Uitspraak
202005243/1/A2.
Datum uitspraak: 18 augustus 2021
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Lopik,
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 augustus 2020 in zaak nr. 19/5573 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Lopik.
Procesverloop
Bij besluit van 23 oktober 2018 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 20 november 2019 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 5 augustus 2020 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 augustus 2021, waar [appellant], bijgestaan door [gemachtigde], is verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is sinds 13 januari 1989 eigenaar van het perceel met opstallen aan de [locatie] te Lopik (hierna: het perceel). Bij brief van 23 juni 2014 heeft hij het college verzocht om tegemoetkoming in de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van een bij raadsbesluit van 12 juni 2007 vastgesteld bestemmingsplan. Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat de planologische mogelijkheden van het perceel zijn beperkt en dat dit tot waardevermindering van het perceel heeft geleid.
standpunt van het college
2. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke).
In een advies van 21 december 2015 heeft Thorbecke een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het perceel onder het nieuwe bestemmingsplan en het daaraan voorafgaande planologische regime. Uit deze vergelijking heeft Thorbecke de conclusie getrokken dat de bebouwingsmogelijkheden van het perceel zijn afgenomen en de gebruiksmogelijkheden per saldo eveneens, maar dat [appellant] ook een voordeel bij de planologische verandering heeft, omdat de agrarische bedrijfswoning in het nieuwe bestemmingsplan als woning is bestemd. Volgens Thorbecke is ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan de waarde van de woning gestegen van € 275.000,00 naar € 295.000,00 en de waarde van het perceel gedaald van € 173.000,00 naar € 117.000,00. Dat betekent dat [appellant] per saldo een schade in de vorm van waardevermindering van de onroerende zaak van € 36.000,00 heeft geleden.
3. Het college heeft het advies van Thorbecke niet overgenomen. In het besluit van 23 oktober 2018 heeft het college overwogen dat het twijfel had aan de juistheid van dat advies. Volgens het college is Thorbecke bij de berekening van de waardevermeerdering van de nu voor wonen bestemde gronden van het perceel, van een te lage waarde per m² uitgegaan. Daarnaast heeft Thorbecke ten onrechte buiten beschouwing gelaten dat een deel van de agrarische bebouwing met een oppervlakte van ongeveer 250 m² bij de herziening van het nieuwe bestemmingsplan alsnog een positieve bestemming heeft gekregen. Daarom heeft het college Schep Makelaardij Agrarisch B.V. (hierna: Schep) om een taxatie verzocht. In het daarvan opgemaakte rapport van 7 november 2016 heeft Schep vermeld dat de waardevermeerdering van de nu voor wonen bestemde gronden van het perceel minstens € 75.000,00 is. Dit bevestigde volgens het college zijn vermoeden dat Thorbecke van een te lage waarde per m² onder het nieuwe planologische regime is uitgegaan. Vervolgens heeft het college advies gevraagd aan adviesbureau Langhout & Wiarda (hierna: Langhout). In een advies van 26 juli 2018 heeft Langhout onder meer vermeld dat Thorbecke ten onrechte een vergelijking heeft gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het perceel onder het nieuwe bestemmingsplan en het uitbreidingsplan in hoofdzaak van 18 juni 1954 (hierna: het uitbreidingsplan). In dit advies heeft Langhout de conclusie getrokken dat de planologische verandering voor [appellant] per saldo niet tot schade in de vorm van waardevermindering van het perceel heeft geleid. Het college heeft [appellant] bij brief van 12 september 2018 in de gelegenheid gesteld om uiterlijk op 10 oktober 2018 inhoudelijk op het advies van Langhout te reageren of om opschorting van de reactietermijn te verzoeken. Binnen deze termijn heeft het college geen reactie van [appellant] ontvangen.
4. Het college heeft het advies van Langhout van 26 juli 2018 ten grondslag gelegd aan het besluit van 23 oktober 2018 en dat besluit in bezwaar gehandhaafd onder verwijzing naar een nader advies van Langhout van 23 september 2019. In het nader advies heeft Langhout een onderbouwing gegeven van de waardevermeerdering van de nu voor wonen bestemde gronden van het perceel. In het besluit op bezwaar heeft het college uiteengezet dat het op vier punten concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van Thorbecke heeft. In de eerste plaats is Thorbecke van een te groot bouwvlak onder het oude planologische regime uitgegaan, te weten 6.300 m² in plaats van 5.400 m². In de tweede plaats heeft Thorbecke bij de invulling van het oude planologische regime ten onrechte rekening gehouden met het uitbreidingsplan. In de derde plaats is Thorbecke bij de schadebegroting uitgegaan van een te geringe, onrealistische, waardevermeerdering van de gronden die een woonbestemming hebben gekregen. In de vierde plaats heeft Thorbecke bij de schadebegroting er ten onrechte geen rekening mee gehouden dat een gedeelte van de gronden met een agrarische bestemming bij de herziening van het nieuwe bestemmingsplan alsnog een bouwvlak heeft gekregen, waardoor een gedeelte van de door [appellant] geleden planschade in natura is vergoed.
oordeel van de rechtbank
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college voldoende gemotiveerd waarom het is afgeweken van het advies van Thorbecke. Het college heeft terecht geconcludeerd dat Thorbecke bij de vergelijking tussen het nieuwe bestemmingsplan en het daaraan voorafgaande planologische regime niet het juiste planologische kader heeft gehanteerd door daarbij terug te grijpen op de voorschriften van het uitbreidingsplan. Thorbecke heeft onjuiste uitgangspunten gehanteerd door de verkeerde planregels in de vergelijking te betrekken. Dat gebrek werkt door in de rest van de beoordeling. Het college mocht alleen al daarom besluiten het advies van Thorbecke niet te volgen.
Het college heeft de afwijzing van de aanvraag afdoende onderbouwd met het advies van Langhout. Dat advies is niet slechts een reactie op het advies van Thorbecke, maar bevat een volledige eigen beoordeling. Weliswaar is in het advies van 26 juli 2018 geen objectieve onderbouwing van de waardevermeerdering van de woning opgenomen, maar dat gebrek is met het nader advies van 23 september 2019 hersteld. Uit het advies blijkt voorts dat Langhout beschikte over het advies van Thorbecke en de onderliggende gegevens en dat Langhout ook eigen onderzoek heeft uitgevoerd. [appellant] heeft geen beroepsgronden aangevoerd tegen de inhoud van het advies van Langhout. Er is geen aanleiding om aan dat advies te twijfelen. Het college mocht in de beslissing op bezwaar afgaan op het advies van Langhout.
hoger beroep
6. De rechtbank heeft het beroep zonder zitting behandeld. Volgens [appellant] is hij daardoor in zijn belangen geschaad, omdat hij had aangegeven niet de capaciteit te bezitten om in een skypezitting te worden gehoord, maar alleen in een fysieke zitting.
6.1. In uitspraak van de rechtbank is vermeld dat de aangekondigde zitting van 28 mei 2020 niet is doorgegaan vanwege maatregelen in het kader van de coronacrisis, de rechtbank partijen heeft gewezen op hun recht om op een zitting te worden gehoord, geen van de partijen heeft verklaard gebruik te willen maken van dat recht, de rechtbank heeft bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft en de rechtbank het onderzoek op 10 juli 2020 heeft gesloten.
6.2. Ter zitting van de Afdeling heeft [appellant] desgevraagd verklaard dat dat hij telefonisch contact met de rechtbank heeft gehad over het recht om op een zitting te worden gehoord en dat hij de rechtbank bij die gelegenheid niet heeft verzocht om een fysieke zitting te houden of een ander alternatief daarvoor dan een beeldverbinding via skype.
6.3. Er is geen grond voor het oordeel dat de rechtbank in strijd met artikel 8:57, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht heeft bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft.
7. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het advies van Thorbecke het juiste advies is. Dat het college stelt dat Thorbecke is uitgegaan van een groter bouwblok, waarvan een gedeelte eigendom van een derde is, doet hier niet aan af. Als gevolg van de planologische verandering is het gehele bouwblok komen te vervallen en daarmee de mogelijkheid om bedrijfsgebouwen op te richten. Deze mogelijkheid is bij de tweede herziening van het nieuwe bestemmingsplan niet hersteld. Verder heeft Thorbecke de waardevermeerdering van de gronden van de woning op het perceel niet onderschat. Het college had de rapporten van Schep en Langhout niet in de besluitvorming mogen betrekken, aldus [appellant].
7.1. In het betoog van [appellant] is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college voldoende heeft gemotiveerd waarom het is afgeweken van het advies van Thorbecke. Tussen partijen is niet in geschil dat Thorbecke niet heeft onderkend dat een deel van de agrarische bebouwing van het perceel met een oppervlakte van ongeveer 250 m² bij de herziening van het nieuwe bestemmingsplan een positieve bestemming heeft gekregen. Daar komt bij dat [appellant] niet heeft bestreden dat, zoals in het besluit van 20 november 2019 is vermeld, aan de door Thorbecke gemaakte vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime op twee onderdelen een gebrek kleeft.
7.2. Uit het advies van 26 juli 2018 blijkt dat Langhout heeft onderkend dat bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan het gehele agrarische bouwvlak is vervallen, de agrarische bebouwing onder het regime van het bouwovergangsrecht is gebracht, uitbreiding of gehele vernieuwing niet meer is toegestaan en dit voor [appellant] een planologische verslechtering is. Verder heeft Langhout in het nader advies van 23 september 2019 een onderbouwing gegeven van de waardevermeerdering van de nu voor wonen bestemde gronden van het perceel. In dat nader advies is Langhout nogmaals tot de conclusie gekomen dat deze waardevermeerdering de waardevermindering als gevolg van de planologische verslechtering ruimschoots overstijgt. [appellant] heeft niet met een bericht van een andere deskundige of anderszins aannemelijk gemaakt dat het college die conclusie niet in redelijkheid aan het besluit van 20 november 2019 ten grondslag heeft kunnen leggen.
7.3. Het betoog slaagt niet.
slotsom
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak wordt bevestigd.
proceskosten
9. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. A.W.M. Bijloos en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 18 augustus 2021
452.