Uitspraak
202307919/1/R3.
Datum uitspraak: 26 februari 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Bulten Vastgoedmanagement B.V., gevestigd te Groningen,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 9 november 2023 in zaak nr. 22/1418 in het geding tussen:
Bulten Vastgoedmanagement B.V.
en
het college van burgemeester en wethouders van Groningen.
Procesverloop
Bij besluit van 11 oktober 2021 heeft het college de aanvraag van Bulten Vastgoedmanagement B.V. om een omgevingsvergunning voor het toevoegen van twee kamers aan het pand op de Nieuwe Ebbingestraat 71a te Groningen geweigerd.
Bij besluit van 24 januari 2022 heeft het college het door Bulten Vastgoedmanagement B.V. daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 9 november 2023 heeft de rechtbank het door Bulten Vastgoedmanagement B.V. daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft Bulten Vastgoedmanagement B.V. hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 10 december 2024, waar Bulten Vastgoedmanagement B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en [gemachtigde B], en het college, vertegenwoordigd door mr. M. Geraedts-van Dokkumburg en mr. R. van Houdt, zijn verschenen.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 25 augustus 2021. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. Bulten Vastgoedmanagement B.V. is eigenaresse van het pand op het perceel Nieuwe Ebbingestraat 71a in Groningen (hierna: het pand). Dit pand wordt gebruikt voor kamerverhuur. Op 25 augustus 2021 heeft Bulten Vastgoedmanagement B.V. een aanvraag gedaan voor een omgevingsvergunning voor het toevoegen van twee kamers aan het pand.
Het college heeft de aanvraag van de omgevingsvergunning geweigerd. Daaraan heeft het college ten grondslag gelegd dat de gevraagde omgevingsvergunning leidt tot een toename van het aantal kamers, wat in strijd is met het bestemmingsplan. Het college wil niet van het bestemmingsplan afwijken, omdat in de wijk al een hoog aantal jongere eenpersoonshuishoudens aanwezig is, wat leidt tot ongunstige scores in het wijkkompas op onder meer sociale samenhang en betrokkenheid.
Toetsingskader
3. Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en het moet de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen.
Hoger beroep
4. Niet in geschil is dat de toevoeging van de twee kamers in strijd is met het bestemmingsplan. Bulten Vastgoedmanagement B.V. vindt dat het college via artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo van het bestemmingsplan moet afwijken.
5. Bulten Vastgoedmanagement B.V. betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het besluit om niet af te wijken voldoende heeft gemotiveerd.
In de eerste plaats voert zij daarover aan dat er geen sprake is van ongunstige scores in het wijkkompas. De score van de wijk Binnenstad-Noord is namelijk neutraal. Ook wijst zij erop dat er de afgelopen jaren in de directe nabijheid van de Nieuwe Ebbingestraat 71a verschillende grootschalige complexen voor jongeren en éénpersoonshuishoudens zijn opgeleverd. Juist deze complexen zorgen volgens haar voor een grote toename aan bewoners en vergroten het risico op overlast. Het gaat hierbij onder andere om het Libertas Complex aan het Wouter van Doeverenplein en het Studenthotel ("The Social Hub") aan de Boterdiep 9. Op de zitting heeft Bulten Vastgoedmanagement B.V. hieraan toegevoegd dat de Woonvisie "Wonen in Stad" uit 2015 (hierna: de Woonvisie) niet meer actueel is.
Daarnaast voert zij aan dat het college het beleid voor het verlenen van onttrekkingsvergunningen, naar analogie had moeten toepassen op het uitbreiden van het aantal kamers. Volgens haar voldoet zij aan alle voorwaarden in dat beleid. Zo wijst zij erop dat het pand is omringd door onttrokken panden. Er is bovendien geen alternatieve gebruiksmogelijkheid voor de ruimte en betreft het een economisch waardeloos zelfstandig kadastraal perceel. Daarbij zijn de twee kamers kwalitatief goede woonruimten die geen invloed hebben op de omgeving.
5.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak overwogen dat Bulten Vastgoedmanagement B.V. de scores in het wijkkompas heeft betwist maar deze betwisting niet heeft onderbouwd. De Afdeling overweegt dat Bulten Vastgoedmanagement B.V. ook in hoger beroep de ongunstige scores in het wijkkompas niet gemotiveerd heeft betwist. Zij heeft er slechts op gewezen dat de score van de wijk Binnenstad-Noord "neutraal" is. Dat is volgens het college ook zo, maar het gaat het college specifiek om de scores op de punten van sociale samenhang en betrokkenheid welke respectievelijk ‘ongunstig’ en ‘beperkt ongunstig’ zijn. Het betoog slaagt in zoverre niet.
5.2. Voor zover Bulten Vastgoedmanagement B.V. meent dat het college willekeurig of inconsequent handelt door wel medewerking te verlenen aan grootschalige wooncomplexen in de nabijheid van de Nieuwe Ebbingestraat 71a, volgt de Afdeling dit niet. Daarbij betrekt de Afdeling de toelichting van het college dat sinds 2010 het beleid erop is gericht om kwalitatief hoogwaardige, grootschalige jongerenhuisvesting te realiseren. In dat jaar is volgens het college de manifestatie BouwJong! van start gegaan en zijn al geschikte locaties geïnventariseerd. Vervolgens heeft de raad in 2015 de Woonvisie vastgesteld, waarin is aangekondigd dat de raad op het gebied van jongerenhuisvesting wil inzetten op kwalitatief goede woonruimten, zowel in de bestaande woningvoorraad als in nieuwbouw, en is aangegeven dat in bepaalde wijken het evenwicht is zoekgeraakt in het samenleven van jongeren en andere bewoners, waardoor de leefbaarheid onder druk komt te staan. Dit komt volgens het college doordat vooral in de oudere (vaak populaire) wijken verhuurders kamerverhuur toevoegen. In de Woonvisie is daarom een inperking aangekondigd van de mogelijkheden tot het uitbreiden van particuliere kamerverhuur. Hieraan is uitvoering gegeven in het bestemmingsplan "Herziening bestemmingsregels wonen". Het besluit is hiermee in lijn. Het college bestrijdt dat de Woonvisie niet meer actueel is. De Afdeling ziet ook geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de Woonvisie niet meer actueel is. Dat de Woonvisie van 2015 is, is daarvoor niet voldoende. Te meer omdat, zoals op de zitting door het college naar voren is gebracht, in de Woonvisie het beleid voor de lange termijn uiteen is gezet. Het betoog slaagt in zoverre niet.
5.3. Over het beleid over onttrekkingsvergunningen overweegt de Afdeling dat de rechtbank heeft geoordeeld dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat er geen aanleiding bestaat om het beleid over onttrekkingsvergunningen naar analogie toe te passen. De Afdeling ziet geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. De Afdeling komt daarom niet toe aan een bespreking van wat Bulten Vastgoedmanagement B.V. inhoudelijk over dat beleid heeft aangevoerd. Het betoog slaagt in zoverre niet.
5.4. Tot slot heeft Bulten Vastgoedmanagement B.V. ook in hoger beroep haar standpunt dat de ruimtes niet op een andere manier kunnen worden gebruikt, niet onderbouwd. Zij heeft weliswaar in reactie op het standpunt van het college dat de ruimtes kunnen worden verhuurd door deze samen te voegen met andere kamers aangevoerd dat de monumentale status het daadwerkelijk samenvoegen van kamers in het pand belet, maar zij heeft hiertoe niet bij het college een aanvraag gedaan of dit daadwerkelijk onderzocht. Het betoog slaagt in zoverre niet.
Conclusie.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. A.J.C. de Moor-van Vugt, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Buskermolen, griffier.
w.g. De Moor-van Vugt
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Buskermolen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 26 februari 2025
896-1139