Uitspraak
202202936/1/A2.
Datum uitspraak: 28 december 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Weveo Holding B.V. (hierna: Weveo), gevestigd te Wijk bij Duurstede,
appellante,
tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank MiddenNederland van 8 april 2022 in zaak nr. 21/2824 in het geding tussen:
Weveo
en
het college van burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede.
Procesverloop
Bij besluit van 16 oktober 2020 heeft het college aan [persoon] (hierna: [persoon]) een tegemoetkoming in planschade van € 4.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 maart 2020 tot aan de dag van uitbetaling, toegekend.
Bij besluit van 3 juni 2021 heeft het college het door Weveo daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij mondelinge uitspraak van 8 april 2022 heeft de rechtbank het door Weveo daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het proces-verbaal van deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Weveo hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Weveo heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 november 2022, waar Weveo, vertegenwoordigd door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. L.C.G. Broos, zijn verschenen. Voorts is mr. J.H.J. van Erk, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), van de zijde van het college als deskundige verschenen.
Overwegingen
1. [persoon] is sinds 3 juni 1992 eigenaar van de onroerende zaak aan de [locatie] te Cothen (hierna: de onroerende zaak). Hij heeft bij aanvraagformulier van 25 maart 2020, ontvangen op 26 maart 2020, bij het college een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 28 maart 2017 vastgestelde bestemmingsplan De Kamp 5-7, Cothen (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak heeft geleid. Op grond van dit bestemmingsplan is het toegestaan om een ten zuidoosten van de onroerende zaak gelegen bouwvlak te bebouwen met een blok van vier aaneengesloten woningen, terwijl het vroeger, onder het oude planologische regime, slechts mogelijk was om twee halfvrijstaande woningen op het bouwvlak op te richten. Bovendien heeft een ten westen van het bouwvlak gelegen perceel eveneens een bouwvlak gekregen. Daardoor is het onder het nieuwe planologische regime toegestaan om een vrijstaande woning op dat perceel op te richten.
2. Weveo heeft met de gemeente een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor haar rekening te nemen.
Besluit van 16 oktober 2020
3. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ.
4. In het advies van de SAOZ van 5 oktober 2020 is onder meer het volgende vermeld.
planologische verslechtering
4.1. Uit een vergelijking tussen de bebouwingsmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden in het plangebied onder het nieuwe bestemmingsplan en het daaraan voorafgaande planologische regime van het bij raadsbesluit van 6 september 2011 vastgestelde bestemmingsplan Cothen (hierna: het oude bestemmingsplan) blijkt dat [persoon] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 28 juli 2017 (hierna: de peildatum) in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren. De verslechtering bestaat uit een afname van het uitzicht, een aantasting van de daglichttoetreding en de bezonning, een afname van de situeringswaarde, een aantasting van de privacy en een toename van overlast door geluid, licht en verkeer.
schadetaxatie
4.2. Als gevolg van de planologische verslechtering is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum gedaald van € 505.000,00 naar € 480.000,00 en heeft [persoon] dus een schade van € 25.000,00 geleden.
omvang van het normale maatschappelijke risico
4.3. Het gaat om inbreiding van een vrijstaande woning en een blok van vier woningen in de bebouwde kom. Dit is in het algemeen een normale maatschappelijke ontwikkeling.
De nieuwe ontwikkeling paste niet geheel in de structuur van de omgeving. Weliswaar komen vrijstaande woningen en aaneengebouwde woningen in de ruimere omgeving voor, met een maatvoering die vergelijkbaar is met die van de nieuwbouwwoningen in het plangebied, maar niet in een vergelijkbare setting op vrij kleine percelen op een doodlopend binnenterrein. Verder waren de woningen op het bestaande bouwblok in de oude planologische situatie op ruime percelen gesitueerd.
Niet is gebleken van een concreet langjarig beleid dat is gericht op de herontwikkeling van het plangebied. Wel paste de ontwikkeling in meer algemene zin in het langjarig beleid om een gevarieerd en duurzaam aanbod van nieuwbouwwoningen in verschillende woonmilieus te creëren.
Op grond van het voorgaande doet een aftrek van 4 procent van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, recht aan de omstandigheden van het geval.
tegemoetkoming in planschade
4.4. De drempel is gelijk aan € 20.200,00. Daardoor resteert voor [persoon] een tegemoetkoming in planschade van € 4.800,00.
5. Het college heeft het advies van de SAOZ aan het besluit van 16 oktober 2020 ten grondslag gelegd.
Besluit van 3 juni 2021
6. Ter onderbouwing van het tegen het besluit van 16 oktober 2020 gemaakte bezwaar heeft Weveo een rapport van Steenhuis Grondzaken B.V. (hierna: Steenhuis) van 25 november 2020 overgelegd. Daarin is onder andere uiteengezet dat de SAOZ de voor [persoon] nadelige gevolgen van het nieuwe bestemmingsplan heeft overschat. Volgens Steenhuis heeft [persoon] op de peildatum een schade in de vorm van vermindering van de waarde van de onroerende zaak van € 505.000,00 naar € 495.000,00 geleden. Verder is in het rapport vermeld dat, gelet op de rechtspraak van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 1 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1535), het college bij het vaststellen van de omvang van het normale maatschappelijke risico ten onrechte geen drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft toegepast.
7. Naar aanleiding van het rapport van Steenhuis heeft het college de SAOZ verzocht om daarop te reageren.
8. In een nader advies van 8 december 2020 is de SAOZ tot de conclusie gekomen dat het rapport van Steenhuis geen aanleiding geeft om de overwegingen en de uitkomst van het advies van 5 oktober 2020 te herzien.
9. Het college heeft het nader advies van de SAOZ, gelezen in samenhang met het advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften van 14 mei 2021, aan de beslissing op bezwaar ten grondslag gelegd.
Beoordeling van de hogerberoepsgronden
10. Weveo is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat het besluit van 3 juni 2021 de rechterlijke toets kan doorstaan. Zij voert in hoger beroep gronden aan tegen de overwegingen van de rechtbank over de planologische vergelijking en de omvang van het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal de hogerberoepsgronden hierna bespreken en afsluiten met een conclusie.
planologische vergelijking
11. Weveo betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat er geen reden is voor twijfel aan de planologische vergelijking van de SAOZ, niet heeft onderkend dat de SAOZ de nadelen van de onder het oude planologische regime bestaande mogelijkheden voor het oprichten van een bijgebouw op de locatie van de nieuwe vrijstaande woning heeft onderschat. Zij voert aan dat het op grond van het oude bestemmingsplan was toegestaan om op die locatie een bijgebouw met een nokhoogte van 5,5 m, een goothoogte van 3 m en een oppervlakte van 100 m² op te richten voor een beroep aan huis, zoals een kapsalon of schoonheidssalon. Dit gebruik, dat niet meer in het nieuwe bestemmingsplan is opgenomen, trekt meer mensen aan en heeft dus meer gevolgen voor de geluidhinder, de privacy en de situeringswaarde dan de huidige bestemming voor wonen. Volgens Weveo is dit feitelijk onjuist meegenomen in het advies.
11.1. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
11.2. Uit de omschrijving van het oude planologische regime in hoofdstuk 3 van het advies van 5 oktober 2020 blijkt dat de SAOZ rekening heeft gehouden met de onder dat regime bestaande mogelijkheden voor het oprichten van bijgebouwen voor een beroep aan huis. Uit de planologische vergelijking in hoofdstuk 7 van het advies valt af te leiden dat [persoon] volgens de SAOZ voor geen enkele van de relevante schadefactoren voordeel heeft bij het vervallen van deze mogelijkheden ter plaatse van de nieuwe vrijstaande woning.
11.3. Naar aanleiding van het hoger beroep van Weveo heeft het college de SAOZ verzocht om daarop te reageren. In een nader advies van de SAOZ van 14 juli 2022 is onder meer het volgende vermeld.
In het advies van 5 oktober 2020 is onderkend dat het onder het oude bestemmingsplan was toegestaan op de locatie van de nieuwe vrijstaande woning bijgebouwen met een oppervlakte van 100 m² op te richten. Omdat bij elk van de huidige vier (voorheen twee) aaneengebouwde woningen eveneens bijgebouwen mogelijk zijn, is het te bebouwen areaal aan bijgebouwen hier niet afgenomen, maar toegenomen. Verder kunnen ter plaatse van het bouwvlak van de nieuwe vrijstaande woning geen bijgebouwen bij de vroegere dubbele woning meer komen, maar is daar wel die vrijstaande woning voor in de plaats gekomen. Die woning heeft een duidelijk grotere goothoogte en bouwhoogte (5 m respectievelijk 8 m) dan de vroegere bijgebouwen (3 m respectievelijk 5,50 m). Bij de vrijstaande woning mogen aanbouwen en bijgebouwen met een oppervlakte van maximaal 50 m² komen. Bovendien laat de nieuwe woonbestemming bij elke woning de uitoefening van een beroep en/of bedrijf aan huis toe tot een maximum van 50 m² per woning. Hieruit volgt dat geen sprake is van een voordeel voor [persoon] dat ten onrechte bij de planologische vergelijking buiten beschouwing is gelaten.
11.4. Weveo heeft, gelet op het nader advies van 14 juli 2022, niet aannemelijk gemaakt dat de SAOZ een verkeerde betekenis heeft toegekend aan de onder het oude planologische regime bestaande mogelijkheden voor het oprichten van een bijgebouw op de locatie van de nieuwe vrijstaande woning. Het betoog biedt geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het advies van 5 oktober 2020 op dit punt.
Het betoog slaagt niet.
12. Weveo betoogt verder dat de rechtbank, door te overwegen dat er geen reden is voor twijfel aan de planologische vergelijking van de SAOZ, niet heeft onderkend dat de SAOZ geen onderzoek naar de schaduwwerking van de vrijstaande woning heeft gedaan en geen objectieve beoordeling van de schaduwwerking heeft gemaakt. In een rapport van ingenieursbureau BügelHajema van 12 november 2015 is op basis van een bezonningsstudie de conclusie getrokken dat de vrijstaande woning alleen tijdens de wintermaanden in beperkte mate tot schaduwwerking leidt. In dit rapport is niet het verschil gemeten met de bebouwing die onder het oude bestemmingsplan was toegestaan. Indien dat verschil wordt meegewogen, is het aannemelijk dat de invloed van de nieuwbouw op de schaduwwerking nihil is, aldus Weveo.
12.1. In het rapport van 12 november 2015 heeft ingenieursbureau BügelHajema vermeld dat uit een bezonningsstudie de conclusie is getrokken dat het schaduweffect van de vrijstaande woning op de aangrenzende percelen voornamelijk aanwezig is in de ochtenden in de maanden september tot en met maart en dat de vrijstaande woning op de kortste dag van het jaar tot aan het begin van de middag schaduw zal werpen over de aangrenzende percelen, maar het effect minimaal is te noemen, omdat de schaduw de gevels van aangrenzende percelen niet bereikt en bovendien niet langer dan twee uur aanwezig is en niet valt in de momenten dat de achtertuin veel wordt gebruikt.
In het advies van 5 oktober 2020 heeft de SAOZ, onder verwijzing naar dit rapport, uiteengezet dat de vrijstaande woning voor een grotere schaduwwerking zorgt, maar de extra schaduw zich hoofdzakelijk voordoet in de winterperiode en enkel in de achtertuin, zodat het nadelige effect hiervan behoorlijk beperkt blijft. In het nader advies van 14 juli 2022 heeft de SAOZ, in reactie op de stelling in hoger beroep over de voorheen denkbare schaduwwerking van de bijgebouwen, vermeld dat bijgebouwen maximaal 5,50 m hoog mochten zijn, terwijl de vrijstaande woning 8 m hoog mag zijn en daarbij bijgebouwen van 6 m hoog zijn toegestaan. Ook zonder afzonderlijk onderzoek is duidelijk dat juist in de winterperiode met een lagere zonnestand een toename van de bouwhoogte met 2,50 m niet alleen in absolute, maar ook in relatieve zin tot een veel grotere schaduwwerking zal leiden, aldus de SAOZ in het nader advies.
12.2. Bij brief van 21 oktober 2022 heeft Weveo, ter onderbouwing van het betoog in hoger beroep, een aanvullend rapport van BügelHajema van 1 september 2022 overgelegd. In dit rapport is, na verwijzing naar de conclusie van het rapport van 12 november 2015, vermeld dat in de situatie met bijgebouwen minder schaduw op de aangrenzende percelen aan de Rijnweide werd veroorzaakt dan in de situatie met de nieuwe woning, dat bestaande bomen, perceelafscheidingen en overige struiken ook schaduw veroorzaken op die percelen en dat het verschil tussen beide modellen verwaarloosbaar is te noemen.
12.3. Op de zitting van de Afdeling heeft de SAOZ te kennen gegeven dat uit het aanvullend rapport van 1 september 2022, net als uit het rapport van 12 november 2015, valt af te leiden dat in de nieuwe situatie meer schaduwwerking mogelijk is dan in de oude situatie. Verder heeft de SAOZ opgemerkt dat de vrijstaande woning bij de voor [persoon] meest ongunstige invulling van het nieuwe planologische regime van een andere kap zou zijn voorzien dan in de verbeelding in het aanvullend rapport is weergegeven. Volgens de SAOZ is het verschil in schaduwwerking behoorlijk beperkt, maar niet, zoals BügelHajema heeft gesteld, verwaarloosbaar. Overigens is dit aspect in de planologische vergelijking slechts van ondergeschikt belang ten opzichte van de overige schadefactoren, in het bijzonder de afname van het uitzicht en de aantasting van de privacy, aldus de SAOZ.
12.4. In het betoog van Weveo is geen grond te vinden voor het oordeel dat het college, in navolging van de SAOZ, de toename van de schaduwwerking heeft overschat.
Uit het advies van 5 oktober 2020 blijkt niet dat de SAOZ de conclusie van het rapport van BügelHajema van 12 november 2015 in twijfel heeft getrokken. Niet valt in te zien waarom het college gehouden was om, via de SAOZ, zelf een bezonningsstudie te verrichten. Verder komen aan de door Weveo bedoelde bouwmogelijkheden van het oude planologische regime, gelet op de uiteenzetting in het nader advies van 14 juli 2022, niet de betekenis toe die zij daaraan hecht.
Dat tussen de SAOZ en BügelHajema een verschil van inzicht bestaat over de omvang van de toename van de schaduwwerking, betekent niet dat Weveo aannemelijk heeft gemaakt dat het door de SAOZ verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, laat staan dat, zoals in het aanvullend rapport van 1 september 2022 is vermeld, het verschil in schaduwwerking verwaarloosbaar is. Hierbij is van belang dat, zoals uit de reactie van de SAOZ valt af te leiden, BügelHajema de maximale mogelijkheden van het nieuwe planologische regime heeft onderschat.
Het betoog slaagt niet.
omvang van het normale maatschappelijke risico
13. Weveo betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college, bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade, in verband met het normale maatschappelijke risico een drempel van 4 procent van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft mogen toepassen. Zij voert aan dat het college heeft miskend dat de nieuwe ontwikkeling geheel in de ruimtelijke structuur van de omgeving paste. Het bestaande bouwvlak in het plangebied is niet veranderd wat betreft volume en afmetingen. Wat onder het nieuwe planologische regime is aangepast, is dat het is toegestaan het bouwvlak te gebruiken voor vier woningen, die voldoende ruimte bieden als eengezinswoningen. De gemiddelde perceelgrootte is 157,5 m² (exclusief de mandelige grond). In de als bijlage 3 bij het hogerberoepschrift gevoegde tekening (hierna: de tekening) zijn de percelen van de eengezinswoningen aan De Kamp 5-11 (oneven) rood omkaderd. Op de tekening zijn de percelen van de eengezinswoningen aan de Kerkdwarsweg 5-21 (oneven) blauw omkaderd en de eengezinswoningen aan de Wethouder Van Damstraat 2-8 (even), de Monseigneur Le Blancstraat 2-16 (even) en de Wethouder Vernooijstraat 35-41 (oneven) groen. Het gaat om woningen met een gemiddelde perceeloppervlakte van 130 m² respectievelijk 178 m² (inclusief de trottoirs) op een afstand van 170 m respectievelijk 180 m tot de percelen aan De Kamp. De bebouwing op de percelen aan De Kamp wijkt in geen enkel opzicht af van de omgeving. Het gaat om normale dorpsbebouwing die voorkomt in het gehele dorp Cothen, waarin vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en geclusterde eengezinswoningen met kleinere percelen zich afwisselen, aldus Weveo.
13.1. Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Hierbij komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past en aan de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
13.2. Indien de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent dat op zichzelf nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade in de vorm van waardevermindering onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten.
13.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 8.10), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien deze motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
13.4. Uit de rechtspraak van de Afdeling volgt dat de hoogte van de drempel primair wordt bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, met dien verstande dat, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, de drempel bij indirecte planschade - planschade door een planologische verandering op de gronden van derden - minstens 2 procent van de waarde van de onroerende zaak is. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.
Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) onder 7.15.
13.5. Niet in geschil is dat inbreiding van woningen op zichzelf een normale maatschappelijke ontwikkeling is en dat de ontwikkeling op deze specifieke locatie naar haar aard en omvang binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid paste. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag in hoeverre de ontwikkeling naar haar aard en omvang ook binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving paste.
13.6. In het nader advies van de SAOZ van 14 juli 2022 is onder meer het volgende vermeld.
De woningen aan de Kerkdwarsweg liggen hemelsbreed vanaf ongeveer 150 m van de nieuwbouw, maar die locatie is wat betreft situering en vormgeving geenszins te vergelijken met het plangebied, omdat hierbij sprake is van woningbouw langs een voorheen al bestaande weg en niet van een specifiek gecreëerd hofje. De woningen aan de Wethouder Van Damstraat, de Monseigneur Le Blancstraat en de Wethouder Vernooijstraat, die hemelsbreed ongeveer 100 tot 170 m van het plangebied liggen, zijn rijwoningen en liggen aan alle kanten aan gewone wegen, dus ook geenszins in een achterliggend en doodlopend hofje. Niet duidelijk is welke overeenkomst al deze woningen aan gewone straten - en dus niet ergens op een doodlopend achterterrein - zouden hebben met de ontwikkeling in het plangebied. In ieder geval is niet gebleken van enige gelijkenis wat betreft de structuur van de omgeving. Voor zover wordt gedoeld op de omvang van de percelen, wordt erop gewezen dat nabijgelegen percelen hier, anders dan aan en nabij de Rijnweide, niet wezenlijk van grootte verschillen. Verder gaat het er niet om of elders in Cothen woningen voorkomen op percelen van vergelijkbare omvang en mogelijk zelfs in een hofjesstructuur, maar hoe dat zit in de directe omgeving van het plangebied zelf. Een blik op een luchtfoto of kadastrale kaart toont al aan dat de ontwikkeling ter plaatse niet geheel overeenkomt met, of volledig aansluit op de structuur van de omgeving, aldus de SAOZ.
13.7. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college, gelet op de onder 13.3 bedoelde beoordelingsruimte, zich op het standpunt mogen stellen dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang niet geheel binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving paste.
Uit de door Weveo overgelegde tekening valt af te leiden dat de woningen in de directe omgeving van de vier aaneengebouwde woningen (het gebied tussen de Rijnweide, de Hinkerstraat en de Kerkweg) bijna allemaal (half)vrijstaand zijn en gelegen op ruime en diepe percelen. Het hier relevante deel van het plangebied is, bezien vanuit de omliggende woningen, niet alleen stedenbouwkundig, maar ook visueel vrij sterk verdicht, zodat de ontwikkeling met de vier aaneengebouwde woningen in zoverre slechts gedeeltelijk in de ruimtelijke structuur van de omgeving paste. Dat, zoals Weveo in hoger beroep aanvoert, elders in Cothen aaneengebouwde woningen voorkomen met een maatvoering die vergelijkbaar is met die van de vier woningen in het plangebied, doet daaraan niet af, omdat - daargelaten dat die woningen niet in de directe omgeving van het plangebied staan - die woningen niet in een doodlopend binnenterrein zijn gelegen.
13.8. Uit het voorgaande volgt dat het college voldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd dat de omvang van het normale maatschappelijke risico niet hoger is dan 4 procent van de waarde van de onroerende zaak. De rechtbank is terecht tot hetzelfde oordeel gekomen.
Het betoog slaagt niet.
Slotsom
14. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak wordt bevestigd.
Proceskosten
15. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen
voorzitter
w.g. Hazen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 28 december 2022
452