Uitspraak
202004364/1/A2.
Datum uitspraak: 16 december 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 9 juli 2020 in zaak nr. 19/1910 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Losser.
Procesverloop
Bij besluit van 19 maart 2019 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 17 september 2019 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 9 juli 2020 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 november 2020, waar [appellante], in persoon, en het college, vertegenwoordigd door H. Lahuis, zijn verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is of de door [appellante] geleden planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt en voor haar rekening blijft.
achtergrond
2. Bij raadsbesluit van 19 maart 2013 is het bestemmingsplan Buitengebied (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. [appellante] was ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan op 19 juli 2013 (hierna: de peildatum) mede-eigenaar van de woning aan de [locatie] te De Lutte (hierna: de woning). Op 16 maart 2018 heeft zij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade, bestaande uit een waardevermindering van de woning, die zij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, waarbij de bebouwingsmogelijkheden van een ten noordwesten van de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) zijn verruimd.
standpunt van het college
3. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Tog Nederland Noord Oost B.V. (hierna: Tog). In een advies van 15 november 2018 heeft Tog een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden in het plangebied onder het planologische regime van het nieuwe bestemmingsplan en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime (hierna: het oude planologische regime). Uit deze vergelijking heeft Tog de conclusie getrokken dat de planologische verandering voor [appellante] heeft geleid tot een geringe afname van het uitzicht, een geringe toename van de verkeersintensiteit en enige toename van de overlast en dat daaruit ten tijde van de peildatum voor vergoeding vatbare planschade, in de vorm van een waardevermindering van de woning van € 625.000,00 naar € 613.000,00, is voortgevloeid. In het advies is verder vermeld dat bij het toekennen van een tegemoetkoming in de schade op grond van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) een drempel van 2 procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór de peildatum wordt toegepast. De drempel is gelijk aan € 12.500,00. De schade is niet hoger dan de drempel, zodat de schade geheel onder het normale maatschappelijke risico van [appellante] valt en voor haar rekening blijft, aldus Tog.
4. In het besluit van 19 maart 2019 heeft het college vermeld dat de woning voor € 471.500,00 is verkocht, dat dit bedrag sterk afwijkt van de taxatie van Tog en dat daarom aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) is gevraagd de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime te taxeren en, uitgaande van de bevindingen van Tog, aan te geven hoe hoog de planschade is.
Volgens het taxatierapport van de SAOZ had de woning op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 440.000,00. In een brief van 19 februari 2019 heeft de SAOZ vermeld dat zij kennis heeft genomen van het advies van Tog, dat zij zich conformeert aan de bevindingen over de aard en omvang van het nadeel als gevolg van de planologische verandering en dat dit betekent dat, uitgaande van de thans getaxeerde waarde, de waardevermindering de forfaitaire drempel van 2 procent van de waarde van het object niet zal overstijgen. De waardevermindering zou, uitgaande van de thans getaxeerde waarde, niet meer dan € 8.000,00 bedragen, aldus de SAOZ.
Aan de afwijzing van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade heeft het college ten grondslag gelegd dat de door [appellante] geleden schade volledig binnen het normale maatschappelijke risico valt.
5. Naar aanleiding van het door [appellante] tegen het besluit van 19 maart 2019 gemaakte bezwaar heeft het college opnieuw advies aan Tog gevraagd. In een aanvullend advies van 9 april 2019 heeft Tog onder meer het volgende vermeld.
De geraadpleegde taxateur heeft de waarde van de woning vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan bepaald aan de hand van het koopgedrag van een redelijk handelend en denkend koper. De waarde is inzichtelijk gemaakt door middel van de zogenoemde comparatieve methode. De woning is vergeleken met enigszins vergelijkbare objecten in de omgeving die zijn verkocht. Daarbij is rekening gehouden met verschillen tussen de woning en deze objecten. Op grond hiervan is de taxateur tot de conclusie gekomen dat de woning op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 625.000,00 had. De gedachtegang van de taxateur is voldoende duidelijk en controleerbaar.
De waarde na de planologische wijziging is gebaseerd op de planologische vergelijking. De taxateur heeft het in die vergelijking geconstateerde nadeel meegenomen bij het vaststellen van de waarde na de planologische wijziging. De jurisprudentie laat zien dat de vertaling van dat nadeel niet onderhevig is aan specifieke maatstaven of rekenmodellen. Deze vertaling blijft een inschatting van de taxateur die daarbij een beroep doet op zijn kennis en ervaring. Dat de inschatting nooit volledig te objectiveren is, heeft tot gevolg dat in geringe mate sprake is van een bandbreedte, ook omdat de schadebepaling inzichtelijk wordt gemaakt aan de hand van de vraag in hoeverre een redelijk denkend en handelend koper zijn prijs in negatieve zin zal bijstellen.
In het advies van 15 november 2018 is de conclusie vermeld dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor [appellante] een geringe planologische verslechtering tot gevolg heeft. Dit betekent dat eveneens sprake is van een geringe waardevermindering van de woning. Daarbij is ook de betrekkelijk ruime afstand van de woning tot het plangebied van belang. Daarom zal een redelijk denkend en handelend koper zijn prijs voor de woning slechts in geringe mate bijstellen. Dit correspondeert dan ook met lichte schade.
Voor het overige is er niet direct aanleiding om in te gaan op de door de SAOZ verrichtte taxatie. Wel wordt opgemerkt dat een waarde van € 625.000,00 op de peildatum vóór de planologische mutatie in verhouding staat tot de gebruikte referenties. De SAOZ heeft weliswaar eveneens referenties aan de taxatie ten grondslag gelegd, maar heeft zich, ogenschijnlijk, te sterk laten leiden door de daadwerkelijke verkoopwaarde van de woning, terwijl deze ver beneden de marktwaarde is gelegen. Bovendien heeft de SAOZ uitsluitend een geveltaxatie verricht, waar de door Tog geraadpleegde taxateur het object intern en extern heeft opgenomen. Verder zal een eventuele (negatieve) bijstelling van de waarde van de woning nooit tot een andere eindconclusie leiden. De door [appellante] geleden schade valt immers volledig onder het normale maatschappelijke risico. Ook de SAOZ stelt zich op het standpunt dat de waardevermindering van de woning de forfaitaire drempel van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro niet overstijgt. Daarom is er geen aanleiding om in te gaan op de door de SAOZ verrichtte taxatie en het verschil tussen de geconstateerde waarden te verklaren, aldus Tog.
uitspraak van de rechtbank
6. Volgens de rechtbank heeft het college zich mogen baseren op de adviezen van Tog en SAOZ. Het verschil in de getaxeerde waarden van beide deskundigen is opvallend, maar doet er niet aan af dat zij allebei tot de conclusie zijn gekomen dat de waardevermindering minder dan 2 procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór de peildatum is. De e-mail van Hofrijck Rentmeesters van 2 september 2014 is niet aan te merken als deskundig taxatierapport, omdat de in die e-mail vermelde marktwaarde van € 450.000,00 iedere onderbouwing op grond van de Wro mist. De vastgestelde waarden van de woning in het kader van de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken betekenen niet dat de adviezen van Tog en SAOZ onjuist zijn, omdat geen rekening is gehouden met de planologische vergelijking die Tog - onbetwist - heeft opgesteld. De daadwerkelijke verkoopprijs is ver na de peildatum gerealiseerd en kan daarom geen rol spelen. Het voorgaande betekent dat het college de aanvraag van [appellante] terecht heeft afgewezen, dat het bestreden besluit in stand blijft en dat het beroep ongegrond is, aldus de rechtbank.
hoger beroep
7. [appellante] betoogt dat de rechtbank, gezien het vastgestelde verschil in de getaxeerde waarden, niet heeft onderkend dat het college in het kader van een zorgvuldige besluitvorming ten onrechte geen gemotiveerde verklaring voor dit verschil heeft gegeven. Onder het oude planologische regime had de woning op de peildatum volgens Tog een waarde van € 625.000,00 en volgens de SAOZ een waarde van € 440.000,00. Het lijkt erop dat in de adviezen van Tog en de SAOZ is toegeschreven naar een waardevermindering van de woning van minder dan 2 procent. Volgens twee andere deskundigen had het college de adviezen niet aan het besluit ten grondslag mogen leggen. Het grote verschil in de taxaties maakt dat er gerede twijfel over de adviezen bestaat. Daardoor is de motivering van het besluit onvoldoende navolgbaar. Het college heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom het de adviezen voldoende acht. Daarom wordt de Afdeling verzocht een deskundige te benoemen, opdat de oorzaak van het grote verschil in de taxaties duidelijk wordt, aldus [appellante].
onpartijdigheid van de adviseurs
7.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582), ligt het op de weg van het bestuursorgaan om, indien het zich ter onderbouwing van een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade beroept op een advies van een onafhankelijke deskundige, zich te vergewissen van de onpartijdigheid van de geraadpleegde deskundige. Wanneer de schijn is gewekt dat de door het bestuursorgaan benoemde adviseur niet onpartijdig is, mag het bestuursorgaan het advies van deze adviseur niet aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen.
7.2. In het betoog van [appellante] is geen grond te vinden voor het oordeel dat de schijn is gewekt dat Tog of de SAOZ partijdig is en dat het college het advies van 15 november 2018 of het advies van 19 februari 2019 alleen al daarom ten onrechte aan de besluitvorming ten grondslag heeft gelegd. Dat de waardevermindering van de woning volgens Tog en de SAOZ minder dan 2 procent is, zodat de schade onder het normale maatschappelijke risico valt, is niet voldoende voor dat oordeel.
schadetaxatie op basis van de planologische vergelijking
7.3. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het orgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
7.4. Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
7.5. Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast als hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan over de omvang van de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro bestrijdt.
7.6. In het advies van 15 november 2018 is Tog tot de conclusie gekomen dat de planologische verandering voor [appellante] heeft geleid tot een geringe afname van het uitzicht, een geringe toename van de verkeersintensiteit en enige toename van de overlast. Deze conclusie was het uitgangspunt voor de taxaties van Tog en de SAOZ van de waardevermindering van de woning. [appellante] heeft niet met het rapport van een deskundige of anderszins aannemelijk gemaakt dat deze conclusie niet juist is en dat Tog de ernst van de nadelen van de planologische verandering heeft onderschat. Zij heeft de door Tog gemaakte planologische vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime niet bestreden. Daarvan uitgaande, bestaat geen grond voor het oordeel dat het college zich, onder verwijzing naar de taxaties, niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de waardevermindering van de woning als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet hoger was dan 2 procent van de waarde van de woning in de oude situatie.
Aan het grote verschil tussen de door Tog en de SAOZ getaxeerde waarden van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime komt niet de betekenis toe die [appellante] daaraan hecht. Dit verschil laat onverlet dat in dit geval de percentuele waardevermindering van de woning beslissend is en dat die waardevermindering niet boven het wettelijk forfait van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro uitstijgt. Bij deze stand van zaken was het college niet gehouden om een verklaring te geven voor het door [appellante] bedoelde verschil en bestaat geen aanleiding om met toepassing van artikel 8:47 van Pro de Awb een deskundige te benoemen om de oorzaak van dat verschil te achterhalen.
Het betoog faalt.
conclusie
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak wordt bevestigd.
proceskosten
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
Het lid van de enkelvoudige kamer is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 16 december 2020
452.