreft uitzicht, schaduwwerking, hinder (geluid, licht en verkeer), privacy en situeringswaarde.
2. Het besluit van 4 januari 2018 is gebaseerd op het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van oktober 2017. In dat advies heeft de SAOZ geconcludeerd dat sprake is van planologisch nadeel dat niet te voorzien was ten tijde van de aankoop van het perceel. De waardevermindering is getaxeerd op een bedrag van € 27.500,00 (€ 315.000,00 - € 287.500,00), waarvan een bedrag van € 15.750,00 als normaal maatschappelijk risico wordt aangemerkt. De SAOZ adviseert om een bedrag van € 11.750,00 aan [belanghebbende] toe te kennen als tegemoetkoming in planschade. Deze tegemoetkoming moet [appellante] aan [belanghebbende] betalen op grond van de planschadeovereenkomst die [appellante] heeft gesloten met de gemeente Maasdriel.
[appellante] vindt deze tegemoetkoming echter te hoog en is daarom in beroep en hoger beroep gekomen.
Oordeel van de rechtbank
3. De rechtbank heeft vastgesteld dat de waarde van het perceel vóór de peildatum is getaxeerd op een bedrag van € 315.000,00 en dat dit bedrag niet in geschil is. De rechtbank heeft vervolgens overwogen dat de deskundige van [appellante], De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (hierna: De Bont), in de ‘Notitie inzake waardevermindering’ van 3 juli 2018 op basis van alle (in het rapport van de SAOZ) uitgewerkte schadefactoren de waardevermindering heeft geschat op € 15.000,00. De Bont is daarbij echter volgens de rechtbank niet expliciet ingegaan op de vraag waar het verschil met de waardevermindering zoals die door de SAOZ is geschat, op is gebaseerd. Zonder een nadere motivering valt volgens de rechtbank niet in te zien waarom de SAOZ aan de besproken schadefactoren een te hoge waardevermindering zou hebben toegekend. Er zijn dan ook onvoldoende aanknopingspunten om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie in het advies van de SAOZ, aldus de rechtbank.
Hoger beroep
4. [appellante] betoogt dat het college het advies van de SAOZ van oktober 2017 niet zonder meer aan zijn besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. De SAOZ heeft in zijn advies ten onrechte geconcludeerd dat het planologisch nadeel moet worden vastgesteld op 8,7% vermindering van de waarde voor de peildatum. Dit wijst volgens [appellante] op zware planschade en die is uitsluitend aan de orde als er sprake is van meerdere ingrijpende of zeer ingrijpende schadefactoren. Gelet op de aard van de planologische wijziging is daarvan in dit geval geen sprake. Ter onderbouwing verwijst [appellante] naar jurisprudentie van de Afdeling en naar de ‘Aangepaste notitie inzake waardevermindering’ van De Bont van 6 december 2018. Volgens deze notitie is geen sprake van sterke verstening, zal de verkeershinder en de gebruiksintensiteit zeer beperkt toenemen en is de aantasting van de privacy in het advies van de SAOZ onvoldoende gemotiveerd. De aangepaste notitie van De Bont maakt inzichtelijk waarop de gestelde waardevermindering van € 15.000,00 is gebaseerd, aldus [appellante]. Zij kan zich gezien onder meer de schadefactoren situeringsschade, privacy en hinder daarom niet vinden in de taxatie van de SAOZ.
Ook betoogt [appellante] dat de rechtbank haar oordeel beter had moeten motiveren en dat het college in zijn besluitvorming geen volledige heroverweging heeft gemaakt. De rechtbank en het college hebben volgens haar de kritische kanttekeningen over het advies van de SAOZ ten onrechte terzijde geschoven.
Oordeel van de Afdeling
5. De SAOZ heeft na het bezwaar en het (hoger)beroep van [appellante] nog drie nadere adviezen uitgebracht. De SAOZ heeft hierbij haar advies van oktober 2017 gehandhaafd en de waardevermindering vastgesteld op € 27.500,00.
Hiertegenover staan de twee notities van De Bont die [appellante] heeft overgelegd. De conclusie van De Bont is dat de waardevermindering € 15.000,00 bedraagt.
Niet in geschil is dat sprake is van waardevermindering van het perceel en dat de taxatiewaarde van het perceel vóór de peildatum € 315.000,00 bedraagt. Ook over de schadefactoren uitzicht en schaduw bestaat tussen partijen geen verschil van mening meer. Wel is er verschil van mening over de hoogte van de waardevermindering en in welke mate de factoren situeringschade, privacy en hinder (geluid, licht en verkeer) aan de waardevermindering ten grondslag liggen.
Met het oog op de hogerberoepsgronden van [appellante] zal de Afdeling in de volgende overwegingen toetsen of het college aan zijn besluit van 17 mei 2018 wat betreft de hoogte van de waardevermindering de adviezen van de SAOZ ten grondslag mocht leggen.
6. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat [appellante] over het advies heeft aangevoerd.
7. Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
8. Indien de bestuursrechter twijfel heeft over de juistheid van de advisering die het bestuursorgaan aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd, heeft hij de mogelijkheid om een deskundige te benoemen (artikel 8:47 van Pro de Awb). De bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het advies van de door hem benoemde deskundige. Dat is anders als dat advies niet zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins gebreken bevat.
9. Met het oog op de verschillende inzichten over de hoogte van de waardevermindering van het perceel heeft de Afdeling de STAB gevraagd een deskundigenverslag uit te brengen. De Afdeling heeft hierbij de STAB verzocht de waarde van het perceel direct na de peildatum door een onafhankelijk taxateur te laten vaststellen en de waardevermindering van het perceel vast te stellen.
9.1. De STAB heeft in het deskundigenverslag van 2 december 2019 over de hinder (geluid, licht en verkeer) opgemerkt dat voor de noordelijk gelegen gronden geen planologische verslechtering plaats vindt. Voor de noordoostelijk en oostelijk gelegen gronden is een beperkte toename te verwachten van de verkeersintensiteit met bijbehorende geluidhinder en hinder vanwege lichtinstraling en stemgeluid vanuit huizen en tuinen. In de nieuwe situatie ontstaat een doorgaande route voor langzaam verkeer aan de voorzijde van het perceel met een daarmee gepaard gaande beperkte toename van geluidhinder. Daarom is wat betreft hinder sprake van een planologische verslechtering.
Volgens de STAB is in de nieuwe situatie sprake van een toename van inkijk op de achterzijde, zijkant en voorkant van de tuin en de woning en intensiever gebruik van de gronden rondom de woning van [belanghebbende]. Doordat de Binnenhoven in de nieuwe situatie als doorgaande route door langzaam, voornamelijk bestemmingsverkeer kan worden gebruikt, zal er een beperkte toename zijn van wandelaars en fietsers die zicht hebben op de voorzijde van het perceel. Er is een afname van de privacy van [belanghebbende] en daarmee voor dit aspect sprake van een planologische verslechtering, aldus de STAB.
In het deskundigenverslag staat over de situeringswaarde dat in de nieuwe situatie de ruim opgezette en groen ingeklede woningbouw een beperkte verandering van het karakter van de ruimere omgeving van het perceel tot gevolg heeft. De mogelijke verstening direct tegen het perceel geeft een inbreuk op de voorheen vrijere ligging van de woning, wat de situeringswaarde van het perceel vermindert. Voor de situeringswaarde is sprake van een planologische verslechtering.
In het deskundigenverslag is ten slotte vermeld dat de taxateur voor het bepalen van de waardevermindering ten gevolge van de planologische verslechtering gebruik heeft gemaakt van de comparatieve methode. De taxateur heeft de waarde van het perceel in de nieuwe planologische situatie getaxeerd op € 290.000,00, waarmee de waardevermindering voor aftrek van het normaal maatschappelijk risico € 25.000,00 bedraagt. Alle al eerder onder overweging 1 genoemde schadefactoren hebben tot deze waardevermindering geleid, waarvan uitzicht en privacy relatief zwaar.
10. [appellante] heeft in haar zienswijze over het deskundigenverslag vraagtekens geplaatst bij de werkwijze van de STAB. Ook betoogt zij dat het taxatierapport wat betreft de schadefactoren hinder en situeringschade niet geheel overeen lijkt te komen met de bevindingen van de STAB hierover in het deskundigenverslag. Dit had volgens [appellante] voorkomen kunnen worden indien zij meer bij de totstandkoming van de taxatie was betrokken. In dit verband steekt het [appellante] dat [belanghebbende] de mogelijkheid heeft gehad zijn standpunt aan de taxateur over te brengen.
10.1. In het verslag heeft de STAB haar werkwijze toegelicht. De STAB heeft op 4 november 2019 gesproken met een vertegenwoordiger en een adviseur van [appellante]. Op dezelfde dag heeft een gesprek plaatsgevonden met vertegenwoordigers van het college. Op 13 november 2019 heeft de STAB samen met de taxateur het perceel bezocht voor de taxatie. Tijdens dit bezoek heeft de STAB in het bijzijn van de taxateur gesproken met [belanghebbende]. Er zijn geen aanwijzingen dat de enkele aanwezigheid van [belanghebbende] invloed heeft gehad op de taxatie. Hierbij is ook in aanmerking genomen dat de STAB in haar brief van 30 oktober 2019 de taxateur heeft laten weten dat voorop staat dat de taxateur geen relatie onderhoudt met partijen. In deze brief staat ook dat de STAB de deskundige is en de taxateur niet tot deskundige zal worden benoemd. Alleen de STAB heeft dus als deskundige met de partijen gesproken.
10.2. Onder overweging 9.1. zijn de belangrijkste bevindingen van het deskundigenverslag vermeld. Voor de noordoostelijk en oostelijk gelegen gronden is een beperkte toename te verwachten van de hinder en een daarmee samenhangende planologische verslechtering. Anders dan [appellante] stelt wordt in het deskundigenverslag in dit verband niet over een zeer beperkte planologische verslechtering gesproken. In het taxatierapport wordt op blz. 13 ingegaan op de schadefactor hinder. Deze passage in het taxatierapport sluit aan bij de bevindingen in het deskundigenverslag.
Ook over de passage in het taxatierapport die ziet op de situeringswaarde kan niet worden gezegd dat die niet in de lijn ligt van de bevindingen hierover in het deskundigenverslag. [appellante] merkt hierover terecht op dat op blz. 13 van het taxatierapport wordt gesproken over een voorheen redelijk unieke situatie en dat dit niet met zoveel woorden volgt uit het deskundigenverslag. De conclusie van de STAB dat de situeringswaarde van de woning vermindert doordat de mogelijke verstening ter plaatse tot een inbreuk leidt op de voorheen vrijere ligging van de woning is echter niet geheel anders dan de conclusie van de taxateur dat sprake is van verslechtering van de situeringswaarde.
Dit leidt tot het oordeel dat het taxatierapport wat betreft de schadefactoren hinder en situeringschade, anders dan [appellante] heeft betoogd, in overeenstemming is met de bevindingen van de STAB hierover in het deskundigenverslag.
10.3. [appellante] heeft geen concrete aanknopingspunten genoemd op grond waarvan moet worden geoordeeld dat het deskundigenverslag van de STAB en het hierbij behorende taxatierapport onzorgvuldig tot stand zijn gekomen. Er bestaat evenmin aanleiding het deskundigenverslag en het taxatierapport op de door [appellante] genoemde punten gebrekkig te achten of de juistheid van de taxatie in twijfel te trekken.
11. De STAB heeft de door de Afdeling gestelde vragen in haar rapport beantwoord. Volgens de STAB bedraagt de taxatiewaarde van het perceel na de peildatum € 290.000,00. De SAOZ had het perceel op € 287.500,00 getaxeerd. Het verschil tussen deze taxaties valt naar het oordeel van de Afdeling binnen in beginsel aanvaardbare marges (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 4 april 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW0798). Dit betekent dat de SAOZ en de STAB aan het planologisch nadeel dat is geleden min of meer eenzelfde gewicht toekennen. De tegentaxatie van De Bont, die in zijn ‘Notitie inzake waardevermindering’ van 3 juli 2018 op een waarde op de peildatum van € 300.000,00 uitkwam, geeft niet langer twijfel over de juistheid van het rapport en de taxatie waarvan de SAOZ is uitgegaan. Gebleken is dat aan het rapport van de SAOZ, gelet op de bevindingen en de taxatie van de STAB, geen gebreken kleven. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college de taxatie van de waardevermindering in het advies van de SAOZ van oktober 2017 in redelijkheid aan het besluit van 17 mei 2018 ten grondslag heeft mogen leggen.
Mede gelet hierop voldoet de besluitvorming van het college aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt. Hierbij is ook van belang dat de SAOZ hangende bezwaar desgevraagd een nader advies heeft uitgebracht waarin op de bezwaren van [appellante] is ingegaan. Het college heeft in het besluit van 17 mei 2018 dan ook een volledige heroverweging gemaakt.
Hoewel [appellante] terecht aanvoert dat de motivering van de rechtbank summier is, is deze wel voldoende deugdelijk. Gezien het deskundigenverslag en het taxatierapport van de STAB bestaat geen aanleiding te oordelen dat de rechtbank de kritische kanttekeningen van [appellante] over het advies van de SAOZ ten onrechte terzijde heeft geschoven.
De betogen van [appellante] in hoger beroep falen.
12. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.F.J. Bindels, griffier.
Het lid van de enkelvoudige kamer is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 8 april 2020
85.