Uitspraak
201807846/1/R1.
Datum uitspraak: 20 mei 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak onderscheidenlijk tussenuitspraak met toepassing van
artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in het geding tussen:
Kennemerland Beheer B.V. en Lake Property B.V., gevestigd te Haarlem,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Haarlemmermeer,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 19 juli 2018 heeft de raad het bestemmingsplan "Badhoevedorp De Veldpost" en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben Kennemerland Beheer en Lake Property beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De raad heeft de gemeentelijke Grondprijzennota 2017 ingezonden. Daarbij heeft hij voor dit stuk verzocht om geheimhouding als bedoeld in artikel 8:29 van Pro de Awb. Bij uitspraak van 29 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1381, heeft de Afdeling, in andere samenstelling, het verzoek om geheimhouding gedeeltelijk afgewezen. De Grondprijzennota 2017 maakt in zoverre deel uit van het dossier.
Kennemerland Beheer en Lake Property en de raad hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 februari 2020, waar Kennemerland Beheer en Lake Property, vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en [gemachtigde B], en de raad, vertegenwoordigd door mr. J.C. Binnerts, advocaat te Haarlem, mr. J. Oosterhof, S. de Veer en R. Mathot, zijn verschenen.
Overwegingen
ALGEMEEN
Inleiding
1. Het plan voorziet in sport- en groengebied De Veldpost. Kennemerland Beheer en Lake Property voeren meerdere beroepsgronden aan tegen het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Wat betreft de inhoud van het bestemmingsplan wensen zij meer bouwmogelijkheden. Voorts betogen zij dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onvoldoende vaststaat in verband met het negatieve exploitatieresultaat. Verder is volgens hen in het exploitatieplan uitgegaan van te lage inbrengwaarden en te lage opbrengsten. Ook achten zij de berekening van de exploitatiebijdrage onvoldoende inzichtelijk.
Bestuurlijke lus
2. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
Ontvankelijkheid Lake Property
3. Kennemerland Beheer is eigenaar van gronden in het bestemmingsplan- en exploitatieplangebied en is om die reden belanghebbende bij het bestemmingsplan en het exploitatieplan.
Ter zitting hebben Kennemerland Beheer en Lake Property zich op het standpunt gesteld dat Lake Property weliswaar geen eigenaar is, maar als dochter van Kennemerland Beheer en beoogd uitvoerder eveneens belanghebbende bij beide besluiten is. Naar het oordeel van de Afdeling brengt de enkele relatie van Lake Property met Kennemerland Beheer als bestuurder en enig aandeelhouder dan wel een tussen hen gesloten overeenkomst niet met zich dat Lake Property een zelfstandig belang heeft. Het belang van Lake Property is niet rechtstreeks bij het bestemmingsplan en het exploitatieplan betrokken, maar is een afgeleid belang. Lake Property is daarom naar het oordeel van de Afdeling niet aan te merken als belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2 van Pro de Awb. Dit betekent dat het beroep van Kennemerland Beheer en Lake Property tegen het bestemmingsplan en het exploitatieplan, voor zover ingesteld door Lake Property, niet-ontvankelijk is.
Intrekking
4. Ter zitting heeft Kennemerland Beheer haar beroepsgrond ingetrokken dat het in artikel 3 van Pro het exploitatieplan genoemde Inkoopbeleid 2017 en het in artikel 4 genoemde Pro Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp (DSO) en de daar genoemde Leidraad Inrichting Openbare ruimte (LIOR) ten onrechte geen deel uitmaken van het exploitatieplan.
De vorige uitspraak
5. Bij besluit van 4 juli 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Badhoevedorp Lijnden-Oost" vastgesteld en besloten geen exploitatieplan vast te stellen. Bij uitspraak van de Afdeling van 2 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1163, heeft de Afdeling het besluit van 4 juli 2013 vernietigd voor zover is besloten geen exploitatieplan vast te stellen en voor zover het betreft het plandeel met de bestemming "Sport - 2" voor het deelgebied De Veldpost. De reden was dat gelet op de motivering van de gemeente geen aanleiding bestond voor het oordeel dat de kosten anderszins waren verzekerd als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), dan wel dat sprake was van de uitzondering als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de Wro in samenhang bezien met artikel 6.2.1a, onder a, van het Bro, omdat het totaal van de exploitatiebijdragen minder zou bedragen dan € 10.000,-.
HET BESTEMMINGSPLAN
Toetsingskader
6. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
Wezenlijk ander plan
7. Kennemerland Beheer betoogt dat de raad het plan ten onrechte gewijzigd heeft vastgesteld zonder de wettelijke procedure uit afdeling 3.4 van de Awb opnieuw te doorlopen, aangezien het plan wezenlijk is veranderd ten opzichte van het ontwerp. In dit verband wijst zij op uitbreiding van het plangebied aan de zuidwestzijde met de bestemming "Sport-2" en uitbreiding aan de oostzijde met de bestemmingen "Natuur" en "Horeca-hotel".
7.1. De raad kan bij de vaststelling van het plan daarin wijzigingen aanbrengen ten opzichte van het ontwerp. Slechts indien de afwijkingen van het ontwerp naar aard en omvang zodanig groot zijn dat een wezenlijk ander plan is vastgesteld, dient de wettelijke procedure opnieuw te worden doorlopen.
In dit geval betreft de uitbreiding aan de zuidwestzijde met de bestemming "Sport-2" een uitbreiding op een beperkt grondgebied van een reeds in het ontwerpplan opgenomen bestemming die overigens voortvloeit uit een onherroepelijke omgevingsvergunning uit 2016. De uitbreiding aan de oostzijde met de bestemmingen "Natuur" en "Horeca-hotel" betreft eveneens een uitbreiding op een beperkt grondgebied. Voorts zullen de gronden die zijn aangewezen voor "Horeca-hotel" met name worden gebruikt om te parkeren voor een bestaand hotel dat buiten het plangebied ligt.
De Afdeling ziet hierin geen aanleiding voor het oordeel dat het plan op wezenlijke punten is gewijzigd ten opzichte van het ontwerp. Daarom behoefde de wettelijke procedure niet opnieuw te worden doorlopen. Het betoog faalt.
Uitvoerbaarheid
8. Kennemerland Beheer betoogt dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onvoldoende vaststaat. Zij wijst in dit verband op het negatieve exploitatieresultaat, zoals vermeld in de plantoelichting onder 6.1.2. Voorts acht zij het exploitatieplan in strijd met het Besluit begroting en verantwoording, omdat het niet een zodanig inzicht geeft dat een verantwoord oordeel kan worden gevorm over de financiële positie en over de baten en lasten.
8.1. Paragraaf 6.1.2 van de plantoelichting gaat over kostenverhaal uit hoofde van het exploitatieplan. Vermeld is dat de ontwikkeling van de sportvelden leidt tot een negatief exploitatieresultaat.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 31 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY1740, dient het van de exploitatieopzet van een exploitatieplan deel uitmakende saldo van de kosten en de opbrengsten ertoe om het maximaal te verhalen bedrag aan kosten te bepalen als bedoeld in artikel 6.16 van de Wro. Voor het overige biedt dit saldo in beginsel geen inzicht in de financiële gevolgen van de exploitatie. Zo zijn de kosten en de opbrengsten gebaseerd op een rekenkundig model dat er onder meer van uitgaat dat de gemeente alle gronden tegen de geraamde inbrengwaarde ervan verwerft. Voorts worden gemeentelijke bijdragen en subsidies ingevolge artikel 6.2.7 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) niet bij dit saldo betrokken.
Gelet op het vorenstaande is een negatief saldo van de kosten en de opbrengsten in de exploitatieopzet van een exploitatieplan op zichzelf nog geen reden om aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te twijfelen. Voorts staat in de plantoelichting dat de gemeente de ontwikkeling van de gronden zelf ter hand zal nemen. Daarom ziet de Afdeling in het aangevoerde geen aanleiding om aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te twijfelen. Daarbij wijst de Afdeling er tot slot ook op dat het Besluit begroting en verantwoording niet van toepassing is op een exploitatieplan. Het betoog faalt.
Bouwmogelijkheden
9. Kennemerland Beheer betoogt dat het plan in te weinig bouwmogelijkheden voorziet. Zij wenst dat ook bebouwing voor binnensport mogelijk wordt en acht de in het plan voorziene begrenzing van 2.500 m2 te krap. Verder voorziet het plan volgens haar ten onrechte niet in overkappingen. Kennemerland Beheer acht het plan in zoverre onvoldoende gemotiveerd.
9.1. De raad heeft toegelicht dat het plangebied dient als overgangsgebied tussen de woonbebouwing ten noordoosten daarvan en de A9 ten zuidwesten daarvan. Daartoe is voorzien in een groengebied met sportvoorzieningen, mogelijkheden voor recreatie en ruimte voor waterberging. Voorts zijn de beoogde gebruikers veldsportverenigingen. Onder die omstandigheden heeft de raad in redelijkheid een belangrijk gewicht kunnen toekennen aan de openheid in het plangebied en de bebouwing kunnen beperken tot 2.500 m2 ten behoeve van buitensport. Voorts vallen overkappingen niet onder die beperking. Overkappingen zijn mogelijk op grond van artikel 8, lid 8.2.2, onder e, van de planregels. Het betoog faalt.
HET EXPLOITATIEPLAN
Inbrengwaarden
Complexwaarde
10. Volgens Kennemerland Beheer is de raad bij het bepalen van de inbrengwaarden van de gronden uit het exploitatieplan uitgegaan van een te lage complexwaarde. Hierbij voert zij aan dat bij de complexafbakening is uitgegaan van een te klein gebied. De voorziene ontwikkeling van De Veldpost maakt volgens haar deel uit van een meer omvattende ontwikkeling waartoe woningbouwlocaties behoren.
Kennemerland Beheer stelt zich primair op het standpunt dat het complex alle deelgebieden omvat uit het "Masterplan Badhoevedorp" uit 2008, dat samenhangt met de omlegging van de A9.
Subsidiair stelt Kennemerland Beheer zich op het standpunt dat het complex in elk geval mede de woningbouwlocaties in de deelgebieden Quatrebras en Schuilhoeve omvat waar voorheen de sportvoorzieningen waren gevestigd die naar het plangebied worden verplaatst. Zo staat in het masterplan dat met die woningbouwlocaties de verplaatsing van de sportverenigingen naar het plangebied mogelijk wordt gemaakt. Kennemerland Beheer onderbouwt dit standpunt met een eigen taxatierapport van Adriaanse Vastgoed (hierna: het tegenrapport).
10.1. De raad heeft het taxatierapport inzake de raming van de inbrengwaarde van het project De Veldpost te Badhoevedorp van 1 november 2017, uitgevoerd door Adviesbureau Statema, aan het exploitatieplan ten grondslag gelegd (hierna: het taxatierapport).
10.2. Zoals de Afdeling heeft overwogen in haar uitspraak van 25 mei 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ5950, heeft de in artikel 40d, eerste lid, onder b, van de onteigeningwet vervatte egalisatieregel, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddelde waarde van alle in het betreffende complex betrokken gronden, in het kader van de raming van de inbrengwaarden tot doel te voorkomen dat de inbrengwaarde van bepaalde gronden uitsluitend als gevolg van de daaraan toegekende bestemming in de exploitatieopzet van het exploitatieplan lager worden geraamd en de inbrengwaarde van andere gronden hoger, terwijl het om met elkaar samenhangende gronden in een complex gaat dat als één geheel in exploitatie zal worden gebracht.
10.3. Voorheen liep het tracé van de A9 door Badhoevedorp. Inmiddels is dit tracé verlegd naar gronden ten zuiden van de woonbebouwing. Een deel van de gemeentelijke bijdrage aan de omlegging van de A9 wordt gefinancierd door herontwikkeling van gebieden aan weerszijden van het oude wegtracé voor onder meer woningbouw.
Voor de herontwikkeling is het Masterplan Badhoevedorp uit 2008 vastgesteld. Het masterplan omvat de gebieden aan weerszijden van het oude wegtracé, waaronder Quatrebras en Schuilhoeve, en het plangebied waar sport- en groengebied De Veldpost zal worden verwezenlijkt. Een aantal bestaande buitensportvoorzieningen zal vanuit Quatrebras en Schuilhoeve naar De Veldpost worden verplaatst. Op de daardoor vrijkomende gronden zal woningbouw plaatsvinden. Daarmee bestaat een zekere samenhang tussen deze ontwikkelingen.
Wat betreft de aanleiding om nieuwe sportvoorzieningen in De Veldpost te voorzien heeft de raad evenwel twee motieven naar voren gebracht die niet wijzen in de richting van een samenhangende ontwikkeling. Dit betreft in de eerste plaats de wens om het plangebied in te richten als overgangsgebied tussen de woonbebouwing ten noordoosten daarvan en de A9 ten zuidwesten daarvan. In het masterplan staat hierover dat het groengebied met de ecologische hoofdzone de zuidelijke afronding van het dorp vormt. Door het in te richten als recreatiegebied verkrijgt Badhoevedorp op de grens van het woongebied een hoogwaardige parkzone, waarin ook nieuwe accommodaties van sportverenigingen worden ingebed.
In de tweede plaats waren de bestaande sportvoorzieningen niet langer toereikend. In het masterplan staat hierover dat door de omvang van het gebied de mogelijkheid bestaat om hier meerdere (sport)functies te situeren en dat bij de ontwikkeling rekening kan worden gehouden met uitbreidingswensen van de sportverenigingen.
Voorts zijn de voorziene sportaccommodaties, anders dan Kennemerland Beheer stelt, bedoeld voor heel Badhoevedorp en niet alleen voor de deelgebieden uit het masterplan.
Gelet op het vorenstaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat geen sprake is van een zodanige ruimtelijke, functionele en financiële samenhang tussen het exploitatieplangebied en de locaties, waarop Kennemerland Beheer primair en subsidiair heeft gewezen, dat de raad bij de raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatieplangebied van een onjuiste complexafbakening is uitgegaan. Dat betekent dat de raad in redelijkheid heeft kunnen uitgaan van het taxatierapport bij het exploitatieplan voor zover De Veldpost daarin als een zelfstandig complex als bedoeld in artikel 40d, eerste lid, onder b, van de onteigeningwet is aangemerkt. Het betoog faalt.
11. Kennemerland Beheer betoogt dat de positieve resultaten voor bijvoorbeeld de woningbouwlocaties dienen te worden verrekend met de negatieve resultaten voor De Veldpost. Daartoe had, uitgaande van het grotere complex, de complexwaarde van alle daarin begrepen gronden moeten worden vastgesteld volgens de residuele grondwaardemethode ("top-down"), aldus Kennemerland Beheer. In dit verband verwijst zij naar het IGG-rapport.
11.1. Omdat de beroepsgrond over de complexafbakening niet slaagt, behoeft wat is aangevoerd over de gehanteerde taxatiemethode en het IGG-rapport geen bespreking meer.
Onafhankelijkheid taxateur
12. Kennemerland Beheer betoogt dat een eerdere versie van het taxatierapport bij het exploitatieplan een passage bevat die bovenstaande beroepsgrond over de complexafbakening ondersteunt. Deze passage lijkt in het definitieve taxatierapport opzettelijk verzwegen. Daardoor twijfelt zij aan de onafhankelijkheid van de taxateur.
12.1. Kennemerland Beheer bedoelt de volgende passage: "De Veldpost wordt ontwikkeld om de financiële bijdrage aan de aanleg aan de A9 zeker te stellen. Met de verplaatsing van de sportverenigingen worden de woningbouwlocaties Quatrebras en Schuilhoeve mogelijk gemaakt."
12.2. Zoals hiervoor is overwogen faalt het betoog over de complexafbakening. Bovenstaande passage is daarmee niet relevant voor de taxatie gebleken. Daarom bestaat in het weglaten van deze passage geen aanleiding om te twijfelen aan de onafhankelijkheid van de taxateur. Het betoog faalt.
Vergelijkingspercelen
13. Kennemerland Beheer betoogt dat ten onrechte niet alle transacties zijn gespecificeerd. Zo ontbreken samenvattingen van de verwervingsdossiers, gevoerde correspondentie en de daarop betrekking hebbende taxatierapporten.
13.1. Aan de in de exploitatie-opzet van een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen dient in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. Indien de vergelijkingsmethode is gebruikt om inbrengwaarden te ramen vereist de controleerbaarheid daarvan dat de objecten die in de vergelijking zijn betrokken, kenbaar zijn. Het taxatierapport voldoet aan dit vereiste, waarbij onder meer de locatie, de betrokken partijen, de transactiedatum, de overeengekomen grondprijs en enkele voor de desbetreffende transacties naar voren gekomen relevante feiten, als het oogmerk van de aankoop en de bestemming, zijn vermeld. Geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de transacties onvoldoende zijn gespecificeerd met het oog op de controleerbaarheid van de uitgevoerde taxatie. Het betoog faalt.
14. Volgens Kennemerland Beheer is de raad met 25 euro per m2 uitgegaan van te lage inbrengwaarden van de gronden uit het exploitatieplan. Hierbij voert zij aan dat ten onrechte transactie A met een aanzienlijk hogere waarde buiten beschouwing is gelaten.
Voorts voert zij aan dat het taxatierapport ten onrechte alleen op transactie G is gebaseerd. Door de ligging en de vorm zijn de desbetreffende gronden niet zelfstandig bruikbaar. Daarnaast was daar sprake van een onbekende vervuiling.
14.1. In het taxatierapport bij het exploitatieplan staat dat voor transactie A, met een grondprijs van 41,28 tot 42,90 euro per m2, een meer dan gemiddeld hoge grondprijs is betaald, gebaseerd op de in 2010 aanwezige verwachtingen. Daarnaast zijn in de koopsom vergoedingen begrepen in verband met de verplaatsing van een akkerbouwbedrijf, aldus het taxatierapport.
Kennemerland Beheer heeft deze motivering bestreden aan de hand van het tegenrapport, waarin staat dat van de in het exploitatieplan genoemde transacties transactie A het beste overeenkomt met de gronden uit het exploitatieplan. Voorts wijst zij op een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 29 maart 2017, in zaak nr. 15/2135. Daarin staat dat geen taxatierapport was opgesteld omdat de overeengekomen prijs naar het oordeel van de gemeente op dat moment duidelijk onder de gemiddelde marktprijs lag. Daarnaast heeft Kennemerland Beheer een notariële verklaring van 5 november 2013 van de adviseur van de verkopende partij in transactie A ingebracht over de wijze waarop de prijsbepaling tot stand was gekomen. Voorts schat Kennemerland Beheer op basis van een berekening uit het tegenrapport de toenmalige waarde van het meest vergelijkbare deel van de bij A betrokken gronden op 119,50 euro per m2. Daarbij merkt zij op dat de waarde van 2010 tot 2018 nog zou zijn gestegen. Verder blijkt volgens Kennemerland Beheer nergens uit dat in de koopsom bepaalde vergoedingen zijn begrepen. Voorts is volgens haar onduidelijk waarom de verwachtingswaarde in 2010 hoger zou zijn geweest, omdat het masterplan uit 2008 toen al was vastgesteld. De raad heeft hier in het verweerschrift noch ter zitting inhoudelijk op gereageerd.
14.2. In het taxatierapport bij het exploitatieplan staat dat transactie G, met een grondprijs van 21,57 euro per m2, rechtstreeks vergelijkbaar en marktconform is. Gezien de beperkte oppervlakte, de ligging, de kavelvorm en de ontsluiting is de grondprijs echter lager gewaardeerd. Het rapport duidt deze transactie aan als een min of meer zuivere vergelijkingstransactie.
Voor zover Kennemerland Beheer heeft aangevoerd dat bij transactie G sprake was van een onbekende vervuiling heeft de raad, die als koper bij deze transactie betrokken was, toegelicht dat de verkoper saneringsverplichtingen op zich heeft genomen.
Voorts is ter zitting gebleken dat de bij transactie G betrokken gronden smal en langgerekt zijn en niet direct aan een weg liggen. Voor zover Kennemerland Beheer heeft aangevoerd dat deze gronden daardoor niet zelfstandig bruikbaar zijn, overweegt de Afdeling dat het taxatierapport daar weliswaar rekening mee heeft gehouden door de waarde te verhogen naar 25 euro per m2, maar dat tegen de achtergrond van de aanzienlijk hogere waarde van transactie A niet is komen vast te staan dat de gronden met de daarbij vereiste zorgvuldigheid zijn getaxeerd.
14.3. Gelet op het vorenstaande heeft de raad zich niet in redelijkheid op het taxatierapport kunnen baseren, zodat de inbrengwaarden van de gronden uit het exploitatieplan niet met de vereiste zorgvuldigheid zijn geraamd. Het betoog slaagt.
Oppervlakte
15. Kennemerland Beheer betoogt dat het exploitatieplan wat betreft de oppervlakte van de gronden ten onrechte is gebaseerd op het bestemmingsplangebied zoals dat is verruimd ten opzichte van het ontwerpplan. Dat gebied kon immers niet worden verruimd zonder het bestemmingsplan opnieuw in ontwerp ter inzage te leggen.
15.1. Zoals onder 7.1 is overwogen faalt de beroepsgrond dat het bestemmingsplangebied ten onrechte is verruimd ten opzichte van het ontwerpplan. Daarom heeft de raad bij de vaststelling van het exploitatieplan van die ruimere oppervlakte kunnen uitgaan. Het betoog faalt.
Andere kosten dan inbrengwaarden
16. Kennemerland Beheer betoogt dat de kosten onvoldoende specifiek zijn onderbouwd.
16.1. De kosten, niet zijnde de inbrengwaarden, staan in tabel 7 van het exploitatieplan. In bijlage 5 is een verdere uitsplitsing van deze kosten gegeven. Zo zijn de lengte van de benodigde persleiding, het aantal meter verharding fietspad en de oppervlakte van het bosplantsoen aangegeven. Kennemerland Beheer heeft niet aannemelijk gemaakt dat een verdere specificering noodzakelijk is. Het betoog faalt.
Opbrengsten
17. Kennemerland Beheer betoogt dat de opbrengsten onvoldoende specifiek zijn onderbouwd. Hierbij voeren zij aan dat de gemeentelijke Grondprijzennota ten onrechte niet aan haar is verstrekt.
17.1. Zoals in het procesverloop is vermeld, heeft de Afdeling, in andere samenstelling, het verzoek van de raad om geheimhouding ten aanzien van de Grondprijzennota 2017 gedeeltelijk afgewezen. Daarop heeft de raad de Grondprijzennota opnieuw ingebracht waarbij alleen de relevante passages leesbaar waren. Kennemerland Beheer heeft deze versie van de nota ontvangen en bij haar nadere stukken kunnen betrekken. Gelet hierop faalt het betoog.
18. Kennemerland Beheer betoogt dat het exploitatieplan uitgaat van te lage uitgifteprijzen. Hierbij voert zij aan dat ten onrechte niet is uitgegaan van een normale commerciële waarde. In plaats daarvan is uitgegaan van wat bepaalde sportverenigingen kunnen betalen. Dat verschil moet overbrugd worden met gemeentelijke subsidie, die in de exploitatieopzet dient te worden meegenomen. Voorts heeft het gemeentebestuur bedongen dat de sportvelden om niet door (onderwijs)instellingen kunnen worden gebruikt. Hiervoor zou een marktconforme gebruiksvergoeding als opbrengstcomponent in de exploitatieopzet moeten worden opgenomen. Verder zijn de uitgifteprijzen ten onrechte lager dan de verwervingsprijs, aldus Kennemerland Beheer.
18.1. De raming van de opbrengsten, als op te nemen in de exploitaitie-opzet van een exploitatieplan moet met de vereiste zorgvuldigheid plaatsvinden. Deze raming dient te voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro daaraan stellen. De raad is in dit geval uitgegaan van de gemeentelijke Grondprijzennota en niet (zoals Kennemerland Beheer stelt) van wat bepaalde sportverenigingen kunnen betalen. De raad heeft zich mogen baseren op de Grondprijzennota en Kennemerland Beheer heeft niet aangetoond dat de raad de Grondprijzen onzorgvuldig heeft geraamd, noch dat de resultaten van die raming onjuist zijn.
Bij de vaststelling van de uitgifteprijzen is de raad uitgegaan van de gemeentelijke Grondprijzennota. Daarin is voor onbebouwde recreatieve buitenvoorzieningen een grondprijs van 15 euro per m2 en voor bebouwde recreatieve buitenvoorzieningen een grondprijs van 27 euro per m2 vermeld. Dat komt overeen met de grondopbrengsten waarvan het exploitatieplan in tabel 8 is uitgegaan.
Voor zover Kennemerland Beheer betoogt dat gemeentelijke subsidie tot de opbrengsten uit het exploitatieplan moet worden gerekend, overweegt de Afdeling dat bijdragen en subsidies van de gemeente ingevolge artikel 6.2.7 van het Bro niet bij de opbrengsten worden betrokken. Overigens is niet ondenkbaar dat de door Kennemerland Beheer bedoelde subsidie tot de gebruiksfase behoort en ook daarom niet tot uiting behoort te komen in de exploitatie-opzet van het exploitatieplan, dat immers ziet op de daaraan voorafgaande fase van bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en inrichting van openbare ruimte.
Voorts is niet in geschil dat de gemeente heeft bedongen dat de sportaccommodaties om niet door (onderwijs)instellingen kunnen worden gebruikt. Dit aspect betreft echter ook de gebruiksfase, als hiervoor bedoeld, en behoort ook daarom niet tot uiting te komen in de exploitatie-opzet van het exploitatieplan.
Verder bestaat in het aangevoerde geen aanleiding voor het oordeel dat de raming van de opbrengsten van gronden niet lager zou mogen zijn dan de verwervingsprijs ervan.
Gelet op het vorenstaande bestaat in het aangevoerde geen aanleiding voor het oordeel dat de raad de opbrengsten heeft geraamd in strijd met de daarbij vereiste zorgvuldigheid. Evenmin bestaat daarin aanleiding voor het oordeel dat de raad de overige opbrengsten in strijd met de daarbij vereiste zorgvuldigheid heeft geraamd. Het betoog faalt.
Exploitatiebijdrage
19. Kennemerland Beheer betoogt dat tabel 12, waarin de exploitatiebijdrage is berekend, nadere toelichting behoeft door uitdrukkelijk aan te geven op welke wijze en via welke beschrijvingen de daarin aangegeven bedragen tot stand zijn gekomen.
19.1. Ter zitting heeft de raad erkend dat niet alle getallen in tabel 12 correct zijn. Dat geldt in elk geval voor de waarde achter "Maximaal te verhalen kosten Kennemerland BV" en de waarde achter "Saldo maximaal te verhalen kosten".
Nu de raad zich in zoverre op een ander standpunt stelt dan hij in het bestreden besluit heeft gedaan en niet is gebleken dat gewijzigde omstandigheden hiertoe aanleiding hebben gegeven, moet worden geoordeeld dat het bestreden besluit in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Het betoog slaagt.
Gelet hierop behoeft het betoog dat een toelichting bij deze tabel ontbreekt thans geen bespreking. Bij herstel van dit gebrek kan de raad alsnog een toelichting opnemen.
Regels
20. Kennemerland Beheer betoogt dat artikel 3 van Pro het exploitatieplan ten onrechte zelfuitvoering uitsluit.
20.1. Artikel 3 staat Pro niet in de weg aan een zelfrealisatie van de in het bestemmingsplan voorziene ontwikkeling, zij het dat de aanbesteding van daarbij aan de orde komende werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte, en de daarmee samenhangende diensten en leveringen moet plaatsvinden met inachtneming van het in het exploitatieplan aangegeven Aanbestedingskader. Het betoog faalt.
21. Kennemerland Beheer betoogt dat de eisen uit artikel 3 van Pro het exploitatieplan ten onrechte niet voor de gemeente zelf gelden. Dit acht zij in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
21.1. Artikel 3 vereist Pro een instemmingsbesluit van het college van burgemeester en wethouders met het aanbestedingsprotocol, waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en de werkzaamheden inzake het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte, en de daarmee samenhangende diensten en leveringen zullen worden aanbesteed. Bedoelde instemming wordt geweigerd indien de in het aanbestedingsprotocol aangegeven wijze van aanbesteding in strijd is met het Aanbestedingskader.
De raad heeft toegelicht dat de gemeente zonder meer gebonden is aan het Aanbestedingskader. Tegen deze achtergrond acht de Afdeling het niet onredelijk dat het instemmingsbesluit uit artikel 3 niet Pro is vereist als de gemeente zelf tot aanbesteding overgaat. Het betoog faalt.
22. Kennemerland Beheer betoogt dat de eisen uit artikel 4 van Pro het exploitatieplan ten onrechte niet voor de gemeente zelf gelden. Dit acht zij in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
22.1. Artikel 4 vereist Pro een instemmingsbesluit van het college van burgemeester en wethouders met een bestek met tekeningen waarin staan aangegeven de uit te voeren werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Bedoelde instemming wordt slechts verleend als de betreffende werken en werkzaamheden in overeenstemming zijn met de eisen en regels uit het DSO en de LIOR.
De raad heeft toegelicht dat de gemeente zonder meer gebonden is aan de eisen en regels uit het DSO en de LIOR. Tegen deze achtergrond acht de Afdeling het niet onredelijk dat in dat geval het instemmingsbesluit uit artikel 4 niet Pro is vereist. Het betoog faalt.
23. Voor zover Kennemerland Beheer zich richt tegen de termijn, waarbinnen de instemming met een aanbestedingsprotocol en een bestek met tekeningen, als bedoeld in de artikelen 3 en 4, moet worden verleend, bestaat in het aangevoerde geen aanleiding voor het oordeel dat een termijn van 8 weken onredelijk is. Het betoog faalt.
CONCLUSIE
24. Gelet op het voorgaande is het beroep tegen het bestemmingsplan, voor zover ontvankelijk, ongegrond. Voor het bestemmingsplan is deze uitspraak een einduitspraak. Dit geldt ook voor het exploitatieplan, voor zover daartegen beroep is ingesteld door Lake Property.
25. De betogen van Kennemerland Beheer tegen het exploitatieplan slagen gedeeltelijk. De Afdeling past op deze punten de zogenoemde bestuurlijke lus toe.
De Afdeling ziet in het belang bij een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding de raad op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen de gebreken in het exploitatieplan binnen de hierna te noemen termijn te herstellen. De raad dient daarom met inachtneming van het overwogene onder 14.2, 14.3 en 19.1 een nieuw besluit nemen.
De raad hoeft hierbij geen toepassing te geven aan afdeling 3.4 van de Awb, zodat het herstelbesluit niet eerst in ontwerp ter inzage hoeft te worden gelegd.
Voor het exploitatieplan is deze uitspraak in zoverre een tussenuitspraak.
26. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep van Kennemerland Beheer B.V. en Lake Property B.V. tegen het besluit van 19 juli 2018 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Badhoevedorp De Veldpost" en het gelijknamige exploitatieplan niet-ontvankelijk, voor zover dat is ingesteld door Lake Property B.V.;
II. verklaart het beroep van Kennemerland Beheer B.V. tegen het besluit van 19 juli 2018 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Badhoevedorp De Veldpost" ongegrond;
III. draagt de raad van de gemeente Haarlemmermeer op om:
a. binnen 26 weken na de verzending van deze uitspraak onderscheidenlijk tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen onder 14.2, 14.3 en 19.1 is overwogen de daarin omschreven gebreken in het besluit van 19 juli 2018 tot vaststelling van het exploitatieplan "Badhoevedorp De Veldpost" te herstellen;
b. de Afdeling en Kennemerland Beheer B.V. de uitkomst mede te delen en een gewijzigd of nieuw besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.S.S. Hupkes, griffier.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2020
635.