Uitspraak
202102639/3/R3.
Datum uitspraak: 30 augustus 2023
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
Progres RE Invest I B.V., gevestigd te Heeze, gemeente Heeze-Leende,
appellante,
en
de raad van de gemeente Eemsdelta,
verweerder.
Procesverloop
Bij tussenuitspraak van 21 september 2022 heeft de Afdeling de raad opgedragen om binnen 16 weken na verzending van de tussenuitspraak de daarin omschreven gebreken in het besluit van 26 november 2020, waarbij het bestemmingsplan "Facetplan Cultuurhistorie" (hierna: het bestemmingsplan) is vastgesteld, te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij beschikking van 21 december 2022 heeft de Afdeling de bij de tussenuitspraak bepaalde termijn verlengd tot en met 28 februari 2023.
Bij brief van 27 februari 2023 heeft de raad het besluit van 26 november 2020 van een aanvullende motivering voorzien.
Progres is in de gelegenheid gesteld om een zienswijze naar voren te brengen over de wijze waarop het gebrek is hersteld. Zij heeft bij brief van 19 mei 2023 van die gelegenheid gebruik gemaakt.
De Afdeling heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. De raad heeft op 26 november 2020 het bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in een beschermingsregeling om de karakteristieke objecten in de gemeente tegen gehele of gedeeltelijke sloop te beschermen. Die beschermingsregeling kent aan die objecten de dubbelbestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" en de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" toe.
2. Deze bestemming en functieaanduiding zijn ook toegekend aan het perceel van Progres. Op dat perceel, gelegen aan Weg naar den Dam 1 in Delfzijl, staat een voormalige steenfabriek.
Tussenuitspraak
3. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat de raad in de 'Nota zienswijzen Facetplan Cultuurhistorie Delfzijl' (hierna: de Zienswijzennota) niet inhoudelijk is ingegaan op het betoog van Progres in haar zienswijze dat zij het pand, gelet op onder meer de opzet en indeling als steenfabriek, door de aanwijzing als karakteristiek object geen duurzame invulling kan geven. Aangezien als uitgangspunt geldt dat een toegekende bestemming niet strekt tot een goede ruimtelijke ordening als zinvol gebruik overeenkomstig de bestemming niet mogelijk is, had de raad inzichtelijk moeten maken of en in hoeverre de toekenning van de dubbelbestemming met de functieaanduiding zinvol gebruik van de gebouwen op het perceel overeenkomstig de ook op het perceel, ingevolge het bestemmingsplan "Delfzijl-Kern West", rustende bestemming "Bedrijf" belemmert.
In de tussenuitspraak is verder overwogen dat de raad in de Zienswijzennota ook niet is ingegaan op het betoog van Progres dat de constructieve en bouwkundige staat van de fabriek zodanig zijn dat aanwijzing van de fabriek als karakteristiek object niet zinvol is. Naar het oordeel van de Afdeling had de raad niet inzichtelijk gemaakt dat ondanks de slechte staat van het pand de door de raad genoemde karakteristieke waarden van zo'n betekenis zijn dat het pand tegen gehele of gedeeltelijke sloop moet worden beschermd.
4. De Afdeling oordeelde in de tussenuitspraak dat de raad het besluit van 26 november 2020 tot vaststelling van het bestemmingsplan, voor zover daarmee de bestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" met de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" aan het perceel Weg naar den Dam 1 in Delfzijl is toegekend, niet op zorgvuldige wijze heeft voorbereid en niet deugdelijk heeft gemotiveerd. De Afdeling heeft de raad opgedragen om alsnog inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn van de aanwijzing van de voormalige steenfabriek als karakteristiek object voor het gebruik van de gebouwen op het perceel, gelet op de ook op het perceel rustende bestemming "Bedrijf", om daarnaast alsnog inzichtelijk te maken wat de bouwtechnische staat is van die gebouwen en vervolgens te bezien of het besluit van 26 november 2020, voor zover daarmee de bestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" met de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" aan het perceel Weg naar den Dam 1 in Delfzijl is toegekend, in het licht van het voorgaande wel of niet in stand kan blijven.
De aanvullende motivering van de raad
5. Bij brief van 27 februari 2023 heeft de raad de Afdeling laten weten dat hij naar aanleiding van de tussenuitspraak een juridische analyse heeft gemaakt van de gevolgen van de aanwijzing van de fabriek als karakteristiek object en onderzoek heeft laten doen naar de bouwtechnische staat van de steenfabriek. Dit bouwtechnische onderzoek is uitgevoerd onder regie van Libau, bijgestaan door ingenieursbureau HADO B.V. en de Monumentenwacht Groningen. De conclusie van deze deskundigen is, dat - gezien de aanwezige, unieke cultuurhistorische waarden, de constructieve veiligheid, de mogelijkheden voor herstel en voor passend gebruik - het gebouw toekomstwaarde heeft, waarmee het handhaven van de karakteristieke status in ruime mate gerechtvaardigd is. Deze conclusie is neergelegd in het advies 'Nadere duiding karakteristieke waarden steenfabriek Fivelmonde en afweging in relatie tot de constructieve veiligheid en onderhoudsstaat' van 11 januari 2023. De raad heeft deze conclusie overgenomen en bij besluit van 15 februari 2023 de toelichting op het bestemmingsplan aangevuld.
Beoordeling van de zienswijze van Progres
6. De Afdeling gaat hierna in op wat Progres in haar zienswijze over de aanvullende motivering van de raad heeft aangevoerd. De Afdeling zal ook ingaan op wat Progres in haar beroepschrift heeft aangevoerd, voor zover dat in de tussenuitspraak onbesproken is gebleven.
7. Progres betoogt dat de raad niet alsnog inzichtelijk heeft gemaakt wat de gevolgen zijn van de aanwijzing van de fabriek als karakteristiek object voor het gebruik van de gebouwen op het perceel. Zij voert aan dat de raad niet deugdelijk heeft onderbouwd dat een rendabele herontwikkeling van de steenfabriek mogelijk is. De raad heeft volgens haar geen rekening gehouden met het feit dat de steenfabriek in de huidige verschijningsvorm, indeling en staat nergens voor gebruikt kan worden en dat renovatie en onderhoud hoge kosten met zich zullen meebrengen. Progres verwijst naar het rapport 'Voormalig steenfabriek Fivelmonde, Weg naar den Dam 1 te Delfzijl' van 17 mei 2023 van Tandem, waaruit volgens haar volgt dat de specifieke functie en indeling van verschillende ruimten ervoor zorgt dat een aanzienlijk deel van de steenfabriek niet bruikbaar is. Ook verwijst zij naar de notitie 'Steenfabriek Delfzijl' van 10 mei 2023 van Cushman & Wakefield, waaruit volgens haar blijkt dat er vanwege de specifieke bouw als steenfabriek na renovatie slechts beperkt commerciële mogelijkheden overblijven als de steenfabriek in zijn huidige vorm behouden moet blijven, en een door Tandem opgestelde kostenindicatie, waaruit volgens haar volgt dat de kosten voor onderhoud en renovatie te hoog zijn voor een rendabel businessmodel.
7.1. De raad is in zijn aanvullende motivering ingegaan op de gevolgen van de aanwijzing van de voormalige steenfabriek als karakteristiek object voor het gebruik van de gebouwen op het perceel, gelet op de op het perceel rustende bestemming "Bedrijf". De raad stelt zich op het standpunt dat zinvol gebruik niet wordt belemmerd door de aanwijzing. De raad heeft bezien welke gebruiksmogelijkheden op grond van het ook voor het perceel geldende bestemmingsplan "Delfzijl-Kern West" bij recht zijn toegestaan. Een grote hoeveelheid van deze toegestane bedrijvigheid kan volgens de raad prima in de bestaande bebouwing - of eventueel na verbouwing (en onderhoud), wat toegestaan is - uitgevoerd worden. De raad noemt daarbij als voor de hand liggende voorbeelden: een (bedrijfsverzamel-)gebouw voor lichtere industrie en productiefuncties, bouw- en aannemingsbedrijven, diverse groothandelsactiviteiten, diverse horeca-activiteiten, een distributiecentrum en verhuurbedrijven. De raad acht van belang dat het overgrote deel van de gebouwen bestaat uit grote lege bedrijfshallen, die voor verschillende doeleinden kunnen worden gebruikt of verbouwd.
7.2. Gelet op wat is overwogen in de tussenuitspraak moet de Afdeling beoordelen of de raad inzichtelijk heeft gemaakt of de aanwijzing van de voormalige steenfabriek als karakteristiek object de gebruiksmogelijkheden van de gebouwen op het perceel overeenkomstig de bedrijfsbestemming niet onredelijk belemmert. Het gaat er om of zinvol gebruik overeenkomstig de bestemming vanuit planologisch oogpunt nog mogelijk is en niet of, zoals Progres aanvoert, het gebruik van de steenfabriek na de aanwijzing voor haar nog commercieel zinvol is. Zoals blijkt uit de door haar overgelegde kostenberekening gaat Progres uit van sloop van de in het gebouw nog aanwezige zigzagoven en van het aanbrengen van een nieuwe onderheide vloer in het ovengebouw en vele vernieuwingen aan het casco. Zij stelt zich op het standpunt dat herbestemming alleen mogelijk is als de zigzagoven wordt gesloopt en verwijderd. De Afdeling is met de raad van oordeel dat ook zonder deze ingrijpende maatregelen een zinvol gebruik overeenkomstig de bestemming mogelijk moet worden geacht, hetgeen onder 7.3 nader wordt toegelicht.
7.3. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad met de door hem gegeven motivering alsnog inzichtelijk gemaakt dat de aanwijzing van de voormalige steenfabriek als karakteristiek object een zinvol gebruik van het pand overeenkomstig de geldende bedrijfsbestemming niet belemmert. De Afdeling ziet in wat Progres heeft aangevoerd geen aanleiding voor een ander oordeel. Progres bestrijdt op zichzelf niet dat het bestemmingsplan verschillende vormen van bedrijvigheid op het perceel bij recht toestaat. Dat wellicht niet alle toegestane vormen van bedrijvigheid in de gebouwen kunnen worden uitgevoerd, laat onverlet dat volgens de raad bepaalde vormen van bedrijvigheid wel in de gebouwen mogelijk zijn. De raad heeft enkele, volgens hem voor de hand liggende voorbeelden genoemd. Uit de door Progres overgelegde notitie van C&W blijkt niet dat deze vormen van bedrijvigheid niet in de gebouwen kunnen worden uitgevoerd. In dit verband is van belang dat uit de notitie van C&W blijkt dat de gebouwen in hun huidige vorm geschikt zijn voor eenvoudige (bulk)opslag. In de notitie worden daarnaast de door de raad genoemde vormen van bedrijvigheid genoemd als bedrijvigheid die voor een passende invulling van de gebouwen zou kunnen zorgen. De raad heeft bij zijn standpunt kunnen betrekken dat het complex voor het overgrote deel bestaat uit grote lege bedrijfshallen die voor allerlei verschillende doeleinden kunnen worden gebruikt of verbouwd. Progres merkt weliswaar op dat een aanzienlijk deel van de gebouwen een specifiek op een steenfabriek ingerichte indeling en functie heeft, maar zoals ook uit de door haar overgelegde notitie van Tandem blijkt, geldt dat voor minder dan de helft van de bebouwde oppervlakte van in totaal 5.500 m². Daarbij overweegt de Afdeling nog dat ook Tandem niet uitsluit dat ook sommige van die specifiek voor een steenfabriek ingerichte ruimten, zij het dat het lastig is, kunnen worden gebruikt voor een ander gebruik dan als steenfabriek. Om die reden betrekt de Afdeling het betoog van Progres dat de kosten voor onderhoud en renovatie te hoog zijn voor een rendabel businessmodel niet bij haar beoordeling.
Het betoog slaagt niet.
8. Progres betoogt dat de raad zich niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat de staat van de gebouwen nog zodanig is dat het zinvol blijft om de steenfabriek als karakteristiek object aan te wijzen. Zij voert in dit verband aan dat de rapporten van de door de raad ingeschakelde deskundigen onvolledig of zelfs onjuist zijn, waarbij zij onder meer verwijst naar de wijze waarop de verschillende in de gebouwen voorkomende schades door HADO zijn getypeerd en door HADO en Monumentenwacht Groningen verkeerde uitgangspunten zijn gehanteerd. Ter onderbouwing van haar betoog verwijst Progres naar het rapport van Tandem van 17 mei 2023.
8.1. In de aanvullende motivering van de raad staat dat hij nader onderzoek heeft laten doen naar de bouwtechnische staat van de gebouwen en dat hij heeft laten beoordelen in hoeverre het zinvol is om de steenfabriek als karakteristiek object aan te wijzen. De raad wijst in dit verband op het onderzoek dat is gedaan door de hiervoor onder 5 genoemde deskundigenbureaus. Libau heeft de karakteristieke waarden van de steenfabriek in beeld gebracht, HADO heeft de constructieve veiligheid beoordeeld en Monumentenwacht Groningen heeft de bouwkundige staat en onderhoud technische staat in beeld gebracht. Volgens de raad staat in het advies van 11 januari 2023 dat er in de steenfabriek unieke cultuurhistorische waarden aanwezig zijn, dat de constructieve veiligheid van het gebouw in redelijke tot matige staat is en de onderhoudstoestand van het gebouw slecht is, maar dat restauratie nog mogelijk is. De raad volgt de conclusie in het advies dat het gebouw toekomstwaarde heeft, gelet op de aanwezige unieke cultuurhistorische waarden, de constructieve veiligheid, de mogelijkheden voor herstel en voor passend gebruik. Het handhaven van de karakteristieke status is volgens de raad in ruime mate gerechtvaardigd.
8.2. In het advies van Libau en de rapporten van HADO en Monumentenwacht, die beide in het advies van Libau zijn samengevat, staat het volgende.
8.2.1. Libau heeft aan de hand van vijf criteria bepaald of de steenfabriek een karakteristiek object is. Deze criteria zijn de cultuurhistorische waarde, architectuurhistorische waarde, stedenbouwkundig-landschappelijke en/of ensemble waarde, authenticiteit en zeldzaamheid.
In het advies van Libau staat dat de steenfabriek van zeer hoge cultuurhistorische waarde is, als bijzondere uitdrukking van een sociaal-economische en geografisch-landschappelijke ontwikkeling, in dit geval de voor deze regio sinds het midden van de 19e eeuw zeer belangrijke nijverheid van de baksteenfabricage. Meer specifiek biedt de steenfabriek een compleet beeld van de werking van het productieproces van baksteen. De diverse onderdelen dragen in hoge mate bij aan de bijzondere illustratieve waarde van dit fabriekscomplex. De onderdelen zijn daarmee van belang voor de geschiedenis van de (industriële) architectuur en bouwtechniek.
Verder staat er dat de steenfabriek van hoge architectuurhistorische waarde is als typologisch en vrijwel compleet voorbeeld van een in oorsprong 19e eeuwse ambachtelijke steenbakkerij die in de loop van de 20e eeuw is uitgebreid en gemechaniseerd. Het complex vertegenwoordigt waarde vanwege de uiterst functionele architectuur en doelmatige rangschikking van de afzonderlijke objecten ten opzichte van elkaar op het fabrieksterrein. Het ovengebouw kent daarnaast een wat meer representatief karakter met symmetrisch ingedeelde voorgevel voorzien van architectonische accenten in de vorm van kleine hoekpaviljoens. Meer specifiek vertegenwoordigt de nog bestaande zigzagoven een hoge waarde als onderdeel van het oeuvre van de landelijk bekende ingenieur J.J. Wentink, leidend in het ontwerp van zigzagovens in Nederland. Tevens, zo staat er, vertegenwoordigt het ventilatiesysteem in de droogschuren typologische waarde als voorbeeld van de voor de Groninger steenbakkerijen kenmerkende toepassing van luiken; specifiek voor de steenfabriek is dat deze luiken verticaal zijn aangebracht in plaats van horizontaal.
Er staat daarnaast dat de steenfabriek van zeer hoge stedenbouwkundige en landschappelijke waarde is als karakteristiek onderdeel van het Groninger wierdenlandschap, waar sinds het midden van de 19e eeuw een concentratie van steenfabrieken ontstond. Daarbij is gewezen op de herkenbare afgetichelde percelen voor de winning van klei, ten noorden van de fabriek, en de aanwezige spoortunnel voor het transport van grondstoffen. Het complex van steenfabriek heeft volgens het advies een zeer markante ligging aan de noordelijke oever van het Damsterdiep en is van veraf reeds herkenbaar aan de hoge schoorsteen en de grote (pannen)daken. Met name de aan de doorgaande weg gesitueerde hoge schoorsteen en het ovengebouw zijn als landmarks van bijzondere betekenis voor het aanzien van de omgeving. Het complex van steenfabriek met het ovengebouw, de aangebouwde loodsen, kantine en de fabrieksschoorsteen vertegenwoordigt een hoge ensemblewaarde: elk van de onderdelen heeft een specifieke, herkenbare, functie binnen het proces van steenfabricage. Er bestaat een duidelijke functionele en visuele relatie tussen alle onderdelen van het complex.
Over de gaafheid van de steenfabriek staat in het advies dat de steenfabriek als complex een hoge mate van authenticiteit kent, met grotendeels gaaf bewaard gebleven aanleg, structuur en een herkenbare relatie met de omgeving. Meer specifiek zijn het ovengebouw met zigzagoven en de schoorsteen gaaf bewaard gebleven. De voorgevel van het ovengebouw is in 1936 gewijzigd. Sindsdien is het ontwerp voor deze gebouwdelen niet of nauwelijks gewijzigd. De loodsen en kantine zijn tot stand gekomen vanaf eind jaren veertig van de 20e eeuw. Het ontwerp is sindsdien op onderdelen gewijzigd, voortkomend uit de aanpassingen van het productieproces. Een beperkt deel van de droogloodsen is nog aanwezig.
Tot slot is in het advies vermeld dat de steenfabriek een zeer hoge zeldzaamheidswaarde kent als de enige historische steenfabriek in de provincie Groningen waarvan het ovengebouw, de schoorsteen en de bijbehorende loodsen nog bewaard zijn gebleven. De steenfabriek is een van de weinige ensembles in Nederland waarbij alle onderdelen van het productieproces nog herkenbaar zijn. Meer specifiek is de oven van de steenfabriek het enige overgebleven voorbeeld van een zigzagoven in Noord-Nederland. De restanten van de droogloodsen vormen zeer zeldzame voorbeelden van houten droogloodsen voorzien van ventilatieluiken zoals die in de provincie Groningen in grote getalen aanwezig waren. Uniek voor de steenfabriek is dat de luiken om een verticale as draaien in plaats van om een horizontale as.
Libau concludeert dat de steenfabriek hoge tot zeer hoge karakteristieke waarden vertegenwoordigt. Deze waarden richten zich op het gehele complex, waarbij de nadruk ligt op het ovengebouw en de schoorsteen uit 1916-1917.
8.2.2. HADO heeft de beoordeling van de constructieve veiligheid uitgevoerd volgens NEN 8700. Deze NEN 8700 bevat de wettelijke voorschriften om te beoordelen of bouwwerken in constructieve zin moeten worden afgekeurd. In het rapport staat dat is geconstateerd dat er constructieonderdelen zijn die niet voldoen aan NEN 8700. Voor de meeste constructieonderdelen geldt dat het gebrek of de schade niet zodanig is dat de verwachting is dat er binnen een jaar een bezwijken van het onderdeel zal optreden. Dat is wel het geval bij twee constructieonderdelen, namelijk de draagbalk onder de kapconstructie en de aansluiting van de houten gordingen met de topgevel in de machineloods. Deze moeten worden aangepast of veilig worden gesteld. In het rapport staat dat nader onderzoek moet uitwijzen of het houten vakwerk van de machineloods ook een acuut onveilige situatie betreft. HADO heeft geconcludeerd dat het complex in redelijke tot matige staat verkeert. Het heeft onderhoud nodig.
8.2.3. Monumentenwacht Groningen heeft de onderhoudsstaat van de steenfabriek geïnspecteerd. Uit het rapport blijkt dat dat de constructieve toestand van het gebouw over het algemeen gezien matig tot slecht is. Vermeld is dat partiële restauratie noodzakelijk is en dat voor onderdelen gehele restauratie binnen en buiten noodzakelijk is. De onderhoudstoestand van het gebouw is volgens het rapport over het algemeen gezien slecht, waarbij is vermeld dat er sprake is van een achterstandsituatie. Dit houdt in dat er uitgesteld onderhoud is en dat het casco in kwaliteit achteruit gaat. Het uitvoeren van restauratie is noodzakelijk, maar mogelijk, zo staat in het rapport.
8.2.4. In het advies van Libau is op basis van de beoordeling van de resultaten van de onderzoeken naar de constructieve veiligheid, de onderhoudsstaat en de karakteristieke waarden inzichtelijk gemaakt hoe deze aspecten zich tot elkaar verhouden en is de vraag beantwoord of het handhaven van de karakteristieke status gerechtvaardigd is.
Libau heeft geconcludeerd dat de karakteristieke waarden van de steenfabriek hoog tot zeer hoog zijn. Tegelijkertijd bestaan ruime (her)bestemmingsmogelijkheden voor het complex. Wanneer voor het mogelijk maken van passend gebruik ingrepen nodig zijn, kan bij vergunningplichtige activiteiten bij de gemeente een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Verder staat er dat de constructieve staat van de gebouwen redelijk tot matig is. De onderhoudsstaat is matig tot slecht, maar herstel tot een redelijk tot goede onderhoudsstaat is goed mogelijk. Uit de onderzoeken naar de constructieve en onderhoudsstaat blijkt dat de huidige staat vooral het resultaat is van het uitblijven van het benodigde onderhoud en het wind- en waterdicht houden van de buitenschil. Gezien de aanwezige, unieke cultuurhistorische waarden, de constructieve veiligheid, de mogelijkheden voor herstel en voor passend gebruik heeft het gebouw toekomstwaarde. Daarmee is volgens Libau het handhaven van de karakteristieke status in ruime mate gerechtvaardigd.
8.3. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad naar aanleiding van de tussenuitspraak aan de hand van de daarvoor geldende criteria zorgvuldig beoordeeld of de steenfabriek karakteristieke waarden heeft. De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad zich niet onder verwijzing naar de nadere beoordeling van Libau op het standpunt heeft kunnen stellen dat er in de fabriek unieke karakteristieke waarden aanwezig zijn. Dat, zoals Progres in haar beroepschrift heeft aangevoerd, de droogloodsen niet meer aanwezig zijn en dus geen sprake meer is van een oorspronkelijk gaaf object, geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. Uit het advies van Libau blijkt dat een deel van de droogloodsen nog wel aanwezig is. Volgens Libau vormen de restanten van de droogloodsen zeer zeldzame voorbeelden van houten droogloodsen voorzien van ventilatieluiken zoals die in de provincie Groningen in grote getalen aanwezig waren. Uit de beoordeling van Libau volgt dus dat, ondanks dat een deel van de droogloodsen niet meer aanwezig is, er nog steeds sprake van een karakteristiek object.
De raad heeft naar aanleiding van de tussenuitspraak alsnog een beoordeling gemaakt van de constructieve staat en onderhoudsstaat van de fabriek. De raad ontkent niet dat de constructieve veiligheid en de onderhoudsstaat van de gebouwen niet goed is. In zijn aanvullende motivering staat dat de fabriek, wat de constructieve veiligheid betreft, in redelijke tot matige staat verkeert en dat de onderhoudstoestand van de gebouwen over het algemeen slecht is. De raad heeft echter van belang geacht dat, zoals uit het advies van Libau volgt, herstel mogelijk is. Hoewel Progres onder verwijzing naar het rapport van Tandem kritiek heeft op het onderzoek van HADO en Monumentenwacht Groningen blijkt uit wat Progres heeft aangevoerd niet dat dit herstel niet mogelijk is. Dat dit herstel (hoge) kosten met zich meebrengt, geeft, gelet op wat hiervoor onder 7.2 is overwogen, geen aanleiding voor een ander oordeel.
Gelet op het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat de raad alsnog inzichtelijk heeft gemaakt dat, ondanks dat de constructieve staat en onderhoudsstaat van de fabriek niet goed is, de door de raad genoemde karakteristieke waarden van de fabriek van zo'n betekenis zijn dat de fabriek tegen gehele of gedeeltelijke sloop moet worden beschermd.
Het betoog slaagt niet.
9. Progres betoogt dat de raad ten onrechte voorbij is gegaan aan haar belang als eigenaar van de steenfabriek. De raad had volgens haar bij de belangenafweging moeten meenemen dat de locatie in waarde zal dalen als gevolg van de aanwijzing.
9.1. Met in achtneming van wat hiervoor is overwogen over de karakteristieke waarden van de steenfabriek, bestaat naar het oordeel van de Afdeling geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn, dat de raad bij de afweging van belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de vaststelling van het plan aan de orde zijn.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
10. Uit wat in de tussenuitspraak is overwogen, volgt dat het beroep tegen het besluit van 26 november 2020 gegrond is. Dat besluit moet dus worden vernietigd. Uit de hiervoor weergegeven bespreking van de zienswijze van Progres volgt dat de in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken zijn verholpen. De Afdeling ziet daarom aanleiding om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 26 november 2020 in stand te laten.
11. De raad moet de proceskosten vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep gegrond;
II. vernietigt het besluit van 26 november 2020 waarbij de raad van de gemeente Eemsdelta het bestemmingsplan "Facetplan Cultuurhistorie" heeft vastgesteld, voor zover daarbij de bestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" met de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" aan het perceel Weg naar den Dam 1 in Delfzijl is toegekend;
III. bepaalt dat de rechtsgevolgen van dat besluit in stand blijven;
IV. veroordeelt de raad van de gemeente Eemsdelta tot vergoeding van bij Progres RE Invest I B.V. in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.092,50, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. gelast dat de raad van de gemeente Eemsdelta aan Progres RE Invest I B.V. het door hem voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 360,00 vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. P.H.A. Knol en mr. A.J.C. de Moor-van Vugt, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.D.T. Pieters, griffier.
w.g. Van Ettekoven
voorzitter
w.g. Pieters
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2023
473