Uitspraak
202201268/1/R3.
Datum uitspraak: 25 januari 2023
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
Exploitatiemaatschappij Krewerd B.V. (hierna te noemen: Krewerd), gevestigd te Rotterdam,
appellante,
en
de raad van de gemeente Rotterdam,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 16 december 2021 heeft de raad het bestemmingsplan "Urkersingel" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft Krewerd beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 januari 2023, waar Krewerd, vertegenwoordigd door L.T. de Lange, rechtsbijstandverlener te Nieuwerkerk aan den IJssel, en de raad, vertegenwoordigd door mr. A.J.J. van der Vlist, mr. S.A. Pellens en W. de Ruiter, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. Het plan voorziet in de mogelijkheid om 123 woningen te realiseren aan de Urkersingel, aan de Oostzijde van de wijk Carnisse in Rotterdam. Het voornemen bestaat om 47 eengezinswoningen en 76 appartementen te realiseren. Om deze woningen te realiseren worden in totaal 164 bestaande woningen en twee bedrijfspanden binnen het plangebied gesloopt. Het plangebied omvat naast het gehele blok tussen de Urkersingel, de Bevenlandsestraat, de Walchersestraat en de Carnissesingel ook een deel van het direct ten oosten daarvan gelegen bouwblok en het aan de westzijde van de Urkersingel gelegen bouwblok.
2. Krewerd is de eigenaresse van zes woningen aan de Urkersingel 6 en 8 en kan zich niet verenigen met het bestemmingsplan omdat zij als gevolg van de ontwikkeling waarin het plan voorziet de mogelijkheid verliest om haar woningen ter plaatse te kunnen verhuren. Zij vreest dat de continuïteit van haar bedrijfsvoering, bestaande uit het beleggen in en (her)ontwikkelen, beheren en onderhouden van onder andere woningen in Rotterdam, als gevolg van het plan zal worden aangetast.
Toetsingskader
3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
Belangenafweging
4. Krewerd betoogt dat de raad bij de vaststelling van het plan onvoldoende rekening heeft gehouden met haar financiële belangen. Als gevolg van de ontwikkeling waarin het plan voorziet, verliest zij de mogelijkheid om de bij haar in eigendom zijnde woningen aan de Urkersingel aan te bieden voor de verhuur. Dit raakt de bedrijfsvoering van Krewerd des te meer, omdat er binnen Rotterdam nauwelijks nog sprake is van aanbod van beleggingspanden op vergelijkbare locaties zodat, als gevolg van het plan, de continuïteit van de onderneming van Krewerd in gevaar komt. Krewerd wijst er hierbij ook op dat het voor haar, als gevolg van gewijzigd gemeentelijk beleid, nagenoeg niet meer mogelijk is om woningen aan te kopen ten behoeve van de verhuur. Hiermee heeft de raad bij de vaststelling van het plan onvoldoende rekening gehouden.
4.1. In beginsel moet legaal bestaande bebouwing/bestaand gebruik als zodanig in het bestemmingsplan worden bestemd. Indien nieuwe planologische inzichten daartoe aanleiding geven en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen, kan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening daarvan worden afgezien.
4.2. Ingevolge het voorliggende plan zijn de bestemmingen "Wonen" en "Tuin" toegekend aan de gronden in het plangebied. Een deel van de gronden in het plangebied kende op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan "Carnisse" ook al een dergelijke bestemming. Op de Urkersingel 6 en 8 rustte op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan de bestemming "Wonen-3". Gelet op de bestemmingsomschrijvingen zoals die zijn neergelegd in artikel 21, onder a, van de regels van het voorheen geldende plan en artikel 5.1 van de regels van het voorliggende plan, is met de vaststelling van dit plan op deze locatie geen wijziging van het planologische toegestane gebruik tot stand gekomen. Wel zijn de bestemmingsvlakken zo gelegd en zijn de bouw- en gebruiksregels zodanig verruimd dat op deze gronden de door de raad voorgestane woningen kunnen worden gerealiseerd.
4.3. De raad heeft toegelicht dat met het plan is beoogd om meer diversiteit toe te kennen aan de woningvoorraad in de omgeving van de Urkersingel in Rotterdam-Zuid. Door meer diversiteit toe te kennen aan de woningvoorraad, in combinatie met een aantrekkelijke woonomgeving, ontstaat een structurele verbetering van de woonomgeving, zo is de gedachte. Met het plan wordt uitvoering gegeven aan het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ). In dit programma is de ambitie neergelegd over hoe Rotterdam-Zuid er in 2030 uit moet zien. De doelstelling hierbij is dat het gemiddelde van de wijken op Rotterdam-Zuid in 2030 vergelijkbaar wordt met het gemiddelde van de vier grote steden. Dit houdt voor de fysieke pijler onder meer in dat het de ambitie is om de wijken meer divers te maken qua woningaanbod, bevolkingssamenstelling, voorzieningen en inkomensniveau. Door het creëren van aantrekkelijke woonmilieus worden de mensen die het sociaal en economisch beter krijgen (en nu vaak verhuizen) voor Zuid behouden. Hiervoor zijn investeringen nodig in de woningvoorraad en in de randvoorwaarden die de aantrekkelijkheid van het wonen bepalen. Uitgangspunt voor deze aantrekkelijke woonmilieus voor heel Zuid zijn de drie typen woonmilieus die in potentie aanwezig zijn: centrumstedelijk, rustig stedelijk en groenstedelijk wonen. Voor Carnisse is het de ambitie om te komen tot een meer rustig stedelijk woonmilieu, waarbij sprake is van een groter verschil tussen levendige en rustige delen.
De locatie Urkersingel voldoet volgens de raad aan de uitgangspunten van het NPRZ omdat het huidige aanbod aan woningen, bestaande uit kleine, gestapelde woningen zonder lift die sterk verouderd zijn, weinig toekomstperspectief heeft. Wel heeft deze locatie een kansrijk ontwikkelperspectief vanwege de ligging nabij het Zuiderpark en aan een singel.
4.4. De Afdeling overweegt dat de raad het belang van Krewerd bij het door haar kunnen blijven verhuren van woningen aan de Urkersingel 6 en 8 heeft betrokken bij de vaststelling van het plan, maar dat hij een groter gewicht heeft toegekend aan het algemene belang om te komen tot een meer gedifferentieerd woningaanbod binnen de wijk. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de doelstellingen van het NPRZ. De beoogde woningen komen in een ander segment dan de oorspronkelijke woningen en dragen hiermee bij aan de beweging naar een andere balans in de wijk. Als gevolg hiervan kunnen bewoners van Carnisse binnen hun eigen wijk een volgende stap in hun wooncarrière maken. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de in het NPRZ verwoorde ambities om de wijken van Rotterdam-Zuid meer divers te maken qua woningaanbod, bevolkingssamenstelling, voorzieningen en inkomensniveau.
4.5. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad voldoende inzichtelijk gemaakt waarom volgens hem voor de beoogde ontwikkeling noodzaak bestaat. Gelet op de belangen die met de verwezenlijking van de in het plan voorziene woningen zijn gediend heeft de raad dan ook redelijkerwijs een groter gewicht mogen toekennen aan het realiseren van de beoogde nieuwe woningen dan aan het belang van Krewerd bij het behoud van haar woningen. Hierbij heeft de raad doorslaggevende betekenis mogen toekennen aan de omstandigheid dat op de locatie Urkersingel sprake is een sterk verouderd woningaanbod met kleine, gestapelde woningen zonder lift, en dat deze locatie een kansrijk ontwikkelperspectief heeft vanwege de ligging nabij het Zuiderpark en aan een singel. Dat er binnen Rotterdam(-Zuid) nog maar zeer beperkt mogelijkheden bestaan voor Krewerd om te investeren in beleggingswoningen is, wat hier ook van zij, geen direct gevolg van de vaststelling van het plan. Dat nu nog onduidelijkheid bestaat over het door Krewerd kunnen verkrijgen van vervangende woningen in het plangebied, staat aan de rechtmatigheid van het plan niet in de weg. Uit de Wet ruimtelijke ordening vloeit niet de verplichting voort om al in het kader van de bestemmingsplanprocedure duidelijkheid te verschaffen over de mogelijkheid van het verkrijgen van vervangende woningen. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 11 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1373, r.o. 5.6, legt de zorgvuldigheid die moet worden betracht bij het voorbereiden van besluiten deze verplichting ook niet op. De raad heeft toegelicht te zullen overgaan tot onteigening van de woningen van Krewerd indien het minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat leidt. Krewerd wordt bij een eventuele onteigening op basis van de Onteigeningswet in beginsel volledig schadeloos gesteld. Gelet hierop heeft de raad de financiële gevolgen voor Krewerd niet dusdanig hoeven achten dat hij het plan redelijkerwijs niet heeft kunnen vaststellen.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
5. Het beroep is ongegrond.
6. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. S.F.M. Wortmann, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. W. Sommer, griffier.
w.g. Wortmann
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Sommer
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 25 januari 2023
901