Uitspraak
202201194/1/R2.
Datum uitspraak: 17 juli 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1], wonend te Roosendaal,
2. [appellant sub 2], wonend te Roosendaal,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Roosendaal,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 9 december 2021 heeft de raad het bestemmingsplan "Groot Mariadal" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ieder afzonderlijk beroep ingesteld.
De raad van de gemeente Roosendaal heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 21 september 2023, waar [appellant sub 1] en [gemachtigde], en de raad, vertegenwoordigd door mr. J.A.M. van der Velden en ing. G. van Dijk zijn verschenen.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.
Het ontwerpplan is op 12 april 2021 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.
Wet- en regelgeving
2. De relevante wet- en regelgeving zijn opgenomen in een bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak.
Inleiding
3. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] wonen aan de [locatie A], respectievelijk [locatie B]. Vlakbij hun woningen ligt een parkeerplaats. Het bestemmingsplan maakt op die locatie, die ligt in het deelgebied "Oase", de bouw van maximaal 12 woningen mogelijk. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] vrezen dat hierdoor hun woon- en leefomgeving zal worden aangetast.
Beroepsgronden
Leidt het ophogen van het maaiveld tot wateroverlast voor [appellant sub 1]?
3.1. [appellant sub 1] betoogt dat als de raad de maaiveldhoogte in het deelgebied "Oase" wil gaan verhogen tot 2,50 m boven Normaal Amsterdams Peil (hierna: NAP), dit bij zijn woning tot wateroverlast zal kunnen leiden. Volgens [appellant sub 1] betreft dit een verhoging van op zijn minst 30, maar mogelijk zelfs 70 cm ten opzichte van de bestaande feitelijke situatie.
[appellant sub 1] verwijst bij dit betoog naar het "Principe ontwerp hemelwaterafvoer" dat als bijlage 4 is gevoegd bij het door Royal Haskoning DHV opgestelde rapport "Waterhuishoudkundig plan Groot Mariadal" van 27 oktober 2021 (hierna: het rapport). Bovendien staat er volgens [appellant sub 1] in het door Royal Haskoning DHV opgestelde schetsontwerp van het waterhuishoudkundig plan van 2 april 2021 dat er sprake is van een complexe waterhuishouding waarbij het onwenselijk is om de bodem op te hogen aan de zijde die grenst aan de percelen van de Ludwigstraat. Dit vanwege de gevolgen voor het grondwater dat hoger zal komen te staan wanneer de bodem zal worden verhoogd.
3.2. De Afdeling overweegt als volgt.
[appellant sub 1] verwijst in zijn betoog naar bepaalde overwegingen in het schetsontwerp van 2 april 2021. Dit ontwerp is echter niet aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd. De door [appellant sub 1] bedoelde overwegingen staan ook in het rapport. Omdat het rapport als bijlage 15 is gevoegd bij de toelichting van het bestemmingsplan en als zodanig ten grondslag is gelegd aan het bestreden besluit zal de Afdeling zich hierop baseren. Bijlage 4 bij het rapport bevat een overzichtskaartje "Principe ontwerp hemelwaterafvoer". Hierop zijn geadviseerde maaiveldhoogten in het plangebied weergegeven. Voor het deelgebied Oase wordt een voorstel gedaan tot het verhogen van de globale maaiveldhoogte tot 2,50 m boven NAP en het verhogen van het globale bouwpeil, dat is de hoogte van de vloer van de woningen die op die locatie mogelijk worden gemaakt, tot 2,60 m boven NAP.
3.3. Het betoog van [appellant sub 1] gaat uitsluitend over de woningen die mogelijk worden gemaakt in het deelgebied "Oase". Op die gronden rust de bestemming "Wonen - 5". Er mogen binnen het bouwvlak maximaal 12 woningen worden gebouwd.
De Afdeling stelt voorop dat het bestemmingsplan niet verplicht tot het verhogen van de globale maaiveldhoogte en het globale bouwpeil.
Het verbiedt een dergelijke verhoging echter ook niet.
Ter zitting is namens de raad te kennen gegeven dat het deelgebied "Oase" naar verwachting met ongeveer 40 cm zal worden verhoogd. De uiteindelijke verhoging is volgens de raad afhankelijk van wat voor aanvraag wordt ingediend voor het bouwen in het deelgebied Oase. Naar het oordeel van de Afdeling staat voormelde verwachte verhoging van het maaiveld niet in de weg aan de verwezenlijking van het plan.
Daarbij betrekt de Afdeling dat de raad zich op het standpunt heeft gesteld dat bij de nadere uitwerking van de plannen in elk geval rekening zal worden gehouden met de waterhuishoudkundige situatie in het gebied "Oase" en er maatregelen getroffen zullen worden om te voorkomen dat er wateroverlast ontstaat voor omliggende percelen. Ter zitting is namens de raad naar voren gebracht dat deze maatregelen zo nodig bestaan uit het aanleggen van meer oppervlaktewater en het aanbrengen van drainage waardoor het grondwaterpeil niet zal worden verhoogd en er geen overtollig water wordt afgewenteld op de Ludwigstraat waar [appellant sub 1] woont.
Bovendien heeft de raad ter zitting naar voren gebracht dat het grondwaterpeil bij de verwezenlijking van het bestemmingsplan niet zal worden verhoogd. Naar het oordeel van de Afdeling worden deze verklaringen van de raad ondersteund door de inhoud van het rapport dat ten grondslag is gelegd aan het bestreden besluit.
Verder betrekt de Afdeling dat het waterschap volgens de raad toestemming moet geven voor het waterplan waarin de waterhuishoudkundige inrichting van het plangebied is neergelegd. Volgens de raad past het waterschap bij de beoordeling van de gevraagde toestemming het principe van waterneutraal bouwen toe. Volgens de raad betekent dit dat, zo nodig met behulp van de hiervoor vermelde maatregelen zoals drainage, het grondwater van het plangebied niet mag worden verhoogd.
Het betoog slaagt niet.
Onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat?
4. Verder betogen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor de bouw van maximaal 12 woningen leiden tot een onevenredige aantasting van hun woon- en leefklimaat.
Zij voeren daartoe aan dat het bestemmingsplan het toelaat dat er op de grens van het bouwvlak één groot woonblok wordt ontwikkeld met een oppervlakte van wel 350 m² waarbij niet is gespecificeerd dat één bouwblok slechts zes woningen mag bevatten, hetgeen het idee van wonen in het groen geheel teniet zou doen. Volgens [appellant sub 2] leiden de planregels ertoe dat de mogelijk gemaakte woningen vergelijkbaar zijn met blokkendozen.
Verder voert [appellant sub 1] aan dat een verhoging van het maaiveld tot 2,50 m boven NAP ertoe zou kunnen leiden dat de maximale bouwhoogte van 7 m uit het oogpunt van de bewoners van de Ludwigstraat 7,70 m kan worden. Volgens [appellant sub 2] kan deze bouwhoogte nog eens met 10% worden verhoogd op grond van artikel 16.1 van de planregels.
Voorts voert [appellant sub 2] aan dat het maximale bebouwingspercentage van het bouwvlak te groot is, namelijk 30% en de afstand van het bouwvlak tot zijn erfafscheiding te klein is.
4.1. Ten aanzien van het betoog dat er op de grens van het bouwvlak 12 woningen in één groot woonblok kan worden gebouwd en dat in de planregels niet is gespecificeerd dat één bouwblok slechts zes woningen mag bevatten, overweegt de Afdeling het volgende.
In artikel 10.1, aanhef en onder a, van de planregels is bepaald dat de voor ‘Wonen - 5’ aangewezen gronden bestemd zijn voor aaneen gebouwde, geschakelde en gestapelde woningen uitsluitend geclusterd in maximaal drie losse woongebouwen in een groene omgeving.
Verder is in artikel 10.2.2, aanhef en onder a tot en met i, van de planregels bepaald welke regels gelden voor het bouwen van woningen. Onder b van dat artikel is bepaald dat uitsluitend woningen mogen worden opgericht binnen de drie binnen het bestemmingsvlak te ontwikkelen woongebouwen. Per woongebouw mogen er maximaal zes woningen (onder d) met een woonoppervlakte van minimaal 60 m² worden gerealiseerd (onder i). Daarmee is dus in het bestemmingsplan vastgelegd dat, anders dan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen, per woongebouw maximaal zes woningen kunnen worden gerealiseerd. Verder is van belang dat op grond van artikel 10.2.2, aanhef en onder f, de woongebouwen gelijkmatig moeten worden verspreid binnen het bestemmingsvlak waarbij de afstand tussen twee woongebouwen minimaal 10 m moet bedragen.
Het betoog slaagt niet.
4.2. Ten aanzien van het betoog dat een verhoging van het maaiveld tot 2,50 m boven NAP ertoe zou kunnen leiden dat de maximale bouwhoogte uit het oogpunt van de bewoners van de Ludwigstraat 7,70 m kan worden, wordt het volgende overwogen.
Voor de bouwhoogte van de woongebouwen geldt op grond van artikel 2.2 van de planregels het peil als uitgangspunt. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat de hoofdtoegang van de mogelijk gemaakte woningen niet direct aan een weg zal grenzen. Dit betekent dat op grond van artikel 1.57, onder b, van de planregels onder peil moet worden verstaan de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.
De maximale bouwhoogte van de woningen die in het deelgebied Oase wordt mogelijk gemaakt is volgens de verbeelding 7 m. De raad gaat ervan uit dat de maaiveldhoogte in het deelgebied Oase met ongeveer 40 cm zal worden verhoogd. Naar het oordeel van de Afdeling leidt deze verhoging echter niet tot een dienovereenkomstige verhoging van de maximale bouwhoogte van de voorziene woningen. Dit omdat volgens artikel 1.57, onder b, van de planregels voor wat betreft het terzake aan te houden peil moet worden uitgegaan van de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld. Voor zover de beoogde verhoging van het maaiveld meer inhoudt dan het "afwerken" van het bestaande maaiveld zal dat "meerdere" naar het oordeel van de Afdeling bij het aan te houden peil buiten beschouwing moeten blijven.
4.3. Verder heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling op het standpunt kunnen stellen dat de in het deelgebied "Oase" mogelijk gemaakte woningen met een hoogte van 7 m geen onredelijke aantasting van de woon- een leefomgeving ten gevolge heeft voor [appellant sub 1] en [appellant sub 2].
Daarbij acht de Afdeling van belang dat dit deelgebied ligt in een stedelijke omgeving, dat de maximale bouwhoogte van de mogelijk gemaakte woningen lager is dan de maximaal toegestane bouwhoogte van de woningen in de Ludwigstraat van 9 m en dat volgens de verbeelding de afstand van het bouwvlak tot de huizen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ongeveer 40 m en tot hun percelen minstens 12 m is.
Verder acht de Afdeling bij dit oordeel van belang dat een bebouwingspercentage van het bouwvlak van maximaal 30% niet onredelijk is, gelet ook op de omstandigheid dat de woongebouwen gelijkmatig moeten worden verspreid binnen het bouwvlak, waarbij de afstand tussen twee woongebouwen minimaal 10 meter moet bedragen.
De verwijzing van [appellant sub 2] naar artikel 16.1 van de planregels leidt niet tot een ander oordeel. De in dat artikel, aanhef en onder b, neergelegde mogelijkheid om met een omgevingsvergunning maximaal 10% af te wijken van de in de artikelen 3 t/m 14 van de planregels vermelde maten respectievelijk percentages kan alleen worden geëffectueerd indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woon- en milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Omdat bij die afwijkingsbevoegdheid aldus rekening wordt gehouden met het straat- en bebouwingsbeeld, de woon- en milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, acht de Afdeling deze afwijkingsbevoegdheid op zichzelf niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij betrekt de Afdeling ook dat tegen toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid ook rechtsmiddelen openstaan.
Het betoog slaagt niet.
Is de woningbouw in deelgebied "Oase" voldoende concreet ingevuld?
5. Voorts betoogt [appellant sub 1] dat het college niet heeft onderkend dat het bestemmingsplan onvoldoende concreet is ingevuld hetgeen volgens hem in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel.
Hij voert daartoe aan dat door het ontbreken van een concrete invulling van het deelgebied "Oase" het niet mogelijk is om een kritische blik te werpen op ontwikkelingen die mogelijk zijn woongenot kunnen aantasten.
Zo zijn volgens [appellant sub 1] de exacte grootte, vorm en uitvoering van de te ontwikkelen woningen vrij in te vullen door de ontwikkelaar.
Volgens [appellant sub 1] wordt in het bestemmingsplan ook niet vermeld dat de omwonenden nauw betrokken zullen worden bij de beoogde ontwikkelingen. Dit laat volgens [appellant sub 1] veel vrij voor een ontwikkelaar om zelf de inrichting van het deelgebied te bepalen.
5.1. Het behoort tot de beleidsruimte van de raad om de mate van gedetailleerdheid van een plan te bepalen. In een bestemmingsplan kunnen globale bestemmingen worden opgenomen die niet meer hoeven te/nog moeten worden uitgewerkt. Of een dergelijke bestemmingsregeling uit een oogpunt van rechtszekerheid aanvaardbaar is, moet per geval op basis van de feiten en omstandigheden die zich voordoen worden beoordeeld.
5.2. Volgens de verbeelding mogen er binnen de grenzen van het bouwvlak maximaal 12 woningen worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 7 m en mag het bouwvlak maximaal voor 30% worden bebouwd.
Verder is in artikel 10.1, aanhef en onder a, van de planregels bepaald dat de ter plaatse geldende bestemming "Wonen-5" bestemd is voor aaneengebouwde, geschakelde en gestapelde woningen uitsluitend geclusterd in maximaal drie losse woongebouwen in een groene omgeving.
Voorts is in artikel 10.2.2., aanhef en onder c en f bepaald dat een woongebouw een oppervlakte heeft van maximaal 350 m2 en dat de woongebouwen gelijkmatig verspreid binnen het bestemmingsvlak worden gerealiseerd, waarbij de afstand tussen twee woongebouwen minimaal 10 m bedraagt.
Gelet hierop betoogt [appellant sub 1] tevergeefs dat de in het deelplan voorziene woningbouw onvoldoende concreet is. Het betoog van [appellant sub 1] dat in het bestemmingsplan niet is geregeld dat de omwonenden nauw betrokken zullen worden bij de beoogde ontwikkelingen, leidt niet tot een ander oordeel reeds omdat er geen rechtsregel is die de raad daartoe verplicht.
Waar moet worden geparkeerd als het parkeerterrein verdwijnt?
6. Voorts betoogt [appellant sub 1] dat de raad heeft miskend dat het verstandiger is om het bestaande parkeerterrein te laten bestaan in plaats van op dat terrein de bouw van woningen mogelijk te maken.
[appellant sub 1] voert daartoe aan dat op dat parkeerterrein veel wordt geparkeerd door ambtenaren van de gemeente die dan geen gelegenheid meer hebben om te parkeren.
6.1. In artikel 10.2.7 van de planregels is geregeld dat er pas kan worden gebouwd als de werknemers die gebruik maken van het huidige parkeerterrein een alternatieve parkeergelegenheid hebben gekregen.
Gelet hierop faalt het betoog.
Heeft de raad gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel?
7. [appellant sub 2] betoogt dat de raad heeft gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel.
Volgens [appellant sub 2] heeft hij samen met een delegatie van de bewoners van de Ludwigstraat een aantal gesprekken gevoerd met de verantwoordelijken van de gemeentelijke projectgroep die zich bezighouden met het maken van een ontwerp van het bestemmingsplan. Volgens [appellant sub 2] hebben de bewoners in deze gesprekken duidelijk benadrukt dat de impact van het plan op hun privacy en op hun wooncomfort enorm en onomkeerbaar is. Volgens [appellant sub 2] hebben deze gesprekken ertoe geleid dat er in december 2020 een voorlopige versie van het bestemmingsplan is gemaakt en met de delegatie van de bewoners is gedeeld ter instemming. Het vastgestelde bestemmingsplan wijkt volgens [appellant sub 2] op een aantal punten dusdanig af van de voorlopige versie dat hij er onmogelijk mee kan instemmen. Volgens [appellant sub 2] moeten de projectverantwoordelijken van de gemeente zich houden aan de gemaakte afspraken. De raad heeft het bestemmingsplan volgens [appellant sub 2] vastgesteld onder de voorwaarde dat de dialoog met de bewoners van de Ludwigstraat open blijft. [appellant sub 2] vraagt zich echter af waar de voedingsbodem hiervoor is als projectverantwoordelijken van de gemeente besluiten om de plannen eenzijdig, achter de rug van de bewoners om, aanpassen.
7.1. Wie zich beroept op het vertrouwensbeginsel moet aannemelijk maken dat van de kant van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit hij/zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of het bestuursorgaan een bepaalde bevoegdheid zou uitoefenen en zo ja hoe.
7.2. Blijkens de gedingstukken en hetgeen is besproken ter zitting hebben [appellant sub 2] en andere bewoners van de Ludwigstraat aan de hand van een voorontwerp van het bestemmingsplan van december 2020 met ambtenaren van de gemeente meerdere malen overlegd en daarbij hun wensen naar voren gebracht.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant sub 2] niet aannemelijk gemaakt dat de betrokken ambtenaren gedurende die overleggen één of meer toezeggingen of andere uitlatingen hebben gedaan of gedragingen hebben verricht in de hiervoor bedoelde zin.
De niet nader onderbouwde stelling van [appellant sub 2] dat het voorontwerp van 2020 de instemming van [appellant sub 2] en de overige bewoners behoefde, wordt door de raad betwist.
Gelet hierop betekent de omstandigheid dat de door [appellant sub 2] gewenste planologische situatie zoals zij die hebben besproken met ambtenaren van de gemeente en is terug te vinden in een concept van het bestemmingsplan van december 2020, maar die volgens [appellant sub 2] niet of voor slechts een klein deel is terug te vinden in het vastgestelde bestemmingsplan, naar het oordeel van de Afdeling niet dat de raad heeft gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel.
Het betoog faalt.
Kunnen de zienswijzen als herhaald en ingelast worden beschouwd?
8. [appellant sub 2] betoogt dat de zienswijzen die hij heeft ingediend bij de raad als herhaald en ingelast moeten worden beschouwd.
8.1. Naar aanleiding van dit betoog overweegt de Afdeling dat in de nota van zienswijzen behorende bij het bestreden besluit is ingegaan op de door [appellant sub 2] ingediende zienswijzen. [appellant sub 2] heeft in zijn beroepschrift en op de zitting, behalve voor wat betreft de eerder in deze uitspraak beoordeelde beroepsgronden, geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijzen in het bestreden besluit onjuist zou zijn.
Het betoog faalt.
Conclusie
9. De beroepen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn ongegrond.
10. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J. Hoekstra, voorzitter, en mr. A.B. Blomberg en mr. M.M. Kaajan, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.A.W. van Leeuwen, griffier.
w.g. Hoekstra
voorzitter
w.g. Van Leeuwen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2024
543
BIJLAGE
Bestemmingsplan
Artikel 2 Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
(…)
2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk
Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
Artikel 10 Wonen - 5
10.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Wonen - 5’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. aaneen gebouwde, geschakelde en gestapelde woningen uitsluitend geclusterd in maximaal drie losse woongebouwen in een groene omgeving;
(…)
Artikel 10.2 Bouwregels
10.2.2 Woningen in woongebouwen
Voor het bouwen van woningen in woongebouwen gelden de volgende regels:
a. Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan het aantal woningen dat op de verbeelding is aangegeven;
b. De woningen mogen uitsluitend worden opgericht binnen de drie binnen het bestemmingsvlak te ontwikkelen woongebouwen;
c. Een woongebouw heeft een oppervlakte van maximaal 350 m2;
d. Met inachtneming van het onder a. bepaalde mogen per woonblok niet meer dan zes woningen worden gerealiseerd;
e. De bouwhoogte van hoofdgebouwen mag ten hoogste de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte bedragen;
f. De woongebouwen worden gelijkmatig verspreid binnen het bestemmingsvlak gerealiseerd, waarbij de afstand tussen twee woongebouwen minimaal 10 m bedraagt;
g. Bij de positiebepaling van de woongebouwen worden samenhang in ontwerp, ruimtelijke uitstraling, alsmede het waarborgen van het groene karakter van het gebied meegewogen;
h. Het totale bebouwingspercentage van het bestemmingsvlak mag niet meer bedragen dan het op de verbeelding aangegeven percentage;
i. de woonoppervlakte van woning/ wooneenheid in een woonblok dient minimaal 60 m2 te bedragen.
10.2.7 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van huidig gebruik als parkeervoorziening
Het verwijderen van de bestaande parkeergelegenheid ten behoeve van de werknemers van het Stadskantoor/ Huis van Roosendaal mag met het oog op het realiseren van de bestemming Wonen - 5 pas plaatsvinden op het moment dat voor de huidige functie als parkeerterrein voor het werknemers van het Stadskantoor/ Huis van Roosendaal een duurzaam alternatief in gebruik is genomen.
Artikel 16 Algemene afwijkingsregels
16.1 Afwijking bouwen
Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woon- en milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, en tenzij daardoor belangen van derden niet onevenredig worden geschaad, met een omgevingsvergunning afwijken van het in dit plan bepaalde:
a. ten aanzien van de plaats van de bebouwingsgrenzen, voor zover de afwijking van geringe aard is en ten aanzien van andere ondergeschikte punten, wanneer dit met het oog op de praktische uitvoering gerechtvaardigd is, respectievelijk indien de aanpassing aan de terreingesteldheid dit noodzakelijk maakt;
b. van de in de artikelen 3 tot en met 14 genoemde maten resp. percentages, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10%;
van enige bestemming van gronden uitsluitend ten behoeve van het bouwen van bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorhuisje, met dien verstande, dat de inhoud per op te richten bouwwerk niet meer dan 50 m³ zal bedragen en de goothoogte ervan niet meer dan 3 m zal bedragen.