Uitspraak
202400099/1/R3.
Datum uitspraak: 3 december 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend in Rotterdam,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 november 2023 in zaak nr. 22/1387 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam.
Procesverloop
Bij besluit van 19 maart 2021 heeft het college aan Cavern Vastgoed B.V. (hierna: Cavern) een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een hostel aan de Eendrachtsstraat 136-138 in Rotterdam (hierna: het perceel).
Bij besluit van 8 februari 2022 heeft het college het door [persoon] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 22 november 2023 heeft de rechtbank het door [persoon] daartegen ingestelde beroep, dat overgenomen is door [appellant], ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak behandeld op een zitting van 28 juli 2025, waar het college, vertegenwoordigd door mr. A. Wintjes en C. Gorissen, is verschenen. Ook is op de zitting Cavern, vertegenwoordigd door mr. drs. J. Wildschut als partij gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 11 december 2020. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
De omgevingsvergunning
2. De omgevingsvergunning maakt de bouw van een hostel op het perceel mogelijk. [appellant] woont op de [locatie] in Rotterdam. Dit perceel ligt op enkele meters ten noorden van het perceel van het hostel. [appellant] vreest onder meer voor een toename van de parkeerdruk en een vermindering van de brandveiligheid in de omgeving door de bouw van het hostel.
Voor [appellant] woonde [persoon] op de [locatie] in Rotterdam. Zijn huurovereenkomst is per 1 augustus 2022 beëindigd.
3. De rechtbank heeft in haar uitspraak het beroep van [appellant] ongegrond verklaard. De rechtbank oordeelt daarbij dat [appellant] als opvolgend huurder in het door [persoon] ingestelde beroep ontvankelijk is.
De ontvankelijkheid
4. De Afdeling ziet zich eerst voor de vraag gesteld of de rechtbank terecht tot het oordeel is gekomen dat [appellant] ontvankelijk is in zijn beroep. Daarvoor is van belang of [appellant] het door [persoon] ingestelde beroep kon overnemen als opvolgend huurder van de [locatie]. De Afdeling oordeelt dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat [appellant] het ingestelde beroep kon overnemen en overweegt daartoe als volgt.
4.1. De rechtbank overweegt in haar uitspraak dat volgens de rechtspraak van de Afdeling voor het op grond van rechtsopvolging onder bijzondere titel kunnen overnemen van door de rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming aanleiding kan zijn in die gevallen waarin zonder deze overname de rechtsbescherming als gevolg van de rechtsopvolging geheel verloren gaat. De rechtbank overweegt verder dat bij een opvolgend huurder er geen sprake is van rechtsopvolging, zoals bijvoorbeeld bij een eigendomsoverdracht.
De rechtbank ziet echter aanleiding om ook in het geval van een opvolgend huurder, deze nieuwe huurder in het beroep ontvankelijk te achten. Anders zou de rechtsbescherming van het 'bewonersbelang' geheel verloren gaan. De rechtbank ziet ook geen rechtvaardiging voor een verschil in rechtsbescherming in geval van rechtsopvolging en, zoals in dit geval, een opvolgende huurder.
4.2. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen kan voor het op grond van rechtsopvolging onder bijzondere titel overnemen van door de rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming aanleiding zijn in die gevallen waarin zonder deze overname de rechtsbescherming als gevolg van de rechtsopvolging geheel verloren gaat. Deze situatie doet zich voor als het belang bij betrokkenheid in de procedure in zijn geheel over is gegaan. De Afdeling verwijst hiervoor naar haar uitspraak van 15 juli 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3219, onder 4.1.
De rechtbank heeft verder terecht overwogen dat er in de voorliggende situatie geen sprake is van rechtsopvolging onder bijzondere titel. [persoon] heeft zijn huurovereenkomst van de woning aan de [locatie] per 1 augustus 2022 opgezegd. [appellant] is de nieuwe huurder van de woning. Aangezien [appellant] geen rechtsopvolger onder bijzondere titel is, kan hij de procedure ook niet in deze hoedanigheid overnemen.
4.3. Een rechtsopvolger onder bijzondere titel kan een procedure bij de bestuursrechter alleen overnemen als het belang bij betrokkenheid in de procedure in zijn geheel is overgegaan op de rechtsopvolger. Dit volgt uit onder meer de uitspraak van 15 juli 2025. Dit is bijvoorbeeld het geval als de eigenaar van een woning een aanspraak op rechtsbescherming heeft opgebouwd vanwege zijn belang als eigenaar. Bij het overdragen van de woning gaat het belang van de eigenaar automatisch en geheel over op een nieuwe eigenaar. Het belang van de eigenaar blijft bestaan en gaat over van de rechtsvoorganger op de rechtsopvolger. Daar is in deze situatie met een opvolgend huurder geen sprake van. [persoon] ontleent zijn aanspraak op rechtsbescherming namelijk aan zijn belang als omwonende. Zijn belang houdt op te bestaan doordat [persoon] de huurovereenkomst opzegt en verhuist. Op dat moment gaat het belang van [persoon] niet automatisch en geheel over op [appellant], maar dat belang eindigt. Voor [appellant] ontstaat een nieuw belang als omwonende op het moment dat hij zelf een huurovereenkomst sluit of op andere wijze de woning gaat bewonen. Op dat moment kon hij de omgevingsvergunning betrekken bij zijn besluit tot het aangaan van de huurovereenkomst of het aanvangen van de bewoning. Daarnaast wijst de Afdeling erop dat bij een huurder zoals [appellant] alleen het bewonersbelang een rol speelt, terwijl bij rechtsopvolgers andere belangen kunnen spelen, zoals bij een eigenaar het risico op waardevermindering van de woning. Gelet op deze verschillen tussen een rechtsopvolger onder bijzondere titel en een opvolgend huurder ziet de Afdeling, in tegenstelling tot de rechtbank, geen aanleiding om een beroep dat is overgenomen door een opvolgend huurder ontvankelijk te achten.
De Afdeling onderkent daarbij dat de aanspraak op rechtsbescherming die is opgebouwd hiermee verloren gaat, maar ziet daarin geen aanleiding voor een ander oordeel. Deze aanspraak gaat namelijk verloren doordat de appellerende huurder de huur opzegt en de woning verlaat, waarbij ook zijn belang als omwonende ophoudt te bestaan. Dit is anders in de situatie waarin bijvoorbeeld het belang van een appellerende eigenaar automatisch en volledig wordt overgedragen aan een rechtsopvolger, die dit belang door de rechtsopvolging aanvaardt.
De Afdeling oordeelt daarom dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] ontvankelijk is in het door [persoon] ingestelde beroep.
Conclusie
5. Het hoger beroep is gegrond. De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank. Doende wat de rechtbank zou moeten doen, zal de Afdeling het beroep alsnog niet-ontvankelijk verklaren. Wat [appellant] in beroep en hoger beroep voor het overige heeft aangevoerd, behoeft geen bespreking.
Proceskosten en griffierecht
6. Het college moet de proceskosten vergoeden.
7. De griffier van de Raad van State zal aan [appellant] met toepassing van artikel 8:114 van Pro de Algemene wet bestuursrecht het door hem betaalde griffierecht voor het hoger beroep terugbetalen.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 november 2023 in zaak nr. 22/1387;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep niet-ontvankelijk;
IV. veroordeelt het college van de gemeente Rotterdam tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 907,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. verstaat dat de griffier van de Raad van State aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 274,00 voor de behandeling van het hoger beroep terugbetaalt.
Aldus vastgesteld door mr. J.F. de Groot, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. L. Brouwers, griffier.
w.g. De Groot
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Brouwers
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 3 december 2025
1080