Uitspraak
202305580/1/R1.
Datum uitspraak: 30 juli 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. de Vereniging van Eigenaars gebouw [locatie 3], gevestigd in Amsterdam (hierna: VvE [locatie 3]),
2. de Vereniging Vrienden van de Amsterdamse Binnenstad, gevestigd in Amsterdam (hierna: VVAB),
3. [appellant A] en [appellant B], beiden wonend in Amsterdam,
4. [appellant C], gevestigd in Abcoude, gemeente De Ronde Venen,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 24 juli 2023 in zaken nrs. 22/1244, 22/1251, 22/1261, 22/1282, 22/1319 en 22/1339 in het geding tussen onder meer:
1. VvE [locatie 3],
2. VVAB,
3. [appellant A] en [appellant B],
4. [appellant C]
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.
Procesverloop
Bij besluit van 21 januari 2022 heeft het college een omgevingsvergunning verleend aan Haxpema Holding B.V. voor het bouwen en het herontwikkelen van de panden Halvemaansteeg 4-6, het daarachter gelegen binnenterrein en [locatie 5] en de sloop en nieuwbouw van het pand Amstel 50 in Amsterdam met bestemming daarvan tot cafés, een culturele club en zes woningen.
Bij uitspraak van 24 juli 2023 heeft de rechtbank de door VvE [locatie 3], VVAB, [appellant C] en [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben VvE [locatie 3], VVAB, [appellant C] en [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Haxpema Holding, VVAB, VvE [locatie 3] en [appellant A] en [appellant B] hebben nadere stukken ingediend.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
De Afdeling heeft de zaak behandeld op een zitting van 13 februari 2025, waar zijn verschenen:
- VvE [locatie 3], vertegenwoordigd door [appellant A] en mr. F.C.M. Tamis, advocaat in Alkmaar;
- [appellant A] en [appellant B], bijgestaan door mr. Tamis;
- VVAB, vertegenwoordigd door drs. W.M.J. Schoonenberg en [gemachtigde A], vergezeld door ir. E. de Beaufort;
- [appellant C], vertegenwoordigd door [gemachtigde B], [gemachtigde C] en mr. N.J. Loekemeijer en mr. Th.F. Roest, beiden advocaat in Haarlem, vergezeld door ing. J.S. Hoogeboom;
- het college, vertegenwoordigd door mr. L.C. van Elewoud, mr. H.J. van der Wal, mr. J.E. Kenter, C.M. Burzer, ing. H. van Maaren en J. Middeljans.
Verder is op de zitting als partij gehoord:
- Haxpema Holding, vertegenwoordigd door [partij] en mr. J.C. Ellerman, advocaat in Amsterdam, vergezeld door [persoon], ing. B. Olij, ing. A.T. Balder, ir. K. Neervooort en ing. E.J. Loots.
Op de zitting heeft de Afdeling het door Haxpema Holding aan haar toegestuurde boek over de rol en het belang van een Instituut voor NachtCultuur teruggegeven.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 20 oktober 2017. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. Het project houdt in dat het bestaande pand Amstel 50 wordt gesloopt en herbouwd. Op deze locatie zullen horeca en twee woningen komen. De bestaande panden Halvemaansteeg 4-6 worden gerestaureerd. Daarbij vindt ook funderingsherstel plaats en wordt een kelder aangebracht. In deze panden zijn horeca en drie woningen voorzien. Op het binnenterrein achter Halvemaansteeg 4-6 en Amstel 50 wordt een cultuurclubhuis gebouwd, dat bestaat uit een vierlaagse bebouwing, waarvan twee lagen onder de grond. Boven op het cultuurclubhuis komt op het adres [locatie 5] een woning. De projectlocatie ligt in het centrum van Amsterdam dichtbij het Rembrandtplein in een gebied dat als beschermd stadsgezicht aangewezen is. Het pand Halvemaansteeg 6 is een rijksmonument.
Het project is in strijd met de artikelen 8.1, 8.2 en 11.2 van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Zuidelijke binnenstad". Zoals de rechtbank heeft vastgesteld, ziet de strijdigheid op de volgende onderdelen
Gebruik:
- culturele horeca op het binnenterrein en in de panden Halvemaansteeg 4-6;
- café (horeca 3) op de begane grond van de panden Halvemaansteeg 4-6.
Bouwen:
- ondergrondse bebouwing in één en twee kelderlagen;
- bouwdiepte Amstel 50;
- bouw- en goothoogte [locatie 5] en 50;
- dakterras [locatie 5] en 50.
Om het project mogelijk te maken heeft het college met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3˚, van de Wabo omgevingsvergunning verleend. Aan de omgevingsvergunning is een groot aantal voorschriften verbonden, waaronder voor de activiteit bouwen met betrekking tot "constructieve werkzaamheden" en voor de activiteit planologisch strijdig gebruik met betrekking tot "fietsparkeren" en "geohydrologie".
3. [appellant A] en [appellant B] zijn eigenaren en bewoners van de appartementen op het adres [locatie 1 en 2]. VvE [locatie 3] behartigt de belangen van de eigenaren van de appartementen op het adres [locatie 3]. [appellant C] is eigenaar van het perceel [locatie 4] met daarop een pand met een casino op de begane grond en woningen op de verdiepingen. VVAB zet zich in voor onder meer het behoud van historische bebouwing en stedenbouwkundige structuur in de Amsterdamse binnenstad en het behoud van een goed woon-, werk- en verblijfsklimaat. Appellanten verzetten zich tegen het project.
4. Vanwege de technische onderwerpen die in de beroepen aan de orde zijn gesteld, heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de STAB) ingeschakeld. De ruim geformuleerde vraagstelling aan de STAB heeft geresulteerd in een uitgebreid rapport dat zeer technisch van aard is. De rechtbank heeft daar waar nodig het STAB-verslag bij haar beoordeling betrokken.
Beoordeling van de hoger beroepen
Ingetrokken beroepsgronden
5. Op de zitting heeft [appellant C] de beroepsgrond over evidente privaatrechtelijke belemmeringen ingetrokken.
VVAB heeft op de zitting het betoog over het vervallen van het bouwrecht op het binnenterrein ingetrokken.
Verklaring van geen bedenkingen
6. VVAB betoogt dat de rechtbank had moeten oordelen dat het project in strijd is met de Structuurvisie Amsterdam 2040 en dat het college daarom pas omgevingsvergunning had mogen verlenen nadat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen (hierna: vvgb) had afgegeven. VVAB heeft hierover aangevoerd dat de uitbreiding van de horecafunctie op deze locatie in het centrum van Amsterdam in strijd is met de Structuurvisie. Daarin staat namelijk dat overlastgevende functies over de stad worden verspreid.
6.1. De rechtbank heeft in wat VVAB heeft aangevoerd terecht geen reden gevonden om te oordelen dat de aanvraag in strijd is met de in de Structuurvisie genoemde kernpunten van beleid. Die kernpunten zijn: hoofdgroenstructuur, hoofdwaterstructuur, reserveringen hoofdinfrastructuur, hoogbouwplannen en grootschalige reclamemasten. Ook in hoger beroep heeft VVAB niet aangevoerd met welke van deze kernpunten de aanvraag in strijd zou zijn. In de stelling van VVAB dat het project tot overlast kan leiden, heeft de rechtbank terecht ook geen reden gezien om te oordelen dat het project in strijd is met de Structuurvisie. Dat het gemeentelijk beleid inzet op spreiding van functies, betekent nog niet dat een nieuwe toevoeging van horeca op deze locatie uitgesloten is. Het college heeft in de ruimtelijke onderbouwing van het besluit en het verweerschrift bij de rechtbank gemotiveerd uiteengezet dat vestiging van culturele horeca op deze locatie bij het Rembrandtplein binnen de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie en de inmiddels geldende Omgevingsvisie Amsterdam 2050 past. De rechtbank heeft in het aangevoerde dan ook terecht geen aanleiding gezien om te oordelen dat in dit geval het ontbreken van een vvgb aan vergunningverlening in de weg staat. Het betoog slaagt niet.
De ondergrondse bebouwing
7. De voorziene ondergrondse bebouwing voor het cultuurclubhuis zijn een éénlaagse kelder onder Halvemaansteeg 4-6 en een tweelaagse kelder onder het binnenterrein. Die gronden hebben de bestemming "Gemengd-1". De ondergrondse bebouwing onder Amstel 50 is een éénlaagse kelder. De gronden daar hebben de bestemming "Gemengd -1.3". Binnen deze bestemmingen is het niet toegestaan ondergrondse bouwlagen te construeren. Op grond van het ter plaatse ook geldende bestemmingsplan "Grondwaterneutrale kelders" geldt voor deze gronden ook de gebiedsaanduiding "overige zone 2". De gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van het belang van grondwaterneutraal bouwen. Bij de diepe tweelaagse kelder gaat het om een afzinkkelder en bij de twee éénlaagse kelders gaat het om traditionele kelders met damwanden.
8. De rechtbank heeft geoordeeld dat de bij de vergunningaanvraag verstrekte gegevens en bescheiden voldoende duidelijkheid verschaffen over de hoofdlijnen van de constructie en dat het college terecht aannemelijk heeft geacht dat de bouwactiviteit voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012. Omdat de vraag of de aangevraagde bouwactiviteiten onaanvaardbare schade aan de (funderingen van) omliggende panden zal veroorzaken gaat over de uitvoering van het bouwplan en niet over de vergunningverlening, leidt de vermelding in het STAB-verslag dat er onvoldoende informatie is om deze schadevraag te kunnen beantwoorden de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De rechtbank heeft verder overwogen dat het college het op grond van het geohydrologisch onderzoek van bureau Loots Grondwatertechniek van 22 januari 2021 en het advies van Waternet van 31 maart 2021 aannemelijk heeft kunnen achten dat de aanleg van de kelders grondwaterneutraal kan plaatsvinden."
9. De beroepsgronden van appellanten richten zich niet tegen het oordeel van de rechtbank dat de bij de aanvraag verstrekte gegevens en bescheiden duidelijkheid verschaffen over de hoofdlijnen van de constructies en aannemelijk maken dat de bouwactiviteit in zoverre voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit. Dat oordeel is dus niet in geschil.
Appellanten betogen wel dat de rechtbank had moeten oordelen dat het college de mogelijke gevolgen van het bouwplan voor de (funderingen van de) naastgelegen bebouwing ook had moeten betrekken bij deze aannemelijkheidstoets aan het Bouwbesluit, dan wel in ieder geval bij de beoordeling of de met het bestemmingsplan strijdige ondergrondse bebouwing in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Appellanten hebben hierover aangevoerd dat het college bij de beoordeling van de vergunningaanvraag ten onrechte niet heeft onderzocht of de realisering van het bouwplan onevenredige schade kan veroorzaken aan de fundering van hun panden of tot andere schade kan leiden, zoals omzetverlies voor de pandeigenaren als vervanging van de fundering noodzakelijk blijkt. Met verwijzing naar het STAB-verslag hebben zij aangevoerd dat de bij de vergunningaanvraag aangeleverde stukken onvoldoende informatie bevatten om te kunnen beoordelen of de onderkeldering schade zal veroorzaken aan de funderingen van naastgelegen panden en welke maatregelen nodig zijn om dit te voorkomen. Om dat te kunnen beoordelen had het college inzicht moeten hebben in de staat van de fundering van de omliggende panden. Volgens appellanten is de kans op schade aan de fundering van omliggende bebouwing groot, temeer het grotendeels om zeer oude funderingen gaat. VVAB heeft ter onderbouwing van dit standpunt een beoordeling van de Beaufort Bouwadvies van 30 januari 2025 overgelegd. VvE [locatie 3] heeft in dit verband het funderingsonderzoek [locatie 3] van Nebest van 17 januari 2025 overgelegd.
[appellant C] en VVAB hebben in verband met de door hen gevreesde schade verder aangevoerd dat de rechtbank had moeten oordelen dat het op basis van de aan het besluit ten grondslag liggende stukken niet aannemelijk is dat de kelders grondwaterneutraal kunnen worden aangelegd. Volgens [appellant C] en VVAB is het waarschijnlijk dat tijdens de aanlegwerkzaamheden van de kelders tijdelijke grondwaterverlagingen nodig zijn, met mogelijk desastreuze gevolgen voor de omliggende panden. Verder heeft het college op basis van de beschikbare informatie niet kunnen concluderen dat de grondwaterstand niet zal veranderen als gevolg van het bouwplan en het plan in zoverre in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
Door de omgevingsvergunning te verlenen zonder het risico op schade aan de omliggende bebouwing in de beoordeling te betrekken, heeft het college onvoldoende rekening gehouden met hun belangen en is het besluit om die reden onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd, aldus appellanten.
9.1. Artikel 2.7 van de Regeling omgevingsrecht (Mor) biedt de mogelijkheid aan de aanvrager om bepaalde gegevens op een later moment dan bij de aanvraag over te leggen. Op het moment van vergunningverlening moet er echter wel duidelijkheid bestaan over de hoofdlijn van de constructie. Het is aan het college om te beoordelen of er voldoende gegevens en stukken bij de aanvraag zijn ingediend om een besluit op de aanvraag te nemen.
Verder is van belang dat de toets aan het Bouwbesluit die het college moet uitvoeren een aannemelijkheidstoets is. Het college komt beoordelingsruimte toe bij de beantwoording van de vraag of op basis van de door aanvrager overgelegde stukken het aannemelijk is dat wordt voldaan aan de voorschriften van het Bouwbesluit. Dit betekent dat niet al op dat moment hoeft vast te staan dat aan het Bouwbesluit wordt voldaan. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 30 augustus 2023, ECLI:NL:RVS:2023:3319.
9.2. Net als de rechtbank ziet de Afdeling in wat appellanten hebben aangevoerd geen reden om te oordelen dat het ontbreken van volledige informatie over de staat van de funderingen van omliggende bebouwing of over andere uitvoeringsaspecten, in het kader van de toets aan het Bouwbesluit aan vergunningverlening in de weg staat.
[appellant C] kan zich niet met succes beroepen op de uitspraak van de Afdeling van 26 januari 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP2082. In die zaak bood de beschikbare informatie onvoldoende duidelijkheid over de aard van de constructie. Daarvan is in dit geval geen sprake.
In Hoofdstuk 8 van het Bouwbesluit zijn bepalingen opgenomen die er op zijn gericht om te voorkomen dat de uitvoering van een bouwplan schade veroorzaakt aan naastgelegen panden. In dit hoofdstuk staan eisen waaraan bij de uitvoering van de bouwwerkzaamheden moet worden voldaan. Uit de Nota van Toelichting bij het Bouwbesluit (Stb. 2011, 416) volgt dat schade in de uitvoeringsfase niet altijd kan worden voorkomen, maar dat wel maatregelen moeten worden getroffen om dit zoveel mogelijk te voorkomen. Anders dan appellanten betogen, moet het college bij de toets aan het Bouwbesluit dus uitsluitend beoordelen of het aannemelijk is dat tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen zullen worden getroffen om schade door de bouwwerkzaamheden aan de omliggende panden te voorkomen.
Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat het de risico’s voor de omliggende panden voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning voldoende inzichtelijk heeft gemaakt, onder meer aan de hand van de bij de aanvraag gevoegde risico-inventarisatie van Strackee van 18 januari 2018 en een monitoringsplan van Crux van 1 juli 2019. Daarnaast heeft het college erop gewezen dat aan de omgevingsvergunning voorschriften zijn verbonden om de risico’s op schade in de uitvoeringsfase zo veel mogelijk uit te sluiten. Daarin is ook bepaald dat de vergunninghouder uiterlijk drie weken voor de start van de werkzaamheden aanvullende gegevens, waaronder een risico-analyse met alle mogelijke risico’s en een veiligheids- en monitoringsplan, bij het college moet indienen en dat niet met de werkzaamheden mag worden gestart voordat die zijn goedgekeurd. Het college heeft er verder op gewezen dat de diepe tweelaagse kelder zal worden gebouwd als afzinkkelder om de risico’s voor de omliggende bebouwing zo veel mogelijk uit te sluiten. Voor het bouwen van een afzinkkelder hoeven geen damwanden te worden geslagen en ingetrild en is ook geen bemaling nodig omdat de grondwaterstand tijdens het bouwproces niet verandert, zoals het college op de zitting nader heeft toegelicht. Deze bouwmethode is daardoor minder belastend en dus veiliger voor de omliggende bebouwing dan wanneer zou zijn gekozen voor de aanleg van een traditionele kelder met damwanden. Tijdens de aanleg van de twee eenlaagse traditionele kelders zal vergunninghouder met tijdelijke peilbuizen de grondwaterstand in de gaten houden waardoor wordt voorkomen dat funderingen van omliggende panden droog vallen tijdens de bouwwerkzaamheden, aldus het college.
In het licht hiervan ziet de Afdeling in wat appellanten hebben aangevoerd geen reden om te oordelen dat het college niet aannemelijk had moeten achten dat bij de uitvoering van de ondergrondse bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen zullen worden getroffen om te voorkomen dat die werkzaamheden schade aan de (funderingen van de) panden van appellanten veroorzaken. Dat er ten tijde van de vergunningverlening nog geen volledige duidelijkheid was over de staat van de funderingen van de omliggende panden of dat tijdelijke fluctuaties in de grondwaterstand tijdens het bouwproces niet zijn uitgesloten, betekent niet dat daarmee bij de uitvoering van de werkzaamheden geen rekening kan worden gehouden. Er is geen reden om te oordelen dat het college al bij de vergunningverlening had moeten beschikken over de gegevens die Haxpema Holding volgens de omgevingsvergunning nu uiterlijk drie weken voor de start van de bouwactiviteiten moet aanleveren. Appellanten hebben niet aangevoerd waarom het college geen toepassing mocht geven aan artikel 2.7 van de Regeling omgevingsrecht.
Voor de juistheid van de stelling dat de kelders onder de achtergevel van [locatie 3] zullen worden gebouwd, zoals [appellant A] en [appellant B] en vvE [locatie 3] met verwijzing naar het funderingsonderzoek van Nebest op de zitting naar voren hebben gebracht, ziet de Afdeling overigens geen aanknopingspunten. Uit de tekeningen bij de omgevingsvergunning blijkt dat de kelderverdiepingen op een afstand van minimaal 50 cm van de perceelsgrenzen zullen worden aangelegd, zoals ook door de STAB is vastgesteld.
Het betoog slaagt op deze punten niet.
9.3. Omdat het college ten behoeve van onder meer de met het bestemmingsplan strijdige onderkeldering ook toepassing heeft gegeven aan artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3˚, van de Wabo moet het college niet alleen toetsen of het bouwplan voldoet aan het Bouwbesluit, maar moet het ook beoordelen of het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening heeft het college onder meer de ruimtelijke gevolgen van de ondergrondse bebouwing voor de grondwaterstand bezien. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat de kelders in het bouwplan grondwaterneutraal zullen worden gebouwd, dat wil zeggen zonder negatieve gevolgen voor grondwaterstand en -stromen in de gebruiksfase. Het heeft zich daarbij gebaseerd op het rapport van Loots Grondwatertechniek van 21 januari 2021 en een advies van Waternet van 31 maart 2021. Daarin zijn de effecten beschreven die de ondergrondse bebouwing kan hebben op de grondwaterstand en de maatregelen die nodig zijn om deze effecten te beheersen. Het college heeft gelet hierop vijf voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden om te verzekeren dat de kelders grondwaterneutraal worden aangelegd.
Net als de rechtbank ziet de Afdeling in wat appellanten hebben aangevoerd geen reden om te oordelen dat het college niet deugdelijk heeft gemotiveerd dat de aanleg van de kelders geen nadelige grondwatereffecten voor de omgeving met zich zal brengen. Bij dat oordeel betrekt de Afdeling de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften over de uit te voeren grondwaterneutrale maatregelen. In het rapport van Loots is bezien wat de grondwaterstroom is onder de projectlocatie en hoe deze hoeveelheid water in de beoogde situatie rond de nieuwe kelderbakken kan worden geleid. Loots heeft op basis van het onderzoek geconcludeerd dat de kelders grondwaterneutraal kunnen worden gebouwd als de in het rapport vermelde maatregelen worden getroffen, zoals grondverbetering onder en langs de kelderbakken, hemelwatervoorzieningen op de naastgelegen percelen en een grindkoffer met drainage rondom de kelders. De grindkoffer heeft door de grote doorlatendheid een regulerend effect op de grondwaterstand. Waternet heeft dit rapport beoordeeld en net als Loots geconcludeerd dat het bouwplan niet tot verandering van de grondwaterstand zal leiden, mits de grondwaterneutrale maatregelen worden getroffen. De STAB heeft weliswaar in haar verslag vermeld dat zij op basis van het geohydrologisch rapport van Loots niet kan beoordelen of het project grondwaterneutraal is, maar net als de rechtbank, trekt de Afdeling hieruit niet de conclusie dat de bevindingen en conclusies van Loots en Waternet onjuist zijn. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het college in het aanvullend verweerschrift van 7 maart 2023 inhoudelijk nader is ingegaan op de in het STAB-verslag gesignaleerde onduidelijkheden in de twee hiervoor vermelde rapporten van Loots en Waternet, mede aan de hand van een aanvullende notitie van Waternet van 23 februari 2023. Appellanten hebben deze nadere toelichting niet betwist. Ook hebben zij in beroep geen tegenadvies van een deskundige overgelegd, waaruit blijkt dat de voorziene onderkeldering negatieve gevolgen zal hebben voor de grondwaterstand in de omgeving. De rechtbank heeft dan ook terecht geen reden gezien om te oordelen dat het college zich voor zijn standpunt over de gevolgen voor de grondwaterhuishouding niet op de rapporten van Loots en Waternet heeft mogen baseren.
De in hoger beroep door VVAB overgelegde notitie van de Beaufort Bouwadvies van 30 januari 2025 leidt niet tot een ander oordeel. Dat Loots bij de geohydrologische berekeningen zou zijn uitgegaan van niet-representatieve metingen van de grondwaterstand, zoals in die notitie staat, heeft het college op de zitting gemotiveerd bestreden. Weliswaar ligt het gebruikte meetpunt E06515 op ongeveer 150 m van de projectlocatie, maar gelet op de gelijkmatige bodemopbouw rondom de projectlocatie geeft dit meetpunt volgens het college representatieve informatie over het grondwater onder de projectlocatie. De Afdeling ziet geen aanleiding om aan deze toelichting te twijfelen.
9.4. Uit het voorgaande volgt dat het niet aannemelijk is dat de grondwaterstand onder de panden van appellanten zal veranderen na de bouw van de kelders. Ook verder is niet aannemelijk dat het bouwplan nadelige gevolgen in de vorm van bijvoorbeeld verzakkingen voor deze panden zal hebben. De rechtbank heeft terecht geen reden gezien om te oordelen dat het college de omgevingsvergunning uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening had moeten weigeren vanwege de door appellanten gevreesde schade aan de fundering van hun panden. Als de uitvoering van het bouwplan toch leidt tot schade aan hun percelen of op andere wijze schade veroorzaakt, dan is dat een civielrechtelijke kwestie. En dat speelt dan in beginsel tussen appellanten en Haxpema Holding.
Ook op deze punten slaagt het betoog niet.
Bezonning, uitzicht en privacy
10. [appellant A] en [appellant B] en VvE [locatie 3] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het college in zijn belangenafweging onvoldoende rekening heeft gehouden met de negatieve gevolgen die de voorziene woning op [locatie 5] zal hebben voor het woon- en leefklimaat. Volgens hen zal de bouw van dat gebouw leiden tot een onaanvaardbaar verlies aan privacy, uitzicht en bezonning voor de bewoners van de appartementen [locatie 1] en [locatie 2] van het pand [locatie 3]. Het college had gelet hierop de omgevingsvergunning niet mogen verlenen, aldus [appellant A] en [appellant B] en VvE [locatie 3].
Zij hebben er onder meer op gewezen dat het college bij de vergunningverlening is uitgegaan van onjuiste informatie over de planologisch toegestane maatvoering, waardoor het de vermindering aan bezonning en uitzicht heeft onderschat. Op grond van het bestemmingsplan is de maximaal toegestane goot- en nokhoogte namelijk gelijk aan de hoogten van de bestaande bebouwing. Die is veel lager dan wat met toepassing van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid mag worden gebouwd, waarvan het college aanvankelijk is uitgegaan in het aan de omgevingsvergunning ten grondslag liggende advies van de Integrale Commissie van 22 juni 2016 en de ruimtelijke onderbouwing van 15 april 2021, aldus [appellant A] en [appellant B] en de VvE [locatie 3].
[appellant A] en [appellant B] en VvE [locatie 3] hebben verder aangevoerd dat de aan de omgevingsvergunning ten grondslag liggende bezonningsstudies van Van Riezen & Partners geen correcte weergave van de werkelijke situatie geven en dat het college hier dus niet op af had mogen gaan. Op de zitting hebben [appellant A] en [appellant B] en VvE [locatie 3] toegelicht dat hun kritiek niet is gericht tegen de aangepaste bezonningsstudie van Van Riezen & Partners van 19 mei 2022, die slechts op kleine punten afwijkt van het door hen in beroep overgelegde bezonnings-, daglicht- en uitzichtonderzoek van 8 juni 2022 van ingenieurs en architectenbureau Kraak & Tack. Zij hebben op de zitting verder toegelicht het eens te zijn met de door de STAB gemaakte analyse van beide studies. Volgens hen moet daaruit worden geconcludeerd dat het te bouwen pand aan [locatie 5] zal leiden tot een onevenredig verlies aan bezonning.
10.1. Op de voorziene tweelaagse bebouwing in de binnentuin komt achter het pand aan de [locatie 3] ter plaatse van [locatie 5] een woning met drie verdiepingen. Het pand heeft een plat dak met een goothoogte van 16,9 m. Op het dak van de derde verdieping komt een buitenruimte van 12 m² met daar omheen een glazen balustrade. Op grond van het bestemmingsplan "Zuidelijke binnenstad" is de daar maximaal toegestane goot- en bouwhoogte gelijk aan de goot- en bouwhoogte van de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaande goot- en bouwhoogte. Niet in geschil is dat het inmiddels afgebroken oorspronkelijke pand [locatie 5] een goothoogte van 8,704 m en een nokhoogte van 13,595 m had.
Ook is niet in geschil dat de voorziene woning op [locatie 5] gevolgen zal hebben voor het woon- en leefklimaat van de bewoners van de appartementen aan de [locatie 1] op de derde verdieping en [locatie 2] op de vierde en vijfde verdieping. Het college vindt deze gevolgen echter niet onaanvaardbaar.
10.2. De Afdeling ziet in wat [appellant A] en [appellant B] en VvE [locatie 3] hebben aangevoerd geen grond voor het oordeel dat het college de gevolgen van het bouwplan voor de bezonning en het uitzicht heeft onderschat. Uit de Nota van beantwoording en de bezonningsstudie van Van Riezen & Partners van 8 september 2021 volgt dat het college bij de vergelijking van de toekomstige situatie met de planologisch maximaal toegestane situatie is uitgegaan van de hoogtes van de oorspronkelijk bestaande bebouwing op [locatie 5] en niet van wat binnenplans is toegestaan. Zoals uit de Nota van beantwoording blijkt, heeft het college de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid uitsluitend meegenomen bij de beoordeling of het de gevolgen van het bouwplan aanvaardbaar acht.
Hoewel na vergunningverlening bleek dat er in de bij de omgevingsvergunning behorende bezonningsstudie van 8 september 2021 een fout was gemaakt in de maatvoering van het oude pand [locatie 5] door deze 60 cm hoger voor te stellen dan het daadwerkelijk was geweest, leidt ook dit niet tot de conclusie dat het college de gevolgen van het bouwplan heeft onderschat. De bezonningsstudie van 19 mei 2022 is de studie die naar aanleiding van de geconstateerde fout is aangepast. Daaruit blijkt dat de correcte maatvoering geen gevolgen heeft voor de uitkomsten van de bezonningsstudie. Dat is niet in geschil. De fout in de bezonningsstudie van 8 september 2021 is daarom ook geen reden om de omgevingsvergunning te vernietigen.
10.3. De STAB heeft de bezonningsstudie van 19 mei 2022 en de door [appellant A] en [appellant B] en de VvE [locatie 3] ingediende bezonningsstudie van 8 juni 2022 beoordeeld. In beide studies is getoetst aan de lichte TNO-norm. Deze norm gaat uit van minimaal twee bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Het college hanteert de lichte TNO-norm als richtlijn bij de beoordeling van ruimtelijke besluiten. De STAB heeft, uitgaand van beide studies, geconcludeerd dat de uitvoering van het bouwplan ten opzichte van de oude situatie in de periode oktober tot en met februari geen gevolgen heeft voor de bezonning van de [locatie 3]. In de periode van maart tot en met september zal er wel een aanmerkelijke afname van de bezonning zijn.
Voor het appartement [locatie 1] zal er in de toetsmaanden maart en september geen sprake meer zijn van bezonning van de westgevel, waar dat in de oude situatie, ook al was dat zeer beperkt, nog wel het geval was. In de toetsmaand juni was in de oude situatie in dit appartement nog sprake van meer dan 2 uur zonlichttoetreding aan de westzijde. Het aantal zonuren zal hier in die maand verminderen met meer dan 50%. Die daling betekent voor dit appartement dat de zonlichttoetreding aan de westzijde op geen enkel moment in het jaar meer dan 2 uur per dag is.
Voor appartement [locatie 2] is de zonlichttoetreding in de oude situatie ofwel al minder dan 2 uur per dag en blijft die zo of neemt die iets af, ofwel is die in de oude situatie al meer dan 2 uur per dag en blijft dat, ondanks een eventuele afname door het bouwplan, het geval. Wel betekent het bouwplan voor dit appartement een afname van bezonning met 50% of meer in de maanden maart tot en met september, aldus de STAB.
10.4. Uit de bezonningsstudies volgt dus dat het bouwplan gedurende een deel van het jaar leidt tot een afname van de bezonning voor de appartementen [locatie 1] en [locatie 2], waar in de bestaande situatie ook al niet geheel wordt voldaan aan de zogenoemde lichte TNO-norm. De rechtbank heeft echter terecht geen reden gezien om te oordelen dat het college vanwege deze vermindering van bezonning de omgevingsvergunning had moeten weigeren. De Afdeling stelt daarbij voorop dat voor de bezonning van woningen geen wettelijke normen gelden. Dat neemt niet weg dat in het kader van een omgevingsvergunning een afweging moet plaatsvinden van alle bij het besluit betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij behoud van bezonning. In dat kader heeft het college de afname van de bezonning van de appartementen in de beoordeling betrokken, waarbij het ook de specifieke situatie van de projectlocatie in hoogstedelijk gebied in ogenschouw heeft genomen. Net als de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat het college de vermindering van de bezonning in dit geval aanvaardbaar mocht achten, ondanks dat niet op alle maatgevende momenten in het jaar aan de lichte TNO-norm wordt voldaan. De Afdeling heeft daarbij betrokken dat deze vermindering zich niet het hele jaar voordoet, en dat deze vermindering bovendien, in absolute uren en niet in percentages bezien, beperkt is. Het college heeft bij de afweging verder in aanmerking mogen nemen dat op en rondom de projectlocatie in het hart van de stad veel, hoge en dicht op elkaar gebouwde bebouwing staat. Ook heeft het college er gewicht aan mogen toekennen dat in een hoogstedelijke omgeving andere eisen mogen worden gesteld aan bezonning dan aan in een minder bebouwde omgeving. Het college heeft ten slotte mee kunnen laten wegen dat het bestemmingsplan, met binnenplanse afwijking, een gebouw met een goothoogte van 16 m en een nokhoogte van 18,5 m mogelijk maakt en benutting van die bebouwingsmogelijkheden ook tot een afname van bezonning zou leiden.
10.5. Vast staat verder dat het uitzicht vanuit de appartementen aan de [locatie 3] zal veranderen als gevolg van het voorziene gebouw op [locatie 5]. De koepels van theater Tuschinski en de letters van Cineac zullen vanuit de appartementen niet meer (volledig) zichtbaar zijn. In wat [appellant A] en [appellant B] en VvE [locatie 3] hierover hebben aangevoerd heeft de rechtbank terecht geen reden gezien om te oordelen dat deze beperking van het uitzicht onevenredig is. De rechtbank heeft terecht overwogen dat volgens vaste rechtspraak geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat, en dat dat nog minder geldt in een binnenstedelijke omgeving. Ook wat het uitzicht betreft heeft de rechtbank terecht betekenis toegekend aan de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in het plan.
10.6. [appellant A] en [appellant B] en VvE [locatie 3] hebben verder aangevoerd dat er vanaf het dakterras van [locatie 5] zo het appartement [locatie 2] kan worden ingekeken. De rechtbank heeft terecht geen reden gezien om te oordelen dat het zicht vanaf dit dakterras zal leiden tot een onevenredige aantasting van de privacy van [appellant A], die daar woont. Zoals de rechtbank in aanmerking heeft genomen, gaat het om een klein dakterras op een particuliere woning dat niet recht achter [locatie 3] zal komen en bovendien hoger zal liggen dan de verdiepingen van [locatie 3]. Door de situering en het hoogteverschil zal het zicht vanaf het dakterras op de appartementen beperkt zijn, zoals ook volgt uit het STAB-verslag. Dat er vanaf het dakterras slechts beperkt zicht is op de [locatie 3] hebben [appellant B] en [appellant A] en de VvE [locatie 3] niet weersproken.
10.7. Gelet op wat de Afdeling hiervoor heeft overwogen, heeft de rechtbank terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat het woongebouw op [locatie 5] het woon- en leefklimaat van de bewoners van [locatie 3] zo zal verslechteren dat het college om die reden de omgevingsvergunning niet had mogen verlenen. Het college heeft het belang van de herontwikkeling van dit al lang leegstaande stukje binnenstad hier zwaarder mogen laten wegen dan het belang van [appellant A] en [appellant B] en VvE [locatie 3] om gevrijwaard te blijven van nadelige gevolgen voor hun woon- en leefklimaat. De rechtbank heeft in dit kader ook terecht overwogen dat enige aantasting van het woongenot inherent is aan het wonen in een zeer hoogstedelijke omgeving zoals in het centrum van Amsterdam.
Het betoog slaagt niet.
Fietsparkeren
11. [appellant C] en VVAB betogen dat de rechtbank had moeten oordelen dat het project in strijd is met een goede ruimtelijke ordening vanwege de te verwachten overlast van geparkeerde fietsen van bezoekers. Volgens [appellant C] en VVAB is het zeer onaannemelijk dat de door het college in aanmerking genomen oplossing in de Kalvertoren toereikend zal zijn om te voorkomen dat het grootste deel van de fietsen in de openbare ruimte zal worden geparkeerd. [appellant C] vreest dat het straatbeeld in de directe omgeving van de projectlocatie zal verrommelen door een overvloed aan fietsen en VVAB verwacht dat omwonenden hiervan overlast gaan ondervinden, met een verdere verstoring van de balans in de binnenstad tot gevolg.
11.1. Vanwege de voorziene horeca en culturele club zijn 223 fietsparkeerplaatsen nodig. Het project voorziet niet in een oplossing op eigen terrein voor deze parkeervraag. Niet in geschil is dat het in dit geval onmogelijk is om voor de bezoekers van de club en de horeca een fietsparkeervoorziening op eigen terrein aan te leggen. Het college heeft aan de omgevingsvergunning het voorschrift verbonden dat de vergunninghouder er voor zorgt dat er structureel en bestendig 105 fietsparkeer- en 6 scooterplekken in de Kalvertoren beschikbaar zijn voor en gebruikt worden door bezoekers gedurende de openingstijden van de culturele club. De Kalvertoren ligt op maximaal 350 m van de projectlocatie. In de ruimtelijke onderbouwing is over de overige benodigde fietsparkeerplekken vermeld dat de gemeente daarvoor zal zorgen door in de directe omgeving in de openbare ruimte nieuwe fietsparkeervoorzieningen aan te leggen.
11.2. De rechtbank heeft overwogen dat ten tijde van de aangevallen uitspraak de gemeente in de buurt van het Rembrandtplein inmiddels 260 nieuwe fietsparkeerplaatsen heeft aangelegd en dat er nog 80 bij komen. Tezamen met de plekken in de Kalvertoren vormen deze naar het oordeel van de rechtbank een adequate voorziening voor het fiets- en scooterparkeren. In hoger beroep gaat het alleen om de vraag of de rechtbank aannemelijk heeft mogen achten dat de door de vergunninghouder te huren ruimte in de Kalvertoren kan bijdragen aan de oplossing voor het fietsparkeren.
11.3. Naar het oordeel van de Afdeling is de rechtbank terecht tot deze conclusie gekomen. Net als de rechtbank acht de Afdeling een afstand van maximaal 350 m in dit geval een reële en overbrugbare afstand voor bezoekers van de culturele club. De Afdeling heeft geen aanleiding te twijfelen aan de toelichting van het college op de zitting dat het al jaren stevig inzet op handhaving van fietsparkeren in de binnenstad en dat verkeerd geparkeerde fietsen zonder meer worden verwijderd. Net als de rechtbank acht de Afdeling het aannemelijk dat bezoekers, om te voorkomen dat de gemeente hun fiets weghaalt, bereid zullen zijn om 350 m te lopen. Verder mocht de rechtbank het college volgen in zijn standpunt dat het uitgaanspubliek in Amsterdam de afgelopen jaren steeds meer gewend is geraakt aan centrale, duidelijk aangeduide fietsparkeerplaatsen. De Afdeling ziet geen reden om te oordelen dat de fietsparkeermogelijkheid in de Kalvertoren geen adequate oplossing is om gedeeltelijk te voorzien in de fietsparkeervraag. Gelet hierop heeft het college zich op het standpunt mogen stellen dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de komst van de horeca en culturele club zal leiden tot extra overlast van fietsen of verrommeling van het straatbeeld. Het betoog faalt.
Stedenbouwkundige structuur
12. VVAB betoogt verder dat de rechtbank haar oordeel dat de voorziene bebouwing op het binnenterrein niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige structuur heeft gebaseerd op onjuiste feiten. VVAB heeft hierover aangevoerd dat het binnenterrein oorspronkelijk niet volledig dicht was gebouwd en dat voor het grootste deel van het binnenterrein een maximale bouwhoogte van 7 m geldt, de historische hoogte van de inpandige huisjes die er ooit stonden. Ter onderbouwing van haar standpunt dat de voorziene bebouwing op het binnenterrein het beschermd stadsgezicht zal aantasten heeft VVAB verder verwezen naar de conclusies hierover in het STAB-verslag. VVAB heeft er verder nog op gewezen dat het stadsdeelbestuur zich eerder zelf ook op het standpunt heeft gesteld dat het bebouwen van het binnenterrein vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk is.
12.1. Het college heeft zich in het besluit op het standpunt gesteld dat het bouwplan de stedenbouwkundige structuur van de binnenstad niet onevenredig zal aantasten. Het college baseert zich daarbij op de conclusie van de Commissie Integrale Advisering in het eindadvies van 22 juni 2016 dat de vorm en indeling van het binnenterrein in het bouwplan goed aansluiten op het historisch patroon van bebouwingen aan de stegen aan de Amstel. Verder is in de ruimtelijke onderbouwing van het besluit ingegaan op de gevolgen van het project voor de stedenbouwkundige structuur van de beschermde binnenstad. Dat is mede gebaseerd op het rapport "Historisch stedenbouwkundig onderzoek naar het bouwblok Amstel/Halvemaansteeg/Reguliersbreestraat" van De Erfgoed Praktijk van 9 maart 2016. Volgens de ruimtelijke onderbouwing wijkt de voorziene bebouwing op het binnenterrein niet veel af van de bebouwing die hier voorheen was en zal de goothoogte van het pand [locatie 5] geen negatieve gevolgen hebben voor de karakteristiek van het beschermd stadsgezicht.
12.2. In wat VVAB heeft aangevoerd heeft de rechtbank terecht geen reden gezien om te oordelen dat het bouwplan de stedenbouwkundige structuur onevenredig zal aantasten. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, is het binnenterrein altijd al een verdicht binnenterrein geweest en is de voorziene bebouwing op het binnenterrein grotendeels door het bestemmingsplan toegestaan. Ook de STAB heeft vastgesteld dat de bebouwing op het binnenterrein wat betreft volume niet veel afwijkt van wat er voorheen aanwezig was. Dat men voorheen nog door het binnenterrein kon lopen door de aanwezige steegjes doet er niet aan af dat het binnenterrein van oudsher voor het overgrote deel was bebouwd.
De rechtbank heeft verder terecht geen aanleiding gezien om de conclusie van de STAB te volgen dat de voorziene woning op [locatie 5] de stedenbouwkundige structuur zal aantasten. Weliswaar zal deze woning hoger zijn en zal het door het platte dak een andere verschijningsvorm hebben dan de oorspronkelijk bebouwing, maar deze aspecten zijn in de stedenbouwkundige beoordeling betrokken. Het college heeft in aanvulling daarop nog uiteengezet dat het bestemmingsplan een platte afdekking van het gebouw op [locatie 5] toestaat, dat gebouw niet zichtbaar zal zijn vanuit de openbare ruimte zodat het straatbeeld niet zal veranderen en dat de hiërarchie tussen het pand [locatie 5] en de bestaande bebouwing aan de rand van het bouwblok niet zal worden verstoord. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college daarmee deugdelijk gemotiveerd dat het bouwplan niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige structuur.
Aan de omstandigheid dat het stadsdeelbestuur eerder heeft ingestemd met het negatieve advies van de afdeling Ruimte en Duurzaamheid uit 2015 kan niet het gewicht worden toegekend dat VVAB daar aan geeft. Zoals het college heeft toegelicht, ging dit negatieve advies over een bouwplan dat later ingrijpend is gewijzigd.
Het betoog slaagt niet.
Verwijzing naar de in de zienswijze en in beroep aangevoerd gronden
13. Op het punt dat VVAB en VvE [locatie 3] en [appellant A] en [appellant B] hebben verzocht om de inhoud van hun zienswijzen en beroepen als herhaald en ingelast te beschouwen, overweegt de Afdeling dat het hoger beroep op dat punt een niet nader gemotiveerde herhaling is. De rechtbank is op die gronden ingegaan en VVAB, VvE [locatie 3] en [appellant A] en [appellant B] hebben in hoger beroep, met uitzondering van wat hiervoor is besproken, geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van die gronden in de rechtbankuitspraak onjuist of onvolledig is.
Dat geldt ook voor de op de zitting door VVAB herhaalde maar niet onderbouwde beroepsgrond dat geen sprake is van horeca-6 als bedoeld in artikel 1.39 van de planregels.
Conclusie
14. De hoger beroepen zijn ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
15. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. D.A. Verburg, voorzitter, en mr. A.J.C. de Moor-van Vugt en mr. A. Kuijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. G.J. Deen, griffier.
w.g. Verburg
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op 30 juli 2025
604