Uitspraak
202403511/1/A2.
Datum uitspraak: 26 november 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd in Someren,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank OostBrabant van 26 april 2024 in zaak nr. 23/966 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Someren.
Procesverloop
Bij besluit van 26 juli 2022 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 16 februari 2023 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 april 2024 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellante] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 13 maart 2025, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigde A] [gemachtigde B], [gemachtigde C] en , bijgestaan door mr. W.J.E. van der Werf, advocaat te Den Haag, en het college, vertegenwoordigd door mr. L.A. Jager, advocaat te Den Haag, en J.F.H. van den Oord, zijn verschenen.
Na sluiting van het onderzoek heeft de Afdeling het onderzoek heropend en het college in de gelegenheid gesteld om nadere inlichtingen te verstrekken.
Het college heeft bij brief van 28 juli 2025 van deze gelegenheid gebruik gemaakt.
[appellante] heeft een reactie gegeven.
Met toestemming van partijen heeft de Afdeling een nadere zitting achterwege gelaten en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. [appellante] is eigenaar van het gebouw en de grond van het perceel aan de Kerkstraat 30 in Someren (hierna: het perceel).
Aanvraag om tegemoetkoming in planschade
2. Op 17 mei 2021 heeft [appellante] het college verzocht om tegemoetkoming in planschade die zij, in de vorm van waardevermindering van het gebouw en de grond van het perceel, heeft geleden door de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 29 juni 2017 vastgestelde bestemmingsplan Kerkstraat 30 in Someren (hierna: het bestemmingsplan 2017). Volgens [appellante] heeft dat plan geleid tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van het gebouw, omdat het, anders dan onder het daarvoor geldende bestemmingsplan Someren-Dorp 2013 (hierna: het bestemmingsplan 2013), niet meer is toegestaan om een groot deel van de eerste verdieping van het gebouw te gebruiken voor detailhandel. Ook zijn de gebruiksmogelijkheden van de grond achter het gebouw beperkt met het bestemmingsplan 2017.
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
3. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door [appellante] aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Advisering en besluitvorming
4. Het college heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) ingeschakeld om te adviseren over de aanvraag om tegemoetkoming in planschade.
5. In haar advies van 7 juni 2022 heeft de SAOZ geconstateerd dat [appellante] door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017 in een nadeliger planologische positie is gekomen. Volgens de SAOZ is de waarde van het gebouw en de grond van het perceel als gevolg van de planologische wijziging gedaald van € 2.690.000,00 naar € 226.000,00, maar heeft [appellante] geen aanspraak op een tegemoetkoming in deze planschade. De ruimere gebruiksmogelijkheden bestonden alleen in de periode tussen de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013 op 19 september 2013 en de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017 op 9 september 2017. Het gaat om het vervallen van een na de eigendomsverkrijging van het perceel verkregen planologisch voordeel.
Uitspraak van de rechtbank
6. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college de aanvraag van [appellante] terecht heeft afgewezen. Op het moment van de eigendomsverkrijging was het bij raadsbesluit van 6 augustus 1943 vastgestelde Uitbreidingsplan in onderdelen der gemeente Someren (hierna: het uitbreidingsplan) van toepassing. Op grond daarvan was alleen op de begane grond van het gebouw detailhandel toegestaan. Het bestemmingsplan 2013 was voordeliger voor [appellante], maar dat voordeel is met het bestemmingsplan 2017 ongedaan gemaakt. Volgens vaste rechtspraak komt voordeel dat wordt genoten na de eigendomsverkrijging, maar daarna ongedaan is gemaakt door de schadeveroorzakende ontwikkeling, niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om een uitzondering op deze rechtspraak te maken.
Hogerberoepsgronden en beoordeling daarvan
Moment van eigendomsverkrijging
7. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college ervan heeft mogen uitgaan dat zij niet eerder dan op 30 maart 1995 het gebouw en de grond van het perceel in eigendom heeft verkregen. Het gebouw en de grond zijn al sinds 1926 eigendom van personen die behoren tot de familie [appellante]. Daarom moet voor het antwoord op de vraag of het voordeel al dan niet bestond, worden uitgegaan van het planologische regime dat in 1926 van toepassing was, aldus [appellante].
7.1. Uit wat [appellante] over de eigendomsverkrijging naar voren heeft gebracht, is niet gebleken dat het oordeel van de rechtbank daarover onjuist is. De Afdeling volgt de rechtbank in haar oordeel, zoals dat is neergelegd in rechtsoverweging 10 van de aangevallen uitspraak, dat [appellante] op 30 maart 1995 is opgericht. De rechtbank heeft terecht geen aanleiding gevonden voor de conclusie dat het college er wegens de wijze van eigendomsverkrijging van had moeten uitgaan dat [appellante] de eigendom van het gebouw in 1926 heeft verkregen. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat aanleiding bestaat om haar te vereenzelvigen met (de rechtsvoorgangers van) personen die vóór 30 maart 1995 de eigendom van het gebouw en de grond hadden. Dat vennoten van [appellante] een familierelatie hebben met de vorige eigenaren, dan wel met bij de vorige eigenaren betrokken personen, is daartoe niet voldoende. Daarom wordt voor het antwoord op de vraag of het planologische voordeel al dan niet bestond ten tijde van de eigendomsverkrijging, uitgegaan van het planologische regime op 30 maart 1995, te weten het uitbreidingsplan, en niet van eerdere regimes.
Het betoog slaagt niet.
Complexe planregimes
8. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat haar situatie complex is en dat het college daarom geen toepassing had mogen geven aan de rechtspraak van de Afdeling over het ongedaan maken van na verwerving van een onroerende zaak genoten planologisch voordeel. [appellante] voert daartoe aan dat sinds de eigendomsverkrijging vier verschillende complexe planregimes van toepassing zijn geweest. De rechtspraak ziet op niet-complexe planregimes, is casuïstisch en heeft betrekking op bijzondere situaties.
8.1. Bij het bepalen van de tegemoetkoming in planschade wordt in beginsel geen rekening gehouden met een voor de aanvrager, in vergelijking met het ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak geldende planologische regime, voordelige, na de datum van verwerving daarvan door de aanvrager in werking getreden, wijziging van het planologisch regime, die ongedaan wordt gemaakt door het beweerdelijk schadeveroorzakende besluit. Dit geldt zowel voor directe planschade (uitspraak van 16 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3295), als voor indirecte planschade (uitspraak van 22 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:713). Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690.
8.2. Dat meerdere planologische regimes van kracht zijn geweest in de periode tussen de eigendomsverkrijging op 30 maart 1995 en de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017, is, anders dan [appellante] kennelijk meent, niet van belang. In het kader van de rechtspraak gaat het slechts om de planologische situatie op het moment van eigendomsverkrijging en op het moment van de inwerkingtreding van het schadeveroorzakende bestemmingsplan. Verder is het niet zo dat, zoals [appellante] betoogt, op grond van de aard, het doel en de strekking van het uitbreidingsplan geen vergelijking kan worden gemaakt tussen dat plan en het bestemmingsplan 2017. Het uitbreidingsplan, al dan niet in combinatie met de binnen de gemeente geldende bouwverordening, bepaalde immers ook de bestemming en de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel.
Het betoog slaagt niet.
Uitzondering
9. [appellante] betoogt verder, onder verwijzing naar artikel 6.1 van de Wro, dat het toekennen van een tegemoetkoming in planschade redelijkerwijs op zijn plaats zou zijn. Alleen al vanwege de omvang van de vastgestelde schade, te weten € 2.464.000,00, en de omstandigheid dat zij in 2015 een huurovereenkomst met Action heeft ondertekend, is het niet redelijk dat alle schade voor haar rekening blijft.
9.1. Dat [appellante], volgens een schadetaxatie op basis van een vergelijking van de planologische mogelijkheden van het perceel onder het bestemmingsplan 2017 en het bestemmingsplan 2013, een aanzienlijke schade in de vorm van waardevermindering van onroerende zaken heeft geleden, sluit niet uit dat die schade op grond van de onder 8.1 bedoelde rechtspraak voor haar rekening blijft. De omvang van de schade is geen reden om een uitzondering op de hoofdregel van de rechtspraak te maken. Ook de door [appellante] gestelde omstandigheid dat zij in 2015 een huurovereenkomst met Action heeft ondertekend, maakt niet dat in dit geval daarmee bij de bepaling van de tegemoetkoming in planschade rekening moet worden gehouden. Dat zij een huurcontract heeft ondertekend, zonder dat is onderbouwd dat zij voor het aangaan daarvan kosten heeft gemaakt of investeringen heeft gedaan, is daarvoor op zichzelf onvoldoende.
Het betoog slaagt niet.
Ongedaan maken van na verwerving van een onroerende zaak genoten planologisch voordeel
10. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college terecht tot de conclusie is gekomen dat de rechtspraak van de Afdeling over het ongedaan maken van na verwerving van een onroerende zaak genoten planologisch voordeel in dit geval in de weg staat aan het toekennen van een tegemoetkoming in planschade. Zij voert hiertoe aan dat ten tijde van de eigendomsverkrijging, anders dan het college meent, detailhandel op de eerste verdieping was toegestaan. Detailhandel heeft ook altijd plaatsgevonden op de eerste verdieping. Dit is ook zo vergund in bouwvergunningen van 9 juni 1962 en 4 juni 1985. Indien dat gebruik niet in overeenstemming zou zijn geweest met het op dat moment toepasselijke planologische regime, dan leverden deze bouwvergunningen in ieder geval een impliciete vrijstelling op. Verder was ten tijde van de eigendomsverkrijging ook op het terrein achter het gebouw, dat op de plankaart van het uitbreidingsplan met een witte vlek is aangeduid, detailhandel toegestaan.
10.1. Niet in geschil is dat in het uitbreidingsplan een verbodsbepaling inzake het gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming ontbreekt. Zoals ook is overwogen in de uitspraak van de Afdeling van 28 januari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:200), onder 2.2, komt in dat geval aanvullende werking toe aan een in de bouwverordening opgenomen gebruiksverbod.
Niet is verder in geschil dat artikel 352, eerste lid, van de op 24 juli 1968 vastgestelde Bouwverordening der gemeente Someren (hierna: de bouwverordening) ten tijde van de eigendomsverkrijging van toepassing was. In dat artikellid is bepaald dat zolang bij een bestemmingsplan, tot stand gekomen als uitbreidingsplan hetzij vóór, hetzij na de inwerkingtreding van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, geen voorschriften zijn gegeven omtrent het gebruik van de in dat plan begrepen bouwwerken, open erven of terreinen en geen aanpassing aan de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft plaatsgevonden, het verboden is om die bouwwerken, open erven of terreinen te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze of tot doel strijdig met de uit het bestemmingsplan voortvloeiende bestemming, nadat de bij het bestemmingsplan aangegeven bestemming is verwezenlijkt.
10.2. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of, op of na 24 juli 1968, maar vóór 30 maart 1995, de onder het uitbreidingsplan toepasselijke bestemmingen voor de eerste verdieping van het gebouw en voor het terrein achter het gebouw zijn verwezenlijkt. Indien deze bestemmingen niet zijn verwezenlijkt, dan was er geen gebruiksverbod van toepassing. Het ligt op de weg van het college om aannemelijk te maken dat de bestemmingen zijn verwezenlijkt. Het college beroept zich immers op verwezenlijking van de bestemmingen.
10.3. Het gebouw had op grond van het uitbreidingsplan een bestemming voor woningen waarin winkels en kleine bedrijven zijn toegelaten. In artikel 2, derde lid, van de bij het uitbreidingsplan behorende bebouwingsvoorschriften is bepaald dat onder deze bestemming wordt verstaan: woningen, waarvan de begane grond geheel of gedeeltelijk mag worden ingericht voor de uitoefening van eenigen tak van handel of een klein bedrijf, onverminderd de bepalingen van de Hinderwet. De Afdeling leidt hieruit af dat de eerste verdieping van het gebouw was bestemd voor woningen.
Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat de bestemming op de eerste verdieping is verwezenlijkt. Het college verwijst daarvoor naar de verleende bouwvergunningen die [appellante] in hoger beroep heeft overgelegd.
De bouwvergunning uit 1962 is verleend voor het oprichten van een winkel showroom op het perceel en de bouwvergunning uit 1985 voor het geheel oprichten van een winkel-magazijn op het perceel. Niet valt in te zien hoe met die vergunningen de bestemming voor woningen is verwezenlijkt. Deze vergunningen wijzen er juist op dat die bestemming niet is verwezenlijkt. Het college heeft verder niet inzichtelijk gemaakt wat er feitelijk op de eerste verdieping is gebeurd in de periode van 24 juli 1968 tot aan 30 maart 1995. Het college heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat op of na 24 juli 1968 en vóór 30 maart 1995 de bij het uitbreidingsplan gegeven bestemming op de eerste verdieping van het gebouw is verwezenlijkt. Daarmee heeft het college ook niet aannemelijk gemaakt dat ten tijde van de eigendomsverkrijging door [appellante] een gebruiksverbod voor de eerste verdieping van het gebouw van toepassing was. Op basis van de door [appellante] voor het eerst in hoger beroep overgelegde bouwvergunningen komt de Afdeling dan ook, anders dan de rechtbank, tot de conclusie dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd dat het ten tijde van de eigendomsverkrijging niet was toegestaan om de eerste verdieping van het gebouw voor detailhandel te gebruiken.
10.4. Wat betreft het terrein achter het gebouw heeft het college zich op de zitting bij de Afdeling op het standpunt gesteld dat dat terrein geen bestemming had. Daarvan uitgaande, kon de bestemming ook niet worden verwezenlijkt als bedoeld in artikel 352, eerste lid, van de bouwverordening. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college dan ook niet aannemelijk gemaakt dat ten tijde van de eigendomsverkrijging voor het terrein achter het gebouw een gebruiksverbod van toepassing was en dat het verboden was om dat terrein voor detailhandel te gebruiken.
10.5. Verder heeft het college zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat een redelijk denkend en handelend koper ook rekening zou houden met een gebruiksverbod als dat gebruiksverbod ten tijde van de eigendomsverkrijging nog niet van toepassing zou zijn. Met de stelling dat het gebruiksverbod alsnog in werking zal treden als de bestemming nadien wordt verwezenlijkt, miskent het college dat niet relevant is of het gebruiksverbod na 30 maart 1995 is gaan gelden of niet. Zoals de Afdeling heeft overwogen in rechtsoverweging 8.2, zijn enkel het moment van eigendomsverkrijging en het moment van de inwerkingtreding van het schadeveroorzakende bestemmingsplan relevant.
Het betoog slaagt.
Definitieve beslechting van het geschil
11. Met het oog op een spoedige beëindiging van het geschil zal de Afdeling het college op de voet van artikel 8:51d van de Awb opdragen de onder rechtsoverweging 10.3 en 10.4 geconstateerde gebreken in het besluit van 16 februari 2023 binnen dertien weken na verzending van deze tussenuitspraak te herstellen.
12. In de einduitspraak wordt beslist over vergoeding van de proceskosten en het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Someren op om binnen dertien weken na de verzending van deze tussenuitspraak:
1. met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken die kleven aan het besluit van 16 februari 2023 te herstellen, en
2. de Afdeling de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en dit ook aan de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. M.M. Kaajan, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
w.g. Hazen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 26 november 2025
452-1033