Uitspraak
202102038/3/R2 en 202102038/1/R2.
Datum uitspraak: 23 december 2021
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak van de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op een verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening (artikel 8:81 van Pro de Algemene wet bestuursrecht; hierna: de Awb) en, met toepassing van artikel 8:86 van Pro die wet, op het hoger beroep van:
[verzoeker A] en [verzoeker B], wonend te Renesse, gemeente Schouwen-Duiveland (hierna tezamen en in enkelvoud: [verzoeker])
verzoekers,
tegen de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank
Zeeland-West-Brabant van 10 maart 2021 in zaak nr. 21/64 en 20/10254 in het geding tussen:
[verzoeker]
en
het college van burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland.
Procesverloop
Bij besluit van 2 november 2020 heeft het college aan [vergunninghouder], wonend te Wolphaartsdijk, gemeente Goes met toepassing van artikel 2.1, eerste lid, aanhef, en onder a en c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van zes appartementen aan [locatie 1]-[locatie 2] te Renesse.
Bij uitspraak van 10 maart 2021 heeft de rechtbank het door [verzoeker] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 2 november 2020 vernietigd en het college opgedragen een nieuw besluit te nemen met inachtneming van de uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [vergunninghouder] hoger beroep ingesteld. Tevens heeft [verzoeker] tegen deze uitspraak incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij besluit van 9 augustus 2021 heeft het college opnieuw aan [vergunninghouder] een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van zes appartementen aan [locatie 1]-[locatie 2] te Renesse.
[verzoeker] heeft daarop een schriftelijke reactie ingediend. [verzoeker] heeft de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen ten aanzien van het besluit van 9 augustus 2021.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[vergunninghouder], [verzoeker] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De voorzieningenrechter heeft het verzoek ter zitting behandeld op 9 november 2021, waar [verzoeker], bijgestaan door mr. M.A. de Boer, rechtsbijstandverlener te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door R. Stam, zijn verschenen. Verder is [vergunninghouder] als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. In dit geval kan nader onderzoek redelijkerwijs niet bijdragen aan de beoordeling van de zaak en bestaat ook overigens geen beletsel om met toepassing van artikel 8:86, eerste lid, van de Awb onmiddellijk uitspraak te doen in de hoofdzaak. [verzoeker], [vergunninghouder] en het college hebben ter zitting van de voorzieningenrechter desgevraagd te kennen gegeven geen bezwaar te hebben tegen de toepassing van artikel 8:86, eerste lid, van de Awb inzake het hoger beroep van [vergunninghouder] en het incidenteel hoger beroep van [verzoeker].
2. Op 12 juni 2019 heeft het college van vergunninghouder een aanvraag ontvangen voor een omgevingsvergunning om op de percelen [locatie 1]-[locatie 2] te Renesse een woongebouw met zes appartementen in twee lagen te kunnen realiseren. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan Kom Renesse en het Parapluplan parkeernormen Schouwen-Duiveland (hierna: het Parapluplan parkeernormen). De Welstands- en monumentencommissie van Schouwen-Duiveland heeft op 14 januari 2020 negatief geadviseerd, omdat het plan niet voldoet aan de redelijke eisen van welstand.
3. Het college heeft met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, aanhef en onder 3°, van de Wabo de omgevingsvergunning verleend.
4. De rechtbank heeft overwogen dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd dat er in afwijking van de Woonvisie 2018-2027 Schouwen-Duiveland (hierna: de Woonvisie) een structurele aanvullende behoefte bestaat aan 1- en 2-persoonsappartementen in het segment sociale huur. Verder heeft de rechtbank overwogen dat het college zonder toereikende motivering is afgeweken van een negatief welstandsadvies.
5. Ter uitvoering van de aangevallen uitspaak heeft het college bij besluit van 9 augustus 2021 met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, aanhef en onder 3°, van de Wabo een gewijzigde omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van 6 levensloopbestendige appartementen gericht op verhuur in het middeldure huursegment. Het college is daarbij afgeweken van het welstandsadvies van de Welstands- en monumentencommissie Schouwen-Duiveland van 26 juli 2021.
6. [verzoeker] heeft hiertegen in zijn schriftelijke reactie gronden ingediend.
7. De Afdeling bespreekt als eerste de beroepsgronden tegen het besluit van 9 augustus 2021.
8. Het wettelijk kader voor de inhoudelijke beoordeling is opgenomen in een bijlage bij deze uitspraak.
Besluit van 9 augustus 2021
9. Het college heeft bij besluit van 9 augustus 2021 een gewijzigde omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van 6 levensloopbestendige appartementen aan [locatie 1]-[locatie 2] te Renesse gericht op verhuur in het middeldure huursegment.
Daaraan zijn de volgende voorschriften verbonden.
1. De betonnen trap naar de bovenwoningen conform de aanvraag wordt voorzien van een plateaulift en deze worden in stand gehouden, zodat sprake is en blijft van woningen welke zonder traplopen toegankelijk zijn;
2. De zes appartementen conform de aanvraag worden allen (100%) alleen verhuurd in het middeldure huursegment, de aanvangshuurprijs (voor een bewoner) van een woning bedraagt ten hoogste € 850,- (prijspeil 2021, jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CRI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek);
3. Gedurende een termijn van tenminste 10 jaar na de eerste ingebruikname van de huurappartementen dienen deze verhuurd te worden in het hiervoor bedoelde huursegment.
10. Dit besluit wordt, gelet op artikel 6:24 van Pro de Awb, gelezen in samenhang met artikel 6:19, eerste lid, van die wet, van rechtswege geacht onderwerp te zijn van dit geding.
11. De beroepsgronden van [verzoeker] hebben betrekking op de behoefte, het parkeren voor zover het gaat om de toepassing van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo en voor zover het gaat om de toepassing van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo op het afwijken van het welstandsadvies. Deze beroepsgronden worden hierna besproken.
Behoefte
12. [verzoeker] heeft allereerst aangevoerd dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd dat er op grond van de Woonvisie behoefte bestaat aan de vergunde woningen. [verzoeker] voert aan dat het huidige bouwplan niet aan de Woonvisie voldoet omdat in de bestaande harde en zachte plancapaciteit geen plannen voor woningen in het middeldure segment wonen zijn opgenomen. Alle planologisch harde plannen met een totale uitbreidingsbehoefte van ongeveer 100 woningen zijn in aanbouw of gaan binnenkort van start (95 woningen). De resterende uitbreidingsbehoefte van 5 woningen wordt, zo stelt [verzoeker], zo ingezet dat er gebouwd wordt op de juiste locaties in Burg-Haamstede en niet in Renesse. Binnen de zachte plancapaciteit (potentiële woningbouwplannen) is ook niet voorzien in de bouw van woningen in de middeldure huursector. Voorts betoogt [verzoeker] dat ten onrechte niet is geborgd dat de appartementen alleen verhuurd gaan worden aan de doelgroep 1- en 2- persoonshuishoudens van 55+.
12.1. Het college stelt dat het plan voorziet in een behoefte en in overeenstemming is met de Woonvisie.
12.2. In de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, heeft de Afdeling onder 6.3 overwogen dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: het Bro), kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. Gelet op het maximale aantal van 6 woningen dat de omgevingsvergunning met de ruimtelijke onderbouwing mogelijk maakt, stelt de voorzieningenrechter vast dat niet voorzien is in een woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro.
12.3. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is in dit geval derhalve niet van toepassing en in de ruimtelijke onderbouwing behoefde het bouwplan derhalve niet te worden getoetst aan de regels inzake de ladder voor duurzame verstedelijking. Dat neemt niet weg dat ingevolge artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro de uitvoerbaarheid van het plan moet worden bezien, in welk verband ook de behoefte een rol speelt.
12.4. In de Woonvisie staat dat doelbewust wordt gekozen voor kwaliteit boven kwantiteit. Dat wil zeggen aanpassen van bestaande woningvoorraad aan gewijzigde omstandigheden. Nieuwbouw blijft een optie als vast staat dat dit een noodzakelijke aanvulling is op de woningvoorraad en aansluit bij de behoefte van de inwoners en nieuwe vestigers. In de Woonvisie staat voorts dat er meer vraag is naar 1- en 2-persoonswoningen die geschikt zijn voor 55-plussers en die levensloopbestendig zijn. Nieuwbouw van woningen wordt toegestaan op structuurversterkende plekken in de kernen. Flexibel en levensloopbestendig bouwen is binnen kernen mogelijk, in beginsel binnen elke kern, aldus de Woonvisie. Volgens de Woonvisie is in alle kernen invulling nodig van kwalitatieve behoefte en worden alleen kwalitatieve plannen die niet een nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn, dus met minder dan 11 woningen, gefaciliteerd. Verder is volgens de Woonvisie in Renesse vooral behoefte aan appartementen in de segmenten middeldure huur met een huurprijs van € 600 tot € 860 en betaalbare koopwoningen tot € 200.000 en niet aan sociale huurwoningen. Alleen bebouwing op structuurversterkende plekken nabij het centrum is mogelijk, zo staat in de Woonvisie.
12.5. Onbetwist is dat de locatie [locatie 1]-[locatie 2] te Renesse een structuurversterkende plek is. Aan de omgevingsvergunning is het voorschrift verbonden dat de voorziene zes woningen uitsluitend mogen worden gebruikt ten behoeve van verhuur in het middeldure huursegment, het middeldure huursegment waar behoefte aan bestaat. De voorziene appartementen zijn geschikt voor 1- en 2-persoonsbewoning en bewoning door 55-plussers en daarmee levensloopbestendig. De Woonvisie stelt niet als eis dat de appartementen alleen verhuurd mogen gaan worden aan de doelgroep 1- en 2- persoonshuishoudens van 55+. De voorzieningenrechter concludeert dan ook dat op grond van de Woonvisie nieuwbouw van de in dit plan voorziene woningen in de kern van Renesse niet is uitgesloten, zelfs al zou daarmee de harde en zachte plancapaciteit worden overschreden.
12.6. In hetgeen [verzoeker] heeft aangevoerd ziet de voorzieningenrechter dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat het college in het kader van de toetsing aan artikel 3.1.6., eerste lid, van het Bro op voorhand had moeten twijfelen aan de uitvoerbaarheid van het plan vanwege het ontbreken van behoefte. De beroepsgrond slaagt niet.
Parkeren
13. [verzoeker] stelt dat onduidelijk is of 3 van de 9 benodigde parkeerplaatsen voor de voorziene appartementen, die niet op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd, elders kunnen worden voorzien. Hij betoogt dat het college de aanvraag voor de omgevingsvergunning niet heeft getoetst aan het Parapluplan parkeernormen. Volgens [verzoeker] heeft er geen parkeeronderzoek plaatsgevonden naar de mogelijkheden in de omgeving. Hij stelt dat de 3 benodigde parkeerplaatsen niet kunnen worden opgevangen op het parkeerterrein bij de voormalige voetbalvelden gelegen aan de overzijde van [locatie 1]. Hij voert daartoe aan dat de afstand tot de parkeerplaatsen te groot is en dat het terrein voor andere doeleinden wordt gebruikt zoals door marktbezoekers en toeristen. Ook betoogt [verzoeker] dat de 6 parkeerplaatsen die op eigen terrein aan de voor- en straatzijde worden gerealiseerd, afbreuk doen aan het groen in de straat en aan het bebouwingsbeeld. Het verdient volgens [verzoeker] vanuit stedenbouwkundig oogpunt de voorkeur om het parkeren aan de achterzijde van het pand op te lossen.
13.1. Het college stelt dat op grond van het gemeentelijke parkeerbeleid in totaal 9 parkeerplaatsen nodig zijn. Op het eigen terrein zullen aan de voorzijde 6 parkeerplaatsen worden aangelegd. Parkeren aan de achterzijde is in de ogen van het college ongewenst in verband met de slechte bereikbaarheid en met het gebruik van auto’s gepaard gaande geluiden. De resterende benodigde 3 parkeerplaatsen worden voorzien op het openbare parkeerterrein bij de voormalige voetbalvelden, gelegen aan de overzijde van [locatie 1], aldus het college.
13.2. De voorzieningenrechter stelt vast dat het aantal voor het plan vereiste parkeerplaatsen niet in geschil is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de zes parkeerplaatsen die op eigen terrein worden gerealiseerd aanvaardbaar zijn. In hetgeen [verzoeker] naar voren heeft gebracht, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding voor het oordeel dat de door het college beoogde parkeerlocatie op eigen terrein vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening niet aanvaardbaar is. Daarbij heeft de voorzieningenrechter in aanmerking genomen dat aan het gebruik van parkeerplaatsen achter de appartementen ongewenste geluidhinder is verbonden en dat niet nader is gemotiveerd waarom het aan de straat parkeren, wat gebruikelijk is, in dit geval stedenbouwkundig onaanvaardbaar zou zijn.
Wat betreft de drie parkeerplaatsen die niet op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd, heeft het college naar het oordeel van de voorzieningenrechter in redelijkheid toepassing kunnen geven aan de afwijkingsmogelijkheid in artikel 3.2. van het Parapluplan parkeernormen. Op grond daarvan kan in de parkeerbehoefte worden voorzien op een openbaar parkeerterrein als daar voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Op het bij de voormalige voetbalvelden gelegen parkeerterrein, waar het college ruimte aanwezig acht voor de drie parkeerplaatsen die niet op eigen terrein kunnen worden voorzien, zijn 150 parkeerplaatsen aanwezig. Het terrein ligt hemelsbreed gemeten op ongeveer 35 m afstand van het plangebied en de looproute bedraagt minder dan 100 m. Deze loopafstand is volgens de aanbevelingen van de CROW-publicatie 317 aanvaardbaar. Overigens heeft het college aangegeven dat indien onverhoopt mocht blijken dat er op het parkeerterrein onvoldoende parkeerplaatsen beschikbaar blijken te zijn, op dat parkeerterrein de drie betrokken parkeerplaatsen specifiek zullen worden aangewezen al dan niet in het kader van vergunning-parkeren.
13.3. Gelet op het vorenstaande ziet de voorzieningenrechter in hetgeen [verzoeker] heeft aangevoerd geen grond voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan niet in strijd is met het Parapluplan parkeernormen.
13.4. De beroepsgrond slaagt niet.
Welstand
14. [verzoeker] heeft aangevoerd dat de keuze van het college om van het negatief welstandsadvies af te wijken niet kan worden gedragen door de gegeven motivering. Het college is volgens hem ten onrechte afgeweken omdat het college een zwaarder gewicht heeft toegekend aan de bouw van woningen in het middeldure huursegment. Het college is er volgens [verzoeker] verder ten onrechte aan voorbij gegaan dat het bouwplan niet alleen voor het gespreide bebouwingspatroon en de massa niet aan het welstandadvies voldoet maar ook op andere onderdelen.
14.1. Het college stelt dat van het negatieve welstandsadvies is afgeweken, omdat hij een doorslaggevend gewicht heeft toegekend aan de bouw van huurwoningen voor het middeldure huursegment die geschikt zijn voor 1- en 2-persoonswoningen en bewoning door 55-plussers en die daarmee levensloopbestendig zijn omdat daar een structurele aanvullende behoefte aan is.
14.2. Op grond van artikel 2.10. eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo wordt, voor zover de aanvraag betrekking heeft op de activiteit "bouwen" de omgevingsvergunning geweigerd als het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het college van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend. Het college mag volgens vaste rechtspraak op grond van overwegingen van algemeen belang, zoals economische of maatschappelijke belangen, maar ook vanwege individuele omstandigheden die de aanvrager betreffen van een negatief welstandsoordeel afwijken (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:8). Indien het college vindt dat andere belangen aanleiding geven om van een negatief welstandsadvies af te wijken, dan dient het college dat standpunt deugdelijk te motiveren.
14.3. Onder 12 is de voorzieningenrechter tot de slotsom gekomen dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat er een behoefte is aan huurappartementen in het segment middenhuur die geschikt zijn voor 1- en 2-persoonswoningen en bewoning door 55-plussers en dat die woningen daarmee levensloopbestendig zijn. Gelet hierop kan de door het college gegeven motivering de keuze om van het negatieve welstandsadvies af te wijken naar het oordeel van de voorzieningenrechter dragen.
14.4. De beroepsgrond slaagt niet.
Het hoger beroep
15. Het voorgaande betekent dat het beroep van [verzoeker] tegen het besluit van 9 augustus 2021 ongegrond is. De Afdeling stelt vast dat [vergunninghouder] op de zitting te kennen heeft gegeven dat als het besluit van 9 augustus 2021 in stand blijft, geen behoefte meer bestaat aan een inhoudelijke bespreking van zijn beroepsgronden tegen de aangevallen uitspraak. De voorzieningenrechter houdt het erop dat het hoger beroep van [vergunninghouder] daarmee als ingetrokken moet worden beschouwd. Gelet daarop is de grondslag van het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van [verzoeker] tegen de aangevallen uitspraak komen te ontvallen. Dit betekent dat over het hoger beroep door de voorzieningenrechter geen uitspraak meer is vereist.
Conclusie
16. Het beroep van [verzoeker] tegen het besluit van 9 augustus 2021 is ongegrond.
17. Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening van [verzoeker] afwijzen.
18. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep van [verzoeker A] en [verzoeker B] tegen het besluit van 9 augustus 2021 ongegrond;
II. wijst het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening af.
Aldus vastgesteld door mr. W.D.M. van Diepenbeek, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. E.M. Ouwehand, griffier.
De voorzieningenrechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 23 december 2021
224
BIJLAGE
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk;
[…];
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan […].
Artikel 2.10
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
[…];
c. de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
[…].
2. In gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Artikel 2.12
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1° met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
2° in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen,
[...].
3. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.
Besluit omgevingsrecht
Artikel 5.20
Voor zover de omgevingsvergunning wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de wet zijn de artikelen 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing.
Besluit ruimtelijke ordening
Artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i
In dit besluit en de hierop berustende bepalingen wordt verstaan onder stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.
Artikel 3.1.6
1. Een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor gaan vergezeld van een toelichting, waarin zijn neergelegd:
a. een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
b. een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
c. de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg;
d. de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
e. een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
f. de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.
2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:
a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
[...].
Parapluplan parkeernormen Schouwen-Duiveland
Artikel 3.1
Bij nieuwbouw en/of uitbreiding van gebouwen dient op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid te worden voorzien en in stand te worden gehouden, overeenkomstig het 'Parkeerbeleid 2017-2020' of het daarvoor in de plaats tredende parkeerbeleid. Hierbij wordt de parkeernorm berekend over het nieuw te bouwen of het te wijzigen gedeelte.
Artikel 3.2
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1:
a. indien op een andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid wordt voorzien, in het geval dat de noodzakelijke parkeergelegenheid in onvoldoende mate op eigen terrein kan worden gerealiseerd;
[...].